ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01351 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PK6I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 JANVIER 2022

Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN

N° RG 20/02023

APPELANTE :

S.A.S. GRAND BLEU représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christian BEER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [L] [M]

né le 01 Juin 1978 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Madame [G] [U] épouse [M]

née le 27 Juillet 1977 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 06 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 23 juillet 2019, Monsieur et Madame [M] ont acquis un appartement dans la résidence [Adresse 6] à [Localité 3] (66).

Ce logement appartenait auparavant à la société Schittly loisirs qui avait conclu un bail commercial avec la société Grand bleu le 14 septembre 2010 pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2011.

Par acte du 15 mars 2009, la société Schittly loisirs a fait délivrer un congé avec un refus de renouvellement à la SAS Grand bleu, lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction selon les dispositions de l’article 145-14 du code de commerce, sous réserve qu’elle soit justifiée.

Le 15 juillet 2019, la SAS Grand bleu a contesté le dit congé et demandé le paiement d’une indemnité d’éviction, proposant sa fixation à la somme de 21.700 euros.

Par courriel en date du 3 novembre 2019, M. [L] [M] a contacté la société Grand Bleu afin de fixer la date d’établissement de l’état des lieux de sortie avec remise des clés.

Le 4 novembre 2019, la SAS Grand bleu a informé M. [L] [M] de son intention de se maintenir dans les lieux en l’absence de versement d’une indemnité d’éviction.

Le 13 juillet 2020, la SAS Grand bleu a mis en demeure M. [L] [M] de payer sous 48 heures la somme de 21.700 euros et a, le 21 juillet 2020, mandaté un huissier de justice pour constater que les lieux avaient été repris par les consorts [M] et mis en location de manière illégale. Cette mise en demeure est demeurée vaine.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2020, la SAS Grand bleu a fait assigner M. [L] et Mme [G] [M] afin notamment de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 42.369,79 euros.

Le jugement rendu le 25 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Déboute la SAS Grand bleu de l’intégralité de ses demandes ;

Fait droit aux demandes reconventionnelles de M. [L] et Mme [G] [M] ;

Condamne la SAS Grand bleu à payer à M. [L] et Mme [G] [M] les sommes suivantes :

5.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

3.088,12 euros en indemnisation de leur préjudice financier,

7.464,19 euros titre de la remise en état des lieux,

2.146,42 euros au titre des loyers et charges impayés,

3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Constate que le jugement est de droit et exécutoire à titre provisoire ;

Condamne la SAS Grand bleu aux dépens de l’instance.

Le premier juge a relevé que le logement litigieux consistant en une résidence de tourisme, l’article L. 321-3 du code de tourisme doit recevoir application et que les acquéreurs du lot n’ayant pas été informés antérieurement au congé, du droit à une indemnité d’éviction pour le preneur et des modalités de calcul, la SAS Grand Bleu ne peut prétendre à une indemnité d’éviction, la mention contenue dans l’acte de vente étant insuffisante, faute de précision sur le calcul des sommes sollicitées.

Le premier juge a retenu que la SAS Grand bleu avait dégradé les lieux donnés à bail à hauteur de 7.464,19 euros et était redevable de la somme de 2.146,42 euros au titre des loyers et charges impayés.

La SAS Grand bleu, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 9 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2024, la SAS Grand bleu demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 25 janvier 2022 et ce qu’il :

Déboute la SAS Grand bleu de l’intégralité de ses demandes,

Fait droit aux demandes reconventionnelles de M. [L] et Mme [G] [M],

Condamne la SAS Grand bleu à payer à M. [L] et Mme [G] [M] les sommes suivantes :

5.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

3.088,12 euros en indemnisation de leur préjudice financier,

7.464,19 euros titre de la remise en état des lieux,

2.146,42 euros au titre des loyers et charges impayés,

3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que le jugement est de droit et exécutoire à titre provisoire,

Condamne la SAS Grand bleu aux dépens de l’instance ;

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due, par M. [L] et Mme [G] [M] à la société Grand bleu, à la somme de 31.777,35 euros ou, si la Cour l’estime nécessaire, de désigner un expert dont la mission sera de l’évaluer ;

Ordonner l’expulsion de M. [L] et Mme [G] [M], occupants sans droit ni titre du logement donné à bail à la société Grand bleu, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Autoriser la société Grand Bleu à faire procéder à leur expulsion des lieux avec le concours de la force publique s’il y a lieu ;

Condamner M. [L] et Mme [G] [M] à verser à la société Grand bleu la somme de 2.411,52 euros à titre d’indemnité pour l’occupation illicite du logement sur la période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020, à parfaire d’un montant de 401,92 euros pour chaque mois supplémentaire ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, par la société Grand bleu à M. [L] et Mme [G] [M], à la somme mensuelle de 321,6 euros ;

Condamner M. [L] et Mme [G] [M] à verser à la société Grand Bleu la somme de 2.500 euros à titre de réparation pour la perte de son chiffre d’affaires ;

Condamner M. [L] et Mme [G] [M] à verser, pour le préjudice causé par les actes de concurrence déloyale, la somme de 10.000 euros ;

Condamner M. [L] et Mme [G] [M] à verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner M. [L] et Mme [G] [M] à verser, pour l’atteinte à la réputation et au droit à l’image, la somme de 20.000 euros ;

Condamner M. [L] et Mme [G] [M] à verser à la société Grand bleu la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Safran Avocats.

Dans leurs dernières conclusions du 23 juin 2022, les époux [M] demandent à la cour de :

Constater que la société Grand bleu n’est pas fondée à solliciter une indemnité d’éviction ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Grand bleu de l’intégralité de ses demandes ;

Réduire l’indemnité d’éviction à la somme de 10.392,15 euros ;

Rejeter toute autre demande indemnitaire comme étant infondée et injustifiée ;

Confirmer le jugement entrepris sur le principe des réparations ;

Condamner la société Grand bleu au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamner la société Grand bleu à payer à M. [L] et Mme [G] [M] la somme de 7464,19 euros au titre de la remise en état des lieux après la fin du contrat de bail ;

Condamner la société Grand bleu à payer à M. [L] et Mme [G] [M] la somme de 2.238,92 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Grand bleu au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner également la société Grand bleu au paiement de la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 janvier 2025.

MOTIFS

1) sur le principe de l’indemnité d’éviction :

Le 23 juillet 2019, les consorts [M] ont acquis un appartement situé dans la résidence ' [Adresse 6]' à [Localité 3]. Il est reconnu par les parties, ainsi que le précise le bail commercial souscrit entre elles, que le bail conclu le 14 septembre 2010 est un bail commercial et que le logement est situé dans une résidence de tourisme, le preneur étant par ailleurs également l’exploitant de ladite résidence de tourisme et donc un professionnel de la gestion de ce type de résidence.

Le jugement de première instance a nié à la locataire tout droit à percevoir une indemnité d’éviction aux motifs que les bailleurs n’avaient pas été dûment avisés, antérieurement à l’acte de congé, du droit de la dite société à percevoir une telle somme en fin de bail et des modalités de son calcul.

La société Grand Bleu soutient dans un premier temps que les dispositions du code de commerce et plus précisément l’article L 145-14 étant d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger.

Le contrat conclu le 14 septembre 2010 est régi par le statut des baux commerciaux, mais avec les spécificités propres aux résidences de tourisme, prévues au code de tourisme, sachant qu’une loi spéciale déroge toujours à une loi générale.

L’article L 321-3 du code du tourisme, sans nier le droit du preneur à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail, impose que l’existence de ce droit prévu à l’article L.145-14 du code de commerce ainsi que ses modalités de calcul, figurent dans les documents de commercialisation remis aux acquéreurs de logement situé dans une résidence de tourisme. La loi impose donc une obligation d’information au promoteur qui doit mentionner explicitement dans les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme, l’existence du droit à l’indemnité d’éviction de l’exploitant, ainsi que les modalités générales de son calcul. Cette obligation d’information pèse sur l’exploitant de la résidence de tourisme tenu d’informer l’acquéreur sur les éléments substantiels du contrat.

En l’espèce, la mention de l’existence d’une indemnité d’éviction dans l’acte de congé ne répond pas exigence de l’article L 321-3 du code de tourisme, faute d’être intervenu dès la commercialisation du produit.

Il convient néanmoins de relever que dans l’acte notarié d’achat du bien du 23 juillet 2019 souscrit entre la société Schittly et les époux [M], les termes d’un courrier adressé au bailleur par le preneur c’est à dire la SAS Grand Bleu sont repris de la façon suivante ' nous (le preneur) entendons contester le dit congé tant que ne sera pas fixé le montant de l’indemnité d’éviction qui nous est due. Ainsi à titre amiable nous voir proposant de fixer ce montant à la somme de 21 700euros. Bien entendu nous restons à votre disposition pour toute précision et vous remercions de prendre contact avec nous', l’acte précise par ailleurs que de convention expresse entre les parties, la société Schittly et les époux [M], l’indemnité d’éviction demeurera à la charge de l’acquéreur qui s’y oblige, démontrant que le principe de l’existence d’une indemnité d’éviction au bénéfice de la locataire a été régulièrement porté à la connaissance des bailleurs dès l’achat du bien, et plus encore que son montant en a été discuté.

De surcroît par attestation du 31 juillet 2020, Maître [V] [P], notaire et rédacteur de l’acte d’achat, indique que les termes du courrier sus visé ont été transcrits dans l’acte et le montant de l’indemnité d’éviction indiqué à titre purement informatif corroborant par ses propos le raisonnement précédent.

Les dispositions de l’article L321-3 du code de commerce répondent à une volonté de protéger le particulier qui acquière un bien dans une résidence de tourisme au futur exploitant de la résidence et l’informer des contraintes auxquelles il devra faire face s’il désire mettre fin au bail de nature commercial et plus particulièrement le coût de l’indemnité d’éviction à devoir.

En l’espèce, M. et Mme [M] dûment avisés dès l’acquisition du bien, de l’existence d’un congé délivré par les cédants à la locataire présente dans les lieux et de revendication de cette dernière d’une indemnité d’éviction qu’elle évalue à la somme de 21 000euros, se sont engagés en pleine connaissance de cause, des inconvénients liés à l’opération.

En tout état de cause, et de façon surabondante, l’article L 321-3 du code du tourisme ne prévoit aucune sanction à un défaut d’information. Dès lors le constat de l’absence de mention dans l’acte de cession du bail des modalités de calcul de l’indemnité d’éviction ne saurait priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction.

Enfin les époux [M] ne peuvent se fonder sur les clauses du compromis de vente pour contredire les termes de l’acte authentique de vente et ce d’autant que toute clause en vertu de laquelle le preneur renoncerait à l’indemnité d’éviction doit être considérée comme nulle et de nulle effet. La loi impose au bailleur d’indemniser le locataire en cas de refus de renouvellement du bail commercial : aucune clause contractuelle ne peut déroger à ce principe qui est une clause d’ordre public

Il convient d’infirmer la décision de première instance et de dire que la société Grand Bleu est fondée à obtenir une indemnité d’éviction et à se maintenir dans les lieux loués jusqu’au paiement de ladite indemnité, l’expulsion des époux [M] devant être ordonnée jusqu’à son paiement, sans que le recours à la force publique soit jugé nécessaire ou opportun.

2) Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Le principe de l’indemnité d’éviction est de dédommager le locataire de l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement de son bail commercial. Toutefois, le non renouvellement d’un bail se rapportant à un lot dans une résidence hôtelière ne constitue qu’une perte partielle du fonds de commerce qu’il convient d’indemniser en calculant la perte de rentabilité du fonds subsistant.

La SA Grand Bleu a réalisé un chiffre d’affaires annuel moyen durant la période de 2016 à 2018 de 1 040 832euros qu’il convient d’attribuer au logement concerné par division par le nombre de tantièmes correspondant au lot, tel que mentionné dans l’acte de vente du 23 juillet 2019 soit 268/56800. Le chiffre d’affaire moyen du lot litigieux est de 4 910euros. Il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur de 3, s’agissant de l’exploitation d’un fonds de commerce situé sur la côte méditerranée dans le département des Pyrénées Orientales, consistant en un emplacement de qualité, mais sans être exceptionnel sur une petite commune à proximité de [Localité 7]. L’indemnité d’éviction s’élève à la somme de 14 730euros.

Concernant les indemnités accessoires, la SA Grand Bleu n’a subi en, raison de la perte de ce lot, aucun préjudice lié aux frais et droits de mutation consécutifs à l’acquisition d’un nouveau fonds, la locataire ne justifiant d’aucun projet de réinstallation dans un local similaire. Il en est de même des frais de licenciement qui ne sont retenus que sur présentation de justificatif, absent en l’espèce. Enfin l’indemnité pour trouble de jouissance correspond au préjudice subi par le locataire pendant la période de déménagement ou de réinstallation. La SA Grand Bleu n’a subi aucun préjudice à ce titre.

En application des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux loués avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, à l’exception de l’indemnité d’occupation due en raison de son maintien dans les lieux qui doit être fixée à la valeur locative.

Les époux [M] ne conteste pas avoir repris possession du logement à compter du 1er janvier 2020, sans avoir réglé le montant dû au titre de l’indemnité d’éviction et en violation des règles du code de commerce. Ils sont redevables à ce titre d’une indemnité au profit de leur locataire pour l’indemniser du préjudice subi, qui sera égale au montant du loyer en cours.

Les époux [M] font état de l’absence de règlement par la locataire de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020, ce qui n’est pas contesté par la SAS Grand Bleu, mais qui soutient que l’indemnité d’occupation qu’elle aurait dû régler, doit bénéficier d’un abattement de précarité.

Toutefois, il n’y a pas lieu, eu égard au contexte particulier, de pratiquer un abattement de précarité à l’indemnité d’occupation due par la locataire pendant cette période, la perte du lot n’est pas de nature à générer pour la SAS Grand Bleu une situation d’incertitude juridique telle qu’elle ne lui aurait pas permis d’envisager des investissements nécessaires à son exploitation. L’indemnité d’occupation due par la locataire pour la période où elle pouvait prétendre à un maintien dans les lieux soit à compter du 1er janvier 2020, sera fixé au montant du loyer contractuel.

De sorte que les sommes dues réciproquement par les deux parties se compenseront.

La locataire sollicite l’octroi d’une somme de 2 500euros en indemnisation du préjudice subi en raison de la perte de son chiffre d’affaire inhérente à l’occupation litigieuse du bien loué.

Il est acquis et constant que la locataire, qui n’a ni jouir ni exploiter le bien litigieux, repris illégalement par la bailleresse, a subi un préjudice lié à la perte de bénéfice que la Cour apprécie souverainement à la somme de 2 500euros.

La SA Grand Bleue sollicite en sus l’octroi d’une somme de 5 000euros pour l’indemniser du préjudice moral subi en raison de la résistance abusive des époux [M].

Toutefois, le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. En l’espèce, l’appréciation inexacte de leurs droits par les époux [M] n’est pas constitutive d’une faute.

La SAS Grand Bleu doit être déboutée de sa demande à ce titre.

La SAS Grand Bleu sollicite de surcroît la somme de 10 000euros au titre de dommages et intérêts pour concurrence déloyale en arguant du fait que les époux [M] auraient procédé à la mise en location du local litigieux par le biais d’une agence immobilière qui aurait diffusé des informations trompeuses et mensongères à son égard.

Les allégations rapportées par la demanderesse ne sont corroborées par aucun élément probant produit à la procédure, de sorte que sa demande ne peut prospérer.

Enfin, la SAS Grand Bleu sollicite la somme de 20 000euros au titre de l’atteinte à sa réputation, en faisant valoir que les époux [M] auraient fait intervenir les services de l’ordre dans la résidence en alléguant de violation de domicile ce qui n’aurait pas manqué de nuire à la réputation de la SAS Grand Bleu.

Toutefois en l’absence de la production de tout élément probant à l’appui de ses allégations, une telle demande ne peut prospérer, les attestations produites par les époux [M] ne faisant nullement état de l’intervention des forces de l’ordre mais d’une algarade ayant opposée les deux parties au dossier.

Les époux [M] sollicitent la condamnation de la SAS Grand Bleu au paiement de la somme de 15 000euros en indemnisation du préjudice moral subi en raison de la persistance de la locataire dans les lieux postérieurement au 1er janvier 2020, nonobstant le congé délivré.

Toutefois, ainsi que la cour l’a précisé, la locataire était légitime à revendiquer un droit au maintien dans les lieux conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce. De sorte que son attitude ne peut être qualifiée de fautive, ouvrant droit à l’indemnisation.

Les époux [M] sollicitent le paiement d’une somme de 2 146,42euros au titre des loyers et charges dues pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2019. Il convient de faire droit à cette demande, qui n’est pas contestée utilement par la locataire et qui ne justifie d’aucun règlement fait à ce titre.

Les époux [M] sollicitent également le paiement d’une somme de 7 464,19euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi en raison des dégradations constatées dans les lieux loués et produisent à l’appui de leur demande un constat de sortie des lieux établi le 2 janvier 2020 par huissier.

Il est constaté par Maître [Y], huissier de justice, de nombreuses détériorations dans les lieux loués à savoir : une applique de la chambre a fondu, l’appareil de ventilation nécessite un entretien, une poignée du volet roulant de la salle à manger est cassée, un choc est présent sur la partie basse du volet roulant, le carrelage et les plinthes présentent des coups et des éclats, la peinture est abîmée sur le plafond de la chambre et le sèche serviette ne fonctionne plus. Cet acte permet d’établir l’existence des altérations dénoncées.

Les époux [M] produisent les devis émanant des artisans contactés pour intervenir dans les lieux et remédier aux dommages pour un coût total de 7 464,19euros .

La SAS Grand Bleu conteste devoir assumer ces réparations en indiquant que les locataires intervenus dans les lieux loués sur l’initiative des époux [M] postérieurement à la reprise des lieux, pouvaient être les auteurs des dégradations que l’on ne pouvait dés lors lui imputer.

Toutefois eu égard à la date d’établissement du constat huissier soit le 2 janvier 2020, il est constant que les dégradations ont été commises pendant la période d’occupation par la locataire qui doit assumer l’indemnisation du préjudice subi.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement de première instance rendu le 25 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu’il a condamné la SAS Grand Bleu à payer à M. et Mme [M] la somme de 7 464,19euros a titre de la remise en état des lieux et 2 146,42euros au titre des loyers et charges en 2019,

Statuant à nouveau et y joutant :

Dit que la SAS Grand Bleu est fondée à obtenir une indemnité d’éviction,

Dit que la SAS Grand Bleu est fondée à se maintenir dans lieux loués jusqu’au paiement de la dite indemnité d’éviction,

Ordonner l’expulsion de M. et Mme [M] des lieux loués jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,

Condamne M. et Mme [M] à payer à la SAS Grand Bleu la somme de 14 730euros au titre de l’indemnité d’éviction et 2 500euros au titre de la perte de bénéfice,

Déboute la SAS Grand Bleu du surplus de ses demandes,

Déboute M. et Mme [M] du surplus de leur demande

Condamne M et Mme [M] aux entiers dépens y compris ceux de première instance avec distraction au profit de la SELARL Safran.

Le Greffier La Présidente