COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 2 JUIN 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06253 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PUQ6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 NOVEMBRE 2022

Tribunal judiciaire de NARBONNE

N° RG 22/00627

APPELANTE :

S.A.S. FONCIA INFO IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Eric KOY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [D] [F] épouse [J]

née le 09 Décembre 1971 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [Y] [F] décédée le 02/4/2025

née le 15 Novembre 1930 à [Localité 4]

Chez Madame [D] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [U] [F]

né le 23 Juillet 1974 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Syndic de copropriété MARYLAND 2 prise en la personne de son syndic, la société FONCIA INFO IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [U] [F] à titre personnel et ès qualités d’héritier de Madame [Y] [F] décédée le 2 avril 2025

né le 23 Juillet 1974 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [D] [F] épouse [J] à titre personnel et ès qualités d’héritier de Madame [Y] [F] décédée le 2 avril 2025

née le 09 Décembre 1971 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [Z] [K] épouse [E] à titre personnel et ès qualités d’héritier de Madame [Y] [F] décédée le 2 avril 2025

née le 17 Novembre 1951 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentée M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport et M^me Corinne STRUNK, Conseillère.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M. Thibault GRAFFIN, Conseiller, en remplacement du magistrat empêché désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Le délibéré de l’affaire initialement fixé au 12 mai 2026 a été prorogé au 2 juin 2026.

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [F], M. [U] [F] et Mme [D] [F] épouse [J] sont propriétaires indivis d’un appartement C n°2 situé en rez-de-chaussée de la résidence en copropriété [Etablissement 1] 2, sise [Adresse 8] à [Localité 8].

L’appartement des consorts [F] a fait l’objet d’un dégât des eaux et le 19 juillet 2018, la société Action Environnement a procédé au débouchage de canalisations, constatant la présence de racines obstruant le réseau.

Le 30 août 2018, le cabinet Elex 11, mandaté par la société Macif, assureur des consorts [F], a procédé à des investigations, confirmant dans son rapport que l’origine du sinistre était dû à un engorgement de la canalisation de la résidence [Etablissement 1] 2, provoquant un refoulement.

A la suite du rejet d’une demande d’expertise par le juge des référés du tribunal de grande instance de Narbonne, saisi le 11 septembre 2019 par les consorts [F], la cour d’appel de Montpellier a finalement désigné, le 25 juin 2020, M. [N] [B] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 25 mars 2021.

Par acte du 9 juillet 2021, M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et Mme [Y] [F], en leur qualité de propriétaires indivis du lot n°27, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et son syndic, la SAS Foncia Info Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Perpignan, en paiement des sommes relayées par le rapport d’expertise judiciaire.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 10 février 2022 par le magistrat chargé de la mise en état, le tribunal judiciaire de Perpignan s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Narbonne.

Le jugement contradictoire rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Narbonne :

Rejette toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées ;

Tenant les conclusions du rapport de M. [B] ;

Dit et juge que le sinistre provient d’un entretien insuffisant d’une canalisation de la copropriété [Adresse 10] à [Localité 9] imputable au syndicat de copropriété ;

Dit et juge que ce sinistre a été aggravé dans ses conséquences par la tardiveté de la réaction du syndic, la SAS Foncia Info Immobilier, informé depuis le mois de mai 2018, faute constitutive d’une responsabilité combinée dans la proportion de 30 % ;

Dit que la charge finale de l’indemnisation s’opérera suivant la répartition 70 % / 30 % ;

Condamne en conséquence in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et la SAS Foncia Info Immobilier au paiement à Mme [Y] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et M. [U] [F], propriétaires indivis, des sommes suivantes :

Déménagement mobilier et équipements : 800 euros,

Travaux d’embellissement : 4.860 euros,

Travaux cuisine : 4.480 euros,

Electroménager : 30 % vétusté : 4.700 euros,

Préjudice locatif non financier mais simplement trouble de jouissance pour une seule saison 2018 : 4.000 euros,

Préjudice moral : 1.500 euros ;

Déboute pour le surplus ;

Dit que les consorts [F] seront exclus de toute part dans la prise en compte du sinistre et de la charge de l’indemnisation au sein de la copropriété ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et la SAS Foncia Info Immobilier à payer à Mme [Y] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et M. [U] [F], propriétaires indivis, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier.

Rappelle que l’exécution provisoire est de plein droit attachée à la présente décision.

Le premier juge retient tout d’abord que l’origine factuelle du sinistre est certaine selon l’expert et réside dans le fait qu’un refoulement s’est produit en raison de la présence dans les canalisations, et donc dans le réseau commun, de racines occasionnant une obstruction. Il précise alors que cette circonstance met en cause un élément d’équipement commun dont l’entretien a été insuffisant ou même inexistant concernant cette antenne de réseau.

Il relève ensuite la pleine responsabilité du syndicat des copropriétaires tenant la localisation du fait causal dans une partie commune, indiquant que ce dernier ne saurait s’exonérer de sa part de responsabilité derrière les agissements de son syndic dont la responsabilité est partielle.

Par ailleurs, il constate que le syndic a bien été alerté à la date du 11 mai 2018 et qu’il n’a agi qu’à contretemps le 18 juillet 2018, de sorte qu’en s’abstenant d’aviser les consorts [F] de la survenance du sinistre, il n’a pas permis d’en limiter les incidences.

Toutefois, il relève que le comportement fautif des consorts [F] ne saurait être totalement exclu. A ce titre, il souligne que ces derniers n’ont pas fourni en temps utile à leur propre assureur les justificatifs de leurs préjudices, retardant la prise en compte de leurs réclamations et de leur indemnisation partielle, intermédiaire ou provisoire qui aurait été de nature à atténuer une part des conséquences financières.

Le premier juge retient ainsi une responsabilité combinée du syndicat, à hauteur de 70 %, et du syndic, à hauteur de 30 %.

Néanmoins, il fixe l’indemnisation des préjudices par application d’une décote supplémentaire de 20 % par rapport aux devis présentés, le préjudice ayant été artificiellement gonflé en raison du retard dans la prise en charge des dommages.

La SAS Foncia Info Immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 14 décembre 2022.

Mme [Y] [F] est décédée le 2 avril 2025.

Dans ses conclusions du 28 juillet 2023, la SAS Foncia Info Immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne du 10 novembre 2022 ;

Débouter Mme [Y] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et M. [U] [F] de l’intégralité de leurs demandes à l’égard de la SAS Foncia Info Immobilier, fins, moyens, prétentions et appel incident ;

Condamner Mme [Y] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et M. [U] [F] au paiement de la somme de 5.000 euros en faveur de la SAS Foncia Info Immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Y] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et M. [U] [F] au paiement des dépens.

En substance, la société Foncia Info Immobilier conteste toute faute. Elle expose que les consorts [F] ne l’ont jamais informée préalablement au sinistre du 18 juillet 2018. Elle ajoute que c’est à tort que le tribunal s’est fondé exclusivement sur l’attestation des consorts [W] du 26 juin 2019 faisant état de ce qu’au mois de mai 2018, ils avaient constaté dans leur appartement voisin de celui des consorts [F] la présence d’eau et en avait informé le syndic en précisant que cela pouvait provenir de l’appartement de ces derniers, ladite attestation ne respectant pas de surcroît les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile. Elle précise que les consorts [F] n’ont jamais formé avant cette date du 18 juillet 2018 aucune réclamation ou demande d’intervention à titre préventif et souligne, comme le précise l’attestation précitée, qu’elle n’était pas autorisée et ne disposait d’aucun moyen de pénétrer dans les parties privatives. Elle relève encore que dès qu’elle a été informée, elle a immédiatement mandaté la société Action Environnement qui est intervenue le même jour au domicile des époux [F] pour procéder au débouchage de la canalisation suite à la présence de racines dans le réseau, satisfaisant ainsi à son obligation de diligence. De plus, elle expose que dès le mois de septembre 2017, elle avait alerté les services de la mairie de [Localité 10] afin de leur faire part de désordres causés par la présence de racines en sollicitant qu’ils apportent des solutions techniques, et que, consciente de ces difficultés, elle avait souscrit un contrat d’entretien des canalisations notamment en 2017 et 2018 auprès de la société Action Environnement.

Par ailleurs, elle conteste tout lien de causalité entre les préjudices réclamés par les consorts [F] et les prétendus faits dommageables. Elle précise que les consorts [F] ne justifient pas avoir été victimes de nouveaux dégâts des eaux depuis l’incident isolé du 19 juillet 2018 qui a immédiatement donné lieu à des travaux de désengorgement, soulignant sur ce point le caractère insuffisant et l’absence de pertinence du constat dressé près d’un an après. En outre, elle fait valoir que les préjudices allégués ne sont pas établis ni même leur montant et observe que par leur comportement, les intéressés ont eux-mêmes commis des fautes ayant largement contribué aux préjudices allégués, s’abstenant volontairement et de manière fautive de fournir en temps utile à leur propre assureur les justificatifs sollicités en vue d’obtenir une indemnisation.

Enfin, elle critique la condamnation in solidum qui est prononcée en soulignant qu’aucune demande en ce sens n’a été formée tant à son encontre qu’à l’encontre du syndicat.

Dans leurs dernières conclusions du 12 août 2025, M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et Mme [Z] [K] épouse [E] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne en ce qu’il a condamné solidairement la SAS Foncia Info Immobilier et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], au paiement, après application d’une décote de 20 %, des sommes suivantes :

800 euros au titre des frais de déménagement du mobilier et des équipements,

4.860 euros au titre des travaux d’embellissement,

4.480 euros au titre des travaux de cuisine,

4.700 euros au titre des frais d’électroménager (avec application de 30 % de vétusté) ;

Condamner solidairement la SAS Foncia Info Immobilier et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] au paiement des sommes validées par le rapport de M. [B], à savoir :

1.028,74 euros au titre des frais de déménagement du mobilier et des équipements,

6.087,32 euros au titre des travaux d’embellissement,

5.600 euros au titre des travaux de cuisine,

5.892,30 euros au titre des frais d’électroménager (avec application de 30 % de vétusté),

Juger que ces sommes seront indexées selon l’indice BT01 valable au jour du prononcé de l’arrêt ;

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne pour le surplus ;

En tout état de cause,

Débouter la SAS Foncia Info Immobilier, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner solidairement la SAS Foncia Info Immobilier ainsi que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure, dont notamment les honoraires de M. l’expert [B].

En substance, les consorts [F] se réfèrent au rapport de M. [B] en ce qui concerne les causes du sinistre tenant d’une part à une obstruction des réseaux de canalisations d’eaux usées due à la présence de racines, ce qui n’est pas discuté, et d’autre part, à un temps de réaction des parties intervenantes, en l’espèce le syndic, anormalement long pour intervenir et les indemniser, ce qu’a retenu à bon droit le tribunal.

Ils considèrent que la responsabilité du syndic et de la copropriété sont engagées, le syndic pour sa réaction tardive et la copropriété pour un défaut d’entretien, et estiment que le partage retenu par le tribunal, soit 30 % pour le syndic et 70 % pour la copropriété, doit être validé. Concernant la société Foncia Info Immobilier, ils relèvent que le contrat d’entretien souscrit auprès de la société Action Environnement n’est pas produit et que les factures d’intervention ne permettent pas de déterminer les canalisations concernées. Ils ajoutent que les interventions de cette société ont d’ailleurs été décriées en assemblée générale et notent que la société Foncia Info Immobilier n’a jamais cherché à engager sa responsabilité. En outre, ils font valoir que l’attestation de Mme [H] permet d’établir la réalité des faits et de leur chronologie et qu’il appartenait au syndic, dès lors que leur appartement n’était pas occupé, de les prévenir.

Par ailleurs, ils contestent toute responsabilité qui leur serait imputable en rappelant qu’il est de jurisprudence constante que la victime d’un dommage n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable et qu’ils sont fondés à obtenir la réparation intégrale de leur préjudice, sans application d’une décote, ajoutant au surplus qu’aucun comportement fautif ne peut leur être reproché.

Dans ses dernières conclusions du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris ;

Débouter les consorts [F] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] ;

Subsidiairement,

Réduire à de plus fortes proportions la part de responsabilité retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] ;

Condamner le syndic Foncia Info Immobilier à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

Condamner les consorts [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires critique le jugement déféré au motif qu’il ne peut lui être reproché une quelconque carence dès lors que l’expert a relevé que le réseau de la résidence avait été régulièrement curé comme l’établissent les fiches d’intervention des 11 avril 2017 et 17 avril 2018, soit antérieurement au sinistre. A ce propos, il relève que les consorts [F] ne caractérisent pas sa responsabilité, alors même que la charge de la preuve leur incombe, et considère, au vu des éléments qui précèdent, avoir satisfait à ses obligations légales en matière d’entretien des canalisations, étant encore observé que le syndic a fait intervenir la société Action Environnement le jour même du sinistre déclaré le 19 juillet 2018. A ce propos, il critique le bien-fondé et la force probante de l’attestation de Mme [H] et indique, à supposer que la société Foncia ait bien été informée, que seule la responsabilité de cette dernière pourrait être retenue. Il note également que dans leur assignation, les consorts [F] ne visaient que la responsabilité du syndic, opérant en réalité une confusion dans les recherches de responsabilité.

Poursuivant ses explications, il considère que les consorts [F] ont eux-mêmes commis des fautes à l’origine de leur préjudice en observant notamment que si ces derniers n’ont pas été indemnisés, c’est en raison de leur carence à adresser à leur assureur les justificatifs de leur réclamation. Il ajoute sur ce point que le moyen tiré d’une absence de nettoyage des locaux n’est pas fondé, alors même que le syndic n’a jamais indiqué qu’il se chargerait de cette opération, de sorte qu’en ne procédant pas eux-mêmes à ce nettoyage, ils ont contribué à leur propre dommage. Enfin, il indique que les intéressés ne justifient pas d’un refus actuel de leur assureur à les indemniser.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

A l’audience du 25 novembre 2025, la révocation de l’ordonnance de clôture a été prononcée et l’affaire a été renvoyée au 11 mars 2026, avec une nouvelle clôture devant intervenir au 18 février 2026.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 février 2026.

En date du 18 février 2026, la SAS Foncia Info Immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a déposé des écritures, demandant à la cour de :

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne du 10 novembre 2022 ;

Prononcer l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] en ce qu’il entend voir condamner à titre subsidiaire le syndic Foncia Info Immobilier à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

Débouter M. [U] [F], Mme [Z] [K] épouse [E] et Mme [D] [F] épouse [J] de l’intégralité de leurs demandes à l’égard de la SAS Foncia Info Immobilier, fins, moyens, prétentions et appel incident ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] en ce qu’il entend voir condamner à titre subsidiaire le syndic Foncia Info Immobilier à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

Condamner M. [U] [F], Mme [Z] [K] épouse [E] et Mme [D] [F] épouse [J] au paiement de la somme de 5.000 euros en faveur de la SAS Foncia Info Immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [U] [F], Mme [Z] [K] épouse [E] et Mme [D] [F] épouse [J] au paiement des entiers dépens.

MOTIFS

SUR LE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’occurrence, l’ordonnance de clôture a été notifiée par RPVA le 18 février 2026 à 8 heures 01 alors que la société Foncia Info Immobilier n’a notifié par voie électronique ses dernières conclusions le même jour qu’à 18 heures 22.

Aussi, ces conclusions ont été notifiées postérieurement à la clôture et il n’y a pas lieu, étant encore observé que la société Foncia Info Immobilier avait été informée oralement lors de l’audience du 25 novembre 2025 qu’une nouvelle clôture interviendrait le 18 février 2026, d’accueillir celles-ci et d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture.

La demande de rabat de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée.

SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Aux termes de leurs écritures, les consorts [F] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien des canalisations, fondant leur action sur les dispositions de l’article 1240 du code civil qui seules sont citées.

Aussi, il importe de relever que cette action ne repose, ni sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 instaurant une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de dommage trouvant son origine dans un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, ni sur les dispositions de l’article 1242 alinéa 1 du code civil concernant la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde, ledit article instituant une responsabilité sans faute du gardien.

En application de l’article 1240 du code civil dont la portée est générale, il appartient aux consorts [F] de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que l’entretien des parties communes incombe au syndicat des copropriétaires.

Dans son rapport, M. [B], expert judiciaire, indique que les désordres affectant l’appartement des consorts [F], constituant le lot n°27, bâtiment C2, de l’immeuble [Adresse 11], situé à [Localité 9], a pour origine l’occlusion de la canalisation d’eaux vanne qui passe dans leur logement. Il précise que les étages supérieurs ont rempli les sanitaires du rez-de-chaussée qui ont débordé dans tout le logement pendant au moins deux mois, jusqu’à ce que la canalisation qui était bouchée par des racines soit curée et nettoyée par la société Action Environnement au mois de juillet 2019.

Ces constatations techniques ne sont pas discutées par les parties de sorte qu’il y a lieu de les retenir.

La canalisation dont s’agit constitue une partie commune et la présence de racines à l’origine de son obstruction révèle sans conteste que celle-ci n’a pas été entretenue.

Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires conteste toute faute à ce titre en soulignant qu’il a fait procéder les 11 avril 2017 et 17 avril 2018 à des travaux de curage des canalisations de la copropriété par la société Action Environnement, réalisant ainsi des opérations régulières de maintenance. Toutefois, selon les indications de l’expert qui n’apparaissent pas contredites sur ce point, les fiches d’intervention précitées démontrent que s’il y a bien eu un curage du réseau de la résidence, celui-ci aurait dû concerner tout le réseau commun, donc également l’antenne qui intéresse le logement C2 et ceux qui sont au-dessus, puisque c’est sur cette antenne que le bouchon a été trouvé. Il s’ensuit que ces interventions ont été ponctuelles et limitées, alors même qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve de l’étendue de la mission donnée, de confier à la société Action Environnement, qui n’est pas dans la cause, le curage de l’ensemble des réseaux, ce qu’il ne démontre pas, sauf à prendre risque de voir survenir des obstructions de canalisations sur une partie d’entre eux, risque qui au cas d’espèce s’est réalisé.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires, en ne procédant pas à l’entretien de l’ensemble des canalisations, a commis une faute en lien de causalité direct et certain avec les dommages causés à l’appartement des consorts [F], ainsi que cela ressort du rapport d’expertise, ce qui engage sa responsabilité au visa de l’article 1240 précité.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

SUR LA RESPONSABILITE DE LA SOCIETE FONCIA INFO IMMOBILIER

Il est constant que le syndic n’ayant aucun lien de droit avec chacun des copropriétaires pris individuellement, dont il n’est pas le mandataire, sa responsabilité ne peut être recherchée à l’égard de chaque copropriétaire que sur un fondement délictuel ou quasi délictuel, à raison des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

La mise en 'uvre sur le fondement de l’article 1240 du code civil suppose donc la preuve d’une faute causale d’un préjudice direct et personnel.

En l’occurrence, il est fait grief à la société Foncia Info Immobilier de ne pas avoir pris en compte l’alerte qui lui aurait été donnée au mois de mai 2018 par Mme [H], propriétaire de l’appartement voisin de celui des consorts [F], sur la présence d’eau sortant de l’appartement de ces derniers et à l’origine de moisissures et de dégradations dans son propre appartement, et de n’avoir relayé cette information aux consorts [F] qu’au mois de juillet 2018, soit avec deux mois de retard. C’est donc un défaut de diligence qui est reproché au syndic.

Relevant appel du jugement l’ayant déclarée à ce titre responsable des dommages subis par les consorts [F], la société Foncia Info Immobilier conteste toute faute, remettant en cause le témoignage de Mme [H].

A titre liminaire, il sera observé que le non-respect des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile n’est pas en soi de nature à écarter une attestation délivrée par un témoin. Aussi, les observations formées à ce titre par la société Foncia Info Immobilier sont inopérantes.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la seule attestation de Mme [H], qui n’est corroborée par aucune autre pièce, demeure insuffisante à démontrer que courant mai 2018, elle a alerté, selon des modalités au demeurant non précisées, la société Foncia Info Immobilier que le dégât des eaux subi par son appartement provenait selon une forte probabilité de l’appartement voisin des consorts [F], compte tenu de la présence d’un important écoulement d’eau au niveau de la baie vitrée. Aussi, il ne peut être fait grief au syndic de ne pas avoir immédiatement informé ces derniers de l’existence d’un sinistre et force est de constater que celui-ci, dès qu’il a été avisé par les consorts [F] du sinistre le 19 juillet 2018, a immédiatement mandaté la société Action Environnement pour qu’elle intervienne et débouche la canalisation obstruée par des racines.

Aucun manque de diligence tenant à un défaut d’information des consorts [F] ne peut donc être reproché à ce titre au syndic de copropriété.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Foncia Info Immobilier.

SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION DES CONSORTS [F]

Dans son rapport, l’expert évalue les préjudices subis par les consorts [F] comme suit :

Déménagement des mobiliers et équipements de literie ou vaisselle suivant devis de l’entreprise Perez Solutech du 12 octobre 2019 : 1.028,74 euros ;

Travaux d’embellissement suivant devis de l’entreprise Sudtec : 6.087,32 euros TTC ;

Rénovation de la cuisine : 5.600 euros TTC ;

Remplacement du mobilier et de l’électroménager : 5.892,30 euros avant application d’un coefficient de vétusté de 30 % ;

Préjudice locatif : 4.000 euros dont à déduire 30 % pour tenir compte de la gestion locative.

La réalité des dommages occasionnés à l’appartement des consorts [F] est établie au vu du rapport d’expertise et les évaluations de l’expert, quant au coût de l’ensemble des prestations qu’il prévoit, ne sont pas utilement critiquées par le syndicat des copropriétaires et la société Foncia Info Immobilier de sorte qu’il y a lieu de les retenir, observation étant faite que le coût des dommages affectant le mobilier et l’électroménager s’élève à la somme de 4.124,61 euros après application d’un taux de vétusté de 30 % et que le préjudice locatif correspond en réalité à un préjudice de jouissance, ainsi que l’a justement retenu le tribunal.

Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires s’oppose aux demandes indemnitaires des intimés en relevant que les dommages auraient pu être évités si des travaux de nettoyage avaient été réalisés immédiatement, et qu’il en va de même du préjudice locatif, de sorte qu’en l’état de la faute commise par ces derniers, aucune indemnisation n’est due. La société Foncia Info Immobilier, dont la garantie est recherchée par le syndicat des copropriétaires, conteste pareillement les prétentions des consorts [F].

Il est de principe que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit, et que seul le préjudice direct et certain, présentant un lien de causalité avec le fait dommageable, peut être indemnisé par l’auteur du dommage.

Par ailleurs, il est constant, en cas d’aggravation du préjudice, que si celle-ci peut être rattachée au fait générateur par un lien de causalité, l’auteur du dommage doit réparer intégralement le préjudice sans pouvoir reprocher à la victime le fait de ne pas avoir pris les mesures nécessaires pour en éviter l’aggravation ou même ne pas avoir tenté de minimiser le dommage. A l’inverse, si cette aggravation du dommage est imputable à la victime, celle-ci ne peut obtenir réparation de l’aggravation, compte tenu de la rupture du lien de causalité avec le fait dommageable.

En tout état de cause, le fait de la victime n’est totalement exonératoire que s’il est la cause exclusive du dommage.

Il ressort du rapport d’expertise qu’à la date des opérations d’expertise, soit le 6 octobre 2020, le bien était décontaminé mais toujours hors d’usage. Par ailleurs, il est constant, au vu des échanges de mails produits aux débats, que le règlement du dossier d’indemnisation par l’assureur des consorts [F] a été retardé en raison de l’absence de nettoyage des lieux, lequel n’est intervenu que courant 2019. Toutefois, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait procéder à un nettoyage qui concernait des parties privatives et il appartenait aux consorts [F] de faire procéder, au besoin avec l’accord de leur assureur et dans l’attente de l’exercice de tout recours contre les responsables du dommage, à un nettoyage dans les meilleurs délais de l’appartement de façon à éviter une dégradation accentuée des lieux rendue ainsi inévitable.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le tribunal a retenu une faute des consorts [F] ayant contribué à hauteur de 20 % à la réalisation de leurs préjudices.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux consorts [F], dans la limite de leur demande :

La somme de 800 euros au titre du déménagement du mobilier,

La somme de 4.860 euros au titre des travaux d’embellissement,

La somme de 4.480 euros au titre des travaux concernant la cuisine,

La somme de 3.350,09 euros au titre des désordres affectant l’électroménager et le mobilier,

lesdites sommes étant indexées sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise,

La somme de 3.200 euros au titre du préjudice de jouissance,

Le jugement sera infirmé en ce sens.

SUR LA DEMANDE EN RELEVE ET GARANTIE

Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires demande à être relevé et garanti par la société Foncia Info Immobilier des condamnations prononcées à son encontre.

Toutefois, il ne caractérise pas de faute dans l’exécution du mandat de la société Foncia Info Immobilier, en considération du caractère limité de l’intervention confiée à l’entreprise d’assainissement, et il ne peut être reproché au syndic une carence au stade du nettoyage, s’agissant de parties privatives.

La demande en relevé et garantie du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] sera condamné à payer à M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d’ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d’ayant droit de Mme [Y] [F], la somme de 3.000 euros au titre de leurs frais exposés en première instance et en cause d’appel.

En outre, M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d’ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d’ayant droit de Mme [Y] [F], seront déboutés de leur demande formée à l’encontre de la société Foncia Info Immobilier au titre de leurs frais non répétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

En équité, une indemnité de 2.000 euros sera allouée à la société Foncia Info Immobilier sur ce même fondement au titre de l’ensemble de ses frais exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

DEBOUTE la société Foncia Info Immobilier de sa demande de rabat de clôture et DIT en conséquence irrecevables ses conclusions n°3,

DONNE ACTE à M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et Mme [Z] [K] épouse [E] de leur intervention volontaire en leur qualité d’ayants droit de Mme [Y] [F], décédée le 2 avril 2025,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] à Port [Etablissement 2] dans les dommages subis par les consorts [F],

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT que la société Foncia Info Immobilier n’est pas responsable des dommages causés aux consorts [F],

DEBOUTE en conséquence M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d’ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d’ayant droit de Mme [Y] [F] de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société Foncia Info Immobilier,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] à [Localité 9], à payer à M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d’ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d’ayant droit de Mme [Y] [F], les sommes suivantes :

800 euros au titre des frais de déménagement,

4.860 euros au titre des travaux d’embellissement,

4.480 euros au titre des travaux concernant la cuisine,

3.350,09 euros au titre des désordres affectant l’électroménager et le mobilier,

Lesdites sommes étant indexées sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise,

3.200 euros au titre du préjudice de jouissance,

REJETTE la demande formée au titre du préjudice moral,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] de sa demande en relevé et garantie,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] à payer à M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d’ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d’ayant droit de Mme [Y] [F], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais exposés en première instance et en cause d’appel,

CONDAMNE M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d’ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d’ayant droit de Mme [Y] [F], à payer à la société Foncia Info Immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais exposés en première instance et en cause d’appel,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et Mme [Z] [K] épouse [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La greffière Le président