ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02065 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGVI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 MARS 2024

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 20/05663

APPELANTE :

S.A.S. URBAT PROMOTION prise en la personne de son représentant légal en exercice immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 352 588 727, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.C.I. M. A.G.I. représentée par son représentant légal en exercice Société civile immobilière au capital de 100,00 €, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Isabelle BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 14 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 JUIN 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Le 15 mars 2018, la SCI M. A.G.I a consenti une promesse unilatérale de vente à la SAS Urbat Promotion portant sur un bien immobilier situé à Toulouse, pour un montant de 3 100 000 €, ramené à 3 048 000€ par avenant du 22 mai 2018.

2- Cette promesse était notamment soumise à la condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire, au plus tard le 14 novembre 2018, d’un permis de construire valant permis de démolir les constructions existantes et autorisant la réalisation d’une opération immobilière de logements de surface de planchers de 4000m² minimum et ne comportant pas plus de 30% de logements sociaux.

Etait également stipulée le versement d’une indemnité d’immobilisation de 310 000€ par le bénéficiaire dans le cas où il ne lèverait pas l’option malgré la réalisation des conditions suspensives.

3- En l’état d’une opposition de la ville de [Localité 8] après passage du dossier en commission d’avant-projets au motif que le quartier est saturé en projets et qu’il était nécessaire de temporiser jusqu’en 2020, la société Urbat promotion n’a pas déposé de demande de permis de construire dans les délais prévus.

La vente n’a jamais été réalisée du fait de la caducité de la promesse.

4- C’est dans ce contexte que, par acte du 5 mars 2019, la société MAGI a assigné la société Urbat Promotion devant le tribunal judiciaire de Toulouse en paiement de l’indemnité d’immobilisation. Le dossier a été renvoyé au tribunal judiciaire de Montpellier.

5- Par jugement du 12 mars 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— condamné la société Urbat Promotion à payer à la société MAGI la somme de 310 000 €, somme majorée au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— condamné la société Urbat Promotion aux entiers dépens de l’instance,

— condamné la société Urbat Promotion à payer à la société MAGI la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté pour le surplus,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

6- La société Urbat Promotion a relevé appel de ce jugement le 12 avril 2024.

PRÉTENTIONS

7- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 20 novembre 2024, la société Urbat Promotion demande en substance à la cour, au visa des articles 1304-2 et suivants du Code civil, de :

— Déclarer recevable et bienfondé la société Urbat Promotion en son appel de la décision du 12 mars 2024,

— Infirmer le jugement sus énoncé en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Débouter la société MAGI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires, comme étant injustes et mal fondées,

— Condamner la société MAGI, à payer la somme de 5 000 € au titre de la première instance et la somme de 5 000 € au titre de la procédure d’appel à la société Urbat Promotion en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

8- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 20 août 2024, la société MAGI demande en substance à la cour, au visa des articles 1104, 1112, 1304 et suivants du Code civil, de :

à titre principal :

— Juger que l’indemnité d’immobilisation est la contrepartie de l’immobilisation du bien,

— Confirmer dans toutes ces dispositions le jugement entrepris,

à titre subsidiaire :

— Juger que le bénéficiaire a renoncé au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire,

— Juger que le bénéficiaire devait déposer la demande de permis de construire et qu’à défaut la condition suspensive est réputée réalisée,

— Juger que l’indemnité d’immobilisation est due à la société MAGI,

— Condamner la société Urbat Promotion au règlement de 310000€, majorés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

En toutes hypothèses :

— Condamner la société Urbat Promotion aux entiers dépens ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 15 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

9- Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

10- La société Urbat fait valoir la clause de la promesse de vente selon laquelle l’indemnité d’immobilisation n’est pas acquise au promettant si la non réalisation était imputable au promettant ou en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d’une condition suspensive.

La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire a défailli sans qu’aucun manquement ne puisse lui être reproché puisque si elle n’a pas déposé de demande de permis de construire, c’est en raison de la position claire et ferme de la commission des avant-projets de la ville de [Localité 8] qui formait opposition à tout projet.

Elle fait en outre valoir la clause selon laquelle les parties seraient déliées de tout engagement sans indemnité de part et d’autre si le bénéficiaire ne dépose pas de permis de construire valant permis de démolir à la date convenue.

Contrairement à ce que soutient la SCI MAGI, elle n’a jamais renoncé au bénéfice de la condition suspensive, le courrier du 6 septembre 2018 qui lui est opposé n’étant qu’une information qu’elle donnait au promettant d’une tentative en vue de trouver une solution avec la ville de Toulouse.

Enfin, elle fait valoir que la condition suspensive tenant à l’obtention du permis de construire n’est en rien potestative dès lors que la décision d’attribuer ou non un permis n’appartient qu’à la mairie de [Localité 8], tiers à la promesse.

11- La SCI MAGI poursuit quant à elle la confirmation du jugement en faisant valoir l’équilibre du contrat transcrit dans ses clauses, particulièrement celle relative à l’indemnité d’immobilisation qui constitue le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien dont il est prévu l’imputation sur le prix en cas de levée d’option par le bénéficiaire ou l’acquisition au promettant à défaut de levée d’option ; à titre subsidiaire, elle fait valoir que par courrier du 6 septembre 2018, la société Urbat a entendu renoncer au bénéfice de la condition suspensive stipulée à son bénéfice exclusif ; que les parties n’ont pas envisagé que la réalisation ou la non réalisation des conditions suspensives puissent avoir une incidence sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation ; qu’à tout le moins, la condition suspensive relative aux permis de construire et de démolir est réputée accomplie, aucun permis n’ayant été demandé avant le 14 août 2018 ; à titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir la nature potestative de la clause d’obtention du permis de démolir si l’interprétation donnée par la société Urbat était suivie puisque le versement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation ne dépendrait que de la seule volonté de déposer ou non une demande de permis.

12- Aux termes de l’acte notarié du 22 mai 2018 portant promesse unilatérale de vente, était stipulé que :

'La présente convention est soumise à la condition suspensive de :

a) l’obtention par le BENEFCIAIRE au plus tard à la date du 14 novembre 2018 d’un permis de construire valant permis de démolir les constructions actuellement édifiées sur le BIEN vendu et autorisant la réalisation d’une opération immobilière de logemetns de surface de plancher de 4000m² minimum sur le bien objet des présentes et ne comportant pas plus de 30% de logements sociaux.'

b)(…)

Le bénéficiaire s’engage à déposer la demande de permis de construire valant permis de démolir au plus tard le 14 août 2018.

Si le bénéficiaire ne dépose pas la demande de permis de construire valant permis de démolir à la date ci-dessus, ou si ce permis était refusé, faisait l’objet d’un sursis à statuer, ou n’était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée. Il en serait de même si ele permis faisait l’objet d’une procédure en annulation ou en retrait dans les délais de recours. Les parties seraient alors déliées de tout engagement sans indemnité de part et d’autre.'

(…)

'l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au PROMETTANT et la somme qui aura été versée sera restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévaut de l’un des cas suivants :

(…)

d) enfin, et d’une manière générale, si la non réalisation était imputable au PROMETTANT ou en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d’une condition suspensive.'

13- Dans une interprétation littérale de cette dernière clause, particulièrement de ce dernier d), telle que pratiquée par la sociétté MAGI et retenue par le premier juge, il suffirait que le bénéficiaire, au profit de qui elle a été stipulée, n’ait pas fait la demande de permis de construire pour que le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation soit acquis au promettant.

14- Toutefois, cette interprétation fait abstraction de l’autre clause selon laquelle si le bénéficiaire ne dépose pas de permise de construire à la date du 14 août 2018, les parties seraient alors déliées de tout engagement sans indemnité de part et d’autre.

15- Mais il est vrai que cette clause, qui permet au bénéficiaire d’être délié de tout engagement de par sa seule volonté en déposant ou non une demande de permis de construire valant permis de démolir doit être déclarée nulle au regard des dispositions de l’article 1304-2 du code civil.

16- Il convient alors d’apprécier, au delà du constat de la matérialité non contestée par la société Urbat de ce qu’elle n’a pas demandé de permis de construire valant permis de démolir avant la date du 14 août 2018, si son comportement est ou non fautif, intentionnellement ou par négligence, sans s’attacher à la lettre de la promesse qui conduirait à allouer l’indemnité d’immobilisation au promettant sans égard aux circonstances.

17- Il est pleinement justifié par la pièce 4 du bénéfiicaire que le 5 juin 2018, la commission dite RP/AVP, pour revue de projets/ avant- projets, a, pour le projet Urbat situé au [Adresse 5] -qui correspond bien au bien visé par la promesse- notifié le 6 juin l’opposition à tout projet au motif que le quartier est saturé en projets et qu’il fallait temporiser au moins jusqu’en 2020.

18- Il en résulte suffisamment que la présentation d’un permis de construire, à cause de cette opposition de la commission ad’hoc, était vouée à un refus dans le temps de la promesse et que c’est sans faute de sa part, que la société Urbat, confrontée à cet obstacle insurmontable, n’a pas déposé le permis, étant observé au surplus que le promettant a été associé, ce qu’il ne consteste pas, à une démarche commune auprès de la personne en charge de l’urbanisme à la mairie de [Localité 8] au mois de juin 2018 et donc tenu loyalement informé de la difficulté majeure qui se présentait.

19- A la date du 6 septembre 2018, date du courrier de la société Urbat au notaire, il ne peut être tiré des termes de ce courrier qu’elle entendait renoncer expressément ou implicitement au bénéfice de la condition suspensive, s’agissant d’un simple courrier d’information de la situation juridique complexifiée par la position d’opposition et du maintien de recherche de solution pour poursuivre le projet.

20- Il s’en déduit donc que la non-réalisation de la condition

suspensive n’est en rien imputable à la société Urbat qui n’a été ni fautive ni négligente.

Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

21- Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société MAGI supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

statuant contradictoirement

infirme le jugement en toutes ses dispositions

statuant à nouveau et y ajoutant

Déboute la SCI MAGI de l’ensemble de ses demandes

Condamne la SCI MAGI aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la SCI MAGI à payer à la société URBAT PROMOTION la somme de 2500€ pour la première instance et celle de 2500€ pour l’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Le greffier, Le président