ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 27 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03874 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PP2N

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 JUIN 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 19/02825

APPELANTE :

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS prise en la personne de son représentant légal en exercice, y domicilié ès qualités

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Représentée par M^e François PECH DE LACLAUSE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT

— PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES et M^e Matthieu MALNOY, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Madame [T] [C] épouse [N]

née le 12 Février 1953 à [Localité 9] (Algérie)

de nationalité Française

[Adresse 13],

[Adresse 1]

[Localité 4]

et

Monsieur [K] [N]

né le 10 Février 1945 à [Localité 10] (Algérie)

de nationalité Française

[Adresse 13],

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Justin BERNARD de la SELARL PORTAILL – BERNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES – non plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte des 29 octobre et 7 novembre 2011, monsieur [K] [N] et madame [T] [C] épouse [N] ont acquis un terrain à bâtir d’une superficie de 514 m² cadastrée section AZ n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7] constituant la parcelle n° [Cadastre 3] du lotissement " [8] " à [Localité 11] au prix de 108 000 euros.

Par contrat de construction de maison individuelle du 28 novembre 2014, ils ont confié à la SARL Les Toits de la Méditerranée la réalisation d’une maison sur ce terrain au prix forfaitaire de 255 000 euros, dont 14 650 euros au titre des travaux dont l’exécution était à la charge du maître de l’ouvrage. Suite à la modification du projet, le prix a été ultérieurement ramené à la somme de 200 000 euros.

Suivant contrat du 18 juin 2015, les maîtres de l’ouvrage ont souscrit une assurance dommages ouvrage auprès de la société GAN et se sont vus délivrer le 4 septembre 2015 par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, conformément à l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, un acte de cautionnement de livraison à prix et délais convenus.

Le permis de construire, dont la demande a été déposée le 13 avril 2015, a été obtenu le 3 août 2015.

Un ordre de service de commencer les travaux a été signé le 7 septembre 2015, bien que les époux [N] exposent que les fondations auraient été réalisées dès le 2 septembre 2015.

Sur demandes d’acompte, les époux [N] ont réglé :

—  6 000 euros, le 1er décembre 2014, à la signature du contrat;

—  44 000 euros, le 10 septembre 2015 les fondations étant coulées ;

—  30 000 euros le 1er janvier 2016 à la fin des murs ;

—  40 000 euros le 24 février 2016 après la mise hors d’eau.

Suite à l’émission d’une nouvelle situation d’un montant de 30 000 euros pour « fin cloisons », les époux [N] ont sollicité une visite du chantier au cours de laquelle ils disent avoir constaté de nombreuses non-conformités et ont suspendu les paiements.

Par acte du 2 août 2016, la SARL Les Toits de la Méditerranée a fait assigner les époux [N] aux fins de provision, demande qui a été rejetée par ordonnance du 14 septembre 2016 en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par ordonnance du 4 janvier 2017, sur demande de la SARL Les Toits de la Méditerranée, le juge des référés a ordonné une mesure de consultation écrite avec pour mission notamment d’examiner les ouvrages, constater l’existence ou non de désordres et donner son avis sur les éventuelles solutions à mettre en 'uvre et désigné Monsieur [S] [F] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 31 mars 2017.

Par jugement du 7 février 2018, la SARL Les Toits de la Méditerranée a été placée en liquidation judiciaire, clôturée le 31 octobre 2018 pour insuffisance d’actifs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mars 2018, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, ès qualités de garant de livraison, a informé les époux [N] de l’intervention de la société SCESRA aux fins d’évaluation des travaux restants. Par courrier du 17 décembre 2018, les époux [N] ont accepté une proposition de démolition/indemnisation faite par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, laquelle n’a pas été suivie d’effet.

C’est dans ce contexte que les époux [N] ont, par acte du 2 juillet 2019, saisi le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de faire constater la carence de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, et d’obtenir la démolition de l’ouvrage et la remise en état du terrain ainsi que l’indemnisation de divers préjudices.

Par jugement du 13 juin 2022, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

— ordonné la démolition de l’ouvrage litigieux en ce compris les fondations ainsi que la remise du terrain dans l’état antérieur aux travaux de construction aux frais de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la présentation par les époux [N] d’un devis comprenant la totalité des travaux, et pour une durée de 18 mois au-delà de laquelle il pourra être à nouveau fait droit ;

— condamné la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à payer aux époux [N] les sommes suivantes :

o 167 758,50 euros au titre des pénalités de retard ;

o 50 400 au titre du préjudice de jouissance lié au retard fautif dans la prise en charge du sinistre ;

o 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions aux dépens de l’instance.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 15 juillet 2022, la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 7 janvier 2025, la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions demande à la cour d’appel d’infirmer partiellement le jugement déféré, de statuer ce que de droit quant à la démolition de l’ouvrage et de :

— rejeter toute demande au titre des pénalités de retard de livraison et de jouissance,

— condamner in solidum les époux [N] à restituer à la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions les fonds qui leur ont été adressés au titre de l’exécution provisoire du jugement critiqué.

Elle demande par ailleurs la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande au titre du préjudice moral.

Elle sollicite par ailleurs de voir :

— ramener à de plus justes proportions la condamnation prononcée en première instance au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les époux [N] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour l’instance devant la cour ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 30 décembre 2024, les époux [N] demandent à la cour d’appel de réformer le jugement en ce qu’il a considéré qu’il appartenait aux époux [N] de présenter un devis comprenant la totalité des travaux, sur le montant de l’astreinte, et en ce qu’il a rejeté leurs demandes au titre des appels de fonds payés au constructeur et du préjudice moral. Ils demandent à la cour de :

— juger que la démolition de l’ouvrage en ce compris les fondations et la remise du terrain dans l’état antérieur aux travaux de constructions à la charge de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions devront être réalisés par cette dernière, et subsidiairement de dire que le devis devra être réactualisé et comprendre l’intégralité des travaux du fait de la démolition, en ce compris les exclusions non chiffrées mentionnées ;

— porter l’astreinte à 1 000 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois de la signification de la décision à intervenir ;

— actualiser le montant des pénalités de retard en prononçant une condamnation au paiement de la somme de 178 419,82 euros arrêté au 30 novembre 2022, à parfaire au jour de la remise du terrain nu de tout encombrement ;

— actualiser le montant dû au titre du préjudice de jouissance au 17 décembre 2022 en prononçant une condamnation au paiement de la somme de 57 600 euros, à parfaire au jour de la remise du terrain nu de tout encombrement ;

— condamner la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à les indemniser sur la base du prix de la construction prévu au contrat, soit 225 000 euros avant remise commerciale indexé sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui de la date contractuelle de livraison, soit le 7 novembre 2011 et subsidiairement de condamner la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à leur payer la somme de 150 000 euros, montant du coût de la construction au jour de l’arrêt des travaux, indexé sur l’indice BT01, l’indice de référence étant celui de la date contractuelle de livraison de la construction, soit le 7 novembre 2016 ;

— condamner la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions au paiement au titre des frais irrépétibles de la somme de 8 000 euros et aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Portaill & Bernard, avocats.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 7 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande au titre des pénalités de retard

La lecture du jugement déféré laissant apparaître une demande des époux [N] au titre des 'intérêts de retard', demande qualifiée de 'pénalités de retard’ dans les moyens des conclusions des demandeurs (pièce 5 de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions) et par le premier juge, cette demande, contrairement à ce qui est soutenu par la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions n’est pas nouvelle en appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle sera par conséquent déclarée recevable.

Sur la garantie due par la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions

La SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ne conteste ni le principe de sa garantie ni la démolition ordonnée par le tribunal. Elle estime en revanche que l’astreinte prononcée par le tribunal n’est pas justifiée, pas plus que les pénalités de retard qu’elle a été condamnée à payer.

Les époux [N], qui sollicitent une actualisation des sommes mises à la charge de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, demandent de voir accueillir leur demande au titre du remboursement des avances faites au constructeur, estimant que le garant doit se substituer au constructeur défaillant jusqu’à la livraison.

Sur l’astreinte

Le tribunal a ordonné 'la démolition de l’ouvrage litigieux en ce compris les fondations ainsi que la remise en état du terrain dans l’état antérieur aux travaux de construction aux frais de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la présentation par les époux [N] d’un devis comprenant la totalité des travaux, et pour une durée de 18 mois au-delà de laquelle il pourra être à nouveau fait droit'.

La SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions prétend que cette astreinte n’est pas justifiée dès lors qu’elle s’était proposée à la démolition et que les époux [N] n’ont accepté cette proposition que tardivement. Elle précise que les époux [N] n’ont jamais transmis de devis complet sur les travaux à réaliser, mais uniquement, le 30 décembre 2024, un devis de la société Camar incomplet.

Les époux [N] estiment pour leur part que le tribunal n’avait pas à conditionner l’astreinte à la fourniture d’un devis à leur charge, le garant étant tenu de prendre ses dispositions pour préparer la démolition de l’immeuble et la remise en état du terrain. Ils estiment que l’astreinte doit être portée à 1 000 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois suivant la signification de la décision à intervenir.

Si les dispositions du code de la construction et de l’habitation n’imposent pas au garant de fournir un devis de démolition, en l’espèce le garant a transmis aux époux [N] un devis de démolition (pièce 47 des époux [N]), devis établi par la société Camar et qui correspond à celui obtenu par la suite par les époux [N] (pièce 55 des époux [N]) : devis émanant de la société Camar et pour le même montant.

Dans ces conditions, ledit devis n’étant, de l’avis des parties, pas complet, notamment en ce qu’il exclut certains travaux (dépose et réservation des réseaux), il appartient non aux époux [N], qui ne sont pas à l’origine de ce devis, mais au garant fournir un devis complet comprenant la totalité des travaux de démolition de l’immeuble, en ce compris les fondations, et de remise du terrain dans l’état antérieur aux travaux de construction.

Le jugement sera dans ces conditions infirmé en ce sens et il sera dit que la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions devra fournir un devis complet comprenant la totalité des travaux de démolition de l’immeuble, en ce compris les fondations, et de remise du terrain dans l’état antérieur aux travaux de construction.

S’agissant des travaux de démolition, si, aux termes de l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation, 'le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même les marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement', il s’agit d’une simple possibilité et le garant n’a ainsi aucune obligation de procéder ainsi, de sorte qu’il ne peut être imposé au garant de se charger de la réalisation des travaux comme le demandent les époux [N].

L’astreinte apparaît en l’espèce nécessaire en ce qu’elle a vocation à assurer l’effectivité du paiement de l’indemnité due dans un contexte où le garant, malgré une proposition de démolition acceptée en 2018, n’a pas exécuté ses obligations indemnitaires concernant la démolition de l’immeuble. Il sera par conséquent dit que la production du devis devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Sur les pénalités de retard

Le tribunal a condamné la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à payer aux époux [N] la somme de 163 758,50 euros au titre des pénalités de retard stipulées dans le contrat du 28 novembre 2014, puisque la livraison devait intervenir le 7 novembre 2016.

La Compagnie Européenne de Garanties et Cautions souligne que pour l’expert [F] les non-conformités affectant la maison n’étaient pas un obstacle à sa livraison. Elle ajoute que les époux [N] ont renoncé à la construction de leur maison et à la poursuite des travaux, de sorte que l’absence de livraison résulte d’un choix de leur part, étant précisé qu’en s’abstenant de régler l’appel de fonds n° 5, ils ont participé au retard de livraison qu’ils déplorent.

Les époux [N], qui demandent une réactualisation du montant alloué, soulignent ne pas être à l’origine de la proposition de démolition.

Aux termes de l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, 'En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge (') les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours (')'.

La défaillance du constructeur, placé en liquidation judiciaire, n’est pas discutée.

Dès lors, le texte ne prévoyant aucune autre condition à la garantie du garant que la défaillance du constructeur, la garantie du garant est due.

Toutefois, les époux [N] ont clairement renoncé à la livraison de l’immeuble (pièce 32 des époux [N]) le 17 décembre 2018 et leur position n’a pas évolué depuis, de sorte qu’ils ne demandent pas la livraison dudit immeuble dans le cadre de la présente procédure mais à être indemnisés du coût de la démolition et des préjudices résultant de la situation qu’ils ont subie.

Dans ces conditions, le préjudice lié à l’absence de livraison n’existe que pendant la période du 7 novembre 2016 (date de livraison prévue) au 17 décembre 2018, soit pendant 770 jours. Il sera par conséquent justement indemnisé par l’allocation de la somme de 240 350 euros/3 000 x 770 jours = 61 689,83 euros.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce sens.

Sur la demande de remboursement des appels de fonds versés au constructeur défaillant

Le tribunal a rejeté cette demande en relevant que ni les dispositions de l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation ni les stipulations du contrat de la garantie de livraison ne prévoient que le garant est tenu de rembourser les avances faites par le maître de l’ouvrage au constructeur.

Toutefois, eu égard aux demandes des époux [N] tendant non à la livraison de l’immeuble mais à la démolition de ce dernier, cette demande apparaît légitime et conforme à la fois à l’esprit de l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation et au principe de réparation intégrale du préjudice en ce qu’elle permet de replacer les époux [N] dans la situation dans laquelle ils se seraient trouvés si la construction n’avait pas eu lieu.

Le préjudice est ainsi réel et s’élève, eu égard aux pièces versées aux débats (pièces 10 à 14 des époux [N]) à la somme de 120 000 euros, étant précisé que ces sommes n’avaient pas à être déclarées au passif de la liquidation judiciaire puisqu’au jour de la déclaration de créance (le 11 avril 2018) les époux [N] n’étaient pas créanciers du constructeur.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

Le tribunal, qui a rejeté la demande au titre du préjudice moral, a retenu la faute de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, eu égard au fait qu’après avoir fait une proposition de démolition que les époux [N] ont accepté, le garant s’est rétracté pour un motif non légitime lié à une absence de déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage. Le tribunal a considéré que cette faute avait causé aux époux [N] un préjudice de jouissance qu’il convenait d’évaluer sur la base de la valeur locative estimée à 1 200 euros par mois, et ce à compter du 17 décembre 2018, date du courrier d’acceptation par les consorts [N] de la proposition de démolition.

La SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions estime pour sa part que la démolition ne pouvait intervenir avant l’intervention de l’expert désigné par l’assureur dommages-ouvrage, survenue tardivement du fait des maîtres de l’ouvrage qui ont tardé à transmettre leur déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage. Elle ajoute ne pas être responsable des retards pris, notamment par l’assureur dommages-ouvrage pour prendre position quant à ses garanties. Pour elle, le préjudice de jouissance a été évalué sans justificatif probant par le premier juge, qui a par ailleurs retenu selon elle une période d’indemnisation trop étendue.

Bien que la proposition tendant à la démolition de l’ouvrage ait été acceptée par les époux [N] dès le 17 décembre 2018 (pièce 32 des époux [N]), le garant n’a transmis un devis chiffré de démolition que le 24 juin 2022 (pièce 47 des époux [N]).

Or, contrairement à ce que soutient le garant, ce dernier ne peut exiger du maître de l’ouvrage qu’il adopte tel ou tel comportement, et notamment qu’il déclare le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, les obligations qui pèsent sur le garant étant indépendantes de celles pesant sur l’assureur dommages ouvrage à charge pour le garant d’exercer par la suite, après règlement du sinistre, en qualité de subrogé du maître d’ouvrage, un recours à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, de sorte que le retard dans le traitement du sinistre ne peut être imputé aux époux [N] mais résulte bien d’une attitude fautive de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Ceci étant, dans un contexte où les époux [N] sollicitent non pas l’achèvement de l’ouvrage mais sa démolition, il leur appartient de démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance, qui, dans le contexte évoqué, ne peut résulter de la perte de jouissance du bien basé sur la valeur locative de ce dernier (puisque destiné à la démolition), ce qu’ils échouent à faire aux termes des pièces versées aux débats.

En revanche, l’attitude fautive du garant, qui a eu pour effet de les priver d’une indemnisation pendant plusieurs années, leur a causé un préjudice moral en les privant de leur projet de retraite qui résidait dans la maison litigieuse, madame [N] ayant notamment fait l’objet d’un syndrome anxieux suite à cette situation (pièce 56 des époux [N]), préjudice moral qui peut raisonnablement être évalué à la somme de 10 000 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

La SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions succombant au principal, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, elle sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de la société Portaill et Bernard avocats et à payer aux époux [N] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu’il a ordonné la démolition de l’immeuble en ce compris les fondations ainsi que la remise en état antérieur aux travaux de construction aux frais de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions et en ce qui concerne les frais irrépétibles et dépens ;

Statuant des chefs infirmés,

Dit que la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions devra produire dans les deux mois de la signification de la présente décision un devis comprenant la totalité des travaux, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard ;

Déboute monsieur [K] [N] et madame [T] [C] épouse [N] de leurs demandes tendant à mettre à la charge de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la réalisation des travaux de démolition et au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à payer à monsieur [K] [N] et madame [T] [C] épouse [N] les sommes suivantes :

—  61 689,83 euros au titre des pénalités de retard,

—  120 000 euros au titre du remboursement des avances,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral.

Condamne la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à payer à monsieur [K] [N] et madame [T] [C] épouse [N] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions aux dépens dont distraction au profit de la société Portaill et Bernard avocats.

Le greffier, Le président,