Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 26 JANVIER 2024

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08471 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXOY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2022 – Tribunal judiciaire de BOBIGNY RG n° 20/01854

APPELANTE

S.A.S. IDEAL GROUPE immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 532 657 491, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Isabelle CAILLABOUX-ROUQUET de la SELARL LUTETIA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1917 assistée de M^e Fabrice DELAVOYE, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 731

INTIMÉS

Madame [L] [U] épouse [M] née le 06 août 1957 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Monsieur [R] [M] né le 15 décembre 1960 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tous deux représentés et assistés de M^e Ines GRISON, avocat au barreau de PARIS, toque : B597

S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Dorothée RABITA.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 19 janvier 2024 puis prorogée le 26 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 20 février 2018, M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] ont conclu au bénéfice de la société Ideal Groupe une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3] au [Localité 9], moyennant le prix de 1.700.000 €, sous diverses conditions suspensives, pour une durée expirant au 20 juin 2019, en vue de l’édification d’un immeuble à usage d’habitation devant comprendre environ 22 logements sur un niveau de sous-sol, le tout développant une surface de plancher minimum de 1.404 m².

Par acte du 14 mars 2018, la société AXA France Iard s’est portée caution pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion.

Par courrier du 20 mai 2019 adressé par lettre recommandée, la société Idéal Groupe a indiqué, à M. et Mme [M], se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive 'liée à la nature du sol et du sous-sol’ rendant la promesse caduque sans indemnité.

Par courrier du 2 juillet 2019, les époux [M] out mis en demeure la société Ideal Groupe de leur régler la somme de 85.000 € correspondent au montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 4 septembre 2019, ils ont également mis la société AXA France Iard en demeure de payer cette somme.

Par actes d’huissier du 14 février 2020, les époux [M] ont fait assigner la société Idéal Groupe et la compagnie AXA France Iard, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente.

Par jugement du 14 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

— Condamne solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard à payer à

M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] la somme de 85.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— Déboute M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] de leurs

demandes de dommages et intérêts,

— Condamne la société Ideal Groupe à garantir la société AXA France Iard de l’ensemble des

condamnations prononcées à son encontre,

— Condamne solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard à payer à

M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles,

— Condamne solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard aux entiers

dépens,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La SAS Ideal Groupe a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 avril 2022.

La SA AXA France Iard a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 mai 2022.

Les deux procédures ont été jointes.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 octobre 2023 par lesquelles la SAS Ideal Groupe, appelante, invite la cour à :

Vu les dispositions de l’article 1103 et suivants, 1304 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeter les demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société Ideal Groupe,

— Réformer le jugement du 14 mars 2022 en ce qu’il a :

¿ Condamné solidairement la société Ideal Groupe et AXA France Iard à payer à Mme [L] [U] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 85.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

¿ Condamné la société Ideal Groupe à garantir la société AXA France Iard de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

¿ Condamné solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard à payer à Mme [L] [U] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du cpc,

¿ Condamné solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau

— Juger que les demandes, fins et prétentions de M. et Mme [M] sont infondées,

En conséquence,

— Débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société

Ideal Groupe,

— Par conséquent, juger que la caution bancaire remise à Me [F] soit restituée à la société Ideal Groupe,

— Débouter la société AXA France Iard de sa demande tendant à être relevée indemne et

garantie de toute condamnation par la société Ideal Groupe,

— Condamner les époux [M] à régler à la société Ideal Groupe la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux

entiers dépens de l’instance ;

Vu les conclusions en date du 18 octobre 2023 par lesquelles M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M], intimés, invitent la cour à :

Vu les articles 1103, 1124, 1153, 1155, 1217, 1218, 1231-1, 1231-5, 1304-3, 1353 et 2288 du code civil,

Vu l’article L.223-18 du code de commerce,

— Confirmer le jugement rendu en date du 14 mars 2022, en ce qu’il a :

' Condamné solidairement la société Idéale Groupe et la société AXA France Iard à payer à Mme [L] [U] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 85.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

' Condamné la société Idéale Groupe à garantir la société AXA France Iard de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

' Condamné solidairement la société Idéale Groupe et la société AXA France Iard à payer à Mme [L] [U] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné solidairement la société Idéale Groupe et la société AXA France Iard aux entiers dépens,

' Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence,

— Débouter les sociétés Ideal Groupe et AXA France Iard de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté les époux [M] de leurs demandes de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau,

— Déclarer que la société AXA France Iard a manqué à ses obligations contractuelles en sa qualité de caution,

— Condamner la société Ideal Groupe au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive aux époux [M],

— Condamner la société AXA France Iard à verser aux époux [M] la somme de 10.000€ de dommages-intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle,

Subsidiairement :

— Déclarer que la société Ideal Groupe ne démontre pas la défaillance de la condition suspensive de la réalisation aux frais de la société Ideal Groupe de rapports de sondages

et d’analyses du sol et du sous-sol portant sur le bien appartenant aux époux [M], et le cas échéant de la nappe phréatique, qui ne mettent pas en évidence la présence de sujétions

techniques de type comblement de sol ou parois moulées ou berlinoise, dont le coût rendrait

la réalisation de la construction plus onéreuse qu’en l’absence de telles sujétions,

— Déclarer plus généralement, que la société Ideal Groupe ne démontre pas la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives stipulées aux termes de la promesse de vente du 20 février 2018 et portant sur le bien appartenant aux époux [M],

— Déclarer que la société AXA France Iard a manqué à ses obligations contractuelles en sa qualité de caution,

Et, en conséquence :

— Déclarer que les conditions suspensives étant réputées réalisées au 20 juin 2019 la promesse est devenue caduque et l’indemnité d’immobilisation exigible,

— Condamner solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’une somme de 85.000 € aux époux [M],

— Condamner la société Ideal Groupe au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive aux époux [M],

— Condamner la société AXA France Iard à verser aux époux [M] la somme de 10.000€ de dommages-intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle,

Très subsidiairement :

— Requalifier l’article 19 de la promesse en clause pénale,

— Déclarer que la société Ideal Groupe a manqué à ses obligations contractuelles,

Et, en conséquence :

— Condamner solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard à verser aux époux [M] la somme de 85.000 € à titre de dommages-intérêts conformément à la clause pénale,

— Condamner solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard à verser aux époux [M] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

A titre infiniment subsidiaire :

— Déclarer que la société Ideal Groupe a manqué à ses obligations contractuelles,

Et, en conséquence :

— Condamner la société Ideal Groupe au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique subi,

En tout état de cause :

— Condamner solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard à payer aux époux [M] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Condamner solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard aux dépens de l’instance et dire que M^e Inès Grison avocat, pourra en poursuivre le recouvrement dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 19 janvier 2023 par lesquelles la SA AXA France Iard, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1103 et suivants, 1304 et suivants,2288 et suivants et 2309 du code civil,

— Réformer le jugement rendu le 14 mars 2022 en ce qu’il a :

' Condamné solidairement la société AXA France Iard et la société Ideal Groupe à payer à Mme [L] [U] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 85.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

' Condamné solidairement la société AXA France Iard et la société Ideal Groupe à payer à Mme [L] [U] épouse [M] et M. [R] [M] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

' Rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

— Le confirmer pour le surplus et notamment en ce qu’il a débouté Mme [L] [U] épouse [M] et M. [R] [M] de leur demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a condamné la société Ideal Groupe à relever et garantir AXA France Iard de l’ensemble des condamnations mises à sa charge,

— Débouter les époux [M] de leur appel incident et en tout cas les déclarer mal fondés,

Statuant à nouveau :

— Débouter les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— Condamner la société Ideal Groupe à relever et garantir la société AXA France Iard

de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

En tous cas,

— Condamner les époux [M], ou tout succombant, à verser à la société AXA France

Iard la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux

entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Cordelier & Associés, M^e François Blangy, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’indemnité d’immobilisation

La société Ideal Groupe fait valoir que la condition suspensive relative aux sondages – études de sols est défaillie car les rapports de sondages et d’analyses ont mis en évidence l’existence de pollution et de sujétions techniques affectant le sol et le sous-sol du terrain et en conséquence, elle sollicite d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer l’indemnité d’immobilisation à M. et Mme [M] ;

M. et Mme [M] opposent que la société Ideal Groupe ne s’est pas valablement prévalue de la défaillance de la condition suspensive par son courrier du 20 mai 2019 car son rédacteur M. [N] n’avait pas qualité pour agir au nom de la société Ideal Groupe, qu’elle n’a pas respecté les délais fixés par la promesse concernant la condition suspensive des sondages -études de sols et que la condition suspensive est donc réputée accomplie ;

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement’ ;

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 20 février 2018 stipule :

— en page 16 '19. Indemnité d’immobilisation – caution :

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 85.000 €.

19.1. Caution …

Le sort de cette caution sera le suivant :

a) Elle sera restituée au bénéficiaire devenu acquéreur en cas de réalisation de la vente.

b) Elle sera restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives, énoncées aux présentes et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé.

c) Elle sera exécutée par le promettant, et l’indemnité d’immobilisation lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées’ ;

Il convient d’étudier la condition suspensive relative aux sondages – études de sols puisque la société Ideal Groupe se prévaut de la défaillance de cette condition suspensive et que la promesse prévoit que la défaillance d’une quelconque des conditions suspensives est suffisante pour empêcher l’acquéreur de bénéficier de l’indemnité d’immobilisation ;

sur le pouvoir de M. [N]

Aux termes de l’article 1153 du code civil, 'Le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés’ ;

Aux termes de l’article 1155 du même code, 'Lorsque le pouvoir du représentant est défini en termes généraux, il ne couvre que les actes conservatoires et d’administration.

Lorsque le pouvoir est spécialement déterminé, le représentant ne peut accomplir que les actes pour lesquels il est habilité et ceux qui en sont l’accessoire’ ;

La promesse de vente du 20 février 2018, signée par la société Ideal Groupe, 'représentée par M. [G] [N], agissant par délégation de pouvoirs de M. [J] [A], aux termes d’un acte sous seing privé en date du 19 février 2018", stipule dans son article 20 ' Conditions suspensives …

Au cas où une partie entendrait se prévaloir de la défaillance d’une condition suspensive lui bénéficiant … à défaut d’un accord entre les parties concrétisé par la signature d’un avenant aux présentes, la partie à qui profite la condition pourra s’en prévaloir ou y renoncer …' ;

Par courrier du 20 mai 2019 (pièce 20 [M]), M. [G] [N], au nom de la société Ideal Groupe, s’est prévalu de la défaillance de 'la condition suspensive liée à la nature du sol et du sous-sol’ ;

Selon la promesse de vente du 20 février 2018, la condition suspensive liée à la nature du sol et du sous-sol correspond à la condition suspensive figurant dans le paragraphe '20.2.7 Sondages – études de sols’ en page 21 de la promesse ;

La société Ideal Groupe produit un document intitulé 'Pouvoirs’ daté et signé du 19 février 2018 (pièce 25 Ideal), par lequel 'M. [J] [A], agissant en qualité de co-gérant de la société Ideal Groupe …

Constitue par le présent pouvoir pour mandataire M. [G] [N], directeur régional Ile de France,

A qui il donne pouvoir de pour lui et pour la société qu’il représente,

A l’effet de signer une promesse de vente, concernant les biens dont la désignation suit :

A [Localité 9] (Seine-Saint-Denis) [Localité 9] – [Adresse 3] …

Aux effets ci-dessus, passer et signer tous actes, élire domicile, et faire tout ce qui sera utile et nécessaire’ ;

M. [G] [N] avait donc qualité, en vertu de ce pouvoir, pour se prévaloir, au nom de la société Ideal Groupe, par courrier du 20 mai 2019, de la défaillance de la condition suspensive '20.2.7 Sondages – études de sols’ figurant en page 21 de la promesse de vente du 20 février 2018, s’agissant d’un acte utile et nécessaire prévu par ladite promesse ;

sur les délais de la condition suspensive relative aux sondages – études de sols

La promesse unilatérale de vente du 20 février 2018 stipule :

— en page 18 '20. Conditions suspensives …

20.2 Conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer …

20.2.7. Sondages – études de sols …

Ces études seront réalisées à la diligence et aux frais du bénéficiaire, qui s’y oblige, au plus tard dans le délai de 75 jours suivant le dépôt du dossier de demande du permis de construire …

20.2.10. Autorisations d’urbanisme expresses et définitives …

B) Permis de construire …

A cet égard, le bénéficiaire s’oblige à déposer la demande de permis de construire et, le cas échéant, de permis de démolir, au plus tard dans le délai de 5 mois suivant la signature des présentes …' ;

Il en ressort que la société Ideal Groupe s’est obligée à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 20 juillet 2018, soit cinq mois suivant la promesse du 20 février 2018, et à faire réaliser les sondages – études de sols au plus tard le vendredi 3 octobre 2018, soit 75 jours après le 20 juillet 2018 ;

Toutefois la promesse ne prévoit aucune sanction, ni pour le non respect du délai de dépôt de la demande de permis de construire ni pour le non respect de la réalisation des sondages -études de sols ;

La promesse expirant le 20 juin 2019 à 16 heures, date limite pour la levée d’option, il convient de considérer que la société Ideal Groupe devait faire réaliser les sondages – études de sols au plus tard à cette date, ce qui est le cas puisque les rapports des sondages dont se prévaut la société Ideal Groupe datent des 18 mars 2019 (étude géotechnique, rapport de la société Soler Conseil, pièce 18 [M]), 19 mars 2019 (action curative, rapport de la société SBPC, pièce 18 Ideal), 27 mars 2019 (évaluation environnementale, version provisoire du rapport de la société Soler Environnement, pièce 16 [M]) et 9 avril 2019 (évaluation environnementale, version définitive du rapport de la société Soler Environnement, pièce 16 Ideal), sachant au surplus qu’il est justifié que les trois premiers rapports ont été transmis aux époux [M] dès le 25 avril 2019 (pièce 14 Ideal) ;

sur les termes de la condition suspensive relative aux sondages – études de sols

La promesse unilatérale de vente du 20 février 2018 stipule :

— en page 18 '20. Conditions suspensives …

20.2 Conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer …

20.2.7. Sondages – études de sols …

La présente promesse est soumise à la condition suspensive de la réalisation aux frais du bénéficiaire de rapports de sondages et d’analyses du sol et du sous-sol portant sur le bien objet des présentes, et le cas échéant de la nappe phréatique, qui ne mettent pas en évidence la présence :

— de pollution de quelque nature que ce soit incompatible avec la destination du projet notamment susceptible de porter atteinte aux intérêts visés par l’article L 511-1 du code de l’environnement ou entraînant un surcoût ou un empêchement quelconque à la mise en décharge des terres à excaver dans une installation de stochage de déchets inertes (par abrévation ISDI) ou moins contraignante. En conséquence, le bénéficiaire pourra se prévaloir de la condition suspensive dans l’éventualité d’une contrainte de mise en décharge des terres en installation de stockage de déchets dangereux (par abrévation ISDD) ou en installation de stockage de déchets non dangereux (par abrévation ISDND) ou biocentre.

— de sujétions particulières du sol et du sous-sol nécessitant notamment pour l’édification de l’ensemble immobilier projeté, des travaux confortatifs ou des prescriptions techniques inhabituelles, telles que des fondations spéciales (pieux, puits, radiers, etc …), le comblement ou la confortation de cavités souterraines, ou encore des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage, dévoiement des eaux souterraines, …) ni de sujétions techniques de type comblement de sol ou parois moulées ou berlinoise, dont le coût rendrait la réalisation de la construction plus onéreuse qu’en l’absence de telles sujétions.

— de massifs, ouvrages enterrés, réseaux public ou collectif …' ;

Dans son courrier du 20 mai 2019 (pièce 20 [M]), la société Ideal Groupe, s’est prévalue de la défaillance de 'la condition suspensive liée à la nature du sol et du sous-sol', correspondant à la condition suspensive figurant dans le paragraphe '20.2.7 Sondages – études de sols’ précité ; même si elle évoque plus particulièrement 'la présence de sujétions techniques’ dans le deuxième paragraphe, il convient de relever que l’objet de son courrier, mentionné dans le premier paragraphe, est la condition suspensive dans son ensemble et n’est pas limité au paragraphe 3 de la promesse 'sujétions particulières du sol et du sous-sol’ tel que le retiennent les époux [M] ;

¿ sur la condition relative à la pollution

Dans son rapport du 27 mars 2019 (pièce 16 Ideal), la société Soler Environnement conclut, suite aux sondages réalisés du 15 au 18 janvier 2019 :

— en page 34 'Les résultats d’analyse ont mis en évidence :

— des anomalies diffuses en métaux, en teneurs supérieures au fond géochimique local des sols franciliens, dans les remblais et le terrain naturel,

— des anomalies en carbone organique total sur brut, en teneurs supérieures aux critères d’acceptation ISDI (Installation de Stockage de Déchets Inertes classe 3),

— de faibles anomalies en hydrocarbures … en teneurs inférieures aux critères d’acceptation en ISDI,

— sur essais de lixiviations (techniques d’extraction de produits solubles par un solvant), des teneurs supérieures aux critères d’acceptation en ISDI : des anomalies systématiques en fraction solubles et sulfates lixiviables’ ;

Elle rappelle en page 34 que le projet porte sur la réalisation d’immeubles de logement sur deux niveau de sous-sol au maximum avec l’aménagement d’espace vert en pleine terre et que le risque sanitaire est constitué par la présence simultanée :

'- d’une ou des sources de pollution mobilisables,

— de voies de transfert par l’intermédiaire des sols, des eaux, des gaz,

— de populations cibles (voies d’exposition) et/ou de ressources à protéger’ ;

Elle retient la présence simultanée de ces trois critères de risque sanitaire en pages 34 et 35:

— concernant les sources de pollution mobilisables 'Dans les sols, les impacts retenus sont des anomalies ponctuelles en métaux',

— concernant les voies de transfert 'La voie de transfert via les sols est revenue en raison de la présence d’anomalies en métaux',

— concernant les populations cibles (voies d’exposition) 'En l’état actuel du site, les cibles sont les résidents du site. En l’état futur du site, les cibles seront les futurs résidents et les usagers du site … La voie d’exposition par ingestion ou par contact direct prolongé avec les sols est retenue, dans la mesure où les sols sont contaminés par des métaux, en cas d’absence de recouvrement des sols’ ;

Compte tenu du risque sanitaire, pour rendre l’état des sols compatible avec l’usage projeté du site, elle préconise en page 37 :

— 'Au droit des futurs bâtiments, la réalisation de deux niveaux de sous-sol impliquera l’évacuation d’une partie des terres impactées en métaux. Les risques au droit des bâtiments concernant ces anomalies dans les sols de surface seront donc supprimés soit par le recouvrement des sols par le bâtiment, soit par l’excavation des terres',

— 'Dans les zones du site restant en pleine terre (espace vert), si des terres contaminées sont laissées en place, il y a lieu d’éviter toute possibilité de contact direct prolongé avec ces terres … Pour les sols impactés en métaux uniquement, la réalisation d’un recouvrement par des terres saines (minimum de 30 cm, 50 cm en cas de jardins privatifs) ou par une couche minéralisée (enrobé, dalles, béton …) …' ;

Concernant les excavations de terres nécessaires, elle précise en page 38 qu’elles 'devront faire l’objet d’une évacuation hors site', que 'les terres présentant des dépassements des critères ISDI ne pourront pas être acceptées en ISDI, et devront être évacuées en filière spécifique, ce qui engendrera un surcoût’ ;

En page 39, elle évalue 'le volume non conforme ISDI à environ 3.000 m³ ' et en page 41, elle recommande 'de faire appel à un maître d’oeuvre spécialisé pour les sites pollués pour:

— assister le maître d’ouvrage pour une consultation d’entreprises,

— valider les filières pour les prises en charge des terres polluées et les mesures de dépollution,

— contrôler le tri des terres lors des terrassements,

— valider la fin des travaux en fonction des objectifs fixés’ ;

Il en ressort que la société Ideal Groupe justifie, conformément à la clause 20.2.7 précitée, que 'les rapports de sondages et d’analyses du sol et du sous-sol (qu’elle a réalisés) à ses frais, mettent en évidence la présence de pollution (du sol et du sous-sol)' qui :

— est 'incompatible avec la destination du projet ' puisqu’elle constitue un risque sanitaire et donc’porte atteinte aux intérêts visés par l’article L 511-1 du code de l’environnement',

— 'entraîne un empêchement à la mise en décharge des terres à excaver (d’environ 3000 m³) dans une ISDI', et’engendre un surcoût', par la 'contrainte de mise en décharge des terres’ en filière spécifique hors ISDI et par les honoraires d’un maître d’oeuvre spécialisé pour les sites pollués, mesures seules à même de rendre le sol et sous-sol compatibles avec le projet ;

Ce surcoût est indépendant des frais relatifs à la neutralisation et l’enlèvement de l’ancienne cuve à fuel, dont il n’est pas contesté qu’ils sont 'aux frais exclusifs du bénéficiaire', selon les termes de la promesse en page 42 ;

En effet, c’est dans un paragraphe séparé et postérieur à ses conclusions sur la pollution, en page 40 de son rapport du 27 mars 2019, que la société Soler Environnement ajoute que 'avant tous travaux de démolition/de terrassement, il y aura lieu de prévoir le démantèlement des ouvrages existants : réservoirs enterrés, canalisations … cuve …' ;

La société Ideal Groupe est donc fondée à se prévaloir de la condition suspensive 20.2.7. Sondages – études de sols, dans ses dispositions spécifiques à la pollution précitées ;

¿ sur la condition relative aux sujétions particulières

Dans son rapport d’étude géotechnique du 18 mars 2019 (pièce 18 [M]), concernant le projet de bâtiment B, sans niveau enterré, la société Soler Conseil identifie une anomalie de dissolution relative aux marnes gypseuses ;

Elle estime que la présence de cette anomalie et sa position imposent d’une part la réalisation d’un système de fondations adapté, fondations profondes par pieux, ancrés d’au moins 3 mètres, afin de garantir la stabilité des constructions, et d’autre part l’usage d’engins adaptés pour les terrassements ;

Dans son rapport du 19 mars 2019 (pièce 18 Ideal), après avoir rappelé l’étude de sol de la société Soler Conseil du 18 mars 2019, la société SBPC estime que la présence d’anomalies avérée sur les deux sondages rend nécessaire pour la construction du bâtiment B, soit des fondations profondes, nécessitant des sondages complémentaires préalables pour valider le dimensionnement des pieux, soit une variante par injections de comblement et de traitement des anomalies pour réaliser des fondations superficielles par semelles filantes ; elle précise qu’une maîtrise d’oeuvre spécialisée est nécessaire ;

Elle estime le coût des travaux de confortement par injection à la somme de 110.650 € HT et le coût de la maîtrise d’oeuvre spécialisée à la somme de 8.600 € HT, soit un total de 119.250 € HT ;

Il en ressort que la société Ideal Groupe justifie, conformément à la clause 20.2.7 précitée, que 'les rapports de sondages et d’analyses du sol et du sous-sol’ qu’elle a réalisés 'à ses frais', 'mettent en évidence la présence de sujétions particulières du sol et du sous-sol', qui 'nécessitent pour l’édification de l’ensemble immobilier projeté, des prescriptions techniques inhabituelles constituées de fondations spéciales’ par semelles filantes, 'dont le coût rend la réalisation de la construction plus onéreure qu’en l’absence de telles sujétions’ ;

La société Ideal Groupe est donc fondée à se prévaloir de la condition suspensive 20.2.7 Sondages – études de sols, dans ses dispositions spécifiques aux sujétions particulières ;

Ainsi la société Ideal Groupe justifie de la défaillance de la condition suspensive 20.2.7 Sondages – études de sols, au titre des dispositions spécifiques à la pollution et, au surplus, de celle au titre des dispositions spécifiques aux sujétions particulières ;

Sur la demande de M. et Mme [M] de requalifier l’article 19 de la promesse en clause pénale

Selon la clause relative à l’indemnité d’immobilisation en page 16 de la promesse unilatérale de vente '19. Indemnité d’immobilisation – caution :

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 85.000 € … l’indemnité d’immobilisation lui (au promettant) restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées’ ;

Il en résulte que cette indemnité d’immobilisation, d’un montant forfaitaire de 85.000 €, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la levée d’option ; stipulée de manière forfaitaire mais proportionnée au prix de la vente dont elle représente 5%, elle ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation de nature à le priver de sa liberté d’opter et ne peut être requalifiée en une clause pénale puisqu’elle ne sanctionne pas une faute qui soit imputable au bénéficiaire lequel était libre d’exercer ou pas sa faculté d’option ;

Ainsi il y a lieu de débouter M. et Mme [M] de leur demande de requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale ;

En conséquence, en application de la clause de la promesse relative à l’indemnité d’immobilisation précitée, la non réalisation de la vente résultant de la défaillance de l’une des conditions suspensives, à laquelle la société Ideal Groupe n’a pas renoncé, la somme de 85.000 € doit lui être restituée ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard à payer à M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] la somme de 85.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Et il y a lieu de débouter M. et Mme [M] de leur demande de condamner solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard à leur payer la somme de 85.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, et il convient d’autoriser Me [F] à restituer à la société Ideal Groupe la caution de 85.000 € ;

Sur la demande à titre subsidiaire des époux [M] au titre de la responsabilité contractuelle

à l’encontre de la société Ideal Groupe

M. et Mme [M] sollicitent de condamner la société Ideal Groupe au titre de sa responsabilité contractuelle, au motif qu’elle a commis des fautes en ne déposant pas le permis de construire à la date fixée dans la promesse soit avant le 20 juillet 2018, en faisant réaliser les études de sondage et d’analyse de sol postérieurement aux délais fixés dans la promesse soit après le 3 octobre 2018 et en ne leur communiquant qu’une version provisoire du rapport relatif aux analyses du sol et du sous-sol ;

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure’ ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que la promesse ne prévoit pas de sanction à l’absence de respect des délais fixés pour le dépôt de la demande de permis de construire et pour la réalisation des études de sondage et d’analyse de sol ;

D’autre part, la société Ideal Groupe a fait réaliser lesdites études les 18, 19 et 27 mars 2019, a transmis les résultats aux époux [M] le 25 avril 2019 et leur a signifié la défaillance de la condition suspensive par courrier du 20 mai 2019, soit avant la date d’expiration de la promesse fixée au 20 juin 2019 ;

S’il n’est pas justifié de la date à laquelle la société Idéal Groupe a transmis aux époux [M] la version définitive du rapport de la société Soler Environnement du 9 avril 2019 (pièce 16 Ideal), en tout état de cause, il convient de constater que le seul paragraphe ajouté dans le rapport du 9 avril 2019 est une légende explicitant 4 abrévations du tableau des composés du sol et que les autres pages sont identiques à celles de la version provisoire du 27 mars 2019 (pièce 16 [M]) adressée le 25 avril 2019 ;

Il convient de considérer en conséquence que M. et Mme [M] disposaient de tous les éléments pour apprécier le résulat des analyses de sol par le rapport du 27 mars 2019 et ils ne démontrent pas une faute de la société Ideal Groupe en ce qu’elle ne leur aurait pas envoyé le rapport du 9 avril 2019 le 25 avril 2019, en même temps que la version provisoire du 27 mars 2019 ;

M. et Mme [M] ne démontrent donc pas de faute contractuelle de la société Ideal Groupe et le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice économique à l’encontre de la société Ideal Groupe ;

à l’encontre de la société AXA France Iard

M. et Mme [M] sollicitent de condamner la société Ideal Groupe au titre de sa responsabilité contractuelle, au motif qu’elle a commis une faute en ne leur versant pas l’indemnité d’immobilisation ;

En l’espèce, M. et Mme [M] étant déboutés de leur demande de versement de l’indemnité d’immobilisation, ne justifient pas d’une faute de la société AXA France Iard en ce qu’elle ne leur a pas versé ladite somme ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts en raison de sa responsabilité contractuelle à l’encontre de la société AXA France Iard ;

Sur l’appel en garantie

Les époux [M] étant déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société AXA France Iard, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Ideal Groupe à garantir la société AXA France Iard de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

Et il convient dire n’y avoir lieu de statuer sur la demande à titre subsidiaire de la société AXA France Iard de condamner la société Ideal Groupe à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, sur le fondement de l’article 2309 du code civil, aux termes duquel la caution poursuivie par le créancier peut solliciter la condamnation du débiteur à la garantir ;

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive de M. et Mme [M]

M. et Mme [M], succombant en leurs demandes, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’encontre de la société Ideal Groupe et de la société AXA France Iard ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et Mme [M], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la société Ideal Groupe la somme de 8.000 € et à la société AXA France Iard la somme de 3.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [M] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, excepté en ce qu’il a débouté M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] de leur demande de requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale ;

Déboute M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] de leur demande de condamner solidairement la société Ideal Groupe et la société AXA France Iard à leur payer la somme de 85.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Autorise Me [P] [F], notaire à [Localité 8], à restituer à la société Ideal Groupe la caution de 85.000 €, versée dans le cadre de la promesse unilatérale de vente du 20 février 2018 ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande à titre subsidiaire de la société AXA France Iard de condamner la société Ideal Groupe à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne M. [R] [M] et Mme [L] [U] épouse [M] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Ideal Groupe la somme de 8.000 € et à la société AXA France Iard la somme de 3.000 €, par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de M. et Mme [M] sur le fondement de l’article 700 du même code;

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE