Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00013

TGI Pyrénées-Orientales 21 décembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 16 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des délais de dépôt des conclusions
La cour a constaté que les conclusions de l'intimée ont été déposées dans le délai imparti, rendant la demande d'irrecevabilité infondée.
Accepté
Justification de la date de référence au 1er février 2021
La cour a confirmé que la date de référence au 1er février 2021 est appropriée, car elle correspond à la dernière modification du PLU qui affecte la parcelle.
Rejeté
Évaluation insuffisante de l'indemnité de dépossession
La cour a jugé que l'évaluation de l'indemnité de 193 049 euros est conforme aux éléments de référence et aux conditions d'urbanisme applicables.
Rejeté
Responsabilité de l'intimée dans la procédure
La cour a décidé que les appelants, ayant succombé dans leurs demandes, doivent supporter les dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire RG 24/00013 et RG 24/00027, les appelants, M. [D] et M. [H], contestent le jugement du juge de l'expropriation qui a fixé l'indemnité d'expropriation à 193 049 euros pour une parcelle cadastrée. Ils demandent une requalification de la parcelle en terrain à bâtir et une augmentation de l'indemnité à 1 625 530 euros. La cour de première instance a confirmé la date de référence au 1er février 2021 et a rejeté les autres demandes. La cour d'appel, après avoir examiné la qualification du bien et la date de référence, a confirmé le jugement de première instance, considérant que la parcelle ne pouvait pas être qualifiée de terrain à bâtir et que l'indemnité était adéquate. La cour a donc infirmé les demandes des appelants et a condamné ceux-ci aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00013
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00013
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pyrénées-Orientales, EXPRO, 21 décembre 2023, N° 2023/47
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GRASMathieu PONS-SERRADEILEmmanuelle PAILLES
Parties :	S.A.S. [ Adresse 28 ] [ Localité 27 ] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro

Texte intégral

N° RG 24/00013 et RG 24/00027 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDFH

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 MAI 2025

Débats du 21 Février 2025

APPELANTS :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 21 Décembre 2023 (n°2023/47)

Monsieur [D] [F]

[Adresse 24]

[Localité 27] [Localité 27]

Représenté par M^e Mathieu PONS-SERRADEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur [H] [F]

[Adresse 20]

[Localité 12]

Représenté par M^e Emmanuelle PAILLES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE

S.A.S. [Adresse 28] [Localité 27] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro 821 797 404, représentée par son Président en exercice

[Adresse 14]

[Adresse 18]

[Localité 6]

Représentée par M^e Grégroy CRETIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Philippe GRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN PRESENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DES PYRENEES ORIENTALES

Service du Domaine

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représenté par Mme [B] [L], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats et M^me Elodie CATOIRE lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Février 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 16 Mai 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 19 février 2008, le conseil municipal de [Localité 27] a décidé de créer une zone d’aménagement concertée complexe golfique sur les secteurs [Adresse 22] [Localité 21] [Adresse 23]. Selon traité du 2 juin 2016 et avenants des 5 août 2016 et 7 décembre 2018, la commune de [Localité 27] a concédé l’aménagement de cette opération à la société d’Aménagement de la [Adresse 28] [Localité 27].

Par arrêté du 24 janvier 2019 le préfet des Pyrénées Orientales a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concerté Els Rocs Els Estanyots. Ce même arrêté a autorisé la société d’Aménagement de la [Adresse 28] de [Localité 27] à acquérir pour le compte de la commune de [Localité 27] et par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Figure dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée la parcelle cadastrée commune de [Localité 27] section AS n°[Cadastre 16], de contenance de 13430 m² appartenant à Mrs [D] et [H] [F].

Par lettre du 5 octobre 2021 la société d’Aménagement de la [Adresse 28] [Localité 27] a notifié son offre d’acquisition à Mrs [D] et [H] [F]. Faute d’accord, elle a saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales aux fins de fixer les indemnités d’expropriation par mémoires datés du 17 janvier 2022, reçus au greffe le 7 février 2022. Le transport sur les lieux a été réalisé le 3 mai 2023.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé l’indemnité due par la société d’Aménagement de la [Adresse 28] de [Localité 27] à Mrs [D] et [H] [F] à la somme globale de 193 049 ' se décomposant en 174 590 ' d’indemnité principale et 18 459 ' d’indemnité de remploi pour l’expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 27] section [Cadastre 16];

Condamné la [Adresse 28] [Localité 27] aux dépens de l’instance et à verser à Mrs [D] et [H] [F] une indemnité de 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des prétentions des parties.

M. [D] [F] a interjeté appel de ce jugement le 19 janvier 2024. Ce dossier a été enrôlé sous le numéro RG 24/00013.

M. [H] [F] a interjeté appel du jugement le 29 janvier 2024. Ce dossier a été enrôlé sous le numéro RG 24/00027.

Dans son troisième mémoire déposé au greffe le 3 février 2025 M. [D] [F] demande à la cour :

De déclarer irrecevables les conclusions de l’intimée déposées le 10 juillet 2024 en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile et de l’article R311-26 du code de l’expropriation ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 1er février 2021 ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 193 049 euros ;

De fixer l’indemnité principale à la somme 1 477 300 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 148 230 euros, soit une indemnité totale de 1 625 530 euros ;

De condamner la société d’Aménagement de la [Adresse 28] de [Localité 27] aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire déposé au greffe 22 avril 2024 M. [H] [F] demande à la cour :

D’infirmer le jugement sur la qualification de la parcelle et le montant de l’indemnité ;

De fixer l’indemnité principale à la somme 1 074 400 euros (80 '/m²) et l’indemnité de remploi à la somme de 108 440 euros, soit une indemnité totale de 1 182 840 euros;

A titre subsidiaire de fixer l’indemnité principale à la somme 402 900 euros (30 '/m²) et l’indemnité de remploi à la somme de 41 290 euros, soit une indemnité totale de 444 190 euros ;

De condamner la société d’Aménagement de la [Adresse 28] de [Localité 27] aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son troisième mémoire déposé au greffe le 11 février 2025 la [Adresse 28] [Localité 27] demande à la cour :

De prononcer la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24 /00013 et RG 24/0027 ;

De déclarer recevables ses premières conclusions déposées au greffe le 11 juillet 2024 ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 1er février 2021;

De fixer la date de référence au 7 août 2009 ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession à la somme de 193 049 euros ;

De rejeter les appels de Mrs [D] et [H] [F] ;

De condamner Mrs [D] et [H] [F] aux dépens et à lui verser chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe 26 juin 2024 demande à la cour de confirmer en tous points le jugement qui a fixé l’indemnité à la somme de 193 049 euros.

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il est d’une bonne administration de la justice de joindre le dossier enrôlé sous le numéro RG 24/00027 au dossier enrôlé sous le numéro RG 24/00013.

Sur la recevabilité du mémoire déposé le 11 juillet 2024 :

Il résulte de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre, dans les trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

En l’espèce le greffe a notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 16 avril 2024, le mémoire et les pièces de M. [D] [F] à la société d’Aménagement de la [Adresse 28] [Localité 27] ; le courrier recommandé est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Le 29 avril 2024 le greffe a notifié à M. [D] [F] un avis de faire signifier son mémoire à l’intimée. M. [D] [F] ne justifie pas avoir répondu à cet avis. En tout état de cause la société d’Aménagement de la [Adresse 28] de [Localité 27] a déposé au greffe son mémoire en réponse le 11 juillet 2024 soit dans les trois mois du dépôt de son mémoire par l’appelant, la demande d’irrecevabilité du mémoire de l’intimée sera rejetée.

La date de référence :

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

Les expropriés sollicitent la confirmation du jugement qui a retenu la date de référence au 1er février 2021 au visa des articles L.213-2-1, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme pour la parcelle [Cadastre 16] au motif que la parcelle est soumise au droit de préemption urbain et que la dernière modification intervenue le 1er février 2021 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de [Localité 27] a bien modifié ledit PLU, notamment en assouplissant les conditions concernant les installations classées.

La [Adresse 28] [Localité 27] soutient que la modification du 1er février 2021 qui a autorisé les installations classées « nécessaires » au lieu des installations classées « indispensables » dans les zones U et AU, n’a pas affecté les caractéristiques de la zone, qu’il convient de retenir la date du 7 août 2009 (document approuvant le PLU).

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ……. ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Toutefois en application des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a in fine l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La parcelle [Cadastre 16] d’une superficie de 13430 m² est soumise au droit de préemption urbain sur la totalité de sa superficie. La date de référence sera donc fixée en application des dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le plan local d’urbanisme qui avait été approuvé initialement le 4 août 2009 a subi une modification simplifiée le 1er février 2021, savoir que les dispositions réglementaires de l’ensemble des zones A et AU, concernant les installations classées sont modifiées en ce que le terme « indispensable » est remplacé par le terme « nécessaire », le but étant de favoriser l’installation d’installations classées nécessaires à la vie de la commune ainsi que de ses différents quartiers.

Comme l’a justement retenu le premier juge cette correction, même si elle est mineure, a bien modifié le plan local d’urbanisme relativement aux zones U et AU, dont la zone 3AU1 en facilitant la création d’installations classées, c’est donc bien la date du 1er février 2021 qui doit être retenue comme date de référence pour la parcelle [Cadastre 16], le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la qualification du bien :

L’article L 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Mrs [D] et [H] [F] soutiennent que le premier juge a commis une erreur d’appréciation en qualifiant la zone 3AU1 en zone d’urbanisation bloquée car les deux conditions relatives à la création et la réalisation de la ZAC sont réalisées, que le phasage mentionné dans l’OAP est purement opérationnel, que l’urbanisation n’est pas soumise à la modification du PLU, que cette zone est ouverte à l’urbanisation et constructible à la date de référence, que la parcelle [Cadastre 16] est desservie par différentes voiries et est à proximité immédiate des réseaux, que la parcelle doit être qualifiée de terrain à bâtir.

La société d’Aménagement de la [Adresse 28] de [Localité 27] répond qu’au 7 août 2009 les parties de parcelle soumises au droit de préemption urbain étaient situées en zone 3AU2, zone non constructible dont l’urbanisation est conditionnée à une modification du PLU, à la réalisation du golf de 9 trous et à la construction de 75 % de la zone 3AU1, soit une zone à urbaniser bloquée, que les biens ne sont pas desservis par les réseaux suffisants pour la totalité de la zone d’aménagement concertée, que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir.

Au 1er février 2021, la totalité de la parcelle [Cadastre 16] est située en zone 3AU1b.

La zone 3AU1, composée des deux zones 3AU1a et 3AU1b, est clairement définie par le PLU comme une zone destinée à recevoir à courts et moyens termes une urbanisation sous forme principalement d’habitat et d’hébergement touristique lié à la réalisation d’un parcours de golf. L’urbanisation des zones 3AU1a et 3AU1b est conditionnée par la réalisation effective d’un parcours de golf de 18 trous. Les secteurs 3AU1a et 3AUlb, correspondent aux tranches opérationnelles de la ZAC afin de mettre en place un phasage de l’urbanisation et d’assurer la continuité de l’aménagement de la zone. Il est clairement indiqué que le secteur 3AU1b pourra être urbanisé lorsqu’au moins 75 % de l’aménagement du secteur 3AU1a sera réalisé et à la condition de la réalisation effective du parcours de golf. Il ne ressort pas de la délibération du 4 août 2016, que la réalisation du parcours de golf et de 75 % des constructions en zone AU1a étaient effectuée à la date de référence. Il en résulte que l’existence de la première condition tenant à la constructibilité des parties de parcelles situées en zone 3AU1b n’est pas démontrée. Les biens qui se trouvent dans la zone 3AU1 sont ainsi urbanisables mais sous conditions particulières.

En outre, si la parcelle [Cadastre 16] est desservie par une voie communale, elle n’est pas desservie par les réseaux et si ceux-ci se trouvent à proximité de la parcelle, il n’est pas justifié qu’ils sont adaptés à la capacité de construction de l’ensemble de la zone d’aménagement. Il ressort en effet de la notice explicative du dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique que le réseau existant d’eau potable devra être renforcé, qu’un poste de refoulement devra être installé, que devra être exécuté un réseau de récupération des eaux de la station d’épuration, et du dossier de réalisation des équipements publics de la ZAC la nécessité de réaliser deux carrefours sur la RD 39, d’installer deux postes de refoulement des eaux usées, de renforcer le réseau d’eau potable existant au niveau de la RD 39 et des maillages extérieurs sur ces réseaux. Il en résulte que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, mais sera évaluée en fonction de son usage effectif et en tenant compte de sa situation particulière.

L’indemnité de dépossession :

La société d’Aménagement de la [Adresse 28] de [Localité 27] se basant sur la promesse de vente en date du 28-29 décembre 2020, réitérée le 22 mars 2021 qui a retenu une valeur 12 euros/m² pour les parcelles situées en zone 3AU1 et sur le jugement rendu le 21 décembre 2023 fixant la valeur de la parcelle cadastrée [Cadastre 17] dans le périmètre de la ZAC en zone 3AU1 du PLU à la valeur de 13 euros/m², sollicite la confirmation du jugement qui a retenu une valeur de 13 euros/m².

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la valeur vénale moyenne de 13 euros/m² est conforme aux éléments de référence observés dans le secteur et porte à l’appréciation de la cour la cession intervenue le 19 décembre 2019 d’un lot de parcelles dont la parcelle [Cadastre 15] située dans le périmètre de la ZAC en zone 2AU, soit dans une zone plus urbanisée que les zones 3AU1 et 2Nag, au prix de 15 euros/m².

Mrs [D] et [H] [F] contestent la valeur de 13 euros/m², considerant que le terme de référence de la société d’Aménagement de la [Adresse 28] [Localité 27] de décembre 2020 (12 euros/m²) ne peut être retenu car il s’agit de parcelles classées majoritairement en espace boisé et qu’en tout état de cause cette valeur doit être actualisée au-delà de 1 euro supplémentaire.

[H] [F] propose un acte de vente (31 janvier 2012), 4 promesses unilatérales de ventes notariées et une attestation d’un professionnel de l’immobilier qui, pour des terrains à bâtir, font ressortir un prix variant de 70 à 110 euros/m² et subsidiairement la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 26] du 7 juillet 2021 qui a proposé pour des parcelles situées en zone 2AU et les deux jugements rendus 27 juin 2023 concernant des parcelles sur la même commune qui ont retenu un prix de 30 euros/m². Encore plus subsidiairement il rappelle la situation particulièrement privilégiée de la parcelle.

[D] [F] se référant à deux termes de comparaison, une cession intervenue le 5 octobre 2017 dans le lotissement [Adresse 25], au sud de la commune de [Localité 27] au prix de 94,93 euros/m² et une autre cession intervenue « il y a 10 ans » d’un terrain à bâtir à 98,27 euros/m², propose la valeur de 110 euros pour le terrain à bâtir et eu égard à l’arrêt de la cour d’appel du 27 novembre 2020, une valeur en l’état de la constructibilité limitée de la parcelle à la valeur de 35 euros/m².

Il n’y a pas lieu d’étudier les termes de comparaison correspondant à des terrains à bâtir, cette qualification n’étant pas retenue Il n’est produit aucun élément justificatif relatif à la cession intervenue en 2015 (sans plus de précision) d’un terrain de 26 458 m² à un prix de 98,27 euros/m², la pièce n°3 mentionnée dans les conclusions faisant référence à des cessions intervenues en 2017. Il ne peut être tiré aucun argument des offres de cessions de terrains situées dans la [Adresse 28] aux prix de 388 euros/m² ou 429 euros/m², ne s’agissant pas de parcelles similaires et d’actes de ventes réalisées.

En ce qui concerne la délibération du 17 novembre 2022 dans laquelle le conseil municipal de [Localité 27] a autorisé la cession de 509 m² de la parcelle AN [Cadastre 10], cette superficie correspondant à un délaissé qui jouxte la parcelle des acquéreurs au prix de 20 euros/m². Toutefois comme l’a souligné la société d’Aménagement de la [Adresse 28] de [Localité 27], d’une part il n’est pas justifié que cette cession est intervenue, mais surtout la parcelle qui se trouve en plein centre du village, présente une superficie de 509 m² ce qui est sans aucune mesure avec les parcelles objet du litige et a été cédée afin de permettre aux futurs acquéreurs d’étendre le jardin entournant leur maison. La valeur au m² de ce projet de cession ne peut être comparée à celle des parcelles objets du litige.

En ce qui concerne la délibération du 7 juillet 2021 de la commune de [Localité 26] relative à des parcelles situées en zone 2AU valorisées à 30 euros/m², comme l’a souligné la société d’Aménagement de la [Adresse 28] [Localité 27], il n’est pas justifié que les cessions sont intervenues et il n’est donné aucune information à la cour sur le niveau d’équipement des parcelles, en ce qui concerne les deux jugements rendus par le juge de l’expropriation le 27 juin 2023, il s’agit de parcelles en zone urbanisée, et en tout état de cause ces éléments de comparaison concernent une commune éloignée de celle de [Localité 27], et en l’état d’éléments de comparaison sur la même commune, il n’y a pas lieu de les prendre en compte cet élément de comparaison.

La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 27 novembre 2020 (RG 19/00013) a fixé la valeur de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 15], située dans la zone Régals I de la commune de Canet en Roussillon au prix de 30 euros/m². Toutefois la parcelle était en zone 1AU1 constructible pour l’habitat sans restrictions et n’a pas été qualifiée de terrain à bâtir en raison de l’absence de réseaux suffisants pour desservir la totalité de la zone. Du fait de la différence de localisation des parcelles, [Localité 19] bordant la Méditerranée, et de la différence de zone urbanisable, ce terme de référence ne peut être retenu comme correspondant aux parcelles situées en zone 3AU1 de la présente procédure.

Par acte des 28 et 29 décembre 2020 réitéré le 22 mars 2021, les parcelles AB [Cadastre 1] à [Cadastre 2] et AR [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 7] et AV [Cadastre 13] situées dans la ZAC de [Localité 27] ont été cédées, pour la partie située en zone 3AU1 au prix moyen de 12 euros/m². Contrairement à ce qu’affirment les expropriés ces parcelles ne sont pas situées dans un secteur boisé, à la différence des parcelles AR 1et [Cadastre 3] qui ont aussi été cédées dans le même acte mais à un prix différent. Cet élément de comparaison est donc particulièrement pertinent.

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel l’acte de cession de la parcelle [Cadastre 15] située dans la même commune, dans le périmètre de la ZAC, au prix de 15 euros/m². Toutefois il doit être tenu compte du fait que cette parcelle est située en zone 2AU soit dans une zone plus urbanisée que la zone 3AU1 et 2Nag.

M. [D] [F] fait valoir que si le prix au m² est fixé à 15 euros, la société expropriante fera une marge bénéficiaire de plus de 50 %, toutefois d’une part ce chiffre est contesté par l’autorité expropriante qui produit un bilan prévisionnel actualisé qui fait état d’une marge de 7,80 % et d’autre part, dès lors que la méthode d’évaluation retenue est celle des termes de comparaison, il n’y a pas lieu de se référer à la marge bénéficiaire de l’autorité expropriante.

En l’état de ces éléments, tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, il convient de confirmer la décision de première instance qui a actualisé le prix au m² de 12 euros de 2021, à 13 euros en 2023. La parcelle située en zone 3AU1 sera donc indemnisée sur la base de 13 euros/m².

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme suivante : 13430 m² x 13euros = 174 590 euros ;

L’indemnité de remploi :

Le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, sur la base de l’indemnité de dépossession de 174 590 euros cette indemnité sera confirmée à hauteur de 18 459 euros.

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 193 049 euros.

Sur les autres demandes :

Mrs [D] et [H] [F] qui succombent principalement seront tenu aux dépens d’appel sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Joint le dossier enrôlé sous le numéro RG 24/00027 au dossier enrôlé sous le numéro RG 24/00013.

Déclare recevable le mémoire déposé le 11 juillet 2024 ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 21 décembre 2023 (N°2023/47) qui a fixé le montant de l’indemnité due par la société d’Aménagement de la [Adresse 28] de [Localité 27] à Mrs [H] et [D] [F] à la somme de 193 049 euros, pour l’expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 27] section [Cadastre 16] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mrs [D] et [H] [F] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente