ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00770 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PW3P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JANVIER 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 21/03181

APPELANTE :

Syndic de copropriétaire [Adresse 8] agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL [Z] [O] IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° B 481 210 300, dont le siège social est [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sylvie PRAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

NTIMEE :

S.A.R.L. CITYA THERMES ATHENA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Amandine FONTAINE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 01 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par assemblée générale du 28 mars 2017, la SARL Citya Thermes Athena a été élue syndic de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12], en remplacement du cabinet ASC Syndic.

Lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2018, celle-ci a été remplacée par la société [Z] [O] Immobilier qui lors de la reprise de la gestion, a dénoncé plusieurs anomalies comptables relevées dans les comptes établis par le précédent syndic.

Invoquant l’existence d’un défaut de justification de certaines dépenses ainsi que des fautes de gestion, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SARL Citya Thermes Athena, par courrier du 2 octobre 2020, de répondre à ses interrogations sans que celle-ci ne réponde à cette sollicitation.

Par exploit d’huissier du 16 juillet 2021, ce syndicat des copropriétaires a fait assigner la SARL Citya Thermes Athena devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en paiement sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, ainsi que de l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement contradictoire rendu le 9 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] de son renoncement en ce qui concerne ses demandes portant sur les sommes de 418,78 euros et 148,80 euros ainsi que de son absence de demande d’indemnisation pour les documents comptables non remis ;

Condamne la SARL Citya Thermes Athena à lui payer avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement la somme principale de 4.609, 51 euros et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ;

Rejette toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu à suspension du caractère exécutoire d’office du présent jugement.

Le premier juge retient que la SARL Citya Thermes Athena est tenue de payer en restitution au syndicat des copropriétaires la somme totale de 4 609,51 euros comprenant des frais dont l’engagement n’a pas été approuvé par une assemblée générale des copropriétaires, des frais d’expert-comptable et établissement de salaires en 2017, d’honoraires dus au précédent syndic et placés en compte d’attente, des frais postaux de 2018 non justifiés, d’honoraires supplémentaires du syndic pour 2018 non justifiés, d’honoraires de l’assemblée générale du 11 septembre 2018 non dus, et de frais d’expert-comptable pour 2018.

Toutefois, il constate que la SARL Citya Thermes Athena ne peut être reconnue débitrice des factures SFR d’un abonnement téléphonique dont l’augmentation des tarifs ou de la consommation ne peut lui être imputée, ni de la facture pour nettoyage du 19 janvier 2017 justifiée par l’acte de vandalisme n’ayant pas donné lieu à une prise en charge par l’assurance et en l’absence d’un double paiement, ni de la somme affairante au sinistre du portail qui a été remboursée par l’assurance, ni de la somme versée à l’URSSAF pour laquelle l’existence d’un double prélèvement n’est pas établie, ni de la somme inscrite au crédit de la copropriété à hauteur de 1.750,03 euros pour laquelle il n’est pas justifié que la SARL Citya Thermes Athena a eu pour mission de la recouvrer auprès du copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 10 février 2023.

Dans ses dernières conclusions du 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil ainsi que l’article 18-11 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Recevoir l’appel du syndicat des copropriétaires Les Parkings du [Adresse 6] et le déclarer bien fondé ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier uniquement sur les chefs de jugement critiqués à savoir ;

Condamner la SARL Citya Thermes Athena à payer au syndicat des copropriétaires Les Parkings du [Adresse 4] [Adresse 3] la somme de 900 euros ;

Condamner la SARL Citya Thermes Athena à payer au syndicat des copropriétaires Les Parkings du [Adresse 4] [Adresse 3] les sommes de 4.344 euros et 3.870,06 euros ;

Rejeter toutes les demandes et prétentions de la SARL Citya Thermes Athena au titre de l’appel incident et confirmer le jugement sur ces points ;

Condamner la SARL Citya Thermes Athena à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires expose s’agissant du remboursement de la somme de 900 euros réglée à la société Starnet selon facture du 13 janvier 2017, que le premier juge n’a pas répondu à la demande qui portait non pas sur le règlement de cette facture, mais sur le manque de diligences faute pour le syndic d’avoir accompli les formalités et suivi nécessaires auprès de l’assurance pour en obtenir le remboursement. Il lui fait ainsi grief d’avoir omis d’adresser une déclaration de sinistre régulière et il lui oppose qu’en rachetant le fonds de commerce d’ASC, le précédent syndic, Citya récupère les contrats en cours dont celui concerné par le sinistre en lien avec l’acte de vandalisme.

S’agissant du remboursement de la somme de 4.344 euros présente sur l’état des dépenses fourni par Citya le 23 octobre 2018, le syndicat relève en premier lieu que le grand livre porte mention de la somme de 4.348,93 euros et que l’assemblée générale du 11 septembre 2018 ne doit pas s’analyser comme une assemblée supplémentaire mais comme la première assemblée organisée dans le cadre du nouveau contrat de syndic signé pour une durée de 3 mois et non celui signé le 28 mars 2017. Sur le dépassement d’horaires en lien avec l’organisation de cette assemblée du 11 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires conteste la facturation de la somme de 4.344 euros rappelant au besoin que le dépassement pouvait au mieux entraîner une majoration de 75 euros HT/heure et non la facturation de cette somme.

S’agissant de la somme de 4.091,59 euros apparaissant dans le grand livre 2018, l’appelant relève un défaut de statuer de la part du premier juge. En appel, il prétend que Citya ne donne aucune explication sur la facturation de cette somme soutenant pour sa part qu’elle représente une double facturation d’éléments identiques, raison pour laquelle il demande son remboursement.

Il ajoute que cette facture couvre les prestations de Citya pour le mois de septembre 2018 alors que son mandat a cessé le 11 septembre, qu’elle comprend un état daté d’un montant de 960 euros Ttc qui est le double de ce qui est prévu au contrat et enfin qu’il ne s’agit pas d’honoraires mais de frais postaux déjà réclamés dans la facture n°201809240721. De manière subsidiaire, l’appelant considère que seule la somme de 221,53 euros correspondant aux honoraires du syndic au prorata de la durée de la mission est justifiée en sorte qu’il est bien-fondé à réclamer le remboursement de la somme de 3.870,06 euros.

En réponse à l’appel incident, et sur la somme de 372,50 euros, l’appelant explique que les opérations portées dans le compte 471 sont provisoires et doivent être régularisées au plus à la clôture de l’exercice ce qui n’est pas le cas pour la somme concernée dont le devenir est inconnu. Il souligne le défaut de justification par Citya de son emploi.

Sur les frais postaux d’un montant de 2.802,01 euros pour l’année 2018, l’appelant soutient qu’aucun justificatif n’est produit et que le [Localité 5] livre ne peut suffire à en établir la preuve.

Sur les frais de gestion d’un montant de 274,80 euros, le syndicat s’y oppose s’agissant de sinistres portant sur des parties communes qui n’ont pas à être pris en compte au titre de frais de gestion supplémentaires.

Dans ses dernières conclusions du 8 août 2023, la SARL Citya Thermes Athena, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et moyens contraires du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ;

Faire droit à l’appel incident de la SARL Citya Thermes Athena ;

Réformer la décision en ce qu’elle a condamné la SARL Citya Thermes Athena à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

6 euros en remboursement d’honoraire de l’assemblée générale,

372,50 euros au titre des honoraires du précédent syndic laissé en compte d’attente,

2 802 euros au titre des frais postaux,

274,80 euros au titre des honoraires supplémentaires de syndic pour 2018,

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La confirmer pour le surplus, limitant la condamnation financière à 762 euros + 392 euros au titre des frais d’expert-comptable, soit au total 1 154 euros ;

Rejeter toutes prétentions plus amples et contraires ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à payer à la SARL Citya Thermes Athena la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses conclusions, et de manière liminaire, l’intimé souligne l’absence de preuve d’une quelconque faute dans la gestion de son mandat ainsi que le caractère évolutif des demandes financières de l’appelant démontrant le manque de pertinence des prétentions exposées.

Sur la facture Startnet d’un montant de 900 euros, la SARL Citya Thermes Athena explique que cet acte de vandalisme a eu lieu sans effraction en janvier 2017 justifiant ainsi un refus de garantie, alors même qu’elle n’était pas le syndic en charge de la gestion de la copropriété. Elle ajoute que la déclaration de sinistre en mai 2018 est sans incidence puisqu’elle a été faite dans le délai biennal. Il n’est donc rapporté la preuve d’aucune faute qui lui soit imputable dans l’exécution de son mandat.

Sur la somme de 4.344 euros, elle est justifiée selon elle par l’organisation d’une assemblée générale supplémentaire, telle qu’elle est prévue en pareille hypothèse par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, et d’un dépassement d’horaire tout en produisant l’état descriptif de division établissant le nombre de lots et donc le calcul opéré de sa part sur la base de 362 lots et non 241 comme retenus à tort par le premier juge. La régularisation d’un nouveau mandat n’a aucune incidence sur cette question dans la mesure où il a permis d’éviter le placement de la copropriété sous administration provisoire.

Sur la somme de 4.091,59 euros, elle conteste toute double facturation soutenant qu’elle correspond aux honoraires du forfait mensuel du mandat du syndic, des états datés, de frais postaux alors que la somme de 4.348,93 euros correspond aux frais de vacations supplémentaires.

Sur l’appel incident, et la somme de 6 euros, la SARL Citya Thermes Athena la conteste en justifiant du nombre de lots à 362.

Sur la somme de 372,50 euros, elle souligne qu’il s’agit des honoraires de l’ancien syndic ASC, cette somme ayant été placée en « compte d’attente ». Cette somme n’a en réalité jamais été réglée par le syndicat des copropriétaires et se trouve toujours sur les comptes de la copropriété qui peut en disposer librement. Elle ne peut donc régler une somme qui n’a pas été payée par l’appelant.

Sur les frais postaux d’un montant de 2.802,01 euros pour l’année 2018, elle expose que la masse d’affranchissement postal ne lui permet pas d’individualiser l’achat de timbre postal. L’affranchissement se fait via une machine en lien avec un compte de copropriété qui donne lieu à une facturation globale de la part de la Poste. Elle ne peut justifier sa demande par une autre pièce probatoire mais rappelle que deux assemblées ont été tenues en 2018 et que l’ensemble des copropriétaires a été convoqué ce qui n’est pas contesté par l’appelant.

Sur la somme de 274,80 euros correspondant au suivi de sinistres afférents aux parties communes, elle rappelle avoir procédé au suivi de l’acte de vandalisme du portail en juin 2017, du sinistre Emmanuelli le 10 mars 2017 ainsi que l’acte de vandalisme extincteur en mai 2018. Ces prestations sont facturées conformément aux articles 7.1.1 du mandat dans la mesure où ces sinistres ne trouvent pas leur source dans les parties communes. Elle ajoute que l’efficience de ses prestations ne faisant pas défaut, elle est fondée à réclamer le paiement des dilligences accomplies.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er septembre 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande en paiement :

A titre liminaire, la cour rappelle que la société Citya Thermes Athena ne conteste pas devoir le remboursement des sommes de 762 euros et 392 euros au titre des frais d’expert-comptable, soit un total de 1.154 euros.

Les parties s’opposent sur l’existence de six créances qui ont été portées au débit des comptes de la copropriété par le syndic et dont il appartient à la cour d’en examiner le bien-fondé.

— Sur la somme de 900 euros :

Cette dépense correspond à une facture émise le 19 janvier 2017 par la Sarl Starnet pour des prestations de nettoyage en urgence du parking à la suite d’un acte de vandalisme et vidage des extincteurs.

Le premier juge a considéré cette somme due par le syndicat des copropriétaires aux termes du contrat de syndic rejetant ainsi toute faute de la Sarl Citya Thermes Athena dans la comptabilisation d’une telle dépense même si celle-ci est antérieure à la date d’entrée en fonction dudit syndic.

En appel, le syndicat des copropriétaires conteste cette comptabilisation sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil arguant d’une faute imputable au syndic à qui il reproche un manque de diligences dans l’accomplissement des formalités et dans le suivi du litige auprès de l’assurance pour l’absence de remboursement de cette somme par l’assurance.

Il résulte des pièces 8 et 9 communiquées par la Sarl Citya Thermes Athena que le sinistre daté du 13 janvier 2017 a fait l’objet d’une déclaration de sinistre le 18 mai 2018 soit bien au-delà du délai imparti pour procéder à une telle déclaration.

Le syndic, qui conteste toute faute de sa part dans la déclaration de sinistre, se prévaut d’un mail adressé par l’assurance le 17 août 2021 pour justifier d’une absence de garantie au motif qu’un acte de vandalisme à l’intérieur d’un bâtiment peut ouvrir droit à garantie s’il est justifié d’une effraction ou tentative d’effraction rappelant qu’au cas d’espèce, celle-ci n’est pas caractérisée.

Cela étant, la lecture du mail adressé le 17 août 2021 par le Gan Assurances ne permet pas de retenir un refus de prise en charge ainsi motivé ; il est seulement indiqué par l’assurance les éléments suivants :

« Pour le deuxième 01/2017, aucune trace de déclaration dans nos services ; je vous rappelle que pour que la garantie vandalisme à l’intérieur du bâtiment soit garantie, il faut qu’il y ait effraction ou tentative d’effraction ; si ce n’est pas le cas, la garantie ne peut être mobilisée ».

Le syndic, qui ne justifie pas des circonstances de survenance de l’acte de vandalisme et notamment l’absence d’effraction, ne démontre pas que le sinistre était exclu de toute prise en charge pour les raisons qu’il indique et il ne peut écarter le fait que la déclaration tardive soit à l’origine de ce refus alors que Le Gan signale n’avoir aucune trace de déclaration du sinistre du mois de janvier 2017.

Au vu des éléments susvisés, il convient de considérer qu’en s’abstenant de procéder à une déclaration de sinistre dans les délais impartis, le syndic a commis une faute de nature à priver son assuré de la prise en charge du remboursement de la facture litigieuse.

Il s’ensuit que la Sarl Citya Thermes Athena doit rembourser la somme de 900 euros au syndicat des copropriétaires. La décision déférée sera infirmée de ce chef.

— Sur la somme de 4.344 euros :

Cette somme correspond à la facturation de prestations complémentaires en lien avec l’organisation d’une assemblée générale le 11 septembre 2018.

En l’occurrence, la Sarl Citya Thermes Athena a été désignée en qualité de syndic aux termes de l’assemblée générale du 26 juin 2018 pour une durée de trois mois avec une échéance au 25 septembre 2018, prenant ainsi la suite du précédent contrat conclu du 28 mars 2017 au 27 juin 2018 à l’issue de l’assemblée générale du 28 mars 2017.

La résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 juin 2018 précise très clairement que cette désignation est valable pour un délai de trois mois afin de convoquer une nouvelle assemblée générale en seconde lecture (article 25). Il est encore précisé que l’assemblée générale n’ayant pu désigner de syndic faute de majorité, « il est décidé de renouveler pour une durée de trois mois le cabinet Citya Thermes Athéna soit jusqu’au 25 septembre 2018 au plus tard afin d’organiser une nouvelle assemblée générale permettant de nommer un syndic à la majorité simple de l’article 24 ».

Il ne peut être contesté qu’en organisant l’assemblée générale du 11 septembre 2018, la société intimée a agi dans le cadre d’un nouveau contrat de syndic conclu du 26 juin 2018 au 25 septembre 2018, même s’il s’est agi d’appliquer les dispositions de l’article 25-1 ancien de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que « lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 ».

Tel n’aurait pas été le cas si l’assemblée générale était intervenue dans le cadre de l’exécution du mandat conclu du 28 mars 2017 au 27 juin 2018.

Le cabinet Citya Thermes Athéna ne peut ainsi valablement prétendre au règlement de la rémunération forfaitaire prévue par le nouveau mandat du 26 juin 2018 tout en réclamant des honoraires complémentaires sur le constat de l’organisation d’une assemblée générale supplémentaire.

Le syndic intimé ne peut donc réclamer la somme de 4.344 euros.

La cour observe cependant que l’assemblée générale du 26 juin 2018 s’est tenue de 10h00 à 13h06 alors que le forfait prévoit une durée de 2 heures justifiant ainsi une facturation supplémentaire telle que prévue aux articles 7.2.1 et 7.2.2 du contrat de syndic, soit 75 euros ht ou 90 euros ttc par heure accompli en supplément.

A ce titre, la Sarl Citya Thermes Athéna pouvait uniquement solliciter la prise en compte du dépassement horaire ce qui représente au visa du contrat de syndic la somme de 97,50 euros ttc pour un dépassement d'1h05.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat de copropriété de la demande en condamnation du syndic intimé à la somme de 4.344 euros et en ce qu’il a condamné la Sarl Citya Thermes Athéna au paiement de la somme de 6 euros justifiée par une erreur sur les lots comptabilisés.

En conséquence, la Sarl Citya Thermes Athéna sera condamnée au paiement de la somme indue ce qui représente 4.246,50 euros (4.344 euros ' 97.50).

— Sur la somme de 4.091,59 euros :

Cette somme comprend les honoraires de gestion du syndic tels qu’ils résultent du contrat de syndic du 26 juin 2018 pour un montant de 604,17 euros ttc. Leur montant n’est pas contestable et sont bien calculés au prorata de l’intervention du syndic sur la base du forfait prévu dans le contrat.

Sont également comptabilisés les états datés pour un montant de 960 euros ttc dont il n’est nullement établi par le syndicat des copropriétaires que cette somme a été comptabilisée à deux reprises.

Enfin, est réclamée la somme de 2.527,42 euros ttc. Cette dernière somme correspond aux frais de notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2018 (pièce 14).

Il n’est nullement justifié que cette dernière somme a été comptabilisée à deux reprises par le syndic sortant de sorte que la décision déférée sera confirmée sur ce point.

— Sur la somme de 372,50 euros :

Cette somme correspond à une régularisation d’honoraire due au précédent syndic ACS Immobilier et figurant sous l’intitulé « compte en attente ».

Le premier juge a condamné la Sarl Citya Thermes Athena au remboursement de cette somme sur le constat de la non-justification de cette régularisation et la non-approbation par l’assemblée générale de copropriété.

Toutefois, s’agissant d’une régularisation d’honoraire, elle n’a pas à être approuvée par assemblée générale puisqu’elle vient en exécution du précédent contrat de syndic. Par ailleurs, il n’est nullement justifié de son paiement par le syndicat des copropriétaires contrairement à ce que retient le premier juge.

Il s’ensuit que c’est à tort que la Sarl Citya Thermes Athena a été condamnée au remboursement de cette somme. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

— Sur la somme de 2.802 euros :

Cette somme correspond aux frais postaux engagés par le syndic.

Le premier juge a rejeté la demande en remboursement d’une telle somme considérant que la Sarl Citya Thermes Athena ne pouvait justifier du bien-fondé de sa créance par la seule inscription au grand livre de 2018.

En appel, le syndic produit un relevé n°201809240603 relatif aux frais du mois de septembre 2018 reprenant les sommes engagées les 22 et 24 août 2018 au titre de l’envoi des convocations pour l’assemblée du 11 septembre 2018 ainsi que de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2018 pour une somme totale de 2.527,42 euros (pièce 15). Il adresse également un relevé des frais postaux engagés pour la résidence [Adresse 10] correspondant à l’exercice 2018 pour une somme totale de 2.802,01 euros (pièces 16 et 17).

Par ailleurs, l’envoi des convocations pour l’assemblée générale du mois de septembre 2018 ainsi que la notification des procès-verbaux ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires.

Ces éléments suffisent à établir le bien-fondé de sa créance justifiée par l’efficience de la prestation facturée.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la Sarl Citya Thermes Athena à payer à l’appelant la somme de 2.802 euros au titre des frais postaux.

— Sur la somme de 274,80 euros :

Cette somme correspond à des honoraires supplémentaires réclamés par le syndic dans le cadre de la gestion de plusieurs sinistres.

Le premier juge a condamné la Sarl Citya Thermes Athena au remboursement de cette somme sur une créance totale initialement fixée à hauteur de 544,80 euros comprenant également des honoraires affairante à l’intervention du syndic pour des ventes d’appartement. Il a ainsi considéré que les sinistres concernant les parties communes ne pouvaient donner lieu à des honoraires supplémentaires.

Cette dépense figure dans le [Localité 5] Livre 2018 sous la référence « autres honoraires syndic » (pièce 18).

Le contrat de syndic et son article 7.1 prévoit la fixation d’un forfait comprenant les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967.

Ce décret liste les prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire, parmi lesquelles sont énumérées les prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres comprenant les déplacements sur les lieux, les prises de mesures conservatoires, l’assistance aux mesures d’expertise et le suivi du dossier auprès des assureurs.

En l’espèce, la Sarl Citya Thermes Athena justifie par les pièces 19 à 32 des diverses prestations pour lesquelles elle sollicite le paiement d’honoraires supplémentaires en ce compris les diligences effectuées dans le cadre de vente d’appartements mais également le suivi de plusieurs sinistres pour lesquels elle justifie des démarches effectuées.

Ces éléments suffisent à établir le bien-fondé de sa créance justifiée par l’efficience des prestations facturées.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la Sarl Citya Thermes Athena à payer à l’appelant la somme de 274,80 euros au titre d’honoraires supplémentaires.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de condamner la Sarl Citya Thermes Athena, qui supportera les entiers dépens, à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles en première instance et 2.000 euros en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 9 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a mis à la charge de la Sarl Citya Thermes Athena :

— la somme de 762 euros au titre des frais d’expert-comptable et établissement de salaires en 2017 ;

— la somme de 392 euros au titre des frais d’expert-comptable,

— les dépens,

Statuant à nouveau,

Dit que la Sarl Citya Thermes Athena a commis une faute dans le traitement du sinistre du mois de janvier 2017 de nature à engager sa responsabilité,

Dit que les sommes suivantes réclamées par la Sarl Citya Thermes Athena sont justifiées et ne doivent pas donner lieu à remboursement, soit :

—  372,50 euros pour les honoraires dus au précédent syndic et placés en compte d’attente ;

—  2.802 euros au titre des frais postaux ;

—  4.091,59 euros au titre de prestations justifiées et non comptabilisées deux fois ;

—  274,80 euros au titre d’honoraires supplémentaires ;

Pour le surplus, dit que la Sarl Citya Thermes Athena est redevable des sommes suivantes :

—  4.246,50 euros au titre des prestations supplémentaires non justifiées,

—  900 euros au titre du remboursement de la facture émise le 19 janvier 2017 par la Sarl Starnet ;

En conséquence,

Condamne la Sarl Citya Thermes Athena à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] la somme de 6.300,50 euros,

Condamne la Sarl Citya Thermes Athena à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 12] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles en appel,

Condamne la Sarl Citya Thermes Athena aux dépens de la présente instance.

Le Greffier Le Président