COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00548 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QRAJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 JANVIER 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 18]

N° RG 24/00605

APPELANT :

Monsieur [I] [M]

né le [Date naissance 8] 1950 à [Localité 18] (66)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représenté par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [W] [Z]

née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 17] (75)

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [K] [R]

née le [Date naissance 3] 1968

de nationalité Allemande

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte de vente du 14 décembre 2005, Madame [P] [Z] a fait l’acquisition d’un bien sis [Adresse 5] à [Localité 22] au sein duquel elle résidait avec son compagnon, Monsieur [M], jusqu’au mois de juin 2021.

Madame [P] [Z] est décédée le [Date décès 9] 2022, laissant pour unique héritière sa fille, Madame [W] [Z].

Par exploit du 07 avril 2023, Monsieur [M] a assigné Madame [W] [Z] aux fins de se voir reconnaître une créance sur la succession de Madame [P] [Z].

Par courrier du 18 septembre 2023, le conseil de Madame [Z] sollicitait le départ des lieux de Monsieur [M], en vain.

Par acte du 10 avril 2024, Madame [Z] a assigné Monsieur [M] et Madame [R] (la compagne de Monsieur [M]), devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Reconventionnellement, Monsieur [M] sollicitait la jonction des deux instances.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la connexité soulevée par Monsieur [M] et déclaré irrecevables car prescrites toutes demandes portant sur des créances antérieures au 07 avril 2018. Monsieur [M] a interjeté appel de cette ordonnance le 06 novembre 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 09 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— débouté Monsieur [M] de sa demande au titre du sursis à statuer,

— déclaré l’action recevable,

— constaté que Monsieur [M] et Madame [V] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025,

— ordonné l’expulsion de Monsieur [M] et de Madame [V] des lieux sis [Adresse 6] [Localité 19] [Adresse 16]), au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [M] ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion, avec le concours de la force publique, si nécessaire,

— dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Monsieur [M] et Madame [V] à payer à Madame [Z] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 950 euros à compter de janvier 2025 et jusqu’à libération définitive et complète des lieux,

— débouté Monsieur [M] de sa demande en homologation de l’éventuel accord sur l’acquisition de la maison,

— débouté Monsieur [M] de sa demande d’expertise sur l’estimation du prix de vente de la maison,

— condamné in solidum Monsieur [M] et Madame [V] à payer à Madame [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur [M] et Madame [V] aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire assortit de droit la présente décision.

Par déclaration d’appel enregistré par le greffe le 24 janvier 2025, Monsieur [M] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au greffe le 22 avril 2025, Monsieur [M] et Madame [R] sollicitent l’annulation ou du moins la réformation du jugement et demandent à la cour de :

— sursoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel à rendre sur l’appel interjeté contre l’ordonnance du Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan du 18 octobre 2024 (RG n° 23/01268),

— juger irrecevable Madame [Z] à saisir le Juge des contentieux de la protection pour sa demande d’expulsion d’une personne disposant d’un titre,

— débouter Madame [Z] de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire, si l’irrecevabilité n’était pas retenue,

— débouter Madame [Z] de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [M], de ses demandes d’expulsion et de voir fixer une indemnité d’occupation,

— débouter Madame [Z] de toutes ses demandes à l’encontre de Madame [R], de ses demandes d’expulsion et de voir fixer une indemnité d’occupation,

— homologuer l’éventuel accord portant sur l’acquisition de la maison litigieuse sise [Adresse 5] à [Localité 20] par Monsieur [M] en vertu de son droit de priorité sur la vente du bien,

Avant dire droit sur le prix de la vente de la maison,

— ordonner une expertise en désignant tel expert qu’il plaira, avec mission habituelle en pareille matière, à savoir l’évaluation du prix du marché du bien immobilier litigieux sis [Adresse 5] à [Localité 20],

En tout état de cause,

— dire que Monsieur [M] disposait d’un usufruit ou du moins d’un droit d’occupation temporaire jusqu’au 31 décembre 2025 du bien immobilier litigieux sis [Adresse 5] à [Localité 20] et débouter Madame [Z] de toutes demandes d’indemnités d’occupation courant avant cette date,

— débouter Madame [Z] de toutes ses demandes, fins ou conclusions contraires,

— condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions enregistrées au greffe le 16 juillet 2025, Madame [Z] sollicite la confirmation du jugement et demande à la cour de la recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de condamner Monsieur [M] à verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la recevabilité des demandes formées par Madame [Z] :

D’une part, Monsieur [M] soutient que Madame [Z] serait irrecevable à saisir le juge des contentieux de la protection qui ne peut être saisi qu’en cas d’absence de titre alors qu’en l’espèce, Monsieur [M] avait été autorisé par la défunte à rester vivre dans la maison, ce qui constitue un titre valable.

Sur ce point, le premier juge a justement relevé, au visa de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, que le juge des contentieux de la protection était compétent dès lors que le litige portait sur l’occupation d’un logement que ce soit en raison d’un contrat ou en l’absence de droit ou titre.

D’autre part, si Monsieur [M] affirme occuper seul le logement litigieux, sa nouvelle concubine, Madame [R] vivant dans son propre logement à [Localité 15], il convient cependant de relever que le procès-verbal de constat dressé le 24 mai 2023 mentionne que le nom de Madame [R] figure sur la boîte aux lettres sous celui de Monsieur [M], la circonstance que son nom ne figure pas sur la sonnette étant en l’espèce indifférente.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de constat établit le 10 avril 2024 un certain nombre d’indices ( deux paires de pantoufles au milieu du salon, plusieurs brosses à dent dans la salle de bains) laissant présumer l’occupation du bien par Madame [R], ce qui est confirmé par l’assignation faite le même jour à sa personne au domicile litigieux et par le témoignage de Madame [G] qui atteste que Monsieur [M] a installé Madame [R] [Adresse 7] à [Localité 21], domicile de [P] [Z], tout de suite après le décès de cette dernière.

Monsieur [M] et Madame [R] occupant ensemble le bien litigieux, le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que le juge des contentieux de la protection était compétent et que l’action de Madame [Z] était recevable.

Sur la demande de sursis à statuer :

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile ' La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine'.

En l’espèce, l’intérêt d’une bonne administration de la justice ne justifie pas de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision de la cour d’appel, saisie sur appel d’une ordonnance du juge de la mise en état dans le cadre d’une revendication par Monsieur [M] d’une créance sur la succession de feue Madame [Z], cette procédure parallèle ayant un objet distinct et ne concernant pas les même parties (Madame [R] étant tiers à la procédure relative à la succession) que la présente procédure relative à une demande d’expulsion d’occupants sans droits ni titre et à une demande d’indemnité d’occupation.

En l’absence de risque de décisions contradictoires dès lors que les instances ont des finalités différentes, la demande de sursis à statuer sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation:

Il résulte d’un courrier rédigé le 10 août 2021 par feue [P] [Z] que cette dernière entendait que Monsieur [I] [M] puisse avoir l’usufruit de la villa située au [Adresse 7] à [Localité 11] et y rester vivre jusqu’à la fin de l’année 2024, une surcharge laissant apparaître un cinq par-dessus le quatre initialement inscrit.

En contrepartie, Monsieur [M] devait s’engager à entretenir cette maison, à payer les impôts et toutes autres charges concernant ce bien le temps qu’il l’occupera.

En l’espèce, le principe de l’autorisation donnée par la défunte à Monsieur [M] de vivre dans la maison litigieuse n’étant pas contesté par Madame [W] [Z], la qualification de cette autorisation (usufruit limité dans le temps ou occupation temporaire) importe peu, seule la date de fin de cette autorisation restant en discussion.

En effet, le courrier du 10 août 2021 contient une surcharge sur la date de fin de l’occupation de la maison par Monsieur [M], le 31 décembre 2024 devenant le 31 décembre 2025.

En l’absence d’éléments permettant d’imputer avec certitude cette surcharge à la défunte, la validité de la date à laquelle prend fin l’occupation de la maison reste sujette à caution, de sorte qu’il convient de retenir la date du 31 décembre 2024 initialement prévue dans le courrier.

Monsieur [M] et Madame [R] sont donc occupants sans droits ni titre du bien sis [Adresse 5] à [Localité 21] depuis le 1er janvier 2025.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné leur expulsion des lieux illégalement occupés.

Il n’est pas contesté que Monsieur [M] et Madame [R] ont quitté les lieux le 31 mars 2025.

Ils seront donc condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 950 euros, ce montant n’étant pas discuté, à compter de janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive et complète des lieux au 31 mars 2025.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande d’expertise sollicitée par Monsieur [M] :

Monsieur [M] demande à la cour d’homologuer un éventuel accord portant sur son acquisition de la maison litigieuse en vertu de son droit de priorité sur la vente du bien et d’ordonner une expertise aux fins d’estimer la valeur vénale de ce dernier.

En l’espèce, force est de constater que les parties sont d’accord sur le prix de vente à hauteur de 285 000 euros, prix auquel Monsieur [M] se portait acquéreur, Madame [Z] précisant en outre sans être contredite avoir adressé à Monsieur [M] une lettre recommandée avec accusé de réception pour le mettre en demeure d’avoir à réitérer son intention d’acquérir le bien dans un court délai et de mandater un notaire pour la promesse de vente.

Compte tenu de ces éléments, les demandes relatives à l’homologation d’un accord et à la mise en oeuvre d’une expertise seront rejetées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne Monsieur [I] [M] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne Monsieur [I] [M] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,