Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04638 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJBYF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2023 -Président du TJ de [Localité 16] – RG n° 23/04836

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic, le CABINET DODIM, SAS immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 382 327 203

C/O CABINET DODIM

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant : M^e Sophie KRIEF DABI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0620 substituée par M^e Charlotte POSSE de MUZQUIZ, avocat au barreau de PARIS, même cabinet

INTIMEE

Madame [X] [E] épouse [S]

née le 15 avril 1941 à [Localité 14] (62)

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e Charles-Hubert OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Ayant pour avocat plaidant : M^e Géry HUMEZ de la SELARL CABINET D’AVOCATS GERY HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS, toque : 22

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [X] [E] épouse [S] est usufruitière d’un local commercial et de deux caves dans un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 17] qui constituent les lots de copropriété n° 31, 62 et 65.

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 18 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [S] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 16 février 2022, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à Mme [S] de lui payer la somme de 14 945,75 euros en principal.

Par acte d’huissier signifié le 23 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] a fait assigner Mme [S] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond (conformément à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Par jugement du 23 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] aux dépens de l’instance,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 février 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 septembre 2025.

Par note en délibéré notifiée le 16 octobre 2025, à laquelle il a été demandé aux parties de répondre avant le 5 novembre 2025, sur le fondement des articles 445, 122, 125 du code de procédure civile et 19-2 de la loi n°62-557 du 10 juillet 1965, la cour a relevé d’office une fin de non-recevoir relative au fait que la mise en demeure, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur ce dernier fondement, ici la sommation de payer du 16 février 2022, indique avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget à payer dans un délai de 30 jours (avis n° 24-70.007 de la Cour de Cassation du 12 Décembre 2024), dans la mesure où elle ne fait pas référence aux dispositions de l’article 19-2, mentionne une sommation de payer «sur le champ» et un «solde charges copropriété impayées au 04/02/2022» de 14 954,75 euros, outre les frais de l’acte.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 19 avril 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 578, 597, 1153, 1154, 1256, 2387 et 2388 du code civil et 19 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— le juger recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que sa demande en paiement 'excède la compétence du Président du Tribunal Judiciaire et sera donc rejetée', et l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

statuant à nouveau,

— le déclarer recevable en ses demandes, le juger bien fondé,

ce faisant,

— confirmant le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que Mme [S] est débitrice de la somme de 64 188,15 euros vis-à-vis de lui à la date du 15 juillet 2022,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 64 188,15 euros en principal, correspondant aux charges et travaux impayés de la période du 1er janvier 2019 au 15 juillet 2022, augmentée des intérêts de droit à compter de la délivrance de la mise en demeure au 16 février 2022,

— condamner Mme [S] à supporter les frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance à hauteur de 186,60 euros,

— l’autoriser à inscrire à son profit l’hypothèque légale prévue par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil et condamner Mme [S] à les régler,

— condamner Mme [S] à lui régler 2 000 euros à titre de dommages-intérêts sur fondement de l’article 1153 du code civil,

à titre subsidiaire, si la cour confirmait le jugement en ce que le premier juge a jugé que 'la demande en paiement excède la compétence du Président du Tribunal judiciaire',

— juger que le premier juge ne pouvait le débouter de sa demande en paiement, et infirmer la décision de ce chef et renvoyer en ce cas les parties devant le tribunal judiciaire de Paris, en tout état de cause,

— condamner Mme [S] à lui régler 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] à régler tous les dépens qui comprendront notamment les frais d’inscription d’hypothèque légale indispensable au syndicat pour garantir sa créance.

Vu les conclusions notifiées le 21 mai 2025 par lesquelles Mme [S], intimée, invite la cour, au visa des articles 10, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 9, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement du tribunal judicaire de Paris du 23 novembre 2023 en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] aux dépens de l’instance,

dans tous les cas,

— déclarer irrecevable la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5],

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] aux dépens.

Vu le courrier notifié le 4 novembre 2025 par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite :

— le rejet de l’exception d’irrecevabilité soulevée ;

— la confirmation de la validité de la procédure engagée,

— la condamnation de Mme [S] au paiement des charges dues,

— l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes.

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

A titre préalable, il doit être rappelé qu’en application des articles 561 et 562 du code de procédure civile, l’appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel pour qu’il soit de nouveau statué en fait et en droit, qu’il ne défère à la cour que la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu’il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent.

Or, en l’espèce, dans le dispositif du jugement du 23 novembre 2023 attaqué, le président du tribunal de grande instance de Paris n’a pas indiqué qu’il retenait que Mme [S] était débitrice du montant de la créance indiquée par le demandeur. Sa partie motivation se contentait de mentionner le montant de 64 188,15 euros arrêté le 15 juillet 2022 dans le décompte individuel de Mme [S] au vu de l’examen des pièces versées, mais également la contestation opposée par cette dernière concernant la surconsommation d’eau imputée, pour, ensuite, rejeter les demandes du syndicat, sur un autre motif.

Faute de chef du jugement dévolu à la cour à ce titre, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande du syndicat de voir « [confirmer] le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que Mme [S] est débitrice de la somme de 64 188,15 euros vis-à-vis de lui à la date du 15 juillet 2022 ».

1- Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Adresse 15] [Localité 1]

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, principalement, l’applicabilité de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que la procédure accélérée au fond est applicable non seulement pour obtenir le paiement de provisions exigibles au titre de l’article 14-1 mais également pour obtenir le règlement des sommes exigibles correspondant à des charges et appels de fonds impayés, et en ce que la sommation de payer du 16 février 2022 ne portait que sur des charges et appels de charges impayés exigibles comme en atteste l’édition de compte qui (pièce n°3) qui mentionne une somme de 14 945,75 euros correspondant aux charges impayées arrêtées à l’échéance du 1er janvier 2022, donc qu’il n’était pas nécessaire d’opérer une distinction entre les différentes catégories de charges. Il soutient, ensuite, que la sommation de payer est conforme au texte de l’article précité dès lors que l’assignation n’a été délivrée que le 21 mars 2023 soit plus de trente jours après la délivrance de la sommation conformément à la lettre et à l’esprit du texte. Il ajoute que l’avis du 12 décembre 2024 de la Cour de Cassation ne subordonne pas la validité de la mise en demeure à la mention expresse du délai de trente jours, se limitant à exiger la clarté sur la nature et le montant des sommes réclamées, comme c’est ici le cas.

Subsidiairement, il rappelle que sa demande aurait dû être déclarée irrecevable et non pas rejetée, les sommes dues n’étant pas contestables, ce d’autant plus que Mme [S] a introduit une action en recouvrement des charges auprès de sa locataire.

Décision de la cour

En application des articles 122 et 125 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir. Celle-ci doit être relevée d’office lorsqu’elle a un caractère d’ordre public

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

L’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 distingue :

— les provisions et avances, les premières versées en attente du solde définitif qui résulte de l’approbation des comptes, les secondes, remboursables, destinées, en vertu du règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves,

— les charges, qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires en exécution d’une décision d’approbation des comptes d’un exercice.

L’objet principal de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été, dès sa création par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, de faciliter le recouvrement des provisions sur charges pour permettre à la copropriété de faire face aux dépenses courantes de l’année (Civ. 3e, arrêt 22 septembre 2010, n°09-16.678), avant d’être étendu aux cotisations de fond de travaux de l’article 14-2 par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, aux arriérés antérieurs, ainsi qu’aux provisions pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018. En vue de ce recouvrement facilité, la procédure allégée aux conséquences importantes pour les copropriétaires débiteurs, décrite à l’article 19-2 précité, a été finalement instaurée par l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget à payer dans le délai de trente jours, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’examen de la sommation de payer du 16 février 2022 présentée, par l’appelant, comme constituant la mise en demeure visée par les dispositions de l’article 19-2 précité, ne mentionne aucunement ces dernières dispositions, indiquant comme fondements de sa délivrance « En vertu : 1°) Du règlement de copropriété à l’origine de la constitution du syndicat représenté par le syndic demandeur ; 2°) Du décret du 17 mars 1967 habilitant le syndic à encaisser les sommes dues par les copropriétaires au titre de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 10] ».

Surtout, elle indique comme « causes de la créance » :

« Soldes charges copropriété impayées au 04/02/2022 : 14 945,75 euros » ; « coût du présent acte » : 189,78 outre 31,18 de TVA ; « DR Art A444-31 c.com » : 18,34 et 3,06 de TVA, pour faire « sommation [à Mme [S]] de payer sur le champ » entre les mains de l’huissier ces sommes.

L’appelante reconnaît elle-même que cette sommation ne contient que des charges et des appels de charges impayés, non pas des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il en ressort que cette mise en demeure ne porte pas sur le paiement dans un délai de trente jours de provisions au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, condition préalable pour saisir le président du tribunal judiciaire en vue, ensuite, d’obtenir le paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours, ici 2022, pour une demande portant sur une dette arrêtée au 15 juillet 2022, et des sommes restant dues au titre des exercices précédents, ici les exercices 2019 à 2021.

Dans ces conditions, le jugement devra être infirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires. En effet, la demande de condamnation de Mme [S] au paiement des charges et travaux impayées de la période du 1er janvier 2019 au 15 juillet 2022, augmentée des intérêts de droit à compter de la délivrance de la mise en demeure au 16 février 2022 sera déclarée irrecevable, tout comme les demandes subséquentes du syndicat de condamnation de celles-ci aux frais exposés pour le recouvrement de sa créance, d’autorisation d’inscription d’une hypothèque légale, de capitalisation des intérêts et de dommages et intérêts.

2- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et sur le rejet de la demande d’indemnisation du syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [X] [S] la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dit n’y avoir lieu à « confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que Mme [S] était débitrice de la somme de 64 188,15 euros vis-à-vis de lui à la date du 15 juillet 2022 » ;

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

— a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Adresse 15] [Localité 13] aux dépens

— et qu’il a rejeté sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 13] de :

— paiement de la somme de 64 188,15 euros en principal, correspondant aux charges et travaux impayés de la période du 1er janvier 2019 au 15 juillet 2022, augmentée des intérêts de droit à compter de la délivrance de la mise en demeure au 16 février 2022, des frais exposés pour le recouvrement de sa créance à hauteur de 186,60 euros,

— d’autorisation d’inscription à son profit d’une hypothèque légale, de voir ordonner a capitalisation des intérêts,

— et de paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] aux dépens d’appel ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à Mme [X] [S] la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE