ARRÊT n°2026-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02216 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PZWF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 MARS 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 19/01804

APPELANTE :

S.C.I. LA FONCIERE DE POUSSAN prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Bérangère BRIBES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jean-Louis DEMERSSEMAN, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [C] [G]

née le 08 Février 0939 à ALGERIE

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL – ARMANDET – LE TARGAT – BARAT BAIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Vincent LE JUNTER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Yann LE TARGAT, avocat plaidant

Monsieur [A] [X]

(décédé le 14/12/2022)

né le 08 Octobre 1946 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [J] [G] veuve [X]

née le 12 Mai 1957 à [Localité 11] (ALGERIE)

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Jérémy BALZARINI, avocat plaidant

INTERVENANT :

Monsieur [P] [X] ès qualités d’héritier de M. [A] [X] décédé le 14 décembre 2022

né le 11 Novembre 1992 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Jérémy BALZARINI, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, initialement fixé au 6 janvier 2026, a été prorogé au 13 janvier 2026.

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 4 octobre 2001, la SCI La Foncière de Poussan a acquis une maison à usage d’habitation sise, [Adresse 7] à [Localité 5].

Mme [C] [G] est quant à elle propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise, [Adresse 6].

M. [A] [X] et Mme [J] [X] née [G] sont propriétaires des lots 1, 2, 3 et des quotes-parts des parties communes générales d’un immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7] de la même rue.

La SCI La Foncière de Poussan a procédé à des travaux de démolition de son bien.

Invoquant la présence d’infiltrations d’eau dans son appartement consécutivement à la démolition de l’immeuble voisin appartenant à la SCI La Foncière de Poussan, Mme [C] [G] a, par exploit d’huissier du 5 mai 2015, assigné la SCI La Foncière de Poussan devant le juge des référés, lequel a, par ordonnance du 16 juillet 2015, ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [H].

L’expert a déposé son rapport le 27 février 2017.

Dénonçant la persistance des désordres affectant son appartement et sollicitant la désignation d’un nouvel expert, Mme [C] [G] a, par exploit d’huissier du 15 février 2019, assigné la SCI La Foncière de Poussan devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier, lequel a, par ordonnance du 4 avril 2019, renvoyé l’affaire au fond.

Par jugement en date du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier, considérant en présence de M. [A] [X] et Mme [J] [X] née [G], intervenant volontairement, que le précédent expert judiciaire avait reconnu la matérialité des infiltrations mais, n’étant pas monté sur le toit, n’avait pu en déterminer l’origine avec précision, a ordonné un complément d’expertise confié à M. [T] [Y].

L’expert a déposé son rapport le 31 juillet 2020.

M. [A] [X] est décédé le 14 décembre 2022.

Le jugement contradictoire rendu le 23 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Dit que les trois parties au présent procès doivent contribuer chacune pour un tiers aux travaux de réfection de toiture et indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [C] [G] ;

Condamne la SCI La Foncière de Poussan à payer avec intérêts au taux légal, à compter de ce jour, à Mme [C] [G], qui entreprendra seule les travaux de rénovation de toiture de l’immeuble encore nécessaires décrits par l’expert M. [Y], les sommes de :

11.097,73 euros au titre de la réfection de la toiture,

7.466,67 euros au titre du préjudice de jouissance,

4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant les frais des expertises de MM. [H] et [Y] ;

Rejette toute autre demande financière ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Invite la partie la plus diligente à soumettre un projet de règlement de copropriété à l’homologation du tribunal ou à solliciter la désignation d’un expert chargé d’élaborer un projet de règlement de copropriété ;

Sursoit à statuer en ce qui concerne le règlement de copropriété ;

Renvoie l’affaire à la mise en état électronique du 4 juillet 2023.

Le premier juge a relevé la présence d’infiltrations dans l’appartement de Mme [C] [G], provenant de la toiture de l’immeuble couvrant de la moitié l’appartement des époux [X] et de l’autre moitié les pièces 3 et 4 de la SCI La Foncière de Poussan. Il a alors retenu, sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI La Foncière de Poussan, les époux [X] et Mme [C] [G] devaient chacun prendre en charge le tiers des frais de réparation de la toiture et d’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [C] [G].

La SCI La Foncière de Poussan, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 mars 2024.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré recevables l’appel formé à l’encontre de M. [P] [X] et Mme [J] [X], ainsi que les conclusions de la SCI La Foncière de Poussan en date du 21 juillet 2023.

Le 18 mars 2024, Mme [C] [G] a saisi la cour d’une requête en déféré contre cette ordonnance.

Par arrêt du 24 octobre 2024, la cour d’appel de Montpellier a infirmé l’ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 12 mars 2024 en ses dispositions telles qu’elles ont été déférées devant la cour d’appel, et déclaré que le conseiller de la mise en état n’était pas compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de l’article 960 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 21 juillet 2023, la SCI La Foncière de Poussan, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Infirmer le jugement en date du 23 mars 2023 en ce qu’il :

Dit que les trois parties au présent procès doivent contribuer chacune pour un tiers aux travaux de réfection de toiture et indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [C] [G],

Condamne la SCI La Foncière de Poussan à payer avec intérêts au taux légal, à compter de ce jour, à Mme [C] [G], qui entreprendra seule les travaux de rénovation de toiture de l’immeuble encore nécessaires décrits par l’expert M. [Y], les sommes de :

*11.097,73 euros au titre de la réfection de la toiture,

*7.466,67 euros au titre du préjudice de jouissance,

*4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant les frais des expertises de MM. [H] et [Y],

Rejette toute autre demande financière ;

Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

La condamner à payer à la SCI La Foncière de Poussan la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En substance, la SCI La Foncière de Poussan critique le jugement en faisant valoir, concernant l’origine des dégradations commises sur la partie du toit surplombant son fonds, que ces travaux ont été entrepris à l’initiative et sous le contrôle des époux [X] de sorte qu’ils doivent seuls assumer les conséquences des désordres occasionnés.

Elle indique encore qu’aux termes des deux expertises réalisées, sa responsabilité n’est pas établie, les experts s’entendant pour qu’un règlement de copropriété soit mis en place et que les travaux de réfection du toit soient supportés en raison des tantièmes qui seront déterminés par ce règlement. Elle ajoute qu’il doit en être de même du préjudice de jouissance, sachant que ledit préjudice ne consiste qu’en la présence de deux auréoles au plafond, anciennes et dont la date d’apparition n’est pas déterminée. Elle ajoute que rien ne permet de démontrer que des infiltrations se sont poursuivies postérieurement aux travaux effectués en 2016.

Dans ses dernières conclusions du 4 octobre 2023, Mme [C] [G] demande à la cour de :

Statuer sur la recevabilité de l’appel, en la forme ;

Au fond, le rejeter ;

Confirmer la décision ;

Condamner la SCI La Foncière de Poussan au paiement de la somme de 11.097,73 euros, au titre des travaux de reprise, sauf à la parfaire au jour du paiement par l’indexation de cette somme sur l’indice BT01 ;

Condamner la SCI La Foncière de Poussan au paiement de la somme de 7.466,67 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance sauf à parfaire, selon le calcul établi par le tribunal, au jour de sa cessation par la réalisation des travaux sur la toiture ;

Rejeter toutes demandes, fins ou conclusions contraires comme injustes et, en toutes hypothèses, mal fondées ;

Condamner la SCI La Foncière de Poussan au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise.

Pour l’essentiel, Mme [C] [G] soutient, au visa de l’article 961 du code de procédure civile, que les conclusions de la SCI La Foncière de Poussan sont irrecevables.

Sur le fond, elle expose, au vu du rapport d’expertise judiciaire, que les désordres par elle subis sont la résultante de la carence et de l’abstention de la SCI La Foncière de Poussan dans l’entretien de son bien immobilier et l’état d’abandon dans lequel elle l’a laissé, se désintéressant des conséquences qui peuvent en découler pour les tiers, de sorte que la responsabilité de la SCI La Foncière de Poussan est pleine et entière. Elle ajoute qu’il doit être mis fin aux désordres et que c’est à juste titre que le tribunal a condamné cette dernière au paiement de la somme de 11.097,73 euros HT. Enfin, elle indique qu’elle est âgée de 82 ans et subit un trouble de jouissance.

Mme [J] [X] et M. [P] [X] ont constitué avocat, ès qualités d’héritiers de M. [A] [X], mais n’ont pas déposé de conclusions au fond.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2025.

MOTIFS

SUR LA RECEVABILITE DES CONCLUSIONS DE LA SCI LA FONCIERE DE POUSSAN

L’article 961 du code de procédure civile dispose : « Les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans les formes des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article précédent n’ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats. »

L’article 960 énonce : « La constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

S’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. »

Il ressort des pièces produites par la SCI La Foncière de Poussan et notamment d’un extrait de son enregistrement au registre du commerce et des sociétés mentionnant le transfert de son siège social le 6 mars 2003 au [Adresse 4] et du justificatif du dépôt d’une demande de permis de construire datée du 18 avril 2002 adressé par les services de l’agence intercommunale d’aménagement et de l’urbanisme que l’adresse du [Adresse 4] constitue bien la domiciliation du siège social de la SCI.

Il s’ensuit que l’adresse mentionnée dans la déclaration d’appel constitue la domiciliation du siège social de la SCI La Foncière de Poussan et que ses conclusions sont par voie de conséquence recevables.

SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION DE MME [G]

Dans son jugement, le tribunal relève que l’immeuble en cause répond aux critères légaux de la copropriété même s’il n’y a ni règlement de copropriété, ni institutions (syndic et assemblée générale), que la toiture constitue une partie commune et que chaque propriétaire est responsable du défaut d’entretien à proportion de sa part, non pas sur le fondement de l’article 1240 du code civil, mais sur celui des articles 9 et 14 de la loi modifiée du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Il ajoute, à défaut de meilleure précision, que les trois appartements situés dans l’immeuble doivent être considérés comme étant de valeur semblable, de sorte que chaque copropriétaire doit prendre en charge 1/3 des frais d’entretien et de réparation de la toiture, soit une somme de 11.097,73 euros, somme que la SCI La Foncière de Poussan devra payer à Mme [C] [G] qui se chargera de la partie de réfection de toiture restant encore à effectuer.

Le jugement, en ce qu’il retient l’existence d’une copropriété et invite à ce titre la partie la plus diligente à soumettre un projet de règlement de copropriété à l’homologation du tribunal ou à solliciter la désignation d’un expert chargé d’élaborer un projet de règlement de copropriété, n’a pas fait l’objet d’un appel, seules les dispositions du jugement prévoyant que les trois parties devront contribuer chacune pour un tiers aux travaux de réfection de la toiture et à l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [C] [G] et condamnant la SCI La Foncière de Poussan au paiement de diverses sommes étant critiquées.

Il s’ensuit, observation étant faite que Mme [C] [G] et les consorts [X] ne formulent aucune critique sur ce point, qu’il est acquis, compte tenu de l’imbrication des propriétés des parties déjà soulignée par M. [S], géomètre-expert désigné par ordonnance de référé du 2 juillet 2009, que l’immeuble comprenant les propriétés des parties, qui a pour assise les parcelles AR [Cadastre 1], AR [Cadastre 2] et AR [Cadastre 3], est soumis au statut de la copropriété.

Dans son rapport du 30 juillet 2020, M. [Y], expert désigné par ordonnance de référé du 16 mai 2019, relève, au vu des constatations effectuées, que les infiltrations endommageant les plafonds du dégagement et de la chambre n°1 de l’appartement de Mme [C] [G] proviennent des toitures couvrant ce volume de l’ensemble immobilier. Il précise que la moitié de la toiture, couvrant le salon et la chambre de l’appartement des époux [X], est en bon état apparent et a fait l’objet d’une réfection récente, alors que la seconde moitié de cette toiture, qui couvre les pièces 3 et 4 de la SCI La Foncière de Poussan, est dans son état historique et est particulièrement dégradée, et qu’il en va de même de la toiture en mono-pente de la partie de l’immeuble couvrant les pièces 5 et 6 de la SCI La Foncière de Poussan. Il ajoute qu’il est donc patent que les infiltrations endommageant les plafonds du dégagement et la chambre n°1 de l’appartement de Mme [C] [G] proviennent des toitures couvrant ce volume de l’ensemble immobilier. Il indique encore que les eaux s’infiltrent dans toutes les maçonneries, dégradant insidieusement la structure propre de l’immeuble, mais aussi inévitablement celle des immeubles mitoyens.

Aux termes de ses écritures, la SCI La Foncière de Poussan critique ce rapport en relevant notamment que l’expert n’a pas constaté d’infiltrations présentes mais uniquement des traces passées et qu’aucun élément ne permet de dater ces infiltrations qui peuvent donc tout autant avoir été causées antérieurement aux travaux de réfection du toit en 2016 que postérieurement à ceux-ci. Elle ajoute que l’entreprise qui a procédé aux travaux supporte elle-même une responsabilité dès lors notamment que c’est l’intégralité du toit qui aurait dû être reprise. Elle soutient encore, alors même que l’expert chiffre le coût des travaux à la somme de 10.000 euros HT, outre 4.000 euros HT au titre de la maîtrise d''uvre, que le tribunal ne pouvait ajouter à ces sommes celle de 11.713,16 euros au titre de la facture produite par les époux [X] après le dépôt du rapport, ladite facture comprenant en outre l’installation d’un velux et des travaux d’isolation.

Toutefois, il importe de relever que la SCI La Foncière de Poussan n’a déposé aucun dire lors des opérations d’expertise et ne produit aux débats aucune pièce de nature à contredire l’analyse de l’expert qui procède d’un examen détaillé, circonstancié et rigoureux des dommages subis et de leur cause. Aussi, l’origine des désordres se situe bien dans la partie du toit couvrant les pièces de la SCI La Foncière de Poussan. En revanche, il importe de noter, selon le jugement de première instance, que Mme [C] [G] avait limité sa demande d’indemnisation, s’agissant des travaux de reprise, à la somme de 14.000 euros correspondant à l’évaluation de l’expert, n’ayant aucunement sollicité le paiement d’une somme complémentaire de 11.713,16 euros correspondant à une facture de travaux des époux [X]. A cet égard, il sera relevé que ladite facture n’est produite aux débats par aucune des parties, étant encore précisé qu’en cause d’appel, les consorts [X] n’ont pas conclu au fond et n’ont produit aucune pièce, sauf un acte de notoriété dans le cadre de l’incident.

Aussi, c’est à tort que le premier juge a fixé le coût des travaux à la somme de 33.293,91 euros et seule la somme de 19.131,24 euros correspondant au coût des travaux fixés par l’expert, avec indexation sur l’indice BT 01, doit être retenue.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

La copropriété existe du seul fait de la loi et dès lors qu’elle existe, elle est soumise à l’ensemble des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, il est impératif de déterminer, en application des articles 1er et 5, la quote-part de parties communes afférente à chaque lot, seule cette détermination étant de nature à permettre de fixer la contribution due par chacun des copropriétaires aux charges communes, rappel étant fait qu’en application de l’article 10, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il s’ensuit que le premier juge ne pouvait, alors même qu’il avait considéré à bon droit que l’immeuble était soumis au statut de la copropriété, procéder à un partage par tiers des travaux de réfection de la toiture, partie commune, au motif que les lots, en l’absence de toute autre précision, étaient de valeur semblable, toute condamnation ne pouvant intervenir qu’après que la quote-part des parties communes de chacun des copropriétaires aura été fixée.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et il en sera de même s’agissant de l’indemnisation au titre du préjudice de jouissance, observation étant faite qu’en application de l’article 14 de la loi, c’est le syndicat des copropriétaires qui répond des dommages subis par un copropriétaire dont l’origine se situe dans les parties communes.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS POUR PROCEDURE ABUSIVE

Le seul fait pour Mme [C] [G] d’avoir engagé une action aux fins d’indemnisation ne traduit pas un abus de droit, alors même qu’il est constant qu’elle a indéniablement subi un préjudice du fait de l’existence d’infiltrations d’eau et que la nécessité de travaux s’impose.

En conséquence, la SCI La Foncière de Poussan sera déboutée de sa demande présentée à ce titre et le jugement sera confirmé de ce chef.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

L’équité ne commande pas de faire application, tant en première instance qu’en cause d’appel, de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

DECLARE recevables les conclusions de la SCI La Foncière de Poussan en date du 21 juillet 2023,

INFIRME en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 23 mars 2023, sauf en ce qu’il rejette toute autre demande financière incluant la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Et statuant à nouveau,

FIXE le coût des travaux de réparation de la toiture à la somme indexée de 19.131,24 euros,

DEBOUTE Mme [C] [G] de ses demandes d’indemnisation,

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Et y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu en cause d’appel à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [G] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,