COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 24 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/04770 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QZRQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 SEPTEMBRE 2025

PRESIDENT DU TJ DE, [Localité 1] N° RG 25/00376

APPELANTES :

Madame, [Z], [T]

née le 22 Avril 1975 à, [Localité 2]

de nationalité Française

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Représentée par M^e CLAPAREDE substituant M^e Alexandra GERENTON, avocat au barreau de BEZIERS

E.U.R.L., [D]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Représentée par M^e CLAPAREDE substituant M^e Alexandra GERENTON, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

Madame, [E], [Q]

née le 04 Novembre 1936 à, [Localité 4]

de nationalité Française

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

Représentée par M^e CAUDRELIER substituant M^e Anne lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 27 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 24 mars 2024, Mme, [E], [Q] a donné à bail saisonnier à Mme, [Z], [T] un local commercial, situé, [Adresse 3],, [Localité 6] (34), pour une période s’étalant du 26 mars 2024 au 22 septembre 2024, moyennant un loyer de 9 000 euros, payable au plus tard le 30 mars 2024 par deux chèques de 4 500 euros que le bailleur s’engageait à encaisser que le 31 mai, puis le 30 juin 2024.

Le bail prévoit également que le preneur devra payer dans les huit jours de la conclusion du bail par chèque une avance sur les charges de 2 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, Mme, [Q] a délivré à Mme, [T] un commandement de payer la somme principale de 11 000 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés et de justifier de la souscription d’une assurance locative, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, Mme, [Q] a assigné l’EURL, [D] et Mme, [T] devant le président du tribunal judiciaire de Béziers, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation à lui payer une provision de 11 000 euros à valoir sur les loyers et charges impayés et une indemnité journalière d’occupation d’un montant de 150,45 euros jusqu’à libération des lieux, outre la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral.

Par une ordonnance de référé en date du 4 octobre 2024, il a été enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, celui-ci ayant indiqué le 22 novembre 2024, qu’il n’avait pu accomplir sa mission à défaut de consignation.

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 23 septembre 2024.

Suite à la demande de Mme, [Q] de réinscription de l’affaire afin de voir la société, [D] et Mme, [T] lui payer à titre provisionnel la somme de 11 057,07 euros au titre des loyers impayés et travaux de remise en état et 2 000 euros au titre de son préjudice moral, par ordonnance de référé en date du 12 septembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, a :

— Condamné solidairement l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, [D] prise en la personne de son représentant légal en exercice et Mme, [Z], [T] à payer à Mme, [E], [Q] veuve, [U] la somme provisionnelle de 9 789,37 euros au titre des loyers et charges impayées et du mobilier manquant,

— Débouté Mme, [E], [Q] veuve, [U] de sa demande provisionnelle au titre du préjudice moral,

— Débouté Mme, [Z], [T] de sa demande en délai de paiement,

— Condamné l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, [D] prise en la personne de son représentant légal en exercice et Mme, [Z], [T] à payer à Mme, [E], [Q] veuve, [U] la somme de 1 500 euros

euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue le 24 septembre 2025, l’EURL, [D] et Mme, [Z], [T] ont relevé appel partiel de cette ordonnance.

Par avis en date du 9 octobre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 3 février 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 25 octobre 2025, Mme, [Z], [T] et l’EURL, [D] demandent à la cour au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a débouté Mme, [E], [Q] veuve, [U] de sa demande provisionnelle au titre du préjudice moral,

— et, statuant à nouveau, à titre principal, juger n’y avoir lieu à référé,

— rejeter les demandes de Mme, [Q], injustes et mal fondées, en ce qu’il n’est démontré ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite et en qu’il existe une contestation sérieuse,

— à titre subsidiaire, débouter Mme, [Q] de ses demandes injustes et mal fondées,

— à titre infiniment subsidiaire, accorder à Mme, [T] les plus larges délais de paiement relatifs aux loyers et charges,

— dans tous les cas, condamner Mme, [Q] à verser à Mme, [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leur appel, elles font essentiellement valoir que :

— une attestation d’assurance et une preuve des versements concernant les loyers ont été versées aux débats.

— les échanges de SMS indiquent que les loyers des saisons 2023 et 2024 ont été réglés en espèces, selon un accord entre les parties. Les retraits bancaires de 2024 concomitants à la remise de liquide le confirment. Les chèques n’ont qu’une valeur de garantie et une fois le paiement réalisé, le chèque était rendu à la locataire. Il n’existe donc ni dommage imminant ni trouble manifestement illicite, mais bien une contestation sérieuse.

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères a été directement réglée par l’EURL, [D] et la consommation d’eau n’est pas justifiée. La seule facture que produit Mme, [Q] ne concerne pas le local loué et aucun relevé d’eau ne figure sur l’état des lieux d’entrée. Une contestation sérieuse demeure.

— Mme, [T] justifie également que Mme, [Q] était en possession des chèques litigieux. Leur datation ou le bénéficiaire désigné n’empêchait pas un encaissement. Elle fait également valoir que les paiements ont toujours transité via la fille de Mme, [Q].

— le commandement de payer était prématuré. Aucune somme n’était encore exigible à sa date de délivrance. Aucun chèque ne devait être encaissé avant le 31 mai 2024.

— les dégradations alléguées ne sont pas établies. Elles concernent pour partie des équipements vétustes. Mme, [T] justifie de nombreux travaux d’entretien et d’amélioration du local.

— aucun préjudice moral n’est démontré.

Par conclusions du 22 novembre 2025, formant appel incident, Mme, [Q] demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement Mme, [Z], [T] et l’EURL, [D] à payer la somme de 9 789,37 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que du mobilier manquant et en ce qu’elle a rejeté ses autres demandes, à savoir la demande de 853 euros au titre des dégradations locatives, la somme de 815,40 euros pour le remplacement de l’armoire frigorifique et la demande de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

— statuant à nouveau, condamner solidairement l’EURL, [D] et Mme, [Z], [T] à payer par provision la somme de 11 057,07 euros au titre des loyers, charges impayés, mobilier manquant et réparations locatives,

— condamner solidairement, l’EURL, [D] et Mme, [Z], [T] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— condamner l’EURL, [D] et Mme, [Z], [T] au paiement de la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel et de première instance ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais inhérents au commandement de payer du 24 mai 2024,

Elle expose en substance que :

— la créance locative n’est pas sérieusement contestable puisqu’il ne s’agit que de l’application du bail. Aucun paiement en l’espèce n’est établi. Les retraits bancaires invoqués ne prouvent aucune remise de fonds au bailleur. Les SMS invoqués démontrent que Mme, [T] reconnaissait être débitrice. En outre, les SMS de 2023 sont sans lien avec ceux de 2024. Les chèques transmis ne valaient pas paiement compte tenu de leurs mauvais libellés.

— s’agissant des charges, elle approuve les sommes retenues par le premier juge.

— concernant le matériel manquant, Mme, [T] reconnaît avoir conservé le matériel, ce qui implique un remplacement qui doit être indemnisé.

— les dégradations locatives résultent de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. L’absence de réserves à l’entrée démontre que les désordres sont imputables à Mme, [T].

— le préjudice moral résulte de son âge avancé et des déconvenues causées par l’absence prolongée de loyers.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 27 janvier 2026.

MOTIFS de la DECISION

1- sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1730 de ce code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 suivant précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Mme, [T] et la société, [D], dont la qualité de preneur n’est pas discutée, considèrent qu’il n’y a pas lieu à référé en l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite et en présence de contestations sérieuses.

S’agissant d’une demande de provision, seule une contestation sérieuse est susceptible de faire obstacle à la demande en paiement.

Mme, [T] et la société, [D] soutiennent avoir versé des sommes en espèces correspondant au montant du loyer, sans, toutefois, en préciser le montant exact, si ce n’est qu’elles correspondaient à l’intégralité des loyers et charges.

S’il résulte des échanges de messages écrits téléphoniques (SMS) entre Mme, [B] et Mme, [C], [U], fille de la bailleresse, sur la période allant du 21 avril 2023 au 21 mai 2024, que des sommes ont pu être versées en espèces, les montants invoqués en 2023 (à une date où le bail litigieux n’était pas conclu) sont de 450 euros et, en 2024, de 250 euros ; elles sont sans rapport avec le montant des loyers et charges impayés.

Les retraits d’espèces effectués par Mme, [T] à hauteur de la somme globale de 9 200 euros les 15 mars (4 600 euros) et 24 mars 2024 (4 600 euros) ne peuvent démontrer une remise au bailleur de la totalité de ces sommes, les parties ne s’étant rencontrées que le 23 mars 2024 pour signer le bail.

Enfin, si selon les appelantes, les chèques devaient être rendus au preneur lors du versement des espèces, il est établi que le bailleur n’a jamais reçu les trois chèques prévus par le bail avant l’émission par la société, [D] en mai 2024 de trois formules de chèques, datées de juillet, août et septembre 2024, avec pour bénéficiaire Mme, [C], [U], non signataire du bail, et n’a pu, dans ce cadre, procéder à la restitution alléguée, susceptible de démontrer le versement d’espèces.

Il en résulte que Mme, [T] et la société, [D], sur lesquelles pèse la charge de la preuve, ne démontrent avoir remis à la bailleresse ni la somme de 9 000 euros, qui devait être payée par deux chèques de 4 500 euros au plus tard le 30 mars 2024, ni celle de 2 000 euros au titre d’avance sur les charges, qui devait être payée par chèque dans les huit jours de la conclusion du bail. Elles demeurent débitrices du montant des loyers.

Le paiement du loyer devant être effectué au plus tard par la remise de deux chèques le 30 mars 2024, la délivrance d’un commandement de payer le 24 mai 2024, même si l’encaissement des chèques devait être postérieur (les 31 mai et 30 juin suivants), n’était pas prématurée.

Concernant le montant des charges, le bail indique que « le locataire rembourse au bailleur en sus du loyer les charges ci-dessous énumérées, cette énumération devant être considérée comme limitative : consommation d’eau et taxe des ordures ménagères au prorata ». Mme, [Q] sollicite le versement d’un montant de 2 057,07 euros en lieu et place de la provision de 2 000 euros.

Mme, [T] et la société, [D] ne justifient pas avoir versé les sommes relevant de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères « directement » (sic), la facture en date du 27 août 2024, qu’elles produisent, étant relative à la « redevance spéciale », émise par le syndicat mixte intercommunal de collecte et de traitement des ordures ménagères-Sictom, [Localité 7], concernant les dotations ' ordures ménagères et sélectif- et litres collectés. Aucune des parties ne contestant le calcul auquel s’est livré le premier juge, les appelantes sont débitrices, au titre de la taxe des ordures ménagères, au prorata, de la somme provisionnelle de 88,86 euros.

Si l’exemplaire de l’état d’entrée de lieux, produit par les appelantes, ne comporte aucun relevé du compteur d’eau, l’état d’entrée dans les lieux, versé aux débats par Mme, [Q], mentionne un relevé de 3 774 m3 tandis qu’il ressort d’un échange de SMS, daté du 24 mars 2024, que le relevé de compteur a été effectué postérieurement par le biais d’une photographie adressée à la bailleresse par le preneur. Le procès-verbal de constat en date du 23 septembre 2024, tenant lieu d’état des lieux de sortie, mentionne 3 844 m3.

Si les factures d’eau Suez produites sont au nom de Mme, [C], [U] (ayant précédemment exploité les lieux loués), elles correspondent à l’adresse des locaux loués. Aucune des parties ne contestant le calcul auquel s’est livré le premier juge, les appelantes sont débitrices, au titre de la consommation d’eau, de la somme provisionnelle de 305,23 euros.

Mme, [T] et la société, [D] contestent les dégradations reprochées, faisant valoir qu’elles ont effectué de nombreux travaux de nettoyage et remise en état.

Elles soutiennent que le réfrigérateur (ou armoire frigorifique) ne fonctionnait plus « dans sa globalité » (sic) et qu’il a été évacué avec l’accord de la bailleresse sans, toutefois, le démontrer, l’état d’entrée dans les lieux ne mentionnant aucun dysfonctionnement. Au vu des pièces justificatives produites, la somme provisionnelle de 815,49 euros (50 % de vétusté appliquée) sera retenue.

Elles ne contestent pas que six étagères sont manquantes par rapport aux quinze listées dans l’état des lieux d’entrée. Au vu des pièces justificatives produites, la somme de 395,28 euros sera retenue.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, tous deux contradictoires, ne permet pas de retenir les « dégâts » listés par Mme, [Q] eu égard au caractère succinct de l’état des lieux d’entrée, qui ne comprend aucune photographie, ni aucune description de l’état des sols, des plinthes, de la porte d’entrée de la cuisine, ainsi que des équipements tels que les cache-prises et luminaires. La demande de provision au titre de ces dégradations ne peut être retenue.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme, [Q] justifie être créancière d’une provision à hauteur de la somme de 10 604,86 euros au titre des loyers, charges impayés et réparations locatives.

L’ordonnance déféré sera confirmée, sauf quant au montant des réparations locatives.

2 -sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Si les difficultés liées à la perception du loyer dû ont nécessairement eu un retentissement particulier compte tenu de l’âge avancé de Mme, [E], [Q], celle-ci a conclu le bail litigieux quelques mois auparavant, sans rapporter qu’elle ignorait les désagréments, qui pouvaient découler d’une telle opération, sa fille exposant, entre le cadre des échanges téléphoniques évoqués ci-dessus, courant mai 2024, « qu’elle ne fait jamais crédit ».

Il en résulte qu’à défaut de démontrer le préjudice moral, qu’aurait généré un manquement contractuel du preneur, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée. L’ordonnance déférée sera confirmée.

3- sur les délais de paiement

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Mme, [T] ne produit strictement aucune pièce d’ordre économique ou financier la concernant, alors qu’elle indique être restauratrice. Le versement d’une somme de 17 000 euros au titre d’un pas de porte, même s’il était démontré, serait inopérant.

Ainsi, elle ne justifie pas de sa capacité à honorer la dette dans un délai de vingt-quatre mois.

Sa demandes de délais de paiement sera donc rejetée. L’ordonnance déférée sera confirmée.

4- sur les autres demandes

Mme, [T] et la société, [D], qui succombent, seront condamnées solidairement aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, s’agissant d’un débours tarifé au sens de l’article 695 du code de procédure civile et la délivrance de cet acte étant imposée par l’article L. 145- 41 alinéa 1 du code de commerce, et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a condamné solidairement la société, [D] et Mme, [T] à payer à Mme, [E], [Q] la somme provisionnelle de 9 789,37 euros au titre des loyers et charges impayés et du mobilier manquant,

Statuant à nouveau de ce chef d’ordonnance infirmé et ajoutant,

Condamne solidairement Mme, [Z], [T] et l’EURL, [D] à payer à Mme, [E], [Q] une provision de 10 604,86 euros à valoir sur les loyers, charges et réparations locatives ;

Condamne solidairement Mme, [Z], [T] et l’EURL, [D] à payer à Mme, [E], [Q] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne solidairement Mme, [Z], [T] et l’EURL, [D] aux dépens d’appel, en ce compris le commandement de payer en date du 24 mai 2024.

le greffier la présidente