COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 26 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00748 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QD7V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 DECEMBRE 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 22/00918

APPELANT :

Monsieur [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.A.S. BLB IMMOBILIER – TEMIC immatriculé au RCS de Montpellier sous le numéro 322 768 987

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Sandrine BOURDAROT COUSY, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

[R] [S] est propriétaire dans l’immeuble en copropriété dénommé « [Etablissement 1] » situé [Adresse 3] à [Localité 3] (Hérault), dont la SAS BLB immobilier – Temic est le syndic, du lot n° 95 de l’état descriptif de division constitué d’une place de parking.

Reprochant au syndic de n’avoir pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 une résolution visant à l’agrandissement des places de parking situées à côté de la rampe d’accès, M. [S] a fait assigner celui-ci par exploit du 31 janvier 2022, devant le tribunal judiciaire de Montpellier en responsabilité et indemnisation de son préjudice.

Le tribunal, par jugement du 18 décembre 2023 l’a débouté de l’intégralité de ses demandes et condamné à payer à la société BLB Immobilier – Temic la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que les courriers des 25 mars et 3 mai 2021 adressés au syndic ne pouvaient être regardés comme formulant un projet de résolution, clair et précis, susceptible d’être soumis au vote de l’assemblée générale.

Par déclaration reçue le 13 février 2024 au greffe de la cour, M. [S] a régulièrement relevé appel de ce jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Il demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées le 9 janvier 2026 via le RPVA, de :

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 juin 2019, pris en application de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 18 décembre 2023 en ce qu’il l’a débouté de l’intégralité de ses demandes, condamné à verser à la société BLB Immobilier – Temic la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné aux dépens de l’instance,

— juger que la société BLB Immobilier – Temic a commis une faute en sa qualité de syndic en refusant l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 juin 2021 d’un projet de résolution qui lui était soumis,

— juger que la faute commise par la société BLB Immobilier – Temic a généré un préjudice moral dont il est fondé à solliciter la réparation,

— en conséquence, condamner la société BLB Immobilier – Temic au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— rejeter les demandes de la société BLB Immobilier – Temic,

— la condamner au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, il fait valoir pour l’essentiel que :

— le défaut d’inscription d’une question complémentaire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, qui caractérise une méconnaissance du droit reconnu aux copropriétaires par l’article 10 du décret du 17 mars 1967, engage la responsabilité personnelle du syndic pour faute professionnelle,

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, sa demande d’inscription à l’ordre du jour de la question relative à l’agrandissement de la surface des parkings pour être mis en conformité avec le règlement de copropriété était dépourvue d’ambiguïté et il n’appartenait pas au syndic d’apprécier l’opportunité de la résolution proposée,

— par courrier du 8 avril 2021, le syndic, répondant à sa demande, s’est contenté de lui indiquer que les copropriétaires, lors d’une (précédente) assemblée générale, avaient voté contre cette résolution avant de réitérer sa position, par courrier du 21 juin 2021, au motif qu’il était nécessaire de faire appel à un géomètre avant de demander l’inscription à l’ordre du jour de la mise aux normes de la surface des parkings,

— or, sa demande visant à l’inscription à l’ordre du jour d’une telle résolution avait été clairement exprimée dans son courrier du 7 mars 2021 et le principe de l’agrandissement de la surface des parkings aurait pu être voté, ses modalités l’étant ultérieurement,

— en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1965, il n’avait pas à rédiger un projet de résolution,

— le refus d’inscription à l’ordre du jour de sa demande d’agrandissement de la surface des parkings a généré pour lui un préjudice moral.

La société BLB Immobilier – Temic, dont les dernières conclusions ont été déposées par le RPVA le 20 novembre 2025, sollicite de voir confirmer dans son intégralité le jugement entrepris et condamner M. [S] à lui payer la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose en substance que :

— une précédente assemblée générale du 8 septembre 2020 a rejeté la demande de M. [S] tendant à l’agrandissement des places de parking situées à côté de la rampe d’accès avec autorisation de l’aliénation d’une partie de l’espace vert situé à côté des places de parking,

— par courriers des 25 mars et 3 mai 2021, l’intéressé a sollicité, de manière confuse, l’inscription à l’ordre du jour d’une question identique à celle qui avait été soumise à cette assemblée générale et son courrier du 7 mars 2021 ne formulait aucun projet de résolution susceptible d’être soumis au vote de l’assemblée,

— en réalité, M. [S] n’a pas sollicité un agrandissement mais une mise aux normes de la surface des parkings par rapport aux tantièmes sans formuler clairement sa demande,

— or, cette mise aux normes impliquait la cession d’une partie des parties communes avec modification des tantièmes attribués à son lot, ce qui supposait la désignation d’un géomètre- expert aux fins de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division,

— aucune faute ne saurait lui être reprochée pour n’avoir pas soumis au vote de l’assemblée générale du 30 juin 2021 la demande confuse proposée par M. [S] et celui-ci ne justifie d’aucun préjudice personnel découlant du défaut d’inscription de cette demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 18 Mars 2026.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. (') Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. »

Il est de principe que le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d’une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une question supplémentaire en application de l’article 10 du décret susvisé, est tenu d’y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité sous peine d’engager sa responsabilité civile professionnelle ; encore faut-il cependant que la demande d’inscription soit suffisamment précise pour permettre à l’assemblée générale d’apprécier le sens et la portée de la question qui lui est soumise.

Dans le cas présent, M. [S] a, par lettre recommandée du 7 mars 2021, demandé à la société BLB Immobilier – Temic en sa qualité de syndic que soit inscrite à la prochaine assemblée générale le projet de résolution suivant : « Le règlement de copropriété note bien pour toutes les places de parking des tantièmes équivalents à 10/10 000. Nous souhaitons donc que la surface des emplacements soit équivalente (car certaines places sont nettement plus petites, par exemple la 30). Afin de respecter le rapport entre surface de parking attribuée et tantièmes inscrits, l’assemblée générale votera le rétablissement des surfaces des parkings par rapport aux tantièmes notamment la place 30 ».

Apparemment, cette lettre du 7 mars 2021, que la société BLB Immobilier – Temic ne conteste pas avoir reçue, n’a pas été produite en première instance puisque n’avaient alors été communiqués que deux courriers de l’intéressé en date des 25 mars et 3 mai 2021 dont le premier juge, après en avoir analysé le contenu, a estimé qu’ils ne formulaient, de façon claire et précise, aucun projet de résolution susceptible d’être soumis au vote de l’assemblée générale.

Certes, dans sa lettre du 7 mars 2021, M. [S] sollicite que soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du rétablissement des surfaces de parking par rapport aux tantièmes de copropriété et dans son courrier postérieur du 3 mai 2021, adressé au syndic, il indique que son projet de résolution n’est pas une remise en cause des tantièmes mais simplement une mise aux normes de la surface par rapport aux tantièmes qui sont identiques contrairement aux surfaces (sic).

Pour autant, la question supplémentaire, dont M. [S] sollicitait l’inscription à l’ordre du jour, ne comportait aucune précision sur les moyens concrets permettant de parvenir à ce rétablissement de la surface des emplacements de parkings par rapport aux tantièmes de copropriété ; en effet, dès lors que celui-ci ne réclamait pas une révision de la quote-part de parties communes attribuée aux lots constitués des emplacement de parking, la mise en adéquation des surfaces de parking par rapport aux tantièmes pouvait procéder soit d’un nouveau marquage au sol des emplacements, s’il était matériellement et juridiquement possible, conduisant à réduire certains emplacements et à en augmenter d’autres, soit d’une aliénation d’une partie du sol, partie commune, en vue de l’agrandissement des emplacements de parking les plus étroits comme M. [S] l’avait proposé dans un projet de résolution soumis à une précédente assemblée générale tenue le 8 septembre 2020, impliquant éventuellement en ce cas une modification de l’état descriptif de division.

Il est ainsi indiqué, en préambule au vote de la question n°19 soumise à cette assemblée générale, que les quatre places situées au-dessus du local à vélos sont plus étroites que les autres emplacements et que Mme [G] et M. [S], propriétaires du lot n° 95, souhaiteraient que ces emplacements (d’une largeur de 2,08 m alors que les autres places ont une largeur de 2,27 m) soient agrandis, les tantièmes appliqués à ces stationnements étant identiques aux autres places de parking ; il avait donc été demandé que l’assemblée générale autorise l’aliénation d’une partie de l’espace vert situé à côté des places de parking jusqu’au pied de lampadaire et qu’elle vote un budget de travaux de 6000 € afin d’agrandir les places de stationnement et refaire l’enrobé détérioré, ce qu’elle a finalement refusé.

Il ne peut dès lors être fait grief à la société BLB Immobilier – Temic de n’avoir pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 juin 2021 cette question du rétablissement de la surface des emplacements de parkings par rapport aux tantièmes de copropriété, qui était trop vague pour être soumise utilement au vote de l’assemblée générale et il était sans intérêt de voter le principe de ce rétablissement de la surface des emplacements de parking, alors que les modalités permettant concrètement d’y parvenir n’étaient pas clairement définies dans le projet de résolution ; le jugement entrepris, qui a débouté M. [S] de son action en responsabilité contre le syndic, doit en conséquence être confirmé dans toutes ses dispositions.

Succombant sur son appel, M. [S] doit être condamné aux dépens y afférents, sans qu’il y ait lieu toutefois de faire application, au profit de la société BLB Immobilier ' Temic, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 18 décembre 2023,

Condamne M. [S] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu de faire application, au profit de la société BLB Immobilier – Temic, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président