ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02426 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PNAD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 MARS 2022

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 20/04535

APPELANTE :

Mademoiselle [R] [S]

née le 23 Décembre 1956 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Llowens LUCE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA CREMAILLERE, [Adresse 1] [Localité 4] pris en son syndic en exercice Cabinet FONCIA SAS Immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°343 765 178 dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice, y domicilié ès qualités

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas CASTAGNOS de l’AARPI JURICAP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Charles CALLAMAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [S] est propriétaire du lot n°39 au sein de la résidence « La Crémaillère », située à [Localité 4], [Adresse 1].

Par acte d’huissier du 13 octobre 2020, Mme [R] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Crémaillère » devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir annuler plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 31 août 2020 et autoriser à laisser le portail de la résidence ouvert aux heures de ses cours.

Le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Ordonne la jonction des affaires inscrites sous les numéros RG 20/04535 et 21/03725 sous le seul numéro RG 20/04535 ;

Prononce l’annulation de la résolution n°7-3 de l’assemblée générale du 31 août 2020 ;

Rejette toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

Le premier juge a annulé la résolution n°7-3 de l’assemblée générale du 31 août 2020 au motif que la majorité des voix de tous les copropriétaires n’était pas réunie pour procéder à la désignation de M. [I] en qualité de membre du conseil syndical et qu’il ne ressortait pas du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 août 2020 qu’un second vote ait eu lieu.

Il a relevé que la résolution n°11 avait justement été soumise à la majorité non contestée de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ayant été rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et que Mme [R] [S] ne démontrait aucun abus de majorité de l’assemblée générale ayant conduit à rejeter ladite résolution.

Le premier juge a retenu que la résolution qui avait pour objet de rappeler l’usage du portail d’accès au parking de la résidence ne constituait pas une prise de décision définitive susceptible d’annulation, en ce qu’elle ne modifiait pas les conditions de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes.

Le premier juge a rejeté la demande d’autorisation de laisser le portail de la résidence ouvert aux heures de cours de Mme [R] [S], en ce que cette demande nécessitait l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

Au titre de la demande d’annulation des résolutions n o 5 et n o 7 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021, le premier juge a retenu que Mme [R] [S], propriétaire du lot n°39, devait supporter seule la charge des travaux de gros 'uvre et, partant, les travaux votés lors de l’assemblée générale du 17 mai 2021, selon la clé de répartition « charge exclusive Mme [R] [S] » votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021.

Il a retenu que Mme [R] [S] ne justifiait pas de l’existence d’une faute du syndicat et que ce même syndicat ne rapportait pas la preuve d’éléments susceptibles de démontrer le trouble causé par la copropriétaire.

Mme [R] [S] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions du 12 janvier 2023, Mme [R] [S] demande à la cour de :

Juger Mme [R] [S] recevable en ses demandes ;

Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle :

Fait droit à la demande d’annulation de la résolution 7-3 de l’assemblée générale du 31 août 2020,

Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat,

Rejette la demande du syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il rejette :

La demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 31 août 2020,

La demande de Mme [R] [S] tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 31 août 2020,

La demande d’annulation des résolutions n°5 et 7 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021,

La demande de dommages et intérêts de Mme [R] [S] ne sera pas accueillie,

La demande de dispense de Mme [R] [S], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Juger qu’il y a lieu d’annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du 30 août 2020 ;

Juger que la résolution n°14 aurait dû être votée à la majorité de l’article 25 ;

Juger que la résolution n°14 constitue une décision définitive susceptible d’annulation, car modifiant les conditions de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes ;

Juger qu’il y a lieu d’annuler la résolution n°14 de l’Assemblée Générale du 31 août 2020 portant sur la fermeture du portail de la résidence ;

Juger que Mme [R] [S] est recevable à demander la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale de 1990 ;

Sur la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juin 1990

Au principal,

Juger que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juin 1990, est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Juger que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juin 1990 doit donc être réputée, non écrite ;

Procéder à la nouvelle répartition des charges concernant l’entretien des parties communes constituées par le gros 'uvre de la terrasse, ainsi que de la façade ;

Subsidiairement,

Juger que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juin 1990 ne concernent que les charges visant à la jouissance de la terrasse ;

Juger que les charges inhérentes à la façade suivront une clé de répartition générale ;

Infiniment subsidiairement ;

Juger que les résolutions n°5 et 7 seront annulées en ce qu’elles portent atteintes aux droits acquis de Mme [R] [S] ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat pris en la personne de son Syndic de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

Condamner le syndicat pris en la personne de son Syndic à payer à Mme [R] [S] au titre du préjudice moral, la somme de 3 500 euros ;

Condamner le syndicat pris en la personne de son Syndic à payer à Mme [R] [S] au titre du préjudice de perte de chiffre d’affaires, la somme de 5 000 euros somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir ;

Condamner le syndicat pris en la personne de son Syndic à payer à Mme [R] [S] au titre de perte de temps la somme de 4 000 euros ;

Juger que Mme [R] [S], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ainsi que celle de 1ère Instance ;

Condamner le syndicat pris en la personne de son syndic, au paiement de la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat pris en la personne de son syndic aux entiers dépens de la présente instance ainsi que de celle de 1ère Instance.

Pour l’essentiel, s’agissant de la résolution n°11, Mme [R] [S] entend rappeler que l’expert intervenu en mars 2021 avait pu préciser que « les dommages constatés sur l’enveloppe extérieure du bâtiment sont caractéristiques de défauts de chaînages horizontaux, de phénomènes de dilatation, de phénomènes de fluage de plancher et sont d’origine constructive », qu’ainsi, la décision qui a rejeté cette résolution, qui visait à approuver le principe de travaux de reprise, a méconnu le principe de l’intérêt collectif des copropriétaires et a conduit à un abus de majorité au motif que ces travaux ont été rejetés sans aucun motif valable et mettent ainsi en péril une partie commune de l’immeuble.

S’agissant de la résolution n°14, relative aux modalités d’ouverture et de fermeture du portail de l’immeuble, qui a été adoptée, Mme [R] [S] avance qu’elle a été votée en violation des textes régissant la votation lors des assemblées générales, d’une part, et, d’autre part, que le syndic a abusé de son pouvoir d’amendement, en modifiant le texte originel.

S’agissant des résolutions n°5 et 7, Mme [R] [S] estime que la résolution n°5 est illégale, en ce qu’elle modifie la clé de répartition des charges, en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, nonobstant le fait qu’elle ait été votée à la mauvaise majorité, subsidiairement, que la portée de cette clause doit se limiter aux éléments qui y sont indiqués, et donc pas à la façade, infiniment subsidiairement, que ces deux résolutions portent atteinte aux droits acquis par les copropriétaires concernés eu égard aux décisions antérieures de l’assemblée générale quant aux travaux d’entretien de ladite terrasse.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 19 octobre 2022, le syndicat de copropriétaires de la résidence La Crémaillère, pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Confirmer la décision querellée dans toutes ses dispositions ;

Sur la demande de nullité et de limitation de la portée de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juin 1990,

Juger cette demande prescrite ;

Juger cette demande irrecevable s’agissant d’une prétention nouvelle qui n’est pas recevable en cause d’appel ;

Juger que Mme [R] [S] n’a pas qualité pour former une telle demande, Mme [R] [S] ayant voté pour cette résolution ;

En tout état de cause rejeter cette demande ;

Sur la nouvelle répartition des charges,

Juger cette demande prescrite ;

Juger cette demande irrecevable s’agissant d’une prétention nouvelle qui n’est pas recevable en cause d’appel ;

Juger que Mme [R] [S] n’a pas qualité pour former une telle demande, Mme [R] [S] ayant voté pour cette résolution ;

En tout état de cause rejeter cette demande ;

Si par extraordinaire la Cour devait considérer les demandes de Mme [R] [S] recevables, elle dira que les travaux de gros 'uvre du lot 39 (édifié en son temps par M. [E] et sous sa seule responsabilité) constitutif de la salle de sport de Mme [R] [S] sont intégralement à la charge de cette dernière ;

En tout état de cause,

Débouter Mme [R] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [R] [S] à payer au syndicat de la Résidence La Crémaillère la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

Pour l’essentiel, s’agissant de la résolution n°11, le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [R] [S] ne démontre pas un caractère abusif ou frauduleux de la part de certains copropriétaires et rappelle que l’intégralité des copropriétaires représentés lors de l’assemblée générale du 31 août 2020, hormis elle, ont voté contre cette résolution pour des raisons strictement assurancielles, afin d’éviter aux copropriétaires d’assumer le coût d’une réfection qui aurait pu être prise en charge par l’assurance de la copropriété. Il précise au surplus que l’assemblée générale postérieure, qui s’est tenue le 17 mai 2021, a, de toute évidence, rétabli l’intérêt collectif, puisque les travaux de reprise des fissures en façade ont été adoptés sur leur principe.

S’agissant de la résolution n°14, le syndicat des copropriétaires estime que Mme [R] [S] souhaite laisser le portail du parking ouvert en permanence alors que les copropriétaires ont été victimes de vols, qu’il s’agit au cas d’espèce d’une question de sécurité, qui porte atteinte à la jouissance paisible et à la quiétude des occupants. Il avance que la résolution votée ne vise pas à l’empêcher de recevoir ses clients mais, pour des raisons évidentes de sécurité et dans le cadre d’un dispositif de fermeture existant, soit le portail automatisé, de lui demander d’assurer l’ouverture et la fermeture du portail par le biais d’un mécanisme de commande à distance, qu’elle possède déjà, selon l’arrivée et le départ de ses clients.

S’agissant des résolutions n°5 et 7, le syndicat des copropriétaires entend rappeler que Mme [R] [S] considère n’être tenue que du coût des travaux de gros 'uvre afférents à la terrasse de sa salle de sport et non des murs, que, dès lors, le coût des reprises de fissures en façade de la salle de sport devrait être pris en charge par la copropriété. Il rappelle que l’assemblée générale du 11 juin 1990 a statué sur l’absence de nécessité de créer un lot n°40 afférent au toit terrasse de la salle de sport et a précisé que le propriétaire du lot n°39, consistant en un local professionnel appartenant à Mme [R] [S], aura à sa charge les travaux de gros 'uvre, que dès lors, les copropriétaires de la résidence La Crémaillère considèrent légitimement que les travaux de reprise des fissures en façades du local professionnel érigé par le précédent propriétaire, sont à la charge de l’appelante.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 février 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 31 août 2020

Mme [R] [S] poursuit l’annulation de cette résolution au motif d’un abus de majorité.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En l’espèce, la cour relève que la résolution soumise au vote visait à la réalisation de travaux de reprise de fissures en façades, au nombre de deux en l’état des pièces versées au débat, la première sur le lot n° 39, consistant en le local professionnel de Mme [R] [S], la seconde sur la façade de l’immeuble, au droit du lot n° 33, consistant en un appartement de type T2, appartenant également à Mme [R] [S].

La cour relève par ailleurs des pièces versées au débat, s’agissant du lot n° 39, que lors de l’assemblée générale du 11 juin 1990, déposée au rang des minutes de Me [W] [X], notaire, le 15 janvier 2001, et publiée à la conservation des hypothèques le 24 janvier 2001, il avait été adopté le principe que les travaux de gros 'uvre à prévoir sur le local professionnel édifié sur le lot n° 39 seraient à la charge exclusive de Mme [R] [S] et ne concerneraient pas les autres copropriétaires de la résidence ; s’agissant du lot n° 33, que les copropriétaires ont souhaité, préalablement à l’exécution de travaux, tenter une prise en charge par l’assureur décennal de la copropriété, ainsi que le précise le procès-verbal en pages 11 et 12, qu’il est rapporté qu’une déclaration de sinistre a été effectuée par le syndic Foncia le 12 janvier 2021 auprès de l’assureur de la copropriété, la compagnie Gan, qu’ainsi, il n’est nullement démontré que le vote n’aurait pas été inspiré par la poursuite de l’intérêt collectif et ne reposerait sur aucun motif valable, comme le soutient Mme [R] [S], de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 31 août 2020.

2. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 31 août 2020

Au cas d’espèce, contrairement à ce que soutient Mme [R] [S], la résolution en litige, dans sa rédaction telle que soumise au vote des copropriétaires, ne visait pas à ce qu’il soit décidé de la fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, de travaux de maintenance du système de fermeture ou de travaux de réparation, notamment en l’état de l’existence d’une activité autorisée qu’elle poursuivrait au sein de la copropriété, mais simplement, comme l’a justement retenu le premier juge, de rappeler l’usage du portail d’accès au parking de la résidence, qu’ainsi, elle ne consistait pas en une prise de décision qui devait être votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle n’est pas susceptible d’annulation sur ce fondement.

S’agissant de la dénaturation de la résolution n° 14, en considération de sa rédaction telle que communiquée par les époux [I] et celle effectivement soumise au vote des copropriétaires, il doit être rappelé que l’assemblée générale dispose d’un pouvoir d’amendement tant qu’il n’a pas pour effet de dénaturer le sens du projet de résolution et, qu’au cas d’espèce, comme l’a justement retenu le premier juge, cette résolution a uniquement pour objet, dans les deux rédactions, de rappeler l’usage du portail d’accès au parking de la résidence, qu’ainsi, elle ne constitue pas une prise de décision définitive susceptible d’annulation, en ce qu’elle ne modifie pas les conditions de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 31 août 2020.

3. Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5 et 7 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021

En cause d’appel et au principal, Mme [R] [S] poursuit désormais la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juin 1990, dont il ne peut être considéré qu’elle consiste en une prétention nouvelle qui heurterait les dispositions des articles 564 et suivants du code civil, dès lors qu’il doit être retenu qu’il s’agit d’un moyen employé pour tendre aux mêmes fins que celles soumises aux premier juge, à savoir l’obtention de l’annulation des résolutions n° 5 et 7 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021.

Dès lors que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juin 1990 prévoit que « les propriétaires du lot 27 qui ont la jouissance exclusive du toit terrasse auront à leur charge l’entretien et en particulier du carrelage de cette terrasse et les propriétaires du lot 39 auront à leur charge les travaux de gros 'uvres, comme l’étanchéité. », Mme [R] [S] est en capacité de faire constater son absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 puisque cette résolution affecte la clause de répartition des charges. En effet, les clauses contraires à cet article étant réputées non écrites, cette action est imprescriptible et peut donc être exercée à tout moment, c’est-à-dire même lorsque la clause de répartition des charges résulte d’une décision d’assemblée générale devenue définitive.

Toutefois, il doit être relevé que Mme [R] [S] a voté « pour » lors du vote de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juin 1990.

Or, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne donne une action en contestation des décisions des assemblées générales qu’aux seuls opposants et défaillants, qu’ainsi, l’action des copropriétaires qui ont émis un vote favorable est irrecevable.

Ce moyen étant écarté et en l’état, Mme [R] [S] avance que la condition de nullité réside dans l’absence de précision de l’objet des charges.

Or, cette imprécision n’est nullement établie, les travaux de gros 'uvre, donc en ce compris les travaux de façade, incombant expressément au propriétaire du lot n° 39, qu’ainsi, il ne ressort aucune cause de nullité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021, au terme de laquelle les copropriétaires ont annulé, à l’unanimité des voix, la résolution n° 18.6 de l’assemblée générale du 17 mai 2021, ayant adopté, à la majorité des voix, un plan de financement des travaux de reprise des fissures en façade de ce lot, à la demande de Mme [R] [S], selon la clef de répartition « charges générales ».

S’agissant de la résolution n° 7, il n’est pas apporté de critique aux motifs pris par le premier juge, qui a retenu que Mme [R] [S], propriétaire du lot n° 39, devait supporter seule la charge des travaux de gros 'uvre et, partant, des travaux votés lors de l’assemblée générale du 17 mai 2021, selon la clé de répartition « charge exclusive Mme [S] », votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021, qu’ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions n° 5 et 7 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2021, Mme [R] [S] ne pouvant pas, au surplus, se prévaloir d’un droit acquis, qui bénéficie au cas d’espèce, non pas à son lot, n° 39, mais au propriétaire du lot n° 27, disposant de la jouissance exclusive du toit terrasse concerné par les travaux des assemblées générales visées, de 2010 et 2011.

4. Sur les prétentions indemnitaires

Mme [R] [S] n’établissant pas une faute du syndicat des copropriétaires, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [S] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [R] [S], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence La Crémaillère la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [R] [S] aux dépens de l’appel.

Le greffier La Présidente