Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 24/03410

CA Montpellier
Confirmation 16 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi dans l'exécution du contrat
La cour a estimé qu'il n'était pas prouvé que le vendeur ait refusé de régulariser la vente, la décision de ne pas poursuivre la transaction étant imputable à Monsieur [K].
Rejeté
Réticence abusive du vendeur
La cour a jugé que les relations précontractuelles ne justifiaient pas une indemnisation sur ce fondement, et que Monsieur [K] avait eu l'opportunité de constater l'état du bien avant la signature.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de justice
La cour a confirmé que Monsieur [K] étant la partie perdante, il devait supporter les dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 4e ch. civ., 16 oct. 2025, n° 24/03410
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/03410
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gaëlle GUILLE-MEGHABBARPierre CHATELAmandine FONTAINEPhilippe GROS
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS MAITRE SYLVIAN RECHE - MAITRE GAELLE GUILLE MEGHABBAR

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03410 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJM5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 AVRIL 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

N° RG 22/00307

APPELANT :

Monsieur [R] [K]

né le 25 Novembre 1972 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gaëlle GUILLE-MEGHABBAR de la SCP SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR, avocat au barreau de CARCASSONNE, substitué à l’audience par Maitre Fontaine Amandine, avocate au barreau de Montpellier

INTIME :

Monsieur [T] [Z] ayant pour curateur l’APAM 11, mandataire judiciaire à la protection des majeurs dont le siège est situé [Adresse 1]

né le 26 Décembre 1947 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représenté par M^e Philippe GROS, avocat au barreau de CARCASSONNE, substtitué à l’audience par Maitre Chatel Pierre, avocat au barreau de Montpellier

Ordonnance de clôture du 13 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maryne BONGIRAUD

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Maryne BONGIRAUD, Greffière placée.

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- M. [T] [Z], sous mesure de curatelle renforcée confiée à l’UDAF de l’Aude, est propriétaire d’un bien immobilier situé à [Localité 7].

2- Le 13 août 2020, M. [R] [K] a conclu avec M. [Z], assisté de son curateur, un compromis de vente en vue de l’acquisition dudit bien au prix de 95 000 €, avec une réitération prévue au plus tard le 15 novembre 2020.

3- Le bien avait subi un sinistre sécheresse, le notaire a suspendu la signature de la vente à moins que M. [K] signe l’acte authentique, malgré les incertitudes découlant du sinistre, ce qu’il a refusé.

4- Par courrier du 7 juillet 2021, M. [K] a réclamé à M. [Z] l’application de la clause pénale d’un montant de 9 500 € prévue au compromis de vente, en vain.

5- C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice du 23 février 2022, M. [K] a assigné M. [Z], assisté par son curateur, devant le tribunal judiciaire de Carcassonne.

6- Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal judiciaire de Carcassonne a :

— débouté M. [K] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [K] à payer à M. [Z], assisté de son curateur l’UDAF de l’Aude, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] aux entiers dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

7- M. [K] a relevé appel de ce jugement le 2 juillet 2024.

PRÉTENTIONS

8- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 12 février 2025, M. [K] demande en substance à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-5 et suivants, 1240 et suivants du Code civil, de :

— Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— Juger que M. [Z] a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat régularisé avec M. [K] ;

— Condamner M. [Z], assisté de l’UDAF de l’Aude à lui verser la somme de 9 500 € convenue à titre de clause pénale ;

— Condamner M. [Z], assisté de l’UDAF de l’Aude à lui verser la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts tenant leur réticence abusive ;

— Condamner M. [Z], assisté de l’UDAF de l’Aude au paiement d’une somme de 4 000 € au bénéfice de M. [K] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner M. [Z], assisté de l’UDAF de l’Aude aux entiers dépens.

9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 17 avril 2025, M. [Z] demande en substance à la cour, au visa de l’article 1231-5 du Code civil, de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 25 avril 2024,

Y ajoutant ;

— Condamner M. [K] à payer à M. [Z] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. [K] aux entiers dépens.

10- Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 août 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

11- Il est stipulé dans le compromis notarié signé entre les parties le 13 août 2020 qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 9500€ à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (…)

12- M. [K] poursuit la condamnation du vendeur sur ce fondement

en soutenant l’absence de bonne foi du vendeur assisté de son curateur qui lui a délibérément caché avant la signature du compromis l’existence d’un sinistre sécheresse avec pour conséquence l’impossibilité de réitérer la vente par acte authentique, laquelle a dû être abandonnée.

13- Il n’est toutefois en rien caractérisé que M. [Z] et son curateur

ont refusé de régulariser la vente alors que les conditions d’exécution du compromis étaient satistaites, la décision de ne pas y donner suite n’étant imputable qu’au seul M. [K] qui, par suite de la décision du notaire de suspendre la réitération de l’acte en l’attente du rapport de l’expert d’assurance, a choisi de mettre fin à la transaction et de ne pas réitérer son consentement.

14- Le manquement que reproche M. [K] à M. [Z] et son

curateur intéresse les seules relations précontractuelles, dont l’indemnisation aurait pu être uniquement envisagée sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil notamment, au titre de la dissimulation d’une information déterminante.

15- En tout état de cause, au jour de la signature du compromis,

M. [K] avait pu visiter le bien libre de toute occupation et constater l’existence de fissures, au point selon l’attestation de l’agent immobilier qu’il n’y a aucune raison d’écarter des débats, de produire l’arrêté de catastrophe naturelle. Il avait pu ensuite bénéficier du temps séparant le compromis de la date de réitération de l’acte authentique pour prendre possession des lieux, l’agent immobilier lui ayant remis les clés, et décider de renoncer librement à la vente lorsque le notaire lui a signifié qu’il pouvait la poursuivre sous réserve d’inclure une clause d’accord à l’acte authentique.

Il ne saurait donc être reproché le moindre manquement au vendeur et à son curateur et l’action indemnitaire mal fondée de M. [K] ne peut qu’être rejetée.

16- Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure

civile, M. [K] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne M. [R] [K] aux dépens d’appel.

Condamne M. [E] [K] à payer à M. [T] [C], assisté de l’Udaf de l’Aude, la somme de 2500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président