ARRÊT N°148

N° RG 23/01081

N° Portalis DBV5-V-B7H-GZLJ

[E]

C/

S.A.R.L. SAFTI

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 15 avril 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 15 avril 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 15 AVRIL 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 avril 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS

APPELANT :

Monsieur [J] [E]

né le 21 Mars 1948 à [Localité 3]

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉE :

S.A.R.L. SAFTI

N° SIRET : 523 964 328

[Adresse 2]

ayant pour avocat postulant M^e Florence DENIZEAU de la SCP SCP DENIZEAU GABORIT, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 19 février 2020, M. [J] [E] a confié à la S.A.R.L. SAFTI un mandat exclusif de vendre une maison d’habitation située à [Localité 4] au prix de 432 292 ', moyennant une rémunération du mandataire à la charge du vendeur de 4 % du prix de vente.

Par acte du 20 février 2021, M. [J] [E] a consenti à la S.A.R.L. SAFTI un nouveau mandat exclusif de vendre le même immeuble pour un prix de 454 000 ', moyennant une rémunération du mandataire à la charge du vendeur fixée forfaitairement à la somme de 16 000 '.

L’acte prévoyait l’obligation pour le mandant de s’engager à signer tout compromis de vente et de régulariser tout acte authentique au prix, charges et conditions stipulés dans une offre d’achat présentée par le mandataire et acceptée par le mandant, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier dans les termes des articles L 313-1 et suivants du code de la consommation.

L’acte prévoyait également une clause pénale aux termes de laquelle, en cas de non-respect par le mandant de ses obligations, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue serait due au mandataire.

Mme [R] agent commercial, agissant pour le compte de la SARL SAFTI a mis en relation le vendeur avec les époux [H] qui ont fait une offre d’achat de 448 000 ' le 28 août 2021, acceptée par le vendeur pour ce montant.

Le ler septembre 2021, le vendeur a fait savoir qu’il renonçait à la vente de l’immeuble et qu’il résiliait le mandat.

Se prévalant de l’acceptation de l’offre, la SARL SAFTI a sollicité le règlement de l’indemnité forfaitaire de 16 000 ' prévue à la clause pénale, demande à laquelle M. [E] n’a pas donné suite.

Par exploit du 2 décembre 2021, la S.A.R.L. SAFTI a fait assigner M. [J] [E] devant le tribunal judiciaire de POITIERS.

Aux termes de ses dernières écritures, elle sollicite :

— la condamnation de M. [J] [E] lui payer la somme de 16 000 ' assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2021, subsidiairement la même somme à titre de dommages-intérêts, en tout état de cause le débouté des demandes formulées,

— la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 4000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, à voir dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

M. [J] [E], aux termes de ses dernières écritures, concluait au débouté des demandes formulées, à la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 4000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil, concluant à n’y avoir lieu à exécution provisoire dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à son encontre.

Par jugement contradictoire en date du 3 avril 2023, le tribunal judiciaire de POITIERS a statué comme suit :

'Condamne M. [J] [E] à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 16 000 '.

Rejette les autres demandes.

Condamne M. [J] [E] aux dépens.'

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la validité de l’offre d’achat, tant le mandat exclusif que l’offre d’achat ne font aucune mention de l’existence des meubles au titre de la désignation du bien et le prix offert puis accepté par le vendeur ne fait aucune distinction ni aucune ventilation entre la valeur qui serait celle de l’immeuble et celle qui serait affectée aux meubles.

Au titre des conditions particulières, l’offre prévoit qu’en accord avec les deux parties, le bien est vendu avec le mobilier et qu’une liste sera réalisée et actée en étude, étant souligné que ces conditions particulières n’ont été paraphées par aucune des parties alors qu’elles auraient dû l’être par toutes.

Il en résulte, que même si la description du bien selon la fiche établie par l’agent immobilier fait état d’une maison de 7 pièces vendue meublée, l’existence des meubles n’était mentionnée ni au titre de la désignation du bien ni au titre de la valeur déterminée dans le mandat et dans l’offre, constituant en conséquence tout au plus une condition particulière du contrat de vente, condition dont la détermination pouvait donc n’intervenir que dans l’acte de vente, sans que la validité de l’offre n’en soit affectée.

En conséquence, il ne peut être considéré que l’objet de la vente soit indéterminé dès lors qu’il portait sur un immeuble parfaitement désigné pour un prix prévu.

— sur l’application de la clause pénale, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

Une offre d’achat au prix de 448 000 ' frais d’agence inclus, a été formulée par acte du 26 août 2021, acceptée par le vendeur qui l’a ratifiée mentionnant «bon pour accord au prix de 448 000 ' FAI »

— l’agence justifie d’une lettre adressée à M. [E] le 14 septembre 2021, lui rappelant son engagement et le mettant en demeure de reprendre contact avec l’agence pour un rendez-vous de signature du compromis de vente chez le notaire sous peine de se prévaloir de la clause pénale prévue au contrat, d’une seconde lettre adressée en recommandée le 28 septembre 2021 aux mêmes fins et d’une lettre du conseil du défendeur en réponse, indiquant qu’il n’entendait pas déférer à la mise en demeure.

— M. [E] n’a pas respecté les obligations mises à sa charge aux termes du mandat exclusif de vente.

L’indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire telle que prévue à l’article 5, qui s’établit à 16 000 ' et n’apparaît pas manifestement excessive, pour représenter 3,57 % du prix de vente.

Cette clause pénale devant en conséquence recevoir application, M. [E] sera condamné à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 16 000 '.

LA COUR

Vu l’appel en date du 09/05/2023 interjeté par M. [J] [E]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 16/06/2023, M. [J] [E] a présenté les demandes suivantes :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de M. [J] [E], annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1 et 6 e la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dans leur rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de POITIERS du 3 avril 2023, en ce qu’il a :

— condamné M. [J] [E] à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 16 000 '.

— rejeté ses autres demandes.

— condamné M. [J] [E] aux dépens.

Et statuant à nouveau

Débouter la S.A.R.L. SAFTI de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. [E].

Condamner la S.A.R.L. SAFTI à payer à M. [J] [E] une somme de 5 000 ' sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné la S.A.R.L. SAFTI en tous les frais et dépens tant de première instance que d’appel dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions, M. [J] [E] soutient notamment que :

— aux termes d’un acte sous seing privé en date du 19 février 2020, M. [E] a confié à la S.A.R.L. SAFTI, exerçant une activité d’agence immobilière par l’intermédiaire d’un réseau d’agents commerciaux mandataires indépendant en immobilier, représentée alors par M. [B] [X], un premier mandat exclusif de vendre ledit immeuble, moyennant un prix de 432 292 ', et paiement, par le vendeur, d’une commission fixée à 4% du prix de vente.

— aux termes d’un acte sous seing privé en date du 20 février 2021, M. [E] a confié un second mandat exclusif à la S.A.R.L. SAFTI, représentée cette fois-ci par Mme [U] [R], portant sur le même immeuble, et prévoyant un prix de 454 000 ', la commission de l’agent immobilier étant fixée à une somme forfaitaire de 16 000 '.

— la différence du prix proposé, ne procédait aucunement du fait que M. [E] entendait vendre son immeuble, garni des meubles d’usage figurant dans sa propriété, mais de l’évolution du marché immobilier local.

— la société SAFTI a, de fait, diffusé des annonces au contenu particulièrement ambigu, mentionnant tantôt la vente d’un immeuble ' entièrement meublé ', tantôt ' vendu meublé'.

— Mme [U] [R] a rempli, pour le compte des époux [H], une « offre d’achat » mentionnant un prix d’acquisition de 448 000 ' frais d’agence inclus, rappelant, évidemment, sa rémunération forfaitaire à hauteur de 16 000'.

Mme [R] a porté, sur cette offre d’achat, sous la rubrique « conditions particulières » que : « En accord avec les deux parties, le bien est vendu avec le mobilier, une liste sera réalisée et actée en étude ».

— M. [E] a signé ce document, daté du 26 août 2021, en y portant la mention suivante : « Bon pour accord au prix de 448 000 ' frais d’agence inclus

— dès le 1er septembre 2021, M. [E], a adressé une correspondance à la société SAFTI, pour l’informer de la résiliation de son mandat, et de sa volonté de ne pas poursuivre le processus de la vente.

— la société SAFTI précisait, qu’en cas de refus de sa part, M. [E] se trouverait alors redevable d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue lors de la négociation, soit 16 000 ', à raison d’un prétendu non-respect de ses obligations de mandant.

— par une lettre recommandée avec accusé de réception date du 15 octobre 2021, le Conseil de M. [E] a contesté la position de la société SAFTI, et démontré que son client n’était redevable d’aucune somme à son égard.

— par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 octobre 2021, rédigée par leur conseil, les époux [H] avaient revendiqué à leur profit une vente parfaite et mis en demeure M. [E] de régulariser le compromis de vente, ce qui a été contesté par le conseil de M. [E].

Aucune action en exécution forcée de la vente n’a été engagée par les époux [H].

— aucune vente parfaite n’est intervenue entre les époux [H], potentiels acquéreurs, et M. [E].

De la sorte, la société SAFTI ne peut se prévaloir valablement d’un non-respect d’une obligation contractuelle de M. [E], susceptible de justifier l’application de la clause pénale.

— l’article 1114 du code civil dispose en effet que :

« L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation».

— la société SAFTI a admis elle-même que l’objet de la vente, aurait été constitué de l’immeuble et du mobilier en indiquant : 'l’offre portait donc sur la maison et sur le mobilier qu’elle contenait, pour un prix global de 448 000 '».

Une telle affirmation constitue un aveu judiciaire au sens des dispositions de l’article 1383 du code civil.

— l’objet de la vente est toutefois radicalement indéterminé, dès lors que l’agence a prévu elle-même lors de l’établissement de « l’offre » que ce mobilier ferait l’objet d’une liste établie et actée ultérieurement.

— la société SAFTI ne peut prétendre que l’objet de la vente aurait concerné l’immeuble et l’intégralité du mobilier le garnissant, cat si tel avait été le cas, il n’aurait évidemment pas été nécessaire et utile de prévoir l’établissement d’une liste du mobilier vendu.

Si l’établissement d’une telle liste a été envisagé par les parties, c’est précisément en raison du fait que tout le mobilier n’était pas vendu avec l’immeuble.

— l’augmentation du prix entre les deux mandats, s’explique uniquement par l’évolution très favorable du marché immobilier sur la commune de [Localité 4], et non par le coût des meubles.

— M. [E], produit au débat l’étude réalisée par Le Figaro, au mois d’octobre 2022, portant sur l’évolution du marché immobilier sur [Localité 4], de mars 2015 à septembre 2022, comportant un tableau d’évolution du prix au m2.

— les deux mandats de vente signés par le M. [E], respectivement, le 19 février 2020, et le 20 février 2021, rédigés en termes strictement identiques, et ne comportant aucune référence au mobilier, diffèrent exclusivement sur le prix de vente auquel l’immeuble était proposé.

— seul l’établissement d’une liste précise du mobilier vendu, et de la fixation d’un prix correspondant, permet à l’acquéreur, lors de la régularisation de l’acte authentique, d’exiger éventuellement une diminution du prix pour le cas où le mobilier présent dans l’immeuble, à cette date, ne correspondrait pas à la liste établie préalablement.

Au cas d’espèce, de telles discussions auraient été impossibles, faute d’établissement d’une liste précise, et d’une fixation d’un prix correspondant.

— la jurisprudence a récemment considéré, dans une hypothèse strictement identique à la présente espèce, qu’en l’absence de liste précise du mobilier vendu conjointement avec l’immeuble, la perfection d’une vente ne pouvait être consacrée à raison de l’indétermination de son objet.

Il a ainsi prononcé la nullité du compromis de vente, pour défaut de détermination de l’objet, dès lors que le mobilier vendu n’était décrit ni dans le compromis, ni dans un document annexe, au vu de l’absence d’accord sur la chose et sur le prix, tiré de l’absence de liste de mobilier.

— l’objet d’une éventuelle vente n’était pas déterminé au jour de l’offre, mais qu’il n’était pas davantage déterminable et il ne s’agit que d’une invitation à entrer en discussion.

— la mention de M. [E] ne porte aucun accord « pour vente »

— le tribunal judiciaire ne pouvait de ce fait retenir un manquement de M. [E] à ses obligations, dès lors qu’il était en droit de refuser de signer tout compromis et/ou régulariser tout acte authentique, en l’absence d’accord, par ses soins, sur l’objet de la vente et en tout état de cause sur une condition stipulée dans l’offre des acquéreurs. Il ne peut être opposé à M. [E] un manquement à ses obligations contractuelles

— dès lors qu’aucun accord n’était intervenu avec les époux [H], la société SAFTI n’est pas fondée à reprocher à M. [E] d’avoir refusé de régulariser un compromis.

— les époux [H] eux-mêmes n’ont pas jugé utile d’engager une action à l’encontre de M. [E].

— le manquement reproché, tenant au refus de régulariser un compromis, procède d’un manquement de l’agent immobilier à ses obligations.

Le refus de M. [E] de poursuivre le processus de vente n’est pas fautif, mais procède de défaillance de l’agence immobilière. La condition particulière, relative à l’établissement ultérieur d’une liste du mobilier qui serait intégré dans l’objet de la vente, de ce fait indéterminée, caractérise la faute de l’agent immobilier de ne pas s’être assuré que se trouvaient réunies « toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique» de « l’offre d’achat » qu’elle a soumise à M. [E].

L’application d’une clause pénale implique que l’inexécution incombe exclusivement au débiteur, ce qui n’est pas le cas, et la société SAFTI ne peut opposer à M. [E] la clause pénale contenue dans le mandat exclusif du 20 février 2021.

— la société SAFTI s’est aventurée à présenter une demande subsidiaire, visant à obtenir la condamnation du concluant à lui payer la somme de 16 000 ', cette fois-ci au titre de dommages-intérêts, au motif qu’il aurait engagé, à son égard, sa responsabilité contractuelle, mais la société SAFTI ne peut reprocher à M. [E] un quelconque manquement contractuel à son égard, en faisant valoir qu’il n’aurait pas craint sans motif de revenir sur son engagement.

Or, il ne peut être reproché à M. [E] de ne pas avoir régularisé un compromis de vente, alors que les conditions d’une vente parfaite n’étaient pas réunies.

En l’espèce, l’invitation d’entrer en discussion régularisée par les époux [H], ne prévoyait pas une vente aux conditions du mandat confié par M. [E] à la société SAFTI et la demande subsidiaire de dommages et intérêts doit être rejetée.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 14/09/2023, la société S.A.R.L. SAFTI a présenté les demandes suivantes:

'Vu les dispositions des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce que le tribunal a :

Condamné M. [J] [E] à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 16 000 ' ;

Condamné M. [J] [E] aux dépens.

LE REFORMER en ce qu’il a rejeté les autres demandes.

Statuant à nouveau,

ASSORTIR la condamnation en principal des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2021.

CONDAMNER en conséquence M. [J] [E] à payer à la S.A.R.L. SAFTI une somme de 16.000 euros en application de l’indemnité forfaitaire stipulée au contrat de mandat, outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2021.

Subsidiairement,

LE CONDAMNER à payer à la S.A.R.L. SAFTI une somme de 16.000 euros à titre de dommages-intérêts.

En tout état de cause,

DÉBOUTER M. [J] [E] de son appel et de l’ensemble de ses demandes.

Réformant le jugement,

LE CONDAMNER à payer à la S.A.R.L. SAFTI une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Ajoutant au jugement,

LE CONDAMNER à payer à la S.A.R.L. SAFTI une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

LE CONDAMNER au paiement des entiers dépens d’appel'.

A l’appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. SAFTI soutient notamment que :

— le tribunal a estimé qu’il ne pouvait être considéré que l’objet de la vente était indéterminé, dès lors qu’il portait sur un immeuble parfaitement désigné pour un prix prévu.

Il a en réalité relevé le caractère accessoire de la vente du mobilier, en considérant que cela constituait tout au plus une condition particulière de la vente qui avait vocation à être précisée dans l’acte.

— sur l’application de la clause pénale, M. [J] [E] a accepté l’offre d’achat des époux [H], qui lui ont été présentés par Mme [U] [R], conseillère indépendante SAFTI.

Il a néanmoins par la suite refusé de signer le compromis de vente consécutif à l’offre et a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle envers la S.A.R.L. SAFTI.

— le préjudice subi par la S.A.R.L. SAFTI est en l’espèce forfaitairement chiffré par la clause pénale.

Cette clause pénale est insérée dans le mandat, en caractères très apparents et son montant est précisément calqué sur la rémunération que la S.A.R.L. SAFTI avait vocation à percevoir ;

M. [J] [E] a manqué à l’exécution des obligations mises à sa charge par le mandat, de sorte que la clause pénale doit s’appliquer.

— la cour n’est saisie d’aucune demande de modération du montant de la clause pénale, et la jurisprudence admet que la clause pénale peut produire ses effets alors même que l’inexécution n’a causé aucun préjudice au créancier.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce que M. [J] [E] a été condamné à payer à la S.A.R.L. SAFTI une somme de 16.000 euros.

— l’objet de la vente est au contraire clairement déterminé, grâce à la condition particulière insérée dans l’offre d’achat et dûment acceptée par M. [E] : En accord avec les 2 parties, le bien est vendu avec le mobilier, une liste sera réalisée et actée en étude.

— l’offre portait donc à la fois sur la maison, clairement identifiée comme l’a relevé le Tribunal, et sur le mobilier qu’elle contenait, pour un prix global de 448.000 euros.

— les annonces publiées par Mme [R], conseillère SAFTI, faisaient bien état, sans aucune ambiguïté, d’un « bien vendu meublé', ce qui explique l’augmentation du prix auquel le bien devait être présenté entre les mandats exclusifs du 19 février 2020 et du 20 février 2021.

— M. [E] ne justifie pas que cette hausse découlerait de l’évolution très favorable du marché immobilier sur la commune de [Localité 4], comme dans toutes les stations balnéaires de la côte atlantique.

— le fait que l’offre ait prévu qu’une liste du mobilier serait ensuite annexée au compromis ne remet pas en cause la détermination de l’objet de la vente : cette liste est uniquement établie dans l’intérêt des acquéreurs et, ainsi que l’ont rappelé les époux [H], la ventilation du prix de vente a une vocation exclusivement fiscale.

— l’établissement de cette liste n’était pas justifié par le fait que tout le mobilier n’était pas vendu avec l’immeuble car la disposition particulière insérée dans l’offre le dément.

— le vendeur n’est pas fondé à invoquer la protection des intérêts des acquéreurs, d’autant que la liste devait être précisée lors de l’établissement du compromis de vente, et les acquéreurs auraient pu vérifier son exactitude lors de la réitération par acte authentique.

— les éléments essentiels du contrat de vente – la chose et le prix – sont précisés de façon non équivoque dans l’offre d’achat des époux [H], qui n’ont jamais contesté avoir connaissance des éléments mobiliers inclus dans leur offre.

M. [E] ne peut pas soutenir que l’objet de la vente n’aurait pas été déterminable, alors que l’offre visait très simplement l’ensemble des biens meubles se trouvant dans la maison d’habitation.

— le tribunal a relevé, à juste titre, le caractère accessoire de ce mobilier, dont l’absence de détail ne saurait remettre en cause le caractère déterminé de l’objet de la vente.

— l’offre régularisée par les époux [H] constituait donc bien une offre au sens des dispositions de l’article 1114 du code civil, et non une simple invitation à entrer en pourparlers et M. [E] l’a bien interprétée comme telle en la contresignant après avoir apposé la mention « bon pour accord au prix de 448 000 '', alors que l 'existence d’un prix suppose par hypothèse une vente.

— son refus constitue une inexécution du mandat qui justifie sa condamnation au paiement de l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue.

— aucun manquement n’est imputable à la S.A.R.L. SAFTI et c’est uniquement en raison de la résistance injustifiée de M. [E] que la vente n’a pu être réitérée.

Il ne s’agit donc pas de contraindre M. [E] à accepter une offre qu’il avait la liberté de refuser, mais de tirer les conséquences de son refus d’exécuter les engagements qu’il a souscrits en acceptant l’offre de vente.

— subsidiairement, M. [E] a manifestement manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi, dès lors qu’il n’a pas craint, sans motif légitime et sous un prétexte fallacieux, de revenir sur son engagement et l’agence est fondée à solliciter des dommages et intérêts dont le montant peut être fixé à celui de la commission qui lui aurait été payée,

Il importe peu que l’offre des époux [H] n’ait pas été faite au prix indiqué dans le mandat, dès lors que le demandeur l’a expressément acceptée, par une mention dénuée d’ambiguïté.

Le préjudice subi par la S.A.R.L. SAFTI est ici constitué par la perte de la commission de 16.000 euros que M. [E] aurait dû lui payer.

Si la Cour venait à refuser l’application de l’indemnité forfaitaire contractuelle, elle confirmerait néanmoins le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [E] à payer à la S.A.R.L. SAFTI une somme de 16.000 euros, qui serait alors qualifiée de dommages-intérêts.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07/10/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité de l’offre d’achat :

L’article 1134 ancien du code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

L’article 1114 du code civil dispose que : 'L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation '.

En l’espèce, par un premier acte en date du 19 février 2020, M. [J] [E] a confié à la S.A.R.L. SAFTI un mandat exclusif de vendre une maison d’habitation située à [Localité 4] au prix de 432 292 ' moyennant une rémunération du mandataire à la charge du vendeur de 4 % du prix de vente.

Puis, par un second acte en date du 20 février 2021, M. [J] [E] a consenti à la S.A.R.L. SAFTI un nouveau mandat exclusif de vendre le même immeuble, pour un prix de 454 000 ', moyennant une rémunération du mandataire à la charge du vendeur fixée forfaitairement à la somme de 16 000'.

Aucun de ces deux mandats ne précise le sort des meubles présent dans l’immeuble, et il ne ressort pas des pièces contractuelles que la différence du prix demandé soit justifiée au regard soit de la présence des meubles, soit en raison de l’augmentation du marché immobilier local, le seul article du Figaro

présenté au débat ne permettant pas de retenir particulièrement cette hypothèse. En tout état de cause, il n’est pas démontré que la justification de cette augmentation de prix influe dans la qualification des actes souscrits.

Il est établi par les productions que la société SAFTI a diffusé des annonces mentionnant la vente d’un immeuble 'vendu meublé', étant précisé que dans les rapports unissant mandant et mandataire, ces annonces ne constituaient pas elles-mêmes un engagement contractuel de la part de M. [E].

C’est néanmoins dans ce cadre qu’un document intitulé 'offre d’achat’ a été régularisé le 26 août 2021 par l’intermédiaire de l’agent commercial SAFTI, faisant état au titre de l’objet de l’offre et de la désignation succincte du bien, d’ 'une maison individuelle comprenant : une cave, un salon/séjour, cuisine, cinq chambres, une salle de bain'.

Ce document mentionnait au titre des conditions particulières : 'En accord avec les deux parties, le bien est vendu avec le mobilier, une liste sera réalisée et actée en étude '.

M. et Mme [H] ont tous deux signé ce document avec la mention 'bon pour achat au prix de 448 000 ''.

M. [J] [E] a indiqué quant à lui : 'bon pour accord au prix de 448 000 ' FAI', cette mention étant suivie de sa signature non contestée.

L’obligation, pour le mandant, de « signer tout compromis de vente et régulariser tout acte authentique aux prix, charges et conditions stipulés dans une offre d’achat présentée par le mandataire et acceptée par le mandant », implique nécessairement que l’offre acceptée consacre une vente parfaite entre le mandant et les potentiels acquéreurs.

En l’espèce, il a été justement relevé par le tribunal que tant le mandat exclusif que l’offre d’achat ne font aucune mention de l’existence des meubles au titre de la désignation du bien et le prix offert puis accepté par le vendeur ne fait aucune distinction ni aucune ventilation entre la valeur qui serait celle de l’immeuble et celle qui serait affectée aux meubles.

Toutefois, le fait que la vente du bien immobilier précisément désigné inclut le sort des meubles présents est précisément mentionné aux conditions particulières du document intitulé 'offre d’achat'.

Le fait qu’une liste des meubles ne soit pas immédiatement dressée n’a d’effet qu’au regard de la protection des droits des acquéreurs, la vente immobilière incluant au surplus les meubles présents, et l’objet de la vente étant ainsi précisément déterminé, dès lors que M. [E] lui-même a signifié son 'bon pour accord ' à cette offre d’achat, sans aucune restriction quant aux conditions particulières suffisamment précisées, sauf à mentionner 'au prix de 448 000 ' frais d’agence inclus, la même mention figurant de la main des acquéreurs M. et Mme [H].

L’objet de la vente immobilière était ainsi déterminé, avec mise en oeuvre de conditions particulières pour un prix convenu et précisé, une offre ayant été présentée et acceptée explicitement par M. [E].

En conséquence, l’absence d’une liste précise du mobilier vendu ne pouvait être considérée au stade de l’acceptation d’une offre d’achat de l’immeuble comme

un obstacle à la validité de l’acceptation par M. [E] d’une offre incluant, faute de réserve, l’ensemble du mobilier présent.

Sur l’application de la clause pénale :

L’article 1231-5 du code civil dispose que 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire…'.

En l’espèce, l’article 9 du mandat exclusif souscrit stipule : 'De convention expresse et à titre de condition essentielle des présentes, le mandant :

s’engage à signer tout compromis de vente et régulariser tout acte authentique aux prix, charges et conditions stipulées dans une offre d’achat présentée par le mandataire et acceptée par le mandant, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier, dans les termes des articles L313-1 et suivants du code de la consommation'.

L’article 10 du même mandat prévoit en caractères gras et très apparents que : 'En cas de non-respect par le mandant des obligations ci-dessus, le mandant devra verser au mandataire, en vertu de l’article 1231-5 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire telle que prévue à l’article 5 « rémunération du mandataire » du présent contrat de mandat '.

L’article 6-I de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 prévoit précisément la faculté d’insérer dans le mandat et de faire application d’une clause pénale :

' Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’État'

En l’espèce, est prévu à l’article 5 du mandat, au titre de la rémunération du mandataire à la charge du vendeur le versement d’une somme forfaitaire de 16 000 '.

Or, il est retenu qu’une offre d’achat au prix de 448 000 ' frais d’agence inclus, a été formulée par acte du 26 août 2021, acceptée par le vendeur qui l’a ratifiée mentionnant «bon pour accord au prix de 448 000 ' FAI » ce document mentionnant au titre des conditions particulières : 'En accord avec les deux parties, le bien est vendu avec le mobilier'.

La société SAFTI justifie d’une lettre adressée à M. [E] le 14 septembre 2021, lui rappelant son engagement et le mettant en demeure de reprendre contact avec l’agence pour un rendez-vous de signature du compromis de vente chez le notaire sous peine de se prévaloir de la clause pénale prévue au contrat, puis d’une seconde lettre adressée en recommandée le 28 septembre 2021 aux mêmes fins.

Il est également justifié d’une lettre du conseil de M. [E] en réponse, indiquant qu’il n’entendait pas déférer à la mise en demeure.

Indépendamment du fait que les époux [H] n’ont pas souhaité agir en exécution forcée de la vente, M. [E] a refusé de signer le compromis en dépit de son engagement et de sa mise en demeure, manquant à l’exécution des obligations mises à sa charge par le mandat souscrit.

La S.A.R.L. SAFTI est donc fondée à prétendre au versement du montant forfaitaire prévu à l’article 10 du mandat précité, soit une somme de 16.000 ' qui n’apparaît pas manifestement excessive pour représenter 3,57% du prix de la vente.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [E] à payer à la S.A.R.L. SAFTI la somme de 16 000 ' au titre de l’exécution de la clause pénale contractuelle, avec intérêt au taux légal à compter du 2 décembre 2021, date de l’assignation.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. [J] [E].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner M. [J] [E] à payer à la société S.A.R.L. SAFTI la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE M. [J] [E] à payer à la société S.A.R.L. SAFTI somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE M. [J] [E] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,