ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01497 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PYIH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 FEVRIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 22/00699

APPELANT :

Monsieur [V] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Iris RICHAUD de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Joachim BERNIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

COMMUNE DE [Localité 5]

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Benoît GARIDOU de la SCP CHICHET-HENRY-PAILLES- GARIDOU-RENAUDIN-PARE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Benoît GARIDOU, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, conseiller faisant fonction de président, en remplacement de la présidente empêchée, et par M^me Estelle DOUBEY, greffier

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 19 avril 2011, la commune de [Localité 5] a donné à bail à M. [V] [D] une habitation située [Adresse 4] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 300 euros outre les charges afférentes, pour une durée d’un an, sans possibilité de reconduction tacite.

Par acte sous-seing privé du 19 avril 2012, les deux parties ont contracté un nouveau bail d’habitation moyennant un loyer de 420 euros outre les charges mensuelles de 20 euros.

Alléguant la présence de désordres, M. [V] [D] a, par courrier du 16 juin 2014, informé la commune de [Localité 5] de leur existence et de leur nature, sollicitant la remise en état des lieux.

L’assureur protection juridique de M. [V] [D] a diligenté une mesure d’expertise le 8 juillet 2016, qui a révélé l’existence de désordres.

Par acte d’huissier en date du 29 juin 2017, M. [V] [D] a assigné la commune de Cucugnan devant le juge des référés du tribunal d’instance de Narbonne, qui a, par ordonnance du 9 avril 2018, rejeté la demande de réduction du loyer, condamné la commune de Cucugnan au paiement de la somme de 880 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance et ordonné une expertise confiée à M. [E] [C].

Le 25 juillet 2018, l’expert a rendu son rapport constatant l’existence d’un certain nombre de désordres et préconisant la réalisation de différents travaux de reprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la commune de Cucugnan a assigné M. [V] [D], par acte d’huissier du 27 mars 2018, devant le juge des référés du tribunal d’instance de Narbonne, qui a, par ordonnance du 17 septembre 2018, fait droit à sa demande en constatant l’acquisition des effets de la clause résolutoire et en ordonnant l’expulsion.

Sur appel interjeté par M. [V] [D], par arrêt du 23 mai 2019, la cour d’appel de Montpellier a infirmé l’ordonnance rendue le 17 septembre 2018 et a jugé que la clause résolutoire n’est pas acquise considérant que M. [V] [D] a reçu des informations contradictoires lorsque le comptable public a procédé à des actes de saisies sur ses pensions de retraite pouvant le laisser penser qu’en exécutant le commandement de payer, il réglerait les loyers une seconde fois et a condamné le locataire à payer la somme de 209,80 euros à titre de provision concernant les loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2019.

Par assignation en date du 29 novembre 2019, M. [V] [D] a attrait la commune de Cucugnan devant le tribunal d’instance de Narbonne et par jugement du 15 février 2021, le juge des contentieux de la protection de Narbonne l’a condamnée à la reprise du plafond des toilettes du 1er étage ainsi qu’au paiement de la somme de 960 euros au titre du préjudice de jouissance puis a débouté M. [V] [D] de ses autres demandes de travaux ainsi que de sa demande de suspension de son obligation de paiement du loyer et des charges pour la période du 1er août au 30 novembre 2020.

M. [V] [D] a formé appel par déclaration au greffe en date du 18 mars 2021.

De nouveaux loyers demeurant impayés, la Commune de [Localité 5] a fait assigner M. [V] [D], par acte d’huissier du 24 février 2022, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], en résiliation du contrat de bail, en expulsion, en fixation d’une indemnité d’occupation et en paiement de l’arriéré locatif.

Le jugement contradictoire rendu le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Prononce la résiliation du bail conclu le 19 avril 2012 entre M. [W] [H], Maire de la Commune de [Localité 5], agissant au nom et pour le compte de celle-ci et M. [V] [D] relatif à la maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

Ordonne en conséquence à M. [V] [D] relatif de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [V] [D] relatif d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la Commune de [Localité 5] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamne M. [V] [D] relatif à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 13 455,27 euros (selon décompte arrêté au 25 novembre 2022 et incluant une dernière échéance de 493, 13 euros + le reliquat restant dû d’avril à mai 2019), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute M. [V] [D] relatif de sa demande de délai de paiement ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Condamne M. [V] [D] relatif à verser à la commune de [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 6 février 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Condamne M. [V] [D] relatif à verser à la commune de [Localité 5] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [D] relatif aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le premier juge accueille la demande en résiliation du bail, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation formulée par la commune de [Localité 5], retenant que M. [V] [D] ne s’est plus acquitté du paiement du loyer et des charges depuis le mois d’août 2020 et que des incidents de paiement ont eu lieu depuis 2013, alors que celui-ci ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité totale d’utiliser les lieux, de sorte que ce défaut de paiement constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations. Il constate que le rapport d’expertise du 25 juillet 2018 ne met pas en évidence l’indécence du logement, que la commune de [Localité 5] a procédé à la réalisation des travaux préconisés par l’expert et que les travaux supplémentaires dont le locataire sollicite la réalisation n’ont pas vocation à remédier à une impossibilité d’utiliser les lieux.

Il retient que la dette locative s’élève à la somme de 13 455,27 euros, soulignant que M. [V] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.

Le premier juge rejette la demande de délai de paiement formulée par M. [V] [D], indiquant que ce dernier ne justifie pas de sa situation financière.

M. [V] [D] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions du 23 mai 2023, M. [V] [D] demande à la cour de :

Déclarer recevable et fondé M. [V] [D] en son appel du jugement rendu le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] le 6 février 2023 en toutes ses dispositions,

A titre principal,

Débouter la Commune de [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à :

Prononcer que M. [V] [D] a commis des manquements graves au contrat de bail du 19 avril 2012 justifiant la résolution judiciaire du contrat de bail du 19 avril 2012,

Prononcer la résiliation judiciaire et résilier le contrat de bail du 19 avril 2012,

Ordonner sans délai l’expulsion de M. [V] [D] et de tous occupants de son chef, des lieux qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 1], si besoin avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration chez tel garde-meuble qu’il plaira de ses meubles et effets mobiliers aux frais de M. [V] [D],

Condamner M. [V] [D] à payer à la Commune de [Localité 5] les sommes de :

23,64 euros au titre de la révision des loyers d’avril, mai et juin 2019, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

12 986,60 euros au titre de l’arriéré locatif depuis le mois d’août 2020, à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

A titre subsidiaire,

Octroyer à M. [V] [D] les plus larges délais de paiement, au visa de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour s’acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge ;

En tout état de cause,

Condamner la Commune de [Localité 5] à payer à M. [V] [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

M. [V] [D] conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et l’a condamné à la somme de 13 455,27 euros, soutenant que l’exception d’inexécution, à partir du mois d’août 2020, dont il se prévaut est justifiée, arguant qu’il demeure dans l’attente de la réalisation de travaux nécessaires afin que le logement soit habitable. A ce titre, il prétend qu’il résulte du rapport d’expertise du 25 juillet 2018 que les désordres constatés sont imputables à la commune de [Localité 5] et que le logement est indécent. Il fait valoir qu’en dépit du fait que l’intimée ait procédé à certains travaux de reprise, l’huissier révèle dans son procès-verbal de constat du 1er décembre 2020 que certains désordres ont été repris sommairement voire n’ont pas du tout été repris, à savoir, la réfection de la porte d’entrée, le tubage de la cheminée, la reprise du plafond du cellier situé sous la salle de bain du premier étage et l’installation d’un pare douche dans la salle de bain.

L’appelant soutient qu’il n’a pas exercé d’activité commerciale en méconnaissance de la destination des lieux loués, affirmant utiliser la maison à titre d’habitation et non comme lieu de production ou de point de vente de vin, précisant avoir été contraint d’y entreposer temporairement certaines caisses de vin en raison de la liquidation de sa société en décembre 2017.

Il conteste avoir entravé la réalisation des travaux, arguant que seule l’attitude de l’intimée à contribuer à leur retard.

A titre subsidiaire, M. [V] [D] sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge, estimant qu’il justifie de sa situation financière.

Dans ses dernières conclusions du 22 août 2023, la commune de [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 7] du 6 février 2023 en toutes ses dispositions ;

Juger que M. [V] [D] a commis des manquements graves au contrat de bail du 19 avril 2012 justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail du 19 avril 2012 ;

Prononcer la résiliation judiciaire et résilier le contrat de bail du 19 avril 2012 au 6 février 2023 date du jugement dont appel ;

Ordonner sans délai l’expulsion de M. [V] [D] et de tous occupants et biens de son chef, des lieux qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 1], si besoin avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration chez tel garde-meuble qu’il plaira de ses meubles et effets mobiliers aux frais de M. [V] [D] ;

Condamner M. [V] [D] à payer à la Commune de [Localité 5] les sommes de :

23,64 euros au titre de la révision des loyers d’avril, mai et juin 2019, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 24 février 2022,

8 258,75 euros au titre de l’arriéré locatif depuis le mois d’août 2020, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 24 février 2022 ;

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [V] [D] à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à complète libération de lieux au montant équivalent du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement jusqu’à libération effective des lieux ;

Débouter purement et simplement M. [V] [D] de sa demande de délais de paiement ;

Condamner M. [V] [D] à verser à la Commune de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

Rappeler l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir et rejeter tout moyen, conclusion et prétention contraires.

La commune de [Localité 5] conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, soutenant que M. [V] [D] méconnaît de manière habituelle et répétée ses obligations de locataire. A ce titre, elle fait valoir que des incidents de paiement ont lieu depuis 2013 et que depuis le mois d’août 2020 le locataire ne s’acquitte plus du paiement du loyer et des charges, alors qu’il ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité totale d’utiliser les lieux qui justifierait ce défaut de paiement et qu’elle a exécuté, selon elle, tous les travaux listés par l’expert. Elle prétend également qu’il manque à son obligation d’user des locaux suivant leur destination d’habitation en utilisant les lieux loués uniquement à titre de stockage et de point de vente de sa production de vin, en dépit de la liquidation judiciaire de sa société et sans avoir obtenu son accord. Elle ajoute qu’il a entravé l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux nécessaires à leur entretien normal, s’agissant de la réparation de la marche d’escalier, de l’intervention du maçon, du plombier et de l’électricien, de la réparation et de l’isolation de la toiture ou encore du changement de la cabine de douche.

L’intimée sollicite la somme de 8 258,75 euros au titre de l’arriéré locatif dû depuis le mois d’août 2020, outre l’indemnité mensuelle d’occupation, arguant qu’en dépit de l’exécution provisoire du jugement l’appelant ne lui a rien réglé et que la dette a diminué en raison du nouveau régime de responsabilité renforcée applicable depuis le 1er janvier 2023.

Elle conclut au rejet de la demande de délais de paiement formulée par l’appelant, soutenant qu’il provoque intentionnellement des incidents de paiements depuis 2013, que depuis août 2020 il a interrompu les paiements sans motif légal, qu’il ne lui a rien payé spontanément alors que le jugement est assorti de l’exécution provisoire et que la demande est financièrement injustifiée alors qu’il démontre disposer de ressources suffisantes, à savoir ses pensions de retraite, pour payer ses loyers.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 mai 2025.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation du bail :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, les locataires doivent s’acquitter du règlement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifie de la résiliation du bail aux torts du preneur.

Le non-paiement des loyers et charges n’est pas contesté par M. [D] qui oppose une exception d’inexécution tenant l’indécence du logement qui est révélé par le rapport d’expertise judiciaire.

Le rapport établi le 25 juillet 2018 par l’expert [C] relève les désordres suivants :

traces d’humidité dans le cellier, sur le plafond des trois chambres en lien avec un défaut d’étanchéité , au bas du mur salle d’eau en lien avec un défaut d’étanchéité au niveau du bac, façade débarras ;

traces et coulures dans le grenier qui sont la conséquence d’un défaut d’étanchéité de la toiture ;

fenêtre de toit vétuste, dégradation du plâtris sur lattis en plafond du WC, une marche de l’escalier est cassée, problème ponctuel sur boîte de raccordement électrique dans la salle d’eau.

L’expert judiciaire relève encore que le bailleur a procédé entre 2004 et 2008 à la réalisation de plusieurs travaux de rénovation consistant notamment en un changement des menuiseries, et la remise à neuf de la salle d’eau. Il relève également un chauffage conforme ainsi qu’une ventilation du logement suffisante. Il ajoute que le problème d’humidité est sans conséquence sur l’état de santé des occupants.

Selon lui, seul le problème de la marche cassée caractérise un problème de sécurité et propose une indemnisation à hauteur de 10% de la valeur locative. Il conclut néanmoins que si le logement ne satisfait pas strictement aux critères de décence, il ne peut être pour autant qualifié d’indécent.

Il s’ensuit que M. [D] ne peut valablement opposer une exception d’inexécution et légitimer le non-règlement du loyer dès lors qu’il n’est nullement établi que le logement est inhabitable et alors même que le bailleur justifie de la réalisation de divers travaux de nature à réparer les désordres relevés par l’expert.

C’est donc à bon droit et sans qu’il y ait lieu d’examiner la faute en lien avec l’exercice d’une activité non autorisée au sein du logement, que le premier juge a considéré comme fautif le non-règlement du loyer par M. [D] et a prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

2/ Sur la dette locative :

En première instance, M. [V] [D] a été condamné à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 13 455,27 euros (selon décompte arrêté au 25 novembre 2022 et incluant une dernière échéance de 493, 13 euros + le reliquat restant dû d’avril à mai 2019).

En appel, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 23,64 euros au titre de la révision des loyers d’avril, mai et juin 2019, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 24 février 2022, ainsi que la somme de 8 258,75 euros au titre de l’arriéré locatif depuis le mois d’août 2020 à parfaire.

Il résulte du décompte produit à la date du 10 août 2023 un solde locatif négatif de 8 258,75 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [V] [D] au paiement de cette somme ainsi que de la somme de 23,64 euros au titre de la révision des loyers d’avril, mai et juin 2019, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 24 février 2022.

S’agissant de la demande de délais, M. [D] conteste la décision du premier juge qui a refusé l’octroi de délais sur le constat de l’absence de production de justificatifs financiers actualisés.

Cette décision sera confirmée en ce qu’il n’est pas produit en appel de nouvelles pièces permettant d’infirmer l’appréciation du premier juge dont la décision sera confirmée.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’appel et à verser la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 6 février 2023 par le tribunal judiciaire de Narbonne sauf en ce qu’il a condamné M. [V] [D] relatif à verser à la commune de Cucugnan la somme de 13 455,27 euros (selon décompte arrêté au 25 novembre 2022 et incluant une dernière échéance de 493, 13 euros + le reliquat restant dû d’avril à mai 2019), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [V] [D] relatif à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 8 258,75 euros au titre de la dette locative à la date du 10 août 2023 ainsi que de la somme de 23,64 euros au titre de la révision des loyers d’avril, mai et juin 2019, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 24 février 2022,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples,

Condamne M. [V] [D] relatif à verser à la commune de [Localité 5] la somme de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [D] aux dépens de la présente instance,

Le greffier, Le président,