COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

N° 2025/ 130

N° RG 23/03384

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK45C

[G] [U]

[W] [R] épouse [D]

C/

S.D.C. [Adresse 4] ER DENOMME [Adresse 4]

[A] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Clarisse BAINVEL

M^e Anne Cécile NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de MARSEILLE en date du 08 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03951.

APPELANTE

Madame [G] [U] [W] [R] épouse [D]

née le 07 Février 1951 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, membre de la SELARL UGGC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 3], dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège social.

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, membre de l’association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Nadéra MENDACI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [M]

née le 29 Juillet 1963 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 4] [Adresse 2]

signification de la DA le 10/05/2023 à étude

signification de conclusions le 09/06/2023 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er décembre 2011, Madame [G] [R] épouse [D] donnait à bail d’habitation à Madame [A] [M] un appartement de type 4 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 610 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence et une provision pour charges de 125 euros.

Au cours du mois de novembre 2019, le logement subissait un dégât des eaux causé par la rupture d’une canalisation située dans la salle de bain.

Le 4 novembre 2020, la locataire requérait un huissier de justice à l’effet de constater les désordres affectant le logement.

Le 29 novembre 2020, un compte-rendu établi par 'l’école de l’asthme et des allergies’ faisait état de la présence de cafards et d’agents pathogènes dans les moisissures.

Un second sinistre était signalé en début d’année 2021 par le syndic, provenant cette fois d’une fuite de l’arrivée d’eau froide au niveau du robinet de la baignoire.

Par acte délivré le 5 février 2021, Madame [M] assignait Madame [D] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins :

— de l’entendre condamner à effectuer les travaux nécessaires pour mettre le logement en conformité avec les normes de décence,

— de suspendre le règlement du loyer jusqu’à leur bonne fin,

— et d’obtenir paiement de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Elle sollicitait à titre subsidiaire l’organisation d’une mesure d’expertise.

Le 29 septembre 2021, le service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 3] mettait en demeure la bailleresse de mettre fin aux infractions constatées au règlement sanitaire départemental.

Le 26 octobre 2021, la caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône notifiait un constat d’indécence du logement, à la suite de quoi elle procédait à la retenue de l’allocation logement.

Le 15 décembre 2021, Madame [D] assignait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en intervention forcée afin de rechercher sa garantie. A titre principal, elle concluait cependant au rejet de l’ensemble des prétentions de la locataire et demandait reconventionnellement la résiliation du bail pour divers manquements de l’intéressée à ses obligations contractuelles, outre le paiement de sa dette locative et d’une somme de 2.250 euros en réparation des dégradations occasionnées dans le logement.

Le syndicat des copropriétaires concluait pour sa part à sa mise hors de cause, faute pour la bailleresse de démontrer que tout ou partie des désordres provenait d’une partie commune.

Par jugement rendu le 8 février 2023, le tribunal :

— rejetait la demande d’expertise,

— condamnait Mme [D] à réaliser une partie seulement des travaux réclamés par la locataire, ainsi qu’à lui verser une somme de 3.675 ' en réparation de son préjudice de jouissance,

— réduisait le montant du loyer à la somme de 400 euros jusqu’au parfait achèvement de ceux-ci,

— déboutait Mme [D] de ses demandes tendant à la résiliation du bail, au paiement de dommages-intérêts, ainsi qu’à lui permettre d’accéder au logement dans la perspective de sa mise en vente,

— condamnait Mme [M] à lui payer une somme de 3.771,35 ' en règlement de sa dette locative arrêtée au 30 juin 2022,

— déboutait Mme [D] de son recours en garantie contre le syndicat des copropriétaires,

— condamnait Mme [D] aux dépens, ainsi qu’à payer une indemnité à chacune des deux autres parties à l’instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [D] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 2 mars 2023 au greffe de la cour, intimant Madame [M] par acte d’huissier signifié le 10 mai 2023 à son domicile. Cette dernière n’ayant pas constitué avocat, le présent arrêt sera prononcé par défaut et elle sera réputée s’approprier les motifs du jugement conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 14 février 2025, Madame [G] [R] épouse [D] fait valoir :

— qu’elle a toujours veillé à entretenir le logement en bon état,

— qu’à la suite du premier sinistre survenu en novembre 2019, imputable à la rupture d’une canalisation constituant une partie commune de l’immeuble, elle a fait intervenir l’entreprise [B] pour procéder aux réparations nécessaires,

— que le second sinistre signalé en début d’année 2021 procède d’un montage défectueux du robinet de la baignoire entièrement imputable à la locataire,

— et que les réparations n’ont pu être réalisées en raison du refus de cette dernière de donner accès au logement.

Elle ajoute que la réfection de l’appartement, comprenant notamment les travaux ordonnés par le premier juge, n’a pu finalement être achevée qu’en décembre 2024.

Elle stigmatise d’autre part les nombreux manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, à savoir :

— l’absence de souscription d’une assurance des risques locatifs,

— le défaut d’entretien des lieux loués,

— les dégradations occasionnées par des travaux non-conformes aux règles de l’art,

— le refus de donner accès au logement pour les besoins de son entretien ou de sa mise en vente,

— le défaut récurrent de paiement du loyer.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de débouter Mme [M] de l’ensemble de ses prétentions,

— de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, avec toutes ses conséquences de droit,

— de lui enjoindre de laisser visiter l’appartement, sous peine d’astreinte,

— de condamner Mme [M] à lui payer :

* 3.765,00 ' au titre du coût des réparations imputables à son fait,

* 29.281,97 ' au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024,

* les loyers et provisions sur charges échus postérieurement à cette date, outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

* 2.250,00 ' à titre de dommages-intérêts,

* 2.000,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Subsidiairement, pour le cas où le jugement serait confirmé en ce qu’il fait droit aux réclamations de la locataire, elle demande à être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires des conséquences du sinistre survenu en novembre 2019 et poursuit sa condamnation aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 16 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 3], fait valoir pour sa part :

— que lorsqu’un dégât des eaux survient dans des parties privatives, la recherche de fuite incombe à l’assureur du locataire,

— que Mme [M] n’était manifestement pas assurée,

— et que le compte-rendu d’intervention de l’entreprise [B] ne démontre pas que la cause du sinistre proviendrait d’une partie commune.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [D] du recours en garantie dirigé à son encontre et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre l’indemnité de 500 euros qui lui a été allouée en première instance, ainsi que ses dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 février 2025.

DISCUSSION

Sur les demandes principales de la locataire :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également entretenir le logement en bon état d’usage et de réparation et assurer une jouissance paisible au locataire.

En l’espèce, le manquement de la bailleresse à cette obligation est établi par la mise en demeure qui lui a été adressée le 29 septembre 2021 par le service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 3] visant à mettre fin aux infractions constatées au règlement sanitaire départemental et par le constat d’indécence du logement notifié le 26 octobre 2021 par la caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône, à la suite duquel celle-ci a procédé à la retenue de l’allocation logement.

L’indécence du logement existait indépendamment des deux dégâts des eaux mentionnés dans l’exposé des faits, dès lors que celui-ci était notamment dépourvu de dispositifs de ventilation permettant une aération suffisante, comme le prévoit l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 pris pour l’application du texte susvisé, ce qui a certainement contribué à l’aggravation des dommages causés par ces sinistres.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a enjoint la bailleresse de réaliser certains travaux, réduit le montant du loyer jusqu’à leur bonne fin comme le permet l’article 20-1 de la loi précitée, et alloué à la locataire une somme de 3.675 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Il doit être également pris acte de ce que les travaux susdits ont été finalement achevés en fin d’année 2024, comme en fait foi la facture de l’entreprise [B] produite au dossier.

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse :

— Sur la demande en paiement de la dette locative :

Le tribunal avait fixé la dette locative de Madame [M] à la somme de 3.771,35 euros suivant compte arrêté au 30 juin 2022.

En cause d’appel, Madame [D] produit un nouveau décompte arrêté à la somme de 20.315,42 euros au 31 décembre 2024 (et non pas à celle de 29.281,97 euros qui correspond à une projection au 31 décembre 2025).

Toutefois, en application des articles L 843-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’allocation de logement est retenue par l’organisme payeur en raison d’un constat d’indécence, le locataire n’est tenu que du loyer résiduel et des charges récupérables, de sorte que la créance de la bailleresse doit être ramenée à la somme de 6.292,42 euros.

— Sur la demande en dommages-intérêts :

Suivant l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon le paragraphe d) du même article, il doit également prendre en charge l’entretien courant du logement et l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il y a lieu de distinguer parmi les factures produites par l’appelante :

— celles des 12 mai 2012, 12 décembre 2013 et 15 septembre 2020, relevant du gros entretien incombant au bailleur,

— celle du 30 décembre 2024, se rapportant aux travaux de mise aux normes ordonnés par le tribunal,

— et celles des 3 août 2020 et 8 mars 2021, concernant des travaux de réparation des dégradations imputables à la locataire, qui seront seules mises à sa charge pour un montant de 1.460 euros.

— Sur la demande en résiliation du bail :

En vertu des articles 1224 et 1741 du code civil, le contrat de location peut être judiciairement résilié aux torts de l’une des parties en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations.

En l’espèce, l’absence de souscription d’une assurance des risques locatifs, le défaut de paiement du loyer résiduel ayant perduré depuis le prononcé du jugement, l’obstruction apportée à l’exécution des travaux de réfection du logement, attestée par Monsieur [L] [B], et enfin l’opposition à la réalisation des diagnostics techniques obligatoires dans le cadre de la mise en vente du bien, confirmée par Monsieur [E] [I], gérant de la société DIAG IMMO CONSULTING, constituent de la part de Madame [M] autant de manquements graves à ses obligations justifiant la résiliation du bail, avec toutes ses conséquences de droit.

Sur le recours en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires :

Pour le cas où le jugement serait confirmé en ce qu’il fait droit aux réclamations de la locataire, Madame [D] demande à être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires des conséquences du sinistre survenu en novembre 2019.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose en effet que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Le règlement de copropriété de l’immeuble englobe dans les parties communes les conduites et canalisations de toute nature, tels que notamment les tuyaux d’écoulement des eaux usées et les colonnes montantes et descendantes.

Toutefois, les pièces produites au dossier d’appel ne permettent pas à la cour d’apprécier la réalité et l’étendue du préjudice allégué par Madame [D] du fait de la rupture de la canalisation des eaux-vannes ayant nécessité l’intervention de la société BF ASSAINISSEMENT, de sorte que son recours en garantie doit être rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné Madame [G] [R] épouse [D] à réaliser une partie des travaux réclamés par la locataire, ainsi qu’à lui verser une somme de 3.675 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— réduit le montant du loyer à la somme de 400 euros jusqu’à parfait achèvement des travaux,

— et débouté Madame [D] de son recours en garantie contre le syndicat des copropriétaires.

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Prononce la résiliation du bail aux torts de la locataire,

Ordonne en conséquence l’expulsion de Madame [A] [M] et de toutes personnes de son chef des lieux qu’elle occupe désormais sans droit ni titre,

Enjoint Madame [M] de laisser visiter l’appartement pour les besoins de sa mise en vente, sous peine d’une astreinte provisoire de 300 euros par infraction constatée,

Condamne Madame [M] à payer la somme de 6.292,42 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2024,

Condamne Madame [M] au paiement de l’intégralité du loyer et des charges exigibles à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date du présent arrêt,

Condamne Madame [M] au paiement d’une indemnité d’occupation de 722,70 euros par mois, charges en sus, à compter du prononcé du présent arrêt jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne Madame [M] au paiement d’une somme de 1.460 euros au titre des dégradations locatives,

Déboute Madame [D] du surplus de ses prétentions,

Condamne Madame [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle dont elle est bénéficiaire,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE