ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03254 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3ZP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JUIN 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° RG 22/00370

APPELANTE :

SA PROMOLOGIS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, substituant M^e Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [O] [I]

né le 04 Avril 1972 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Emilie GUEGNIARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Camille ARNOUX FRANCES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Emilie GUEGNIARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-06687 du 15/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

La SA Promologis qui est un bailleur social, a consenti, par acte sous-seing privé du 18 octobre 2018, la location à [O] [I] d’un logement situé [Adresse 2] (Hérault), moyennant le paiement d’un loyer de 203,10 € par mois, outre 20 € de loyer accessoire.

Par exploit du 20 octobre 2022, elle a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de résiliation du bail, exposant que celui-ci se livrait à un harcèlement téléphonique systématique de ses collaborateurs et proférait des menaces à l’encontre de sa directrice d’agence.

Devant le tribunal, M. [I] a expliqué que les réclamations qu’il avait adressées de façon insistante au bailleur provenaient du fait qu’il s’était trouvé à plusieurs reprises privé de chauffage et d’eau chaude, que la société Promologis avait manqué de diligence pour réparer la pompe à chaleur dont la panne était à l’origine des désagréments subis et que plusieurs autres locataires, dont il avait relayé les plaintes, souffraient de désordres affectant les logements loués ; il s’est donc opposé à la demande de résiliation du bail et a sollicité reconventionnellement l’indemnisation d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance.

Le juge des contentieux de la protection, par jugement du 9 juin 2023 a notamment :

— débouté la société Promologis de l’intégralité de ses demandes,

— rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. [I],

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Promologis aux dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge, après avoir rappelé l’obligation de jouissance paisible pesant sur le locataire en vertu de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, a relevé que M. [I] multipliait effectivement depuis plusieurs mois et malgré les mises en demeure faites par le bailleur les appels téléphoniques et envois de SMS sur les lignes téléphoniques ouvertes au public comme sur les lignes professionnelles de salariés de la société Promologis, dont il avait obtenu les numéros en se faisant passer pour le directeur général, qu’aussi répréhensible que soit le comportement de l’intéressé, la société Promologis n’établissait pas que ce comportement avait eu des répercussions sur la vie de l’immeuble et celle des occupants, qu’il n’était pas, non plus, démontré que M. [I] s’était opposé à la réalisation de réparations dans les parties communes ou avait fait preuve d’obstruction susceptible de perturber la jouissance des occupants de l’immeuble, que les affiches déposées par celui-ci, dénigrant la société Promologis, ne constituaient pas davantage un trouble de jouissance, qu’aucune poursuite pénale n’avait été engagée contre lui alors même que la première plainte avait été déposée le 23 juin 2020, qu’il n’avait commis au demeurant aucune violence à l’égard des salariés du bailleur et qu’ainsi, les manquements qui lui étaient reprochés ne constituaient pas des troubles d’une gravité suffisante pour prononcer la résiliation du bail.

Pour débouter, par ailleurs, M. [I] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts, le premier juge a retenu que celui-ci s’était opposé à l’intervention de la société Proxiserve, chargée de la réparation de la pompe à chaleur, avant de revenir sur sa décision en pleine période de confinement lié à l’épidémie de Covid-19 et qu’étant dès lors à l’origine du retard apporté à la réparation de cet élément d’équipement, il avait contribué à son préjudice.

La société Promologis a, par déclaration reçue le 26 juin 2023 au greffe de la cour, régulièrement relevé appel de ce jugement en ce qu’il la déboute de l’intégralité de ses demandes.

Elle sollicite, dans ses conclusions déposées et notifiées le 12 juillet 2023 via le RPVA, de voir :

(')

Vu les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions des articles 1728 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article L. 412-1 du code de procédure civile,

(')

— réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers et statuant à nouveau,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre elle,

— prononcer la résiliation du bail signé en date du 18 octobre 2018 aux torts exclusifs de M. [I],

— ordonner dès lors l’expulsion de M. [I], de toutes personnes et de tout objet de son chef, des lieux loués sis [Adresse 6],

— condamner M. [I] à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 203,10 € à titre principal, outre 20 € au titre des charges, jusqu’à la libération complète des lieux,

— dire et juger que M. [I] ne pourra bénéficier d’aucun délai pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir et de la sommation qui lui sera notifiée,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier des 18 et 19 juin 2020, de la sommation interpellative du 19 juin 2020, du procès-verbal de constat du 11 juillet 2022, de la signification de lettres du 13 juillet 2022, ainsi que de la sommation du 13 juillet 2022.

Formant appel incident, M. [I] demande à la cour, dans ses conclusions déposées et notifiées le 9 octobre 2023 par le RPVA, de :

Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 18 de la loi du 5 mars 2007,

Vu l’article 1528 du code civil,

Vu l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

(')

— réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers en date du 9 juin 2023 en ce qu’il a rejeté ses demandes de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement (') du 9 juin 2023 en ce qu’il a débouté la société Promologis del’intégralité de ses demandes et condamné celle-ci aux dépens,

— condamner la société Promologis à lui verser les sommes suivantes :

' 3000 € au titre du préjudice moral,

' 466,20 € au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner la société Promologis à verser à M^e Émilie Guegniard la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

— condamner la même aux entiers dépens en cause d’appel.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 24 septembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1-la demande principale de la société Promologis aux fins de résiliation du bail :

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction alors applicable, dispose que le locataire est notamment obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; l’article 1728 du code civil énonce également que le preneur a pour obligation principale d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; selon l’article 1224 du même code, la résolution du contrat peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

À cet égard, le premier juge a justement retenu que l’obligation de jouissance paisible pesant sur le locataire recouvre non seulement les locaux loués, y compris les parties communes, mais également l’hypothèse dans laquelle des troubles ont été commis en dehors du périmètre de l’immeuble, de sorte qu’un comportement violant cette obligation est susceptible de justifier la résiliation du bail s’il est jugé suffisamment grave.

En l’espèce, il est constant que de février à juin 2020, M. [I], qui avait signalé au bailleur le mauvais fonctionnement de la pompe à chaleur desservant son logement, a multiplié les appels téléphoniques et messages vocaux sur les lignes téléphoniques ouvertes au public et les lignes professionnelles directes de trois salariés de la société Promologis, qu’il a également, en juin 2020, placardé dans les parties communes de l’immeuble des affiches pour se plaindre de l’incompétence de la société Proxiserve chargée de la maintenance des appareils de chauffage et de l’inaction du bailleur et qu’il a enfin, au cours des mois de juin et juillet 2022, adressé de nombreux messages SMS et vocaux menaçants sur le téléphone portable de la directrice de l’agence de [Localité 8], Mme [B], dont il avait obtenu le numéro en se faisant passer pour le directeur général, de tels messages, jusqu’à 35 par jour, à propos notamment de télécommandes défectueuses ou de l’insuffisance du ménage des parties communes s’apparentant, en effet, à un véritable harcèlement téléphonique ; il résulte également des pièces produites que par lettre du 11 juillet 2022, la société Promologis a mis en demeure M. [I] de cesser ses agissements et qu’une plainte pour harcèlement été déposée, le 12 juillet 2022, par la directrice d’agence auprès des services de police.

Après avoir relevé qu’une telle agressivité en rapport avec les problèmes psychologiques du locataire (une déficience mentale avérée), dirigée à l’encontre des salariés de la société Promologis, avait été de nature à perturber le fonctionnement interne de celle-ci, le premier juge a cependant, par des motifs pertinents, considéré que les agissements de M. [I] n’étaient pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dès lors qu’ils n’avaient pas eu de répercussions sur la vie de l’immeuble ou celle de ses occupants, que l’intéressé n’avait pas fait obstruction à l’exécution de travaux dans les parties communes ou troublé la jouissance des autres occupants et qu’aucune violence physique n’avait été commise sur les salariés du bailleur ; il y a lieu d’ajouter que les appels téléphoniques intempestifs de M. [I], dont les salariés du bailleur ont été victimes, se sont produits essentiellement de février à juin 2020 et de juin à juillet 2022 à la suite de réclamations de celui-ci, justifiées ou pas.

Par ailleurs, si deux salariés de la société Promologis ont été appelés par M. [I] sur leurs lignes téléphoniques directes, les 5 et 7 juillet 2023, pour, selon les attestations produites, connaître le nom de la nouvelle directrice d’agence ou faire un historique des éléments ayant conduit à la procédure, il n’est fait état d’aucun autre appel téléphonique, malveillant ou pas, intervenu postérieurement ; enfin, le fait que l’intéressé a tenté, le 5 juillet 2023, d’appeler le directeur de l’Office [Localité 10] Thau Habitat, nouvel employeur de Mme [B], dans le but de dénigrer celle-ci, ne peut être regardé comme un manquement à l’obligation de jouissance paisible pesant sur le locataire ; le jugement entrepris doit dès lors être confirmé en ce qu’il a débouté la société Promologis de sa demande de résiliation du bail liant les parties.

2-la demande reconventionnelle de M. [I] en paiement de dommages et intérêts :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Dans le cas présent, M. [I] sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance pour avoir vécu, de février à juin 2020, dans un logement dépourvu de chauffage et privé d’eau chaude en raison de la panne de la pompe à chaleur desservant les locaux loués, situation qu’il impute à la carence du bailleur ; il expose notamment qu’il a, le 24 février 2020, signalé à la société Promologis la panne de la pompe à chaleur, que le prestataire mandaté par celle-ci, la société Proxiserve, n’a pas été capable de remédier à la panne et que ce n’est que le 8 juin 2020, qu’une autre entreprise (la société Time) est intervenue et a effectué les réparations nécessaires.

A cet égard, il n’est pas discuté que la société Proxiserve est intervenue rapidement, dès le 24 février 2020, à la demande du bailleur ; cependant, rien n’établit que la pompe à chaleur n’a pu alors être remise en fonctionnement puisque dans son courrier recommandé du 6 mars 2020, adressé à la société Promologis, M. [I], s’il se plaint de divers dysfonctionnements au sein de la résidence, ne mentionne plus la panne de la pompe à chaleur ; la société Proxiserve est à nouveau intervenue le 17 mars 2020, bien que M. [I] ait mis en cause son aptitude à remédier à la panne et sollicité l’intervention d’une autre entreprise ; par la suite, en raison du confinement consécutif à l’épidémie de Covid-19, qui a duré jusqu’au 11 mai 2020, aucune intervention n’a pu être programmée, d’autant que M. [I] a, à plusieurs reprises, refusé le passage du technicien de la société Proxiserve pour finalement accepter l’intervention de cette entreprise au milieu de la période de confinement, comme le bailleur l’indique dans un courrier du 14 mai 2020 adressé à l’intéressé ; la pompe à chaleur a pu enfin être réparée par la société Time, mandatée par la société Promologis en lieu et place de la société Proxiserve, après deux interventions successives, les 29 mai et le 4 juin 2020, soit après la fin de la période de confinement.

Il résulte de ce qui précède qu’aucun manquement caractérisé à son obligation d’entretien ne peut être imputé à la société Promologis qui s’est trouvée empêchée de l’exécuter sans retard du fait, d’une part, du locataire s’étant opposé à l’intervention de la société Proxiserve avec laquelle elle avait conclu un contrat d’entretien des équipements de chauffage et, d’autre part, de la période de confinement liée à l’épidémie de Covid-19 ayant repoussé la date d’intervention de l’entreprise finalement mandatée pour effectuer les réparations ; le jugement entrepris doit ainsi être confirmé en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3-les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, chacune des parties conservera à sa charge les dépens personnellement exposés en cause d’appel ; il y a lieu, dans ces conditions, de rejeter les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 (relative à l’aide juridique).

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers en date du 9 juin 2023,

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens personnellement exposés en cause d’appel,

Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Le Greffier Le Président