Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00024

TGI Pyrénées-Orientales 21 décembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 16 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Qualification de la parcelle
La cour a estimé que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir en raison des conditions d'urbanisation non remplies et du manque de desserte adéquate par les réseaux.
Rejeté
Montant de l'indemnité
La cour a confirmé le montant de l'indemnité en se basant sur des éléments de comparaison pertinents et en tenant compte de la situation particulière de la parcelle.
Accepté
Montant de l'indemnité de dépossession
La cour a confirmé que le montant de l'indemnité était justifié par les éléments de comparaison et la situation du marché.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier du 16 mai 2025, M. [E] [T] conteste le jugement du juge de l'expropriation qui a fixé son indemnité d'expropriation à 120 147 euros. Il demande une requalification de la parcelle en terrain à bâtir et une augmentation de l'indemnité à 734 216 euros. La juridiction de première instance a retenu une date de référence au 1er février 2021 et a qualifié la parcelle de non constructible. La cour d'appel confirme la date de référence, considérant que la modification du PLU a bien modifié les conditions d'urbanisation, et conclut que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir. Elle confirme donc le jugement de première instance, rejetant les demandes de M. [E] [T].

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00024
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00024
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pyrénées-Orientales, EXPRO, 21 décembre 2023, N° 2023/44
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GRASEmmanuelle PAILLES
Parties :	S.A.S. SOCIETE D' AMENAGEMENT DE LA ZAC GOLFIQUE DE [ Localité 20 ] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro

Texte intégral

N° RG 24/00024 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDOJ

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 MAI 2025

Débats du 21 février 2025

APPELANT :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 21 décembre 2023 (n°2023/44)

Monsieur [E] [T]

[Adresse 16]

[Localité 13]

Représenté par M^e Emmanuelle PAILLES, avocat au barreau deS PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE

S.A.S. SOCIETE D’AMENAGEMENT DE LA ZAC GOLFIQUE DE [Localité 20] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro 821 797 404, représentée par son Président en exercice.

[Adresse 15]

[Localité 9]

Représentée M^e Grégory CRETIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Philippe GRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN PRESENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DES PYRENEES ORIENTALES

DDFIP – CFP [Localité 18] COTE VERMEILLE – SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 6]

[Localité 18]

Représenté par Mme [N] [G], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats

et M^me Gaëlle DELAGE lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Février 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 16 Mai 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et Gaëlle DELAGE, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 19 février 2008, le conseil municipal de [Localité 20] a décidé de créer une zone d’aménagement concertée complexe golfique sur les secteurs [Adresse 17]. Selon traité du 2 juin 2016 et avenants des 5 août 2016 et 7 décembre 2018, la commune de [Localité 20] a concédé l’aménagement de cette opération à la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20].

Par arrêté du 24 janvier 2019 le préfet des Pyrénées Orientales a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concerté [Adresse 17]. Ce même arrêté a autorisé la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] à acquérir pour le compte de la commune de [Localité 20] et par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Figure dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée la parcelle cadastrée commune de [Localité 20] section AS n°[Cadastre 7], de contenance de 8332 m² appartenant à M. [E] [T].

Par lettre du 5 octobre 2021 la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] a notifié son offre d’acquisition à M. [E] [T]. Faute d’accord, elle a saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales aux fins de fixer les indemnités d’expropriation par mémoire daté du 17 janvier 2022, reçu au greffe le 7 février 2022. Le transport sur les lieux a été réalisé le 3 mai 2023.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé l’indemnité due par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] à M. [E] [T] à la somme globale de 120 147 ' se décomposant en 108 316 ' d’indemnité principale et 11 831 ' d’indemnité de remploi pour l’expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 20] section AS n°[Cadastre 7] ;

Condamné la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] aux dépens de l’instance et à verser à M. [E] [T] une indemnité de 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des prétentions des parties.

M. [T] a interjeté appel de ce jugement le 29 janvier 2024. Dans son mémoire déposé au greffe le 22 avril 2024 il demande à la cour :

D’infirmer le jugement sur la qualification de la parcelle et le montant de l’indemnité ;

De fixer l’indemnité principale à la somme 666 560 euros (80 '/m²) et l’indemnité de remploi à la somme de 67 656 euros, soit une indemnité totale de 734 216 euros;

A titre subsidiaire de fixer l’indemnité principale à la somme 249 960 euros (30 '/m²) et l’indemnité de remploi à la somme de 25 996 euros, soit une indemnité totale de 275 956 euros ;

De condamner la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire déposé au greffe le 11 juillet 2024 la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] demande à la cour :

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 1er février 2021;

De fixer la date de référence au 7 août 2009 ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession à la somme de 120 147 euros ;

De rejeter l’appel de M. [E] [T] ;

De condamner M. [E] [T] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe 26 juin 2024 demande à la cour de confirmer le jugement qui a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 120 147 euros.

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

La date de référence :

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

L’ exproprié sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la date de référence au 1er février 2021 au visa des articles L.213-2-1, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme pour la parcelle AS n°[Cadastre 7] au motif que la dernière modification intervenue le 1er février 2021 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de [Localité 20] a bien modifié ledit PLU, notamment en assouplissant les conditions concernant les installations classées.

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] soutient que la modification du 1er février 2021 qui a autorisé les installations classées « nécessaires » au lieu des installations classées « indispensables » dans les zones U et AU, n’a pas affecté les caractéristiques de la zone, qu’il convient de retenir la date du 7 août 2009 (document approuvant le PLU).

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ……. ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Toutefois en application des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a in fine l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La parcelle AS n°[Cadastre 7] d’une superficie de 8332 m² est soumise au droit de préemption urbain sur la totalité de sa superficie. La date de référence sera donc fixée en application des dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le plan local d’urbanisme qui avait été approuvé initialement le 4 août 2009 a subi une modification simplifiée le 1er février 2021, savoir que les dispositions réglementaires de l’ensemble des zones A et AU, concernant les installations classées sont modifiées en ce que le terme « indispensable » est remplacé par le terme « nécessaire », le but étant de favoriser l’installation d’installations classées nécessaires à la vie de la commune ainsi que de ses différents quartiers.

Comme l’a justement retenu le premier juge cette correction, même si elle est mineure, a bien modifié le plan local d’urbanisme relativement aux zones U et AU, dont la zone 3AU1 en facilitant la création d’installations classées, c’est donc bien la date du 1er février 2021 qui doit être retenue comme date de référence pour la parcelle AS n°[Cadastre 7], le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la qualification du bien :

L’article L 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

M. [E] [T] soutient que le premier juge a commis une erreur d’appréciation en qualifiant la zone 3AU1 en zone d’urbanisation bloquée car les deux conditions relatives à la création et la réalisation de la ZAC sont réalisées, que le phasage mentionné dans l’OAP est purement opérationnel, que l’urbanisation n’est pas soumise à la modification du PLU, que cette zone est ouverte à l’urbanisation et constructible à la date de référence, que la parcelle AS n° [Cadastre 7] est desservie par différentes voierie et à proximité immédiate des réseaux, que la parcelle doit être qualifiée de terrain à bâtir.

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] répond qu’au 7 août 2009 les parties de parcelle soumises au droit de préemption urbain étaient situées en zone 3AU2, zone non constructible dont l’urbanisation est conditionnée à une modification du PLU, à la réalisation du golf de 9 trous et à la construction de 75 % de la zone 3AU1, soit une zone à urbaniser bloquée, que les biens ne sont pas desservis par les réseaux suffisants pour la totalité de la zone d’aménagement concertée, que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir.

Au 1er février 2021, la totalité de la parcelle est située en zone 3AU1b.

La zone 3AU1, composée des deux zones 3AU1a et 3AU1b, est clairement définie par le PLU comme une zone destinée à recevoir à courts et moyens termes une urbanisation sous forme principalement d’habitat et d’hébergement touristique lié à la réalisation d’un parcours de golf. L’urbanisation des zones 3AU1a et 3AU1b est conditionnée par la réalisation effective d’un parcours de golf de 18 trous. Les secteurs 3AU1a et 3AUlb, correspondent aux tranches opérationnelles de la ZAC afin de mettre en place un phasage de l’urbanisation et d’assurer la continuité de l’aménagement de la zone. Il est clairement indiqué que le secteur 3AU1b pourra être urbanisé lorsqu’au moins 75 % de l’aménagement du secteur 3AU1a sera réalisé et à la condition de la réalisation effective du parcours de golf. Il ne ressort pas de la délibération du 4 août 2016, que la réalisation du parcours de golf et de 75 % des constructions en zone AU1a étaient effectuée à la date de référence. Il en résulte que l’existence de la première condition tenant à la constructibilité des parties de parcelles situées en zone 3AU1b n’est pas démontrée. Les biens qui se trouvent dans la zone 3AU1 sont ainsi urbanisables mais sous conditions particulières.

En outre, la parcelle AS n°[Cadastre 7] si elle est desservie par une voie communale, n’est pas desservies par les réseaux et si ceux-ci se trouvent à proximité des parcelles, il n’est pas justifié qu’ils sont adaptés à la capacité de construction de l’ensemble de la zone d’aménagement. Il ressort en effet de la notice explicative du dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique que le réseau existant d’eau potable devra être renforcé, qu’un poste de refoulement devra être installé, que devra être exécuté un réseau de récupération des eaux de la station d’épuration, et du dossier de réalisation des équipements publics de la ZAC la nécessité de réaliser deux carrefours sur la RD 39, d’installer deux postes de refoulement des eaux usées, de renforcer le réseau d’eau potable existant au niveau de la RD 39 et des maillages extérieurs sur ces réseaux. Il en résulte que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, mais sera évaluée en fonction de son usage effectif et en tenant compte de sa situation particulière.

L’indemnité de dépossession :

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] se basant sur la promesse de vente en date du 28-29 décembre 2020, réitérée le 22 mars 2021 qui a retenu une valeur 12 euros/m² pour les parcelles situées en zone 3AU1 et sur le jugement rendu le 21 décembre 2023 fixant la valeur de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 3] dans le périmètre de la ZAC en zone 3AU1 du PLU à la valeur de 13 euros/m², sollicite la confirmation du jugement qui a retenu une valeur de 13euros/m².

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la valeur vénale moyenne de 13 euros/m² est conforme aux éléments de référence observés dans le secteur et porte à l’appréciation de la cour la cession intervenue le 19 décembre 2019 d’un lot de parcelles dont la parcelle AR [Cadastre 8] située dans le périmètre de la ZAC en zone 2AU, soit dans une zone plus urbanisée que les zone 3AU1 et 2Nag, au prix de 15 euros/m².

M. [E] [T] conteste la valeur de 13 euros/m², il considère que le terme de référence de la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] de décembre 2020 (12 euros/m²) ne peut être retenu car il s’agit de parcelles classées majoritairement en espace boisé et qu’en tout état de cause cette valeur doit être actualisée au-delà de 1 euro supplémentaire. Il propose un acte de vente (31 janvier 2012), 4 promesses unilatérales de ventes notariées et une attestation d’un professionnel de l’immobilier qui, pour des terrains à bâtir, font ressortir un prix variant de 70 à 110 euros/m² et subsidiairement la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 19] du 7 juillet 2021 qui a proposé pour des parcelles situées en zone 2AU, comme les deux jugements rendus le 27 juin 2023 concernant des parcelles sur la même commune, un prix de 30 euros/m². Encore plus subsidiairement il rappelle la situation particulièrement privilégiée de la parcelle.

Il n’y a pas lieu d’étudier les termes de comparaison correspondant à des terrains à bâtir, cette qualification n’ayant pas été retenue.

En ce qui concerne la délibération du 7 juillet 2021 de la commune de [Localité 19] relative à des parcelles situées en zone 2AU valorisées à 30 euros/m², comme l’a souligné la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20], il n’est pas justifié que les cessions sont intervenues et il n’est donné aucune information à la cour sur le niveau d’équipement des parcelles, en ce qui concerne les deux jugements rendus par le juge de l’expropriation le 27 juin 2023, il s’agit de parcelles en zone urbanisée, et en tout état de cause ces éléments de comparaison concernent une commune éloignée de celle de [Localité 20], et en l’état d’éléments de comparaison sur la même commune, il n’y a pas lieu de les prendre en compte cet élément de comparaison.

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel l’acte de cession de la parcelle AR [Cadastre 8] située dans la même commune, dans le périmètre de la ZAC, au prix de 15 euros/m². Toutefois il doit être tenu compte du fait que cette parcelle est située en zone 2AU soit dans une zone plus urbanisée que la zone 3AU1 et 2Nag.

Par acte des 28 et 29 décembre 2020 réitéré le 22 mars 2021, les parcelles AB [Cadastre 2] à [Cadastre 4] et AR [Cadastre 7], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 10] et AV [Cadastre 14] situées dans la ZAC de [Localité 20] ont été cédées, pour la partie située en zone 3AU1 au prix moyen de 12 euros/m². Contrairement à ce qu’affirme M. [E] [T] ces parcelles ne sont pas situées dans un secteur boisé, à la différence des parcelles AR [Cadastre 1]et [Cadastre 5] qui ont aussi été cédées dans le même acte mais à un prix différent. Cet élément de comparaison est donc particulièrement pertinent.

En l’état de ces éléments, tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, il convient de confirmer la décision de première instance qui a actualisé le prix au m² de 12 euros de 2021, à 13 euros en 2023. La parcelle située en zone 3AU1 sera donc indemnisée sur la base de 13 euros/m².

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme suivante : 8332 m² x 13 euros = 108 316 euros ;

L’indemnité de remploi :

Le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, sur la base de l’indemnité de dépossession de 108 316 euros cette indemnité sera confirmée à hauteur de 11 831 euros.

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 120 147 euros.

Sur les autres demandes :

M. [E] [T] qui succombe principalement sera tenu aux dépens d’appel sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 21 décembre 2023 (N°2023/44) qui a fixé le montant de l’indemnité due par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 20] à M. [E] [T] à la somme de 120 147 euros, pour l’expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 20] section AS n°[Cadastre 7] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [T] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,