COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00875 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QEHY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 DECEMBRE 2023

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 21/00318

APPELANTE :

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE [Localité 1] [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA, SARL inscrite au RCS sous le n° 347 898 207 dont le siège social est [Adresse 2], elle même représentée par son gérant en exercice ès qualités domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame [N] [O]

née le 20 Février 1974 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [Y] [V]

né le 21 Septembre 1965 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [B] [F]

né le 13 Septembre 1982 à [Localité 6]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [C] [D]

née le 10 Novembre 1967 à [Localité 8] (LAOS)

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [H] [D]

né le 25 Novembre 1961 à [Localité 10] (LAOS)

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.C.I. [M] [T] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.C.I. [I]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES:

Monsieur [A] [Z] [U] [S] (en lieu et place de M. et Mme [D] en sa qualité de nouveau propriétaire du lot)

né le 05 Avril 1973 à [Localité 11]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représenté par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.C.I. [Q] Société civile immobilière au capital de 1000 €, identifiée au SIREN sous le numéro 938678166 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER. intervenant volontaire en substitution de M. et Mme [D]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 31 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. André LIEGEON, Président de chambre et M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026 en remplacement du magistrat empêché

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La résidence dénommée « [Etablissement 1] », située [Adresse 3] à [Localité 14] (Hérault), est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965. La copropriété est composée de deux bâtiments, A et B. Elle compte 11 lots à usage commercial et 242 lots à usage d’habitation.

La SCI [I], M. [B] [F], Mme [C] [D] et M. [H] [D], la SCI [J] ainsi que Mme [N] [P] sont respectivement propriétaires au sein de cette résidence des lots à usage commercial n°202, 204, 207 et 208, 318 ainsi que 320.

En 2018, l’assemblée générale a mandaté un géomètre afin d’établir un nouveau plan des parkings intégrant la création de cinq emplacements de stationnement supplémentaires.

Lors de l’assemblée générale du 3 août 2019, les copropriétaires ont rejeté la résolution n°15, portant acceptation du nouveau plan et du traçage AP n°3 réalisé par le géomètre expert, actant la création de cinq emplacements de stationnement supplémentaires.

L’année suivante, le syndic a communiqué le plan avec la convocation pour l’assemblée générale du 7 novembre 2020, prévoyant des places affectées en parkings visiteurs.

A l’occasion de l’assemblée générale du 7 novembre 2020, les résolutions n°13 et 14 prévoyant la prise de décisions sur le nouveau plan et traçage du parking, soit 262 places dont 17 places visiteurs et concernant la mise à disposition de 17 emplacements de parking communs « visiteurs » ont été adoptées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte délivré le 21 janvier 2021, Mme [N] [O], M. [B] [F], Mme [C] [D], M. [H] [D], les époux [L], M. [G] [E], M. [Y] [V], la SCI [J], M. [R] [K], Mme [W] [X], et la SCI [AY] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin de voir juger que la limitation de l’accès aux parkings communs constitue une rupture de l’égalité entre les copropriétaires, et condamner le syndicat à mettre à disposition des propriétaires des lots n°201 à 204, 207, 208, 318 et 320 un emplacement de parking par lot.

Le jugement contradictoire rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture au 9 octobre 2023 ;

Constate le désistement d’instance des époux [L] et de M. [G] [E] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic ;

Accueille la SCI [I] en son intervention volontaire en lieu et place de M. [G] [K] et Mme [W] [X] ;

Dit que les parkings litigieux constituent des parties communes générales, conformément au règlement de copropriété ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic, à rétablir l’égalité entre les copropriétaires en laissant l’accès libre aux emplacements de parking ;

Ordonne au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à La Grande Motte, représenté par son syndic, de communiquer à Mme [N] [O], M. [Y] [V], la SCI [J], M. [B] [F], la SCI [I], Mme [C] [D], M. [H] [D] des décomptes rectifiés pour tenir compte des 253 compteurs, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans son exécution, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, et pendant une durée de trois mois ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic, de sa demande pour procédure abusive ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic, de sa demande au titre d’une amende civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à La Grande Motte, représenté par son syndic, à payer à Mme [N] [O], M. [Y] [V], la SCI [J], M. [B] [F], la SCI [I], Mme [C] [D], M. [H] [D], la somme globale de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic, aux dépens ;

Dispense Mme [N] [O], M. [Y] [V], la SCI [J], M. [B] [F], la SCI [I], Mme [C] [D], M. [H] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Dans son jugement, le tribunal constate que la mention « l’ensemble immobilier comprend autant de parkings qu’il y aura d’appartements », figurant à l’article 4 du règlement de copropriété, ne peut être considérée comme une clause du règlement qualifiant les parkings de parties privatives ou à tout le moins de parties communes à usage privatif. A ce titre, il indique que l’article 6 A du même document qualifie notamment comme parties communes générales affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires des deux bâtiments, l’intégralité du sol de la propriété, y compris les parkings.

Il rappelle que l’existence des parties commune spéciales et celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, ce que ne constitue pas la mention litigieuse.

Le tribunal confirme ainsi la qualification de parties communes générales des parkings, précisant que les actes de vente prévoyant l’usage des parkings qualifiés de parties communes générales aux lots d’habitation ne sont pas en contradiction avec ledit règlement.

Il considère alors que la distribution des emplacements de parking aux seuls copropriétaires disposant d’un lot d’habitation, ainsi que l’éventuelle location des 17 places restantes, constituent une violation du règlement de copropriété, en ce que les places de parking litigieuses constituent des parties communes générales.

En conséquence, le premier juge accueille la demande tendant à rétablir l’égalité entre les copropriétaires et à assurer le libre accès aux places litigieuses.

Par ailleurs, il fait droit à la demande formulée au titre de la répartition des charges d’eau, dans la mesure où le syndicat confirme l’existence d’anomalies de la répartition des tantièmes sur plusieurs exercices.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 février 2024.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 31 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 30 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] demande à la cour de :

Dire et juger que les intimés ne justifient pas la recevabilité de leur action ;

Dire et juger prescrite l’action en contestation du règlement de copropriété ;

Infirmer la décision déférée et statuant à nouveau déclarer recevable l’action des intimés et les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Débouter les intimés et les intervenants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

Dire et juger que le tribunal civil n’a ni compétence ni qualité pour modifier les termes d’un règlement de copropriété afin de créer des droits au profit de certains propriétaires ;

Dire et juger que les intimés ne justifient pas être recevables pour engager la procédure depuis la publication du règlement de copropriété et que l’action est recevable et non prescrite ;

Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a établi un principe de rupture d’égalité entre les copropriétaires ne bénéficiant pas d’une place de parking en l’absence d’une contestation du règlement de copropriété, et débouter les requérants de leurs demandes, fins et conclusions ;

Dire et juger que la résolution n’a fait qu’exécuter les termes du règlement de copropriété qui avait stipulé que les premières assemblées générales devaient déterminer les modalités d’utilisation des parkings ;

Dire et juger que la résolution objet du litige n’a pas eu comme conséquence de créer une rupture d’égalité entre les copropriétaires de la copropriété le Fidji ;

Dire et juger que la résolution n°15 est une décision d’accepter le nouveau plan et traçage AP n°3 réalisé par le géomètre ;

Dire et juger que la résolution n°17 ne fait qu’appliquer le règlement de copropriété et que le jugement porte atteinte à la souveraineté de l’assemblée générale ainsi que des droits des copropriétaires ;

Dire et juger que les demandeurs à la procédure n’ont pas justifié d’une rupture de l’égalité entre les propriétaires ;

Dire et juger qu’il n’y a pas eu suppression d’un éventuel droit sur une partie commune au détriment des requérants ;

Dire et juger que les requérants ont voulu implicitement modifier les termes du règlement de copropriété sans présenter cette demande devant le tribunal judiciaire ;

Dire et juger qu’il n’y a pas eu de rupture d’égalité entre les copropriétaires mais une simple application des dispositions règlementaires et l’exécution des titres de propriété, le tout n’ayant pas été contesté depuis plus de trente ans ;

Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a établi un principe de rupture d’égalité entre les copropriétaires ne bénéficiant pas d’une place de parking en l’absence d’une contestation du règlement de copropriété ;

Débouter les requérants de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire et en l’état de l’effet dévolutif de l’appel,

Dire et juger que les requérants à la procédure n’ont jamais acquis un droit d’usage d’un parking sur une surface commune, et s’ils persistaient dans leurs demandes, en l’état de la décision prononcée en première instance ;

Condamner chacun des propriétaires des locaux commerciaux à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.000 euros, somme représentant le coût d’une place de parking dans l’ensemble immobilier le Fidji ;

Dire dans ce cas que tel notaire sera désigné avec mission d’établir un acte de propriété au bénéfice des intimés, le tout dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, faute de quoi ils perdront de plein droit la possibilité d’acquérir un lot à usage de parking sur les parties communes de l’ensemble immobilier le Fidji ;

Infirmer la décision déférée et recevant la demande de dommages et intérêts consécutive en l’état de la violation du règlement de copropriété et en l’absence de titre de propriété ;

A titre subsidiaire, et en l’état de l’effet dévolutif de l’appel,

En cas de confirmation du jugement,

Condamner chacun des propriétaires des locaux commerciaux à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.000 euros ;

Condamner chacun des intimés à la présente instance à payer 5.000 euros au titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires ;

Condamner in solidum les intimés à la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Donner acte au syndicat que les copropriétaires qui ont acquis un appartement et possèdent un local commercial ne disposent que d’une place sur les parties communes de la copropriété, cette place est attachée à la propriété de l’appartement ;

Dire la demande de l’intimée sans objet.

L’appelant critique la décision déférée en ce qu’elle annihile de fait les droits de copropriétaires des lots à usage d’habitation et créer un droit d’usage au bénéfice des lots commerciaux. Le syndicat des copropriétaires soutient que le juge ne peut créer de droit réel, ce qu’il fait dans le cadre de la décision entreprise en accordant un droit d’usage au bénéfice des lots à usage de commerce et ce sans base légale ni modification du règlement de copropriété.

Il expose que l’attribution des places de parking résulte explicitement de l’exécution du règlement de copropriété du 19 mai 1976 et son article 4, prévoyant 249 places de stationnement, ainsi que des actes d’acquisition des lots de copropriété. Selon l’appelant, la décision d’attribution des places aux copropriétaires bénéficiant d’un titre est une simple application du règlement de copropriété.

Il conteste ainsi la décision déférée en ce qu’elle assimile les parkings à des parties communes générales écartant de fait leur usage privatif et ce en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété rappelant sur ce point qu’il n’a pas prévu de parkings à usage privatif pour les lots à usage de commerce excluant ainsi les lots 204, 205, 206, 201, 202 et 203.

Selon l’appelant, la décision retenue se heurte à la prescription trentenaire, le règlement de copropriété ayant plus de trente ans en sorte qu’il n’est plus possible de remettre en cause l’illicéité d’une de ses clauses, ce que revient à faire la décision déférée.

A titre subsidiaire, et sur le constat fait par le tribunal, selon lequel la limitation de l’accès aux parkings communs constitue une rupture d’égalité entre les copropriétaires, l’appelant critique l’application faite du principe d’égalité rappelant que celui-ci concerne seulement des copropriétaires se trouvant dans une situation juridique identique.

Au cas d’espèce, les copropriétaires de lots d’habitation justifient d’un titre à la différence des copropriétaires des lots à usage de commerce, qui n’ont jamais acquis l’usage d’une place de parking à l’intérieur de la copropriété.

Selon l’appelant, les copropriétaires des lots commerciaux ne disposent pas d’emplacement à usage de parking dans l’ensemble immobilier et notamment sur l’emplacement commun situé sur l’arrière du bâtiment. Il soutient qu’il n’y a donc pas de rupture d’égalité entre les copropriétaires.

La résolution envisagée n’a donc pas eu pour effet de créer un déséquilibre entre les copropriétaires des lots à usage d’habitation et à usage de commerce et se trouve, selon l’appelant, en conformité avec le règlement de copropriété. Elle n’entraine nullement la suppression de places de parking et l’organisation du traçage au sol des places de parking n’est que la conséquence du règlement en laissant à chaque copropriétaire des lots à usage d’habitation la jouissance privative d’un parking.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour retient une rupture d’égalité, l’appelant sollicite l’application du principe de l’enrichissement sans cause considérant que les intimés cherchent à obtenir un droit de jouissance sur une portion commune sans contrepartie financière. Il sollicite en conséquence l’allocation d’une somme de 24.000 euros par chaque copropriétaire de lot à usage de commerce.

Enfin, considérant la procédure abusive, il réclame l’indemnisation du préjudice subi à hauteur de 5.000 euros.

Dans leurs dernières conclusions du 30 décembre 2025, Mme [N] [O], M. [B] [F], Mme [C] [D], M. [H] [D], la SCI [J], la SCI [I], ainsi que la société [Q] et M. [S], intervenants volontaires, demandent à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société [Q] et de M. [S] en substitution de M. et Mme [D] dans la présente instance ;

Juger la demande recevable et non prescrite ;

Confirmer le jugement attaqué ;

Juger que la limitation de l’accès aux parkings communs constitue une rupture de l’égalité entre les copropriétaires ;

Interdire au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 12] de limiter d’une quelconque manière l’accès aux places de parking pour propriétaires des lots commerciaux et notamment les demandeurs et dès lors de laisser tous les emplacements de parking en libre accès, et au besoin ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], pour rétablir l’égalité entre les copropriétaires, à mettre à disposition des propriétaires des lots commerciaux comme à ceux des lots à usage d’appartement un emplacement de parking par lot ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] à rectifier le document intitulé « Le Fidji : Règles de vie dans la copropriété » pour enlever toute référence à une prétendue « jouissance exclusive » des places de parking ;

Juger irrecevable la demande de paiement de la somme de 24.000 euros par demandeur ;

Subsidiairement,

La rejeter ;

Rejeter en tout état de cause toutes les demandes adverses ;

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner le syndicat des copropriétaires à attribuer à Mme [N] [P] une place de parking ;

Dispenser les demandeurs de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] à payer aux requérants la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux dépens.

Les intimés soutiennent que selon le règlement de copropriété, les parkings constituent des parties communes n’ayant pas été divisées en lots privatifs et aucun droit de jouissance privative n’a été rattaché à certains lots.

Ils prétendent que selon le règlement de copropriété du 12 octobre 1974 relatif au bâtiment B, il y a autant de places de parking que d’appartements et les modalités d’utilisation desdits parkings restaient à définir dans le cadre d’une assemblée générale, mais encore que selon l’acte modificatif du 19 mai 1976, l’ensemble immobilier comprend 249 parkings pour constater qu’il y a plus de parkings que d’appartements.

Les intimés rejettent ainsi l’argumentation du syndicat des copropriétaires et notamment la reconnaissance d’un droit de jouissance à titre privatif sur les places de parking attachés exclusivement aux lots à usage d’habitation.

Ils relèvent qu’initialement le plan relatif au parking ne comportait aucun numéro, puis a précisé la présence de 249 parkings et dans une troisième version, a précisé pour chaque place un numéro avec un rattachement à un lot avec la présence de 257 places dont 9 étaient dévolues aux locaux à usage de commerce et cinq places visiteurs. Cette attribution a d’ailleurs donné lieu, selon les intimés, au règlement de charges afférentes.

Ainsi, lorsque la résolution litigieuse a été votée, les lots à usage de commerce disposaient depuis plusieurs décennies d’une place attitrée remise en question par la résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 7 novembre 2020.

Sur la question de la recevabilité de la demande, ils contestent la prescription trentenaire opposée par l’appelant rappelant que l’assemblée générale a décidé la transformation du plan des parkings en vigueur pour transformer les places, qui leur étaient allouées en parkings visiteurs. Il n’est nullement question de contester le règlement de copropriété, mais seulement de remettre en question une délibération prise le 7 novembre 2020 et ce dans le délai requis.

Pour le surplus, les intimés sollicitent la confirmation du jugement entrepris rappelant sur ce point la motivation du premier juge et leur souhait de voir reconnaître à tous les copropriétaires des lots le droit d’occuper les parkings, qui sont des parties communes de la résidence, en l’absence d’un droit de jouissance exclusif. Les intimés se réfèrent pour ce faire expressément au règlement de copropriété et rejettent la valeur probante attachée au titre de propriété.

En dernier lieu, les intimés soulèvent l’irrecevabilité de la demande indemnitaire présentée au titre de l’enrichissement sans cause pour être nouvelle en appel en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

M. [Y] [V], représenté, n’a pas déposé de conclusions.

MOTIFS

La cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c’est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir «dire et juger» et/ou «constater» ne constitue pas une prétention et que la cour n’est donc pas tenue d’y répondre.

Sur la demande principale

A titre liminaire, sera déclarée recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société [Q] et de M. [S] en substitution de M. et Mme [D] dans la présente instance en présence d’un acte de vente reçu le 14 février 2025 portant sur le lot n° 207 au profit de la société [Q], et d’un acte de vente reçu le 13 mars 2025 concernant le lot n° 208 au profit de M. [S].

Sur la prescription

Le syndicat des copropriétaires entend soulever la prescription de l’action engagée par les intimés au motif que celle-ci tend à remettre en cause l’illicéité du règlement de copropriété du 19 mai 1976 ce qui n’est pas possible, le délai de 30 ans ayant expiré.

En l’état, l’action engagée par plusieurs copropriétaires tend à critiquer l’accès aux emplacements de parking, dont les règles ont été définies par deux résolutions n°13 et 14 adoptées dans le cadre de l’assemblée générale du 7 novembre 2020, au motif pris que celles-ci portent atteinte au principe d’égalité entre copropriétaires.

Les intimés ne contestent nullement la validité du règlement de copropriété dont ils réclament d’ailleurs la stricte application.

Il s’ensuit qu’il ne peut leur être opposé la prescription de leur action, qui est donc recevable. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de la demande tendant à voir juger prescrite l’action en contestation du règlement de copropriété.

Sur la nature juridique des places de parking

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès.

Le premier règlement de copropriété en date du 21 octobre 1974 précise en son article 4 que :

« L’ensemble immobilier se compose de deux bâtiments dénommés « A » et « B ». Il comprend autant de parkings qu’il y aura d’appartements lorsque les bâtiments seront construits’ le bâtiment « B » comprend 134 appartements de 1 à 5 pièces, 134 emplacements de stationnement automobile en surface, 7 boxes en sous-sol’ ».

Il définit enfin à son article 6 les parties communes comme suit :

« Sol : l’intégralité du sol de la propriété tant dans ses parties bâties que non bâties’ ».

Il est encore précisé qu'« il est prévu autant de parkings que d’appartements. La première assemblée générale déterminera les modalités d’utilisation de ces parkings ».

Le second règlement de copropriété en date du 19 mai 1976, adopté dans le cadre de la réalisation du bâtiment « A », précise en son article 4 que « l’ensemble immobilier se compose de deux bâtiments dénommés A et B. Il comprend en outre, 249 parkings’le bâtiment A comprend 9 locaux à usage commercial, 108 appartements de 1 à 3 pièces, une loge de concierge’ ». S’agissant de la détermination des parties communes et privatives, il est fait renvoi au précédent règlement de copropriété.

A la lecture de ce second règlement de copropriété et dans la partie relative à la description des lots, il n’est nullement prévu que les lots à usage d’habitation bénéficient d’une place de parking privative ou à usage privatif, alors que peut être mentionnée la présence de jardins, de loggias pour un certain nombre de lots.

Vu les éléments susvisés, et à la lecture de ces deux règlements de copropriété, il n’est nullement prévu que les lots à usage d’habitation bénéficient d’une place de parking privative ou à usage privatif. Sur ce point, la seule mention dans le premier règlement non reprise dans le second règlement que l’ensemble comportera autant de parkings que d’appartements, ne permet pas d’en déduire l’existence de parkings privatifs ou à tout le moins de parties communes à usage privatif.

Il s’ensuit que les places de parking litigieuses revêtent la qualification de parties communes. Le jugement contesté sera en conséquence confirmé sur ce point.

Sur le bien-fondé de la demande

L’action engagée par les copropriétaires intimés remet en cause la limitation de l’accès aux places de parking communes, qui caractérise, selon eux, une atteinte au principe d’égalité entre copropriétaires.

Les résolutions adoptées dans le cadre de l’assemblée générale du 7 novembre 2020 ont été ainsi libellées :

n°13 : « travaux parking : décision à prendre sur le nouveau plan et traçage du parking (plan n°3) soit 262 places dont 17 places visiteurs :

' Les places de parking ne sont pas mentionnées au règlement de copropriété : les actes de gestion des parties communes sont soumis aux modalités de vote de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965' »

N°14 : « Décision à prendre concernant : la mise à disposition (location) de 17 emplacements (parkings) communs visiteurs- loyer à définir :

'décision de l’assemblée générale à prendre sur une mise à disposition (location) de ces 17 emplacements à usage de parking sous forme d’un droit de jouissance exclusif aux résidents de l’immeuble sans pour autant être copropriétaire d’un lot privatif’ Décide de mettre en location des 17 emplacements de stationnement inclus dans les parties communes’ ».

En application de ces deux résolutions, un plan localisant 262 emplacements de parking a été mis en place conduisant à affecter une place de parking à chaque lot d’habitation, soit 245 places, et 17 emplacements sont devenues des places « visiteurs », dont l’occupation est possible par la souscription d’un contrat de location.

Ce nouveau plan contrevient à l’utilisation du parking mise en place antérieurement et dont témoignent les pièces des intimés, lesquels produisent plusieurs plans antérieurs (pièces 3, 4, 5), démontrant que chaque copropriétaire disposait sans distinction d’un accès libre à un emplacement de parking. Ainsi, le plan produit en pièce 4 indique qu’ont été prévues autant de places que de lots en sorte que les locaux à usage commercial bénéficiaient d’un emplacement sans restriction. Il en est de même pour le plan produit en pièce 5.

A cet égard, le plan découlant de l’assemblée générale du 7 novembre 2020 entraîne une différence de traitement entre les copropriétaires de lots d’habitation et les copropriétaires de lots commerciaux, quant à l’usage d’une partie commune, dans la mesure où ces derniers ne bénéficient pas d’un accès libre à un emplacement clairement identifié, et peuvent seulement solliciter l’accès aux 17 places « visiteurs », dont l’occupation est possible par la souscription d’un contrat de location et le règlement d’un loyer.

Cette différence de traitement n’est cependant pas justifiée par une différence de situation, dès lors que le règlement de copropriété n’accorde pas aux copropriétaires des lots à usage d’habitation un usage à titre privatif de cette partie commune en sorte qu’ils se trouvent dans une situation identique aux autres copropriétaires.

Il en résulte que la limitation de l’accès aux parkings communs aux seuls copropriétaires des lots à usage commercial caractérise une violation du principe d’égalité, alors qu’en tant que partie commune, le parking doit pouvoir être accessible de manière indifférenciée à tous les copropriétaires de la résidence.

C’est donc à bon droit que le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à La Grande Motte à rétablir l’égalité entre les copropriétaires en laissant l’accès libre aux emplacements de parking.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

En appel, les intimés sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à rectifier le document intitulé « Le Fidji : Règles de vie dans la copropriété » pour enlever toute référence à une prétendue « jouissance exclusive » des places de parking.

Cette demande n’est pas fondée dans la mesure où le document critiqué n’a aucune valeur normative et il appartient en tout état de cause au syndicat des copropriétaires de se conformer à la décision rendue par le tribunal judiciaire de Montpellier. Il convient en conséquence de rejeter cette prétention

Sur la demande subsidiaire

L’article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

L’article 565 ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Le syndicat des copropriétaires sollicite pour la première fois en appel la condamnation de chacun des propriétaires des locaux commerciaux à lui payer la somme de 24.000 euros sur le fondement de l’enrichissement sans cause, considérant que les intimés cherchent à obtenir un droit de jouissance sur une portion commune sans contrepartie financière.

Cette prétention nouvelle en appel, qui tend à obtenir l’indemnisation d’un droit de jouissance d’une portion d’une partie commune, n’est pas de nature à faire écarter une partie des prétentions adverses, et ne constitue pas une compensation à la demande des intimés ni ne répond d’ailleurs à la survenance ou à la révélation d’un fait, puisqu’elle tend à l’allocation d’une somme d’argent.

Il en est de même pour la demande tendant à obtenir la désignation d’un notaire avec mission d’établir un acte de propriété au bénéfice des intimés.

Il convient en conséquence de constater leur irrecevabilité.

Sur la procédure abusive

Les prétentions soutenues par les intimés ayant reçu un accueil favorable tant devant la cour d’appel que devant le tribunal judiciaire, il ne peut valablement leur être opposé un abus de droit dans l’action judiciaire engagée.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande indemnitaire. La décision déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelant supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer aux intimés une somme totale de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de la saisine,

Déclare recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société [Q] et de M. [S] en substitution de M. et Mme [D],

Déclare irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] tendant à obtenir :

la condamnation de chacun des propriétaires des locaux commerciaux à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.000 euros, somme représentant le coût d’une place de parking dans l’ensemble immobilier le Fidji ;

de voir dire dans ce cas que tel notaire sera désigné avec mission d’établir un acte de propriété au bénéfice des intimés, le tout dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, faute de quoi ils perdront de plein droit la possibilité d’acquérir un lot à usage de parking sur les parties communes de l’ensemble immobilier le Fidji ;

Pour le surplus,

Confirme le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de la demande tendant à voir juger prescrite l’action en contestation du règlement de copropriété,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à rectifier le document intitulé « Le Fidji : Règles de vie dans la copropriété » pour enlever toute référence à une prétendue « jouissance exclusive » des places de parking,

Dispense [N] [O], M. [B] [F], Mme [C] [D], M. [H] [D], la SCI [J], la SCI [I], ainsi que la société [Q] et M. [S] de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à Mme [N] [O], M. [B] [F], Mme [C] [D], M. [H] [D], la SCI [J], la SCI [I] ainsi que la société [Q] et M. [S], la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président