ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06128 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PUI4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 OCTOBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° RG 22/00050

APPELANTS :

Monsieur [X] [I]

né le 15 Avril 1952 à [Localité 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Fanny LAPORTE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Mélanie AMOROS, avocat au barreau de BÉZIERS, avocat plaidant

Madame [S] [R] épouse [I]

née le 22 Août 1961 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fanny LAPORTE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Mélanie AMOROS, avocat au barreau de BÉZIERS, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [G] [C]

né le 08 Janvier 1987 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000002 du 25/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assisté de M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Philippe DESRUELLES, avocat plaidant

Madame [P] [P] [A]

née le 16 Octobre 1985 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline VERGNOLLE de la SCP AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/013677 du 11/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de M^e Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MOTNPELLIER, substituant M^e Caroline VERGNOLLE, avocat plaidant

Monsieur [J] [A]

né le 08 Janvier 1959 à [Localité 3]

[Adresse 6]

[Localité 3]

assigné le 25 janvier 2023 à personne

Madame [N] [D] [A]

née le 23 Octobre 1960 à [Localité 3]

[Adresse 6]

[Localité 3]

assignée le 25 janvier 2023 à personne

Ordonnance de clôture du 30 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— réputé contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 5 décembre 2017 prenant effet le 1er février 2018, M. [X] [I] et Mme [S] [R], son épouse, ont donné à bail à M. [G] [C] et Mme [P] [A] un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 3] (34), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 775 euros et 30 euros de provisions sur charges.

Par actes séparés du 5 décembre 2017, M. [J] [A] et Mme [L] [A] se sont portés cautions solidaires.

M. [G] [C] a quitté les lieux en décembre 2020 et Mme [P] [A] le 26 mars 2021.

Par acte du 14 février 2022, les époux [I] ont fait assigner M. [G] [C], Mme [P] [A], ainsi que M. [J] [A] et Mme [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des loyers impayés et des travaux de réparation locative.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 21 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Condamne solidairement M. [G] [C], Mme [P] [A], ès qualité de locataires, et M. [J] [A] et Mme [L] [A], ès qualité de cautions solidaires, à payer à M. [X] [I] et Mme [S] [R], épouse [I] la somme totale de 1.707,88 qui se décompose comme suit :

—  1.106,58 euros au titre de l’arriéré de loyers,

—  361,80 euros au titre des charges,

—  1.172 euros au titre des réparations locatives, dont il convient de réduire la somme de 775 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi que 157,50 euros au titre du remboursement du coût du procès-verbal de constat;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [G] [C], Mme [P] [A], M. [J] [A] et Mme [L] [A] aux dépens;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge relève que les locataires sont solidairement engagés au paiement des loyers durant 6 mois à compter de la date d’effet du congé et sont donc tous les deux tenus de régler les loyers jusqu’au 26 mars 2021, date de restitution des clés.

Il relève également que les bailleurs versent aux débats un décompte précis et détaillé qui tient compte des sommes versées au titre des provisions pour charges ainsi que les factures d’eau et la taxe d’ordures ménagères, justifiant la condamnation des locataires au paiement des charges sur l’année 2020 et le début de l’année 2021.

Le premier juge retient que les locataires ne sont tenus qu’au paiement des travaux de nettoyage, à l’exception de ceux qui portaient sur des désordres déjà mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, le logement donné à bail état initialement dans un état vétuste et les époux [I] sollicitant la réalisation de travaux de grande ampleur qui excédaient largement les obligations des locataires.

Il relève enfin que Mme [P] [A] a légitimement fait procéder à l’état des lieux de sortie par voie d’huissier, tenant à l’inertie des bailleurs alors même que ces derniers avaient été avertis par courrier recommandé non retiré, acte d’huissier et SMS du congé de la locataire et de l’urgence de la situation liée à l’obtention d’un logement social.

Les époux [I] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 décembre 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 8 septembre 2023, les époux [I] demandent à la cour de :

Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [X] [I] et Mme [S] [I] ;

Débouter Mme [P] [A] et M. [G] [C] de l’intégralité de leurs demandes et de leur argumentation ;

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. [G] [C], Mme [P] [A], es qualité de locataires, M. [J] [A] et Mme [L] [A], es qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 1.106,58 euros au titre de l’arriéré de loyer et la somme de 361,801 euros au titre des charges ;

Réformer le jugement déféré en ce qu’il a limité le montant des réparations locatives à la somme de 1.172 euros, condamné les concluants au paiement de la somme de 157,50 euros au titre du coût du procès-verbal de constat et débouté les concluants pour le surplus de leurs demandes et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 ;

Condamner solidairement M. [G] [C], Mme [P] [A], es qualité de locataires, M. [J] [A] et Mme [L] [A], es qualité de caution solidaire, à payer à M. [X] [I] et Mme [S] [I] la somme de 8.207,38 euros au titre des réparations locatives et la somme de 100 euros au titre de l’entretien de la climatisation ;

Juger que Mme [P] [A] ne justifiant pas de l’impossibilité de la réalisation d’un état des lieux amiables, M. [X] [I] et Mme [S] [I] ne seraient être tenus au remboursement de la moitié des frais du procès-verbal de constat ;

Condamner solidairement M. [G] [C], Mme [P] [A], M. [J] [A] et Mme [L] [A] à payer à M. [X] [I] et Mme [S] [I] la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de 1re instance ;

Condamner solidairement M. [G] [C], Mme [P] [A], M. [J] [A] et Mme [L] [A] à payer à M. [X] [I] et Mme [S] [I] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente procédure, ainsi qu’aux entiers dépens de 1re instance et d’appel.

Les époux [I] soutiennent que les locataires sont à l’origine de dégradations locatives et d’une absence de justification d’entretien de la climatisation, arguant du fait que le procès-verbal de constat de Maître [Z] reprend les éléments de l’état des lieux d’entrée et fait état de nombreux désordres qui n’auraient pas été présents à l’origine. Ils ajoutent que les locataires ont une lecture erronée des états des lieux et du devis fourni par M. [H].

Les concluants font valoir que Mme [P] [A] ne justifie pas d’une impossibilité d’établir un état des lieux amiable conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Les époux [I] affirment ne pas avoir pu retirer la lettre recommandée avec accusé de réception, ayant été absents sur la période de mise à disposition de la lettre.

Ils soutiennent que les condamnations mises à la charge de Mme [P] [A] peuvent s’imputer sur l’intégralité du dépôt de garantie dès lors que cette dernière est engagée solidairement à régler les loyers.

Dans ses dernières conclusions du 16 mars 2023, M. [G] [T] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 21 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] ;

Condamner solidairement les appelants à verser à M. [G] [C] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre à supporter les entiers dépens d’appel.

M. [G] [C] conteste sa responsabilité dans les dégradations locatives, faisant valoir qu’elles sont uniquement en lien avec un dégât des eaux consécutif à un mauvais entretien imputable aux bailleurs. L’intimé précise, en outre, avoir justifié de l’entretien de la climatisation.

Dans ses dernières conclusions du 12 juin 2023, Mme [P] [A] demande à la cour de :

Dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande de confirmation dont la cour n’est pas saisie au titre des arriérés de loyers, ainsi que du montant des charges, et des dépens de première instance ;

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Béziers le 21 octobre 2022 en ce qu’il a :

— Fixé à la somme de 1.172 euros le montant des réparations locatives,

— Rejeté la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Retenu le principe de restitution du procès-verbal à concurrence de 157,50 euros,

— Retenu le principe de restitution du dépôt de garantie ;

Débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et prétentions;

Revoir la concluante en son appel incident ;

Infirmer la décision attaquée en ce qu’elle a soumis la déduction du remboursement du coût du procès-verbal à l’ensemble des codébiteurs, ainsi que le montant de la somme de 775 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie appliqué à l’ensemble des codébiteurs ;

Condamner M. [X] et Mme [S] [I] à rembourser à Mme [P] [A] la somme de 157,50 euros au titre du coût du procès-verbal de constat, ainsi que celle de 775 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Débouter les appelants au titre de l’article 700 devant la cour;

Condamner les époux [I] à payer à Mme [P] [A] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner les époux [I] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Mme [P] [A] conteste être à l’origine de dégradations locatives, affirmant que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permettrait de constater que les mêmes désordres figuraient à l’origine dans le logement. Elle conteste les devis et factures fournis.

L’intimée sollicite le partage des frais du procès-verbal de constat d’huissier, le pli contenant le congé urgent ayant été avisé mais non réclamé par les bailleurs et ayant, selon elle, rendu légitime de faire procéder à l’état des lieux de sortie par voie d’huissier.

Elle conteste la déduction du dépôt de garantie à l’ensemble de la condamnation des débiteurs dès lors qu’elle serait, seule, à l’origine du dépôt de garantie et en sollicite la restitution.

Assignés à personne, M. [J] [A] et Mme [L] [A] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 décembre 2024.

MOTIFS

1/ sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie:

Le tribunal a retenu une somme de 1.172 € au titre des réparations locatives imputables aux intimés correspondant aux travaux de nettoyage.

Les époux [I] sollicitent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il n’a pas pris en compte le défaut d’entretien de la climatisation, et le constat de nombreuses dégradations justifiant l’allocation d’une somme de 8.207,38 euros.

Les intimés contestent les prétentions des époux [I] considérant qu’ils n’ont commis aucune dégradation et que les lieux loués étaient en mauvais état lors de leur arrivée comme le démontre l’état des lieux d’entrée.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure

En l’espèce, les parties ont établi un état des lieux d’entrée le 28 janvier 2018 qui porte mention d’un certain nombre de désordres qui sont retrouvés dans l’état des lieux de sortie établi par procès-verbal d’huissier en date du 26 mars 2021. Ils ne sont pas dès lors imputables aux preneurs.

Il s’agit des désordres suivants :

— Murs usagers et porteurs de traces dans le garage avec le sol recouvert de parquet comportant 5 lames abîmées du côté de l’entrée, avec la présence d’un évier en état moyen et d’une poignée cassée ;

— Escalier présente une peinture écaillée avec arrête du mur dans le couloir abîmée et présence de trous rebouchés, traces et tapisserie qui se décolle ;

— Séjour : mur noirci au-dessus du chauffage du séjour, plafond comportant plusieurs traces et présence de traces de mastic sur la porte-fenêtre du séjour ;

— Salon : petits trous sur les murs avec fissures au plafond et angles noircis avec petits trous sur la peinture des fenêtres ; présence de trous éclats de peinture sur les marches de la rambarde de l’escalier ;

— Salle de bain : fissures sur les murs, traces sur le sol et le plafond, éclat et fissure sur le lavabo de gauche, joint de la baignoire noirci qui se décolle à l’angle, joint noirci et abîmé au niveau du pare-douche avec présence de dépôt calcaire sur le panneau de douche ;

— Wc : traces sur les murs avec 2 gros trous et 6 petits, fissure au plafond, et trace ainsi qu’un impact au niveau de la porte;

— Chambre 1 : plafond comportant des traces, les portes et les menuiseries comportant des tâches et sont sales, avec présence de traces de peinture sur la vitre de la fenêtre ainsi que sur la plinthe, petit pan de mur sur la gauche sale ;

— Chambre 2 : présence de traces au plafond, cadre des portes et menuiseries abîmés, trous rebouchés sur les murs, papier peint se décolle, trous sous la fenêtre ;

— Chambre 3 : présence de traces au plafond et sur les portes, trous rebouchés sur les murs, présence sur les murs de traces d’impact et fissures, trous sous la fenêtre ;

— Cuisine : trous rebouchés sur les murs, papier peint se décolle, fissure au plafond, présence de mastic autour de la ventilation, impacts au niveau de l’évier joint noirci, impact au niveau de la hotte électrique, impact sur la porte gauche de la cuisine équipée, intérieur des placards rayés avec tâches au fond des tiroirs ;

Le descriptif susvisé démontre que le logement était en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux des intimés comme l’a justement indiqué le premier juge en sorte que la demande indemnitaire présentée par les époux [I] au titre des réparations locatives est manifestement excessive eu égard l’état initial du bien loué.

Ils ne peuvent légitimement réclamer la prise en charge par les intimés des travaux liés à la réfection des peintures sollicitée pour l’ensemble des pièces (rebouchage, ponçage, mise en peinture), au changement des meubles de la cuisine, ou encore de la réfection de l’escalier dont l’état était manifestement dégradé dès l’entrée dans les lieux des preneurs, ou bien la réfection de la salle de bains en ce compris le meuble.

La demande présentée au titre de la réfection du carrelage pour une somme forfaitaire de 664,38 euros sera également rejetée, le sol étant décrit de manière globale dans l’état des lieux d’entrée comme étant en bon état alors qu’est relevée la présence de nombreuses traces qui ne peuvent de ce fait être attribuées aux locataires.

S’agissant du parquet localisé dans la chambre 3, le sol est décrit dans l’état des lieux d’entrée comme étant en bon état. Les époux [I] sollicitent que le coût du démontage et la mise à la décharge du parquet soit mis à la charge des preneurs ce qui correspond à une somme de 190 euros. L’état des lieux de sortie met en évidence que ce parquet a été posé par les locataires qui n’ont pas achevé son installation. La demande sera donc accueillie.

Sur la prise en charge de l’entretien de la climatisation, les époux [I] réclament la somme de 100 euros considérant que celui-ci incombait aux preneurs comme le précise le contrat de bail. Il appartient aux locataires de justifier du respect de cette obligation contrairement à ce qu’indique le premier juge ; cela étant M. [C] verse aux débats en pièce 3 une facture n°165268 en date du 26 juin 2020 émise par la société Multinergie qui atteste de l’entretien de la climatisation. De son côté, les appelants ne justifient pas avoir effectué cet entretien au lieu et place des locataires ni avoir réglé la somme de 100 euros comme ils l’allèguent, aucune facture ni devis n’étant produit sur ce point. C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

S’agissant des frais de nettoyage, les appelants produisent une facture d’un montant total de 1.942 euros. Le premier juge a réduit la demande à la somme de 1.172 euros considérant qu’une partie du nettoyage portait sur des traces déjà présentes lors de l’entrée dans les lieux des consorts [V]. Cette analyse sera confirmée en appel, l’état des lieux d’entrée mettant effectivement en évidence de nombreuses traces tant sur les plafonds que sur les murs.

Vu les éléments susvisés, le jugement déféré sera infirmé sur le montant des réparations locatives qui sera fixé en appel à la somme de 1.362 euros. Il sera par contre confirmé en ce qu’il a autorisé la déduction du dépôt de garantie des sommes dues par les intimés.

Mme [A] réclame sur ce point le remboursement à son seul bénéfice de la somme de 775 euros au titre du dépôt de garantie. Elle ne justifie toutefois d’aucun motif légitime à cette prétention, le dépôt de garantie devant venir en déduction des sommes qui resteraient à la charge des locataires. Elle sera donc déboutée de cette prétention.

2/ Sur les frais d’huissier:

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, Mme [A] a fait appel à un huissier de justice et explique avoir été contrainte dans un premier temps de faire signifier son congé par acte d’huissier le 26 février 2021, les époux [I] n’étant pas allés retirer la lettre de congé qu’elle leur a envoyé le 15 janvier 2021 par courrier recommandé avec accusé de réception alors qu’elle leur avait signalé l’urgence de sa situation. Selon elle, c’est pour les mêmes raisons qu’elle a sollicité les services d’un huissier de justice pour établir l’état des lieux de sortie.

En l’état, Mme [A] ne justifie pas avoir convié les bailleurs à un état des lieux de sortie auquel ils auraient été défaillants, et sur le constat de leur absence, avoir sollicité les services d’un huissier de justice selon les prescriptions énoncées à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. En l’occurrence, elle a fait appel à un huissier de justice pour convenance personnelle.

Elle ne peut donc solliciter des bailleurs la prise en charge par moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

La demande de Mme [A], qui réclame le remboursement à son seul bénéfice de la somme de 157,70 euros correspondant au coût de l’état des lieux de sortie, est dès lors sans objet et sera en conséquence rejetée.

La décision déférée sera infirmée de ce chef.

3/ Sur les frais accessoires :

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront confirmées et celles relatives aux frais irrépétibles seront infirmées.

L’équité commande de condamner solidairement [G] [C], Mme [P] [A], ès qualité de locataires, et M. [J] [A] et Mme [L] [A], ès qualité de cautions solidaire, à payer la somme de 300 euros en première instance et de 800 euros en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les intimés supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 21 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] sauf en ce qu’il a condamné solidairement [G] [C], Mme [P] [A], ès qualité de locataires, et M. [J] [A] et Mme [L] [A], ès qualité de cautions solidaires, aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [G] [C], Mme [P] [A], ès qualité de locataires, et M. [J] [A] et Mme [L] [A], ès qualité de cautions solidaires, à payer à M. [X] [I] et Mme [S] [R], épouse [I] la somme totale de 2.055,38 euros au total qui comprend notamment la somme de 1.362 euros au titre des réparations locatives, dont il convient de réduire la somme de 775 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement M. [G] [C], Mme [P] [A], ès qualité de locataires, et M. [J] [A] et Mme [L] [A], ès qualité de cautions solidaires, à payer à M. [X] [I] et Mme [S] [R] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne solidairement M. [G] [C], Mme [P] [A], ès qualité de locataires, et M. [J] [A] et Mme [L] [A], ès qualité de cautions solidaires, aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,