ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 13 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03893 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 09 juillet 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS

N° RG 24/00187

APPELANT :

Monsieur [O] [V]

né le 15 Mai 1981 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté sur l’audience par M^e Olivier MENUT substituant M^e Stéphanie CARRIE, avocats au barreau de BEZIERS

INTIME :

Monsieur [Y] [I]

né le 05 Décembre 1980 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substituant sur l’audience M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Ordonnance de clôture du 14 Janvier 2025

Ordonnance de révocation de l’ordonnance de clôture du 21 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE:

Aux termes d’un contrat en date du 30 mars 2023 prenant effet au 1er avril 2023, M. [Y] [I] a donné à bail à M. [O] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 326,34 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Le 12 décembre 2023, M. [Y] [I] a fait délivrer à M. [O] [V] un commandement de payer la somme principale de 1 249,77 euros et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire figurant au contrat de location.

Puis par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, M. [Y] [I] a fait assigner M. [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé afin qu’il constate la résiliation du bail par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, qu’il ordonne en conséquence l’expulsion sans délai de M. [O] [V], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin était, qu’il condamne par provision M. [O] [V] au paiement de la somme de 2 423,99 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés incluant le terme de mars 2024, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023, outre réactualisation sur la base des loyers et charges échus au jour de l’audience, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours jusqu’à son départ des lieux, avec révision en fonction de la clause insérée au bail, et au paiement d’une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais du commandement.

Aux termes d’une ordonnance réputée contradictoire rendue le 9 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé a :

— déclaré recevable l’action en référé,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2023 à effet au 1er avril 2023 entre d’une part, M. [Y] [I] et d’autre part, M. [O] [V] concernant le bien à usage d’habitation situé au '[Adresse 7] à [Localité 2], étaient réunies à la date du 13 février 2024 en raison du non-paiement des loyers,

— ordonné en conséquence à M. [O] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [I] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné à titre provisionnel M. [O] [V] à payer à M. [Y] [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné à titre provisionnel M. [O] [V] à verser à M. [Y] [I] la somme de 2 042,15 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 14 mai 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023 sur la somme de de 1 249, 77 euros, et à compter de la signification de la décision pour le surplus,

— condamné M. [O] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer,

— dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [O] [V],

— condamné M. [O] [V] à verser à M. [Y] [I] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance était de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration d’appel en date du 23 juillet 2024, M. [O] [V] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 17 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [O] [V] demande à la cour de :

— rabattre l’ordonnance de clôture du 14 janvier 2025,

— infirmer l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail, a ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement de la somme de 2 042,15 euros au titre de l’arriéré locatif, au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux, ainsi qu’aux entiers dépens et au paiement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— suspendre le jeu de la clause résolutoire contenue au contrat de bail liant les parties,

— expurger du décompte actualisé produit par le bailleur les frais d’article 700 de 300 euros facturés le 19 juillet 2024 et les frais de signification de l’ordonnance de première instance de 224, 66 euros facturés le 17 septembre 2024,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour régler l’arriéré des loyers et charges,

— juger qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [O] [V] fait valoir qu’il a repris le paiement des loyers courants depuis le mois de février 2024 et qu’il verse en plus, depuis le mois de juin 2024, un complément mensuel de 106, 75 euros pour apurer les arriérés de loyers et charges.

Il ajoute que le logement est parfaitement assuré, puisque l’assurance a été souscrite par le bailleur qui lui en répercute le coût, ainsi que cela ressort du contrat de bail et du décompte actualisé.

Il précise également qu’il convient de déduire du décompte actualisé du bailleur les frais irrépétibles d’un montant de 300 euros facturés le 19 juillet 2024, ainsi que les frais de signification de l’ordonnance de première instance de 224, 66 euros facturés le 17 septembre 2024.

Du reste, il fait valoir qu’il est un débiteur malheureux et de bonne foi, qu’il a rencontré des difficultés financières l’empêchant d’honorer ses loyers, mais que sa situation s’est arrangée, et qu’il travaille à temps plein et perçoit un revenu de 1 500 euros par mois.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 1er octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [Y] [I] demande à la cour de :

— débouter M. [O] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers le 9 juillet 2024,

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner M. [O] [V] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [V] aux dépens d’appel.

Il expose que malgré plusieurs démarches amiables, une mise en demeure de payer ainsi qu’un double commandement de payer les loyers et les charges et d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance locative en cours de validité, M. [O] [V] demeurait débiteur de la somme de 2 042, 15 euros au 12 février 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis cette date, que l’appelant est occupant sans droit ni titre et qu’il est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation.

S’agissant de la demande de délais de paiement, il fait valoir que les éléments d’appréciation ne permettent pas de considérer M. [O] [V] comme un débiteur de bonne foi. Il précise qu’en effet, depuis son entrée dans les lieux, son compte locatif est très fréquemment débiteur et que ses paiements ont toujours été irréguliers et incomplets. Il ajoute que M. [O] [V] ne démontre aucune difficulté particulière qui l’aurait empêché de régler les loyers et les charges.

Par ailleurs, il ajoute que, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des délais de paiement ne peuvent être accordés que si l’occupant est en mesure de régler sa dette locative et s’il a effectivement repris le paiement des loyers courants, alors qu’en l’espèce, M. [O] [V] ne démontre pas qu’il serait en mesure de régler les loyers et charges courants et d’apurer la dette, et que dans tous les cas, il n’a pas réglé le loyer du mois d’octobre 2024.

Enfin, il souligne que la résistance abusive de M. [O] [V] l’a contraint à exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge et que ce dernier ne s’est pas présenté à l’audience devant le juge des contentieux de la protection, alors qu’il aurait pu solliciter les délais de paiements qu’il demande à la cour.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025.

A l’audience du 21 janvier 2025 a été ordonnée la révocation de l’ordonnance de clôture avec nouvelle clôture au jour de l’audience.

Par message RPVA adressé le 21 janvier 2025, le conseil de M. [Y] [I] a communiqué un décompte daté du 20 janvier 2025.

Par message RPVA adressé à la même date, le conseil de M. [O] [V] a indiqué que le décompte n’était pas complet car il débutait avec une somme en débit de 1 249, 77 euros et qu’il comportait des frais de procédure de première instance de 946, 95 euros qui auraient du être expurgés.

Par message RPVA du 21 janvier 2025, le conseil de M. [Y] [I] a communiqué un nouveau décompte daté du 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 applicable en vertu du principe selon lequel les effets d’un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion auquel aucune raison ne commande de déroger en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées qu’au contrat de bail liant les parties en date du 30 mars 2023 est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer et de ses accessoires.

De plus, il est établi que par acte délivré le 12 décembre 2023, M. [Y] [I] a fait commandement à M. [O] [V] de payer la somme principale de 1 249, 77 euros, et que l’arriéré n’a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement, seul un virement d’un montant de 381, 84 euros en date du 10 février 2024 apparaissant sur les relevés de compte produits par le bailleur, sans que l’appelant ne justifie de versements supplémentaires.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 13 février 2024.

La décision sera confirmée à ce titre.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par M. [Y] [I], arrêté au 20 janvier 2025, reprenant l’intégralité des sommes dues et des sommes réglées depuis la date de prise d’effet du bail, qu’à cette date, M. [O] [V] était redevable d’une somme de 2 143, 20 euros au titre des loyers et indemnités mensuelles d’occupation incluant le terme de janvier 2025.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 125, 55 euros correspondant au coût du commandement de payer, la somme de 300 euros due par M. [O] [V] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 151, 18 euros mise à sa charge au titre des frais d’assignation, la somme de 224, 66 euros correspondant au coût de la signification de l’ordonnance et du commandement de quitter les lieux ainsi que la somme de 145, 56 euros mise à la charge de l’appelant au titre de procès-verbaux d’occupation et de réquisition de la force public, ces sommes n’étant pas dues au titre de l’arriéré locatif, mais au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Au vu de ces éléments, et à défaut de toute preuve de paiement non pris en compte de la part de M. [O] [V], l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus) sera fixé à la somme de 1 196, 25 euros.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a condamné M. [O] [V] au paiement d’une provision de 2 042, 15 euros et statuant à nouveau, la cour le condamnera à verser à M. [Y] [I] une provision d’un montant de 1 196,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023.

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, selon l’article 24VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte arrêté au 20 janvier 2025, que M. [O] [V] a, entre le mois de février 2024 et le 20 janvier 2025, régulièrement réglé le montant des loyers, et qu’une somme supérieure à ce montant permettant un apurement de l’arriéré a même été versée à compter du mois de juin 2024.

En outre, l’appelant justifie, par la production de son contrat de travail et de ses bulletins de paie, qu’il est employé dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée à temps complet et qu’il perçoit une rémunération d’un montant net imposable moyen de 1 783 euros au vu des bulletins de paie des mois de juin et juillet 2024 produits.

S’il ne justifie pas de façon exhaustive de sa situation, à défaut pour lui de produire d’autres éléments sur ses charges notamment, il démontre, au vu des paiements par lui effectués, qu’il a été en mesure de régler les loyers et d’apurer partiellement l’arriéré.

Dans ces conditions, M. [O] [V] ayant repris le paiement du loyer courant et justifiant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront accordés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour M. [O] [V] de respecter les modalités de paiement accordés, le solde de l’arriéré des loyers et charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion du locataire, avec si nécessaire l’assistance de la force publique. M. [O] [V] sera du reste tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuellement fixé augmenté de la provision sur charges.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [O] [V], dont le défaut de paiement des loyers et de règlement de l’arriéré visé au commandement dans les délais impartis a entraîné le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

De plus, la décision sera confirmée en ce qu’elle l’a condamné au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à le condamner à une indemnité complémentaire.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2023 entre M. [O] [V] et M. [Y] [I] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 7], à [Localité 2] étaient réunies à la date du 13 février 2024 et en ce qu’elle a condamné M. [O] [V] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [O] [V] à verser à M. [Y] [I] une provision d’un montant de 1 196, 25 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023,

Autorise M. [O] [V] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courantes, en 11 mensualités de 100 euros et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et sept jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

* la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

* faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [O] [V] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 7], à [Localité 2] avec le concours de la force publique si nécessaire ;

* le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* M. [O] [V] sera condamné à verser à M. [Y] [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, se substituant à celui-ci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à M. [Y] [I] ou à son mandataire,

Dit n’y avoir lieu à plus ample application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [V] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente