COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03336 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P37D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 AVRIL 2023

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 1122001957

APPELANTE :

Syndicat de copropriétaire [E] [Localité 14] prise en la personne de son administrateur provisoire, la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, SASU immatriculé au RCS de [Localité 12] sous le n° B 322 592 213, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 18]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023004596 du 08/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIMES :

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 17]

[Localité 3]

Assigné le 24 août 2023 – dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice

Madame [P] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 17]

[Localité 3]

Assigné le 24 août 2023 – dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice

Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— de défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

[B] [Y] et [P] [Y] sont propriétaires des lots n° 1231 (cave), 1311 (appartement de type F4) et 1148 (garage) de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 16]" situé à [Adresse 4] à [Localité 12] (Hérault).

Par exploit de commissaire de justice du 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] Mosson" représenté par son administrateur provisoire, la SASU FDI Services Immobiliers, a fait assigner M. et Mme [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, selon la procédure accélérée au fond, en vue d’obtenir, entre autres demandes, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4886,95 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 29 juillet 2022 et des provisions non encore échues, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Le juge des référés, par jugement réputé contradictoire en date du 5 avril 2023, a :

— condamné M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 10]" les sommes de :

' 3013,82 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 29 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 300 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. et Mme [Y] aux dépens de l’instance,

— laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 29 juin 2023 au greffe de la cour, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 5] [Adresse 8] [Localité 14]" a régulièrement relevé appel de ce jugement en ce que, d’une part, il condamne M. et Mme [Y] au paiement des seules somme de 3013,82 € au titre des charges de copropriété et 300 € à titre de dommages et intérêts et, d’autre part, il le déboute du surplus de ses demandes.

Il demande à la cour, dans ses conclusions déposées le 25 septembre 2023 via le RPVA, de :

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

(')

— infirmer le jugement rendu le 5 avril 2023 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— dire et juger la demande recevable et bien fondée,

— constater l’approbation par l’administrateur provisoire de la copropriété, le 7 novembre 2022, du budget prévisionnel 2023,

— constater la défaillance de M. et Mme [Y] pendant un délai de 30 jours à la suite de la mise en demeure du 24 février 2022,

— en conséquence, condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme totale de 4514,69 € au titre de l’arriéré dû au 18 septembre 2023, des frais de recouvrement et des provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2022,

— condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme totale de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de Me [K],

— les condamner solidairement aux dépens.

M. et Mme [Y] n’ont pas comparu, la déclaration d’appel leur ayant été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023 délivré à domicile avec dépôt de la copie de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire ; les conclusions d’appel leur ont été signifiées selon les mêmes modalités par acte du 28 septembre 2023.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions de l’appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 26 novembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ('). »

Selon l’article 10-1, sont imputables au seul copropriétaires concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il résulte, par ailleurs, de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté et que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes.

Enfin, l’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; la mise en demeure doit cependant indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]" produit, entre autres pièces, un extrait du registre des décisions prévu à l’article 17 du décret du 17 mars 1967, dont il résulte notamment que les comptes des exercices 2019 et 2020 ont été approuvés et les budgets prévisionnels pour 2021, 2022 et 2023 adoptés par décisions du précédent administrateur provisoire en date des 27 mai et 22 octobre 2021, la décision du 7 novembre 2022 de l’actuel administrateur provisoire portant approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et adoption de nouveaux budgets prévisionnels pour les exercices 2022 et 2023, les états de répartition des charges dues par M. et Mme [Y] au 31 décembre 2019, au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2021, l’ensemble des appels de fonds prévisionnels pour 2020, 2021, 2022 et 2023, la lettre de mise en demeure du 24 février 2022, ainsi qu’un décompte de sa créance réactualisée au 18 septembre 2023.

L’appelant reproche au premier juge d’avoir déduit de la créance la somme de 94 € au titre de frais de mise en demeure au motif que ces frais ne sont pas justifiés par la production du contrat de syndic, alors que la copropriété est gérée par un administrateur provisoire, d’avoir également déduit la somme de 281,41 €, montant du solde de répartition pour 2019, alors que le décompte des charges de cet exercice était produit aux débats, de n’avoir pas pris en compte la somme de 415,48 € correspondant à des appels de fonds pour travaux dont les justificatifs étaient communiqués, d’avoir déduit, sans motivation, la somme de 434,48 € au titre d’un prélèvement rejeté et d’avoir écarté de son décompte la somme de 403,12 € au titre d’un appel de fonds (celui du 4ème trimestre 2023), alors que les conditions prévues à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 étaient réunies.

Force est de constater, en premier lieu, que sur la période du 1er octobre 2019 au 1er juillet 2023, retracée dans le décompte du 18 septembre 2023 et faisant apparaître un solde débiteur de 4111,57 €, diverses sommes ont été comptabilisées qui ne constituent pas des charges de copropriété ou des provisions sur charges (18 mars 2021 – frais de mise en demeure : 40 € ; 24 février 2022 – frais de mise en demeure : 54 € ; 17 octobre 2021 – charge privative [Adresse 11] ' signification assignation : 74,91€ ), soit au total 168,91 €.

La somme de 281,41 € représente, après déduction des provisions appelées, le solde des charges de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, dont le décompte est produit aux débats et qui doit effectivement être intégrée dans le montant dû.

En revanche, la somme de 415,48 € (103,67 € + 6,45 € + 59,03 € + 28,81 € + 7 € + 11,68 € + 198,84 €) correspond à divers débits enregistrés le 1er avril 2021 sur le compte de M. et Mme [Y] au titre de travaux, mais qui ont été ensuite annulés à la date du 7 novembre 2022, ce dont il résulte que la critique du jugement est à cet égard sans objet.

S’il se plaint que la somme de 434,78 € au titre d’un prélèvement rejeté [Y] ait été déduite de la créance, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 7]" ne précise pas à quoi correspond cette somme débitée sur le compte à la date du 15 juin 2020, alors qu’ont été normalement comptabilisées la provision sur charges du 4ème trimestre 2019, le solde des charges au 31 décembre 2019 et les provisions sur charges des 1er et 2ème trimestres 2020.

Le syndicat des copropriétaires ne précise pas davantage la ou les provisions sur charges mentionnées dans la mise en demeure du 24 février 2022 et que le premier juge n’aurait pas pris en compte bien qu’elles aient été immédiatement exigibles ; celle afférente au 4ème trimestre 2023 d’un montant de 403,12 €, dont il réclame aujourd’hui le paiement, ne se trouvait d’ailleurs pas mentionnée dans la mise en demeure du 24 février 2022 (visant la somme de 3871,09 € comprenant les seuls appels de fonds des 1er, 2ème, 3ème, 4ème trimestre 2021 et 1er trimestre 2022), excluant ainsi l’application de l’article 19-2 susvisé.

Le montant des charges et provisions sur charges exigible au 1er octobre 2023, incluant la provision du 4ème trimestre 2023, ressort en définitive à la somme de : 4111,57 € – (168,91 € + 434,78 €) + 403,12 € = 3911 €.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont justifiés par la production des factures de frais de relance éditées les 18 mars 2021 et 24 février 2022 par l’avocat du syndicat des copropriétaires et de la lettre de lettre recommandée de mise en demeure envoyée le 24 février 2022 ; il convient dès lors de retenir les frais de mise en demeure effectivement exposés à hauteur de la somme de 94 €, sachant que le coût de l’assignation délivrée le 13 octobre 2022, soit 74,91 €, entre nécessairement dans les dépens de l’instance.

Les sommes de 3911 € et 94 € finalement retenues ne peuvent produire intérêts à compter de la mise en demeure du 24 février 2022, dès lors que la réception de cette mise en demeure par ses destinataires ne se trouve pas établie et qu’une partie des charges et provisions sur charges en recouvrement n’est devenue exigible que postérieurement.

Le syndicat des copropriétaires fait également grief au juge de première instance de n’avoir pas prononcé une condamnation solidaire à l’encontre de M. et Mme [Y] en faisant valoir que les charges de copropriété afférentes au logement constituant le domicile conjugal des époux doivent être regardées comme des charges du ménage relevant à ce titre de la solidarité prévue à l’article 220 du code civil.

En effet, il résulte du premier alinéa de ce texte que chacun des époux a pourvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants et que toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ; dans le cas présent, il n’est pas discuté que M. et Mme [Y] sont propriétaires ensemble de l’appartement qu’ils occupent au sein de la résidence "Bonnier de [Localité 10]" et qui constitue le logement familial ; ils sont dès lors solidairement redevables des charges de copropriété quand bien même le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété.

Pour allouer, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, le premier juge a retenu que le refus répété et sans raison valable de M. et Mme [Y] de s’acquitter de leurs charges a causé au demandeur un préjudice direct et certain, distinct du simple retard dans le paiement ; il convient d’ajouter que ce comportement est d’autant plus fautif que l’équilibre financier de la copropriété a nécessité la désignation en 2020 d’un administrateur provisoire toujours missionné aujourd’hui ; force est cependant de constater que M. et Mme [Y] ont effectué des versements pour 3906 € d’octobre 2019 à février 2023 et que le syndicat ne fournit aucune indication sur l’évolution de leur dette postérieurement au 18 septembre 2023, date du décompte produit aux débats ; le jugement entrepris doit dès lors être confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. et Mme [Y] doivent être condamnés solidairement aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à l’avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 9] [Adresse 13]", bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour lui de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat en cas de recouvrement de cette somme.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt de défaut,

Réforme le jugement du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 5 avril 2023 en ce qu’il condamne M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 3013,82 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement et en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de mise en demeure et tendant au prononcé d’une condamnation solidaire,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne [B] [Y] et [P] [Y] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 10]" la somme de 3911 € au titre des charges et provisions sur charges exigibles au 1er octobre 2023 et celle de 94 € au titre des frais de mise en demeure, augmentées des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que les sommes dues par M. et Mme [Y] au titre des dommages-intérêts et des dépens en vertu du jugement de première instance le seront solidairement entre eux,

Condamne M. et Mme [Y] solidairement aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCP Bez-Durand-Deloup-Gayet, avocat au barreau de Montpellier, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour elle de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat en cas de recouvrement de cette somme,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président