ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01267 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QSPO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 30 JANVIER 2025

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 24/30318

APPELANTE :

Madame [R] [W]

née le 23 Janvier 1937 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEES :

Madame [C] [G]

née le 14 Mai 1944 à [Localité 12] (58)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame Madame [E] [M], EI immatriculée sous le n° 481 348 118 00045, dont le siège est [Adresse 8], recherchée en sa qualité d¿administrateur provisoire de la Copropriété sise [Adresse 3], désignée à cette fonction par Ordonnance en date du 20 février 2020 prorogée dans sa mission par ordonnance du 31 décembre 2022

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 30 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, chargée du rapport, et Madame Nelly CARLIER, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [R] [W] est propriétaire des lots 4 et 5 au sein de la copropriété située [Adresse 5].

Madame [C] [G] est propriétaire de lots situés au 2ème et 3ème étages de cette copropriété.

Par ordonnance 20 février 2020, le président du tribunal judiciaire de Montpellier a désigné Madame [P] [M] en tant qu’administrateur provisoire de cette copropriété.

Le 29 février 2024, par acte de commissaire de justice, Madame [R] [W] a fait assigner Madame [C] [G] et Madame [P] [M] en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

A titre principal,

— ordonner la démolition de l’édifice construit par Madame [G] sur son lot (une terrasse),

— condamner Madame [M] a payer une provision de 326 €

A titre subsidiaire,

— ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les défenderesses à lui payer 3.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

Elle soutient à ce titre que Madame [G] exerce dans ses lots une activité de chambre d’hôtes, qui occasionne des troubles anormaux du voisinage liés notamment à du passage et des nuisances sonores, en violation du règlement de copropriété qui interdit la transformation des appartements en chambres louées à des personnes différentes.

Elle soutient, par ailleurs, que Madame [G] a fait édifier une terrasse sans autorisation du syndicat des copropriétaires, que celle-ci modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et lui cause un préjudice d’ensoleillement. Elle précise que Madame [G] a du percer la toiture pour réaliser deux terrasses, alors que l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2024 n’a pas validé ces travaux et a refusé de modifier le règlement de copropriété pour permettre la location saisonnière de chambres meublées

Elle soutient enfin que la responsabilité de Madame [M] en qualité d’administrateur provisoire peut être engagée dans la mesure ou celle-ci a commis une faute en ne faisant pas respecter les dispositions du règlement de copropriété, mais encore, que Madame [M] a sollicité par le biais d’un appel de fond le paiement de cotisations d’assurance pour la somme de 326 €, alors qu’elle a directement versé cette somme à 1'assureur Aréas.

A l’audience, Madame [W] a ajouté une demande de prononcé d’une astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance pour la condamnation à la démolition de l’ouvrage.

En défense, Madame [G] a soulevé, à titre principal, la prescription de l’action, a demandé le rejet des demandes de Madame [W] relatives à la terrasse litigieuse et a réclamé, à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [W] à faire démolir l’ascenseur privatif qu’elle a fait installer dans les parties communes et à les remettre en état, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. A titre subsidiaire, et si une expertise était ordonnée, elle demande à ce que la mission de l’expert porte également sur les travaux réalisés sans autorisation par Madame [W].

Madame [M] conclut, à titre principal, au rejet des demandes et, à titre subsidiaire, si une expertise devait être ordonnée, a une extension de la mission de l’expert aux travaux réalisés par Madame [W].

Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 30 janvier 2025, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à constater la prescription de l’action de Madame [R] [W],

— rejeté l’intégralité des demandes formulées à titre principal et subsidiaire par Madame [R] [W] à l’encontre de Madame [C] [G] et de Madame [P] [M],

— rejeté la demande reconventionnelle de Madame [C] [G],

— condamné Madame [R] [W] à payer à Madame [P] [M] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [R] [W] à payer à Madame [C] [G] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [R] [W] aux dépens

Le 4 mars 2025, Madame [R] [W] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Selon avis du 13 mars 2025, l’affaire à l’audience du 5 juin 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile,

Vu les conclusions notifiées le 22 mai 2025 par la partie appelante;

Vu les conclusions notifiées le 16 mai 2025 par Madame [M], intimée ;

Vu les conclusions notifiées le 28 mai 2025 par Madame [G], intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 30 mai 2025 ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [R] [W] conclut à la réformation de l’ordonnance et demande à la Cour statuant à nouveau de :

— ordonner la démolition de l’édifice construit par Madame [G] sur son lot de parcelle privatif sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance,

— constater les manquements Madame [P] [M] nommée en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété représentant judiciaire du syndic,

Par conséquent,

— condamner Madame [M] nommée en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété représentant judiciaire du syndic dans la gestion de la résidence au paiement d’une provision égale à 326 euros représentant le trop-perçu,

— désigner l’expert qu’il plaira à la seconde chambre civile de la Cour d’appel de Montpellier avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux sis, [Adresse 6] après y avoir convoqué les parties ;

— Se faire remettre l’ensemble des documents utiles concernant la copropriété, délibérations, autorisations d’urbanisme, prendre connaissance de tous les éléments utiles à l’accomplissement de sa mission dont les devis et factures correspondant aux travaux déjà réalisés ;

— Entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants dont l’audition lui paraîtrait nécessaire, avec faculté de s’adjoindre l’aide de tout spécialiste de son choix ;

— Constater que les désordres existent et sont causés par Madame [G] qui a effectué des travaux sauvages sur l’immeuble situé [Adresse 2] ;

— Les décrire en précisant la date de leur apparition, leur caractère apparent ou caché ; indiquer les moyens propres à les supprimer et chiffer le coût des travaux ;

— Donner tous les éléments techniques et de fait permettant à la Cour de déterminer les responsabilités encourues ;

— Donner le cas échéant tous les éléments permettant de chiffrer les préjudices de tous ordres subis par Madame [W];

— Faire plus généralement toutes observations lui paraissant utiles à la solution du litige;

— Fixer le montant de la consignation à opérer à valoir sur la rémunération de l’Expert ;

— confirmer qu’il ne peut y avoir lieu à prescription de l’action de Madame [R] [W] et pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

En tout état de cause,

— condamner solidum Madame [M] nommée en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété représentant judiciaire du syndic et Madame [G] à payer à titre provisionnel à Madame [W] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner in solidum Madame [G] et Madame [M] nommée en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété représentant judiciaire du syndic à verser à Madame [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [W] conclut à l’infirmation, soutenant que les travaux effectués sont contraires au règlement de copropriété et que l’assemblée générale du 10 juilet 2024 a rejeté la validation de ceux ci.

De plus, ces travaux ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme, ainsi qu’il résulte du courrier de la commune de [Localité 11] en date du 25 septembre 2024.

Il existe également une violation du règlement de copropriété en ce qui concerne l’activité de chambre d’hôte, le règlement consacrant l’immeuble à l’usage exclusif d’habitation.

La réformation de la décision qui a refusé d’ordonner l’expertise est sollicitée puisqu’il existe un motif légitime de constater les désordres crées par Madame [G] sur la structure de l’immeuble occasionnant des nuisances incontestables pour Madame [W] qui est une personne âgée de 85 ans.

Madame [C] [G] demande à la Cour :

Avant dire droit, au visa de l’article 133 du code de procédure civile et en vue d’une bonne administration de la justice :

— enjoindre à Madame [R] [W] de produire aux débats les pièces 1 à 5 visées dans sa requête en date du 3 février 2020 (pièce 12) par laquelle elle sollicitait la désignation d’un administrateur provisoire auprès du Tribunal Judiciaire de Montpellier,

— renvoyer l’affaire à une audience de plaidoiries ultérieure,

Dans le cas où cette demande serait rejetée,

A TITRE PRINCIPAL :

— confirmer l’ordonnance du 30 janvier 2025 en ce qu’elle a rejeté l’intégralité des demandes formulées à titre principal et subsidiaire par Madame [R] [W] à l’encontre de Madame [C] [G] et de Madame [P] [M], et en ce qu’elle a condamné Madame [W] à payer à Madame [G] et à Madame [M] la somme de 1500 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’elle a condamné Madame [W] aux dépens,

— infirmer l’ordonnance du 30 janvier 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à constater la prescription de l’action de Madame [R] [W], et en ce qu’elle a rejeté la demande reconventionnelle de Madame [G],

Statuant à nouveau :

— dire et juger que l’action de Madame [W] est prescrite,

— condamner Madame [W] à démolir l’ascenseur privatif installé sur les parties communes lequel relie le lot n°5 (débarras en rez-de-chaussée) et le not n°4 (logement en R+1) et à remettre en état les parties communes, à ses frais exclusifs sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Madame [W] à payer à Madame [G] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée :

— dire et juger que Madame [G] entend formuler toutes protestations et réserve d’usage,

— dire et juger que la mission confiée à l’expert devra également être étendue aux travaux réalisés par Mme [W] sans autorisation, à savoir : La construction d’un ascenseur privatif installé sur les parties communes lequel relie le lot n°5 (débarras en rez-de-chaussée) et le not n°4 (logement en R+1),

— dire et juger que l’Expert aura également pour mission de déterminer la date à laquelle les constructions dont se plaint Madame [W] ont été réalisées.

Madame [G] conclut que l’action personnelle en remise en l’état est prescrite, Madame [W] ayant eu connaissance de la construction des terrasses en 2016 lors de son acquisition immobilière, soit plus de cinq ans avant son assignation du 29 février 2024, ainsi qu’elle l’indique dans ses écritures, et que le délai quinquénal a pour point de départ cette date.

Il est également fort probable que dans sa requête en désignation d’un administrateur provisoire à la copropriété en 2018, Madame [W] ait fait mention des constructions litigieuses.

L’intimée conclut qu’en tout état de cause, les terrasses ont été construites dans le courant de l’année 2008 et sont conformes au règlement de copropriété qui prévoit en page 7, que : « Le propriétaire du lot n°6 aura la possibilité :

— De pratiquer une ouverture sur Cour pour grenier n°2,

— De faire édifier une terrasse de 1 mètre de large reliant les greniers 1 et 2, telle que figurée sur le plan du troisième étage et combles,

— Transformer en habitation l’ensemble du troisième étage, avec possibilité d’édifier un toit terrasse donnant sur le Quai, à ses frais exclusifs ».

Elle ajoute qu’aucune pièce produite par Madame [W] n’établit la perte d’ensoleillement dont elle se plaint.

Madame [G] maintient sa demande reconventionnelle visant à la condamnation de Madame [W] a démolir l’ascenseur qu’elle a fait installer entre le rez de chaussée et le premier étage, dans les parties communes et sans autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Madame [K] [M] demande à la Cour de :

A titre principal,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Rejeté l’intégralité de demandes formulées à titre principal et subsidiaire par Madame [R] [W] à l’encontre de Madame [P] [M] ès qualité ;

Condamné Madame [R] [W] à payer à Madame [P] [M] la somme de 1500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— acter des plus expresses protestations et réserves de Madame [M] es qualité sur la demande d’expertise judiciaire formée par Madame [W].

— juger que l’expertise devra être réalisée aux frais avancés de Madame [W],

— juger que la mission confiée à l’expert devra également être étendue aux travaux réalisés par Madame [W] sans autorisation,

En tout état de cause,

— condamner Madame [W] à payer à Madame [M] ès qualité la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Madame [M] es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété a effectué l’ensemble des démarches en son pouvoir pour tenter de trouver une solution amiable au litige opposant les copropriétaires qui ont tous réalisé des travaux sans autorisation.

En raison de l’absence de majorité possible pour voter une action contre l’un ou l’autre des copropriétaires, la situation est bloquée et la copropriété se trouve prise en otage dans le conflit de personne opposant Madame [W] et Madame [G].

Aucune faute ne saurait cependant être reprochée à Mme [M] à ce titre.

L’intimée produit les documents attestant de sa gestion rigoureuse et qui contredisent la perception de sa part d’un indu au titre de l’assurance.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de démolition de l’édifice construit par Madame [G] :

Il convient de confirmer la décision du premier juge qui a relevé que le point de départ de la prescription de l’action personnelle de Madame [W] visant à la démolition d’un édifice ne pouvait être fixé en l’état des pièces produites par les parties.

En effet, Madame [G] affirme que les travaux de création des terrasses étaient terminés en 2016, date à laquelle Madame [W] a acquis son lot, mais ne produit aucune pièce en ce sens. Elle s’appuie sur la date à laquelle Madame [W] a sollicité l’intervention d’un conciliateur de justice en 2018, mais ces pièces ne sont pas présentes au dossier.

L’argumentation de Madame [G] n’est pas de nature à contredire l’affirmation de Madame [G] selon laquelle les travaux se sont étalés dans le temps et ne rapporte pas la preuve contraire qui lui incombe. L’injonction de produire qu’elle sollicite ne saurait pallier sa carence en preuve et sera rejetée.

En conséquence, c’est à bon droit que le juge n’a constaté aucune prescription de l’action.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si Madame [W] produit le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 25 septembre 2024 selon lequel ont été rejetées les deux résolutions destinées à autoriser les travaux effectués à la demande de Madame [G], soit la réalisation d’une deuxième terrasse d’un mètre de large sur cour intérieure et la création d’une terrasse de type tropézienne sur la partie de toiture opposée au [Adresse 13].

Quand bien même le règlement de copropriété permettrait ces travaux, Madame [G] n’est pas dispensée de solliciter au préalable l’autorisation en assemblée générale de la copropriété de les effectuer.

La réalisation des travaux sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété est en conséquence manifestement illicite, et il convient d’infirmer la décision et de condamner l’intimée à la démolition des ouvrages, sous astreinte précisée au dispositif, compte tenu de l’ancienneté des travaux présents depuis au moins depuis 2020 et de la résistance de la copropriétaire qui n’a pas davantage sollicité de l’administration les autorisations d’urbanisme nécessaires.

Sur la demande de condamnation provisionnelle en réparation du trouble de jouissance :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, il appartient à Madame [W] d’établir la réalité de son préjudice. Or elle ne produit aucune pièce apte à démontrer avec l’évidence nécessaire en référé la perte d’ensoleillement dont elle se plaint, ou bien l’aggravation des écoulements d’eau pluviales sur son lot, en l’absence de tout élément sur l’état antérieur des lieux avant travaux.

Le premier juge qui l’a déboutée de sa demande provisionnelle sera approuvée sur ce point et sa décision confirmée.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre du trop perçu :

La demande de Madame [G] est limitée à la somme de 326 € représentant une prime d’assurance qu’elle aurait directement réglé, alors que cette dépense aurait été également mise à sa charge au titre des charges de copropriété par Madame [M] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société.

Les affirmations de Madame [W] ne suffisent pas à établir sans contestation ni l’existence d’un trop perçu, l’assurance acquittée pouvant avoir une cause contractuelle qui lui est propre, ni une faute de Madame [M] sur l’établissement des comptes de la copropriété.

La demande de provision ne peut être accueillie et la décision sera confirmée à ce titre.

Sur la demande d’expertise :

En application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé, par le président du tribunal judiciaire.

Si l’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, encore faut-il constater qu’un tel procès soit possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, et que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

La demande d’expertise était subsidiaire à la demande de démolition qui a été accueillie, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit.

En ce qui concerne le préjudice, il a été précédemment indiqué qu’il n’existe pas d’élément permettant en l’état d’établir son existence, ce qui conduit à considérer qu’il ne peut constituer un motif légitime au sens du texte précité.

La décision du premier juge sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté la mesure d’expertise.

Sur la demande de démolition de l’ascenseur construit pas Madame [W] :

A hauteur d’appel, Madame [W] n’a pas conclu sur la demande de Madame [G] tendant à la démolition d’un ascenseur construit sans autorisation des copropriétaires, s’appropriant ainsi la motivation du premier juge qui a considéré que la preuve de la création de l’ouvrage n’était pas rapportée.

Or Madame [W] a soumis à la copropriété la validation rétroactive de la création d’un ascenseur privatif permettant de relier les lots N° 5 (débarras en rez de chaussée) et le lot N°4 (logement en au premier étage) ce qui établit de manière apparente la création de ce dispositif, ce qu’elle ne conteste pas à hauteur d’appel.

Il en résulte qu’il existe là encore un trouble manifestement illicite qui doit se traduire par une condamnation sous astreinte à démolir l’ouvrage.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [R] [W] et Madame [C] [G], qui succombent au principal en leur recours, seront condamnées aux entiers dépens de première instance et d’appel par moitié et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

L’équité conduit cependant à condamner Madame [W] à payer à Madame [E] [M] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme la décision en ce qu’elle a rejeté les demandes de démolition sous astreinte, condamné Madame [W] aux dépens et à payer une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne Madame [C] [G] à démolir la deuxième terrasse d’un mètre de large sur cour intérieure et la terrasse de type tropézienne sur la partie de toiture opposée au [Adresse 13], et à remettre les lieux en l’état dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne Madame [R] [W] à démolir l’ascenseur privatif permettant de relier les lots N° 5 (débarras en rez de chaussée) et le lot N°4 (logement en au premier étage) et à remettre les parties communes en l’état antérieur dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt,

Dit que ces condamnations seront assorties d’une astreinte de 150 € par jour de retard pendant une durée de 8 mois,

Confirme le surplus des dispositions non contraires de la décision,

Y ajoutant,

Condamne par moitié Madame [R] [W] et Madame [C] [G] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne Madame [R] [W] à payer à Madame [E] [M] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE