COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 08 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05298 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QNOB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 SEPTEMBRE 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10]

N° RG 22/02596

APPELANTE :

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS ayant son siège social [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal y domicilié es qualité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée à l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES et M^e Matthieu MALNOY, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

Madame [K] [H]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 6] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée à l’audience par M^e Sophia SOLH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Mandine CORTEY LOTZ de la SELARL CORTEY LOTZ & MARCHAL AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Ines BOUTALEB-GOURIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 1er mars 2012, Mme [K] [H] a conclu un contrat de construction de maison individuelle (CMI) avec la SARL Les Toits de la Méditerranée pour un prix de 223 000 euros, sur un terrain à bâtir situé à [Localité 11] (Pyrénées-Orientales), lieudit [Localité 9] qu’elle a acquis le 13 juin 2012.

Une assurance dommages-ouvrage (DO) a été souscrite auprès de la compagnie Gan Assurances.

Par ailleurs, un 'acte de cautionnement – garantie de livraison à prix et délais convenus’ a été conclu le 14 juin 2012 auprès de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), caution, couvrant le maître de l’ouvrage, en cas de défaillance du constructeur, 'contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat (…)'.

Les parties ont convenu de la réalisation des travaux complets sous 14 mois, les travaux devant débuter dans le délai d’un mois à compter de la réalisation des conditions suspensives.

Par ordonnance du 7 août 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, à la demande de Mme [K] [H] qui a émis des doutes sur la qualité des premiers ouvrages réalisés.

Le 25 juin 2015, M. [V] [T] a déposé son rapport d’expertise judiciaire dans lequel il a préconisé la démolition et la reconstruction de l’ouvrage, eu égard aux malfaçons et aux nombreux désordres relevés.

Par ordonnance du 11 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan a notamment fait droit à la demande de Mme [K] [H] de condamner le constructeur à effectuer, sous astreinte, les travaux préconisés par l’expert judiciaire, et ce en présence de la CEGC.

Après saisine du juge de l’exécution, le constructeur a commencé à procéder à la démolition des travaux existants, avant d’être placé en liquidation judiciaire.

Le 15 mars 2019, la compagnie Gan Assurances a résilié son contrat de dommages-ouvrage (DO).

Par ordonnance du 3 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan a rejeté la demande d’exécution forcée des travaux sous astreinte de Mme [H] à l’encontre de la CEGC, invitant les parties à se pourvoir au fond.

Mme [H] a interjeté appel de cette ordonnance le 26 février 2021.

Par arrêt du 9 décembre 2021, la 3ème chambre civile de la Cour d’appel de Montpellier a infirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions et condamné la CEGC à verser à Mme [H] la somme de 5 000 euros, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral et la somme de 600 euros correspondant aux frais de constat d’huissier et de la sommation interpellative du 13 juin 2021.

C’est dans ce contexte que, par acte du 14 septembre 2022, Mme [H] a assigné la CEGC aux fins d’engager sa responsabilité contractuelle et de la condamner à lui verser des dommages et intérêts, outre une pénalité de retard.

Par jugement du 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Condamné la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) à payer à Mme [H] la somme de 121 886,61 euros au titre des pénalités de retard prévues au contrat de construction de maison individuelle, par application des dispositions de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement et pour une durée de dix-huit mois au-delà de laquelle il pourra être à nouveau fait droit ;

— Jugé que par son inertie dans le traitement du dossier de Mme [H] sur une période de 35 mois, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) a, par ailleurs, commis une faute contractuelle engageant sa responsabilité à l’égard de Mme [H],

— En conséquence, condamné la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) à payer à Mme [H], en indemnisation de ses préjudices, les sommes suivantes :

—  21 026 euros au titre du préjudice financier,

—  52 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral,

— Dit n’y avoir lieu à assortir ces condamnations d’une astreinte,

— Condamné la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à payer à Mme [H] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût des divers procès-verbaux de commissaire de justice nom compris dans les dépens,

— Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— Condamné la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions aux entiers dépens de l’instance,

— Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La CEGC a relevé appel de ce jugement le 23 octobre 2024.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 13 octobre 2025, la CEGC demande à la cour, sur le fondement des articles L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, 1231-1 du code civil, 564 du code de procédure civile, de :

Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Dire et juger que la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ne saurait être tenue du retard qui est le fait du maître de l’ouvrage et des conditions sanitaires à la date d’exécution des travaux,

En conséquence,

Dire et juger que le retard indemnisable ne saurait excéder 1 186 jours,

Débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes au titre de préjudices financier, de jouissance ou moral,

En tout état de cause,

Déduire de toute somme qui serait mise à la charge de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions le solde du marché,

En conséquence,

Déduire de toute somme qui serait mise à la charge de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 163 150 € correspondant aux appels de fonds dont il n’est pas justifié d’un règlement,

Déduire de toute somme qui serait mise à la charge de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 11 150 € correspondant à 5 % du prix convenu,

Déduire de tout décompte des pénalités de retard, la durée de l’expertise menée à la demande de Mme [H], sans que la caution n’ait été invitée à y participer, outre la durée mise par Mme [H] à obtenir une assurance dommages-ouvrage et un permis de construire valides, ou encore à refuser la régularisation des protocoles d’accords qui lui ont été proposés,

Condamner Mme [H] à lui payer la différence entre la somme de 163 150 € et le montant des pénalités de retard qui sera retenu par la Cour,

Rejeter les nouvelles demandes de Mme [H] devant la cour d’appel, non présentées en première instance,

Condamner Mme [H] aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 18 avril 2025, Mme [H] demande à la cour, sur le fondement des articles L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation et 1231-1 du code civil, de :

Débouter la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) en toutes ses demandes,

Confirmer le jugement du 9 septembre 2024 en toutes ses dispositions,

Par voie de conséquence, et statuant à nouveau,

Constater l’inertie de la CEGC dans la gestion de son dossier,

Juger que la CEGC a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle au titre de l’article 1231-1 du code civil,

Par conséquent,

Condamner la CEGC à lui payer les sommes suivantes :

4 560,16 euros au titre de son préjudice financier lié à la sanction de son assureur dommage ouvrage par facture d’aggravation de risque en date du 12 novembre 2024,

42 973,07 euros au titre des pénalités de retard dues en raison de l’impossibilité de lever les réserves depuis le 12 octobre 2023, date de réception effective du chantier,

10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

Au besoin, l’y condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

En toute hypothèse,

Condamner la CEGC aux dépens, en ce compris l’ensemble des frais de commissaire de justice exposés (procès-verbaux de constat et autres diligences) et à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 14 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des demandes nouvelles de Mme [H]

En application des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Mme [H] formule des demandes nouvelles en ce qu’elle chiffre désormais différents préjudices postérieurement à la date de réception le 12 octobre 2023 (un préjudice financier par facture d’aggravation de risque du 12 novembre 2024, des pénalités de retard dues en raison de l’impossibilité de lever les réserves depuis le 12 octobre 2023 et dommages-intérêts en réparation du préjudice moral).

Dès lors que ses demandes s’inscrivent dans un ensemble de demandes indemnitaires qui ont une même fin, avec actualisation des montants demandés, il y a lieu de les déclarer recevables.

Sur la garantie due par la société CEGC

L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit : 'I. La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

Dans le cas prévu à l’antépénultième alinéa de l’article L. 231-2, elle couvre également le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l’assemblage des éléments préfabriqués.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.(…)'.

Il résulte de ce texte les principes suivants :

la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui a pour but de protéger le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la construction telle qu’elle est prévue au contrat, provoqués par la défaillance du constructeur, constitue une garantie légale d’ordre public et autonome (3e Civ., 22 septembre 2010, n° 09-15.318, publiée) ;

Les dispositions de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation sont établies dans l’intérêt exclusif du maître de l’ouvrage sans créer aucune obligation à sa charge (3e Civ., 15 décembre 2004, publiée) ;

Les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception (3e Civ., 12 septembre 2012, pourvoi n°11-13.309 , Bull. 2012, III, n° 118), ou la levée des réserves consignées à la réception (3e Civ., 10 mai 2007, pourvoi n° 06-12.513).

En l’espèce, la CEGC reproche au premier juge d’avoir fait abstraction des réalités matérielles propres à l’opérations litigieuse et conteste avoir commis une faute à l’origine du retard de livraison. Elle met en cause Mme [H] comme ayant participé à une part de son préjudice, en tardant à souscrire à une assurance de dommage-ouvrage et à déposer un nouveau permis de construire, retardant d’autant le démarrage des travaux.

En tant que garant de livraison, il appartient à la CEGC d’indemniser les pénalités prévues au contrat en cas de retard de livraison, dans les limites de l’acte de cautionnement.

— Sur l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement litigieux du 14 juin 2012 versé au débat stipule que la CEGC accorde la 'garantie de livraison’ aux prix et délai convenus, prévue à l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, de l’ouvrage, 'dans les conditions et limites fixées dans le présent acte de cautionnement, qui se situe dans le cadre d’une convention passée entre la caution et le constructeur'.

Cet acte spécifie que le prix convenu pour la maison individuelle de Mme [H] située à [Localité 11] est de '223 000 euros’ et vise le contrat de construction de maison individuelle (CMI) passé le 1er mars 2012 entre la SARL Les Toits de la Méditerranée, constructeur, et Mme [K] [H], maître de l’ouvrage.

Il ne résulte d’aucun élément versé au débat que la CEGC aurait également accepté de cautionner les deux avenants suivants au contrat de construction :

L’avenant du 5 juin 2012, pour un montant de 5 909,44 € TTC, correspondant à l’étude de sol et à la modification des profondeurs de la maison, portant le prix de la maison à 228 909,44 € : le contrat de cautionnement ne mentionne que le contrat initial du 1er mars 2012, pour le prix initialement convenu ;

L’autre avenant du 11 janvier 2013, pour un montant de 4 218,29 €, correspondant au remplacement de la toiture à deux pentes de la salle de bain par une toiture-terrasse, portant le prix de la maison à 233 127,73 €, cet avenant ayant été passé postérieurement à la conclusion du cautionnement litigieux du 14 juin 2012.

Il est constant que les travaux non prévus au contrat et non indispensables ne sont pas à la charge du garant de livraison (3ème Civ., 27 juin 2019, n° 17-25.949, publié).

C’est donc à tort que Mme [H] considère que les deux avenants litigieux doivent entrer dans le périmètre contractuel de l’engagement de caution de la CEGC.

Pour le calcul des pénalités de retard de livraison, il ne faut donc prendre en compte que le seul le prix convenu de 223 000 € et non le prix majoré de 233 127,73 € tel qu’il résulte des deux avenants.

— Sur les fautes respectives des parties dans le retard de la livraison

La réalisation de la construction de Mme [H] a pris un retard très important d’une durée de 10 ans : en effet, alors que la livraison devait intervenir le 26 août 2013 et que la CEGC a été informée de la liquidation du constructeur le 20 février 2018, les travaux n’ont été réceptionnés que le 12 octobre 2023.

Certes, une partie de ce retard et notamment la période antérieure au mois de décembre 2020 ne peut être imputée au garant puisqu’il résulte de circonstances indépendantes de sa volonté, à savoir :

l’absence de permis de construire et d’assurance dommages-ouvrage en cours de validité,

la nécessité de réactualiser les devis pour se conformer à la norme RT2012 à laquelle la construction était désormais soumise,

le contexte de la crise sanitaire liée au Covid 19,

et les difficultés subséquentes à trouver des entreprises en capacité d’intervenir sur le chantier.

Toutefois, à compter de décembre 2020, la CEGC ne fait état d’aucun motif valable pour justifier le nouveau retard pris avant la réception du 12 octobre 2023, étant observé que :

Les délais d’exécution étant fixés à 32 semaines, le chantier aurait dû être achevé à la mi-août 2021, soit deux années avant son achèvement effectif ;

Dans la sommation interpellative délivrée le 1er juin 2021, M. [W], gérant des sociétés LH Construction, LH fermetures et Bil Terrassement, choisies par la société Quantex, agissant en qualité de maître d’oeuvre pour le compte de la CEGC, précise que le chantier de Mme [H] ne reprenait pas car il manquait les ordres de service signés et les acomptes qui auraient dû être payés par CEGC.

Il convient, par conséquent, de juger que la CEGC a commis une faute dans la gestion du dossier de Mme [H] et qu’elle a, ainsi, engagé sa responsabilité contractuelle à son égard.

Elle sera condamnée à l’indemniser de l’intégralité des préjudices causés par sa faute.

Il est, par ailleurs, important de souligner que la CEGC échoue, de son côté, à rapporter la preuve de fautes commises par Mme [H] à lui transmettre le nouveau permis de construire et la nouvelle assurance dommages-ouvrage, la caducité du permis de construire initial accordé le 29 mai 2012 n’étant que la conséquence de l’arrêt du chantier et non d’un manquement de Mme [H].

— Sur le retard de livraison

Le garant de livraison doit notamment prendre à sa charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat, en cas de retard de livraison dépassant 30 jours (article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation précité).

D’après le contrat de construction de maison individuelle (CMI) passé le 1er mars 2012 entre la SARL Les Toits de la Méditerranée (constructeur) et Mme [K] [H] (maître de l’ouvrage), le délai d’exécution était de 14 mois.

La déclaration d’ouverture de chantier (DOC) étant du 25 juin 2012, les indemnités de retard doivent donc démarrer 30 jours après le délai contractuel de 14 mois, c’est-à-dire 30 jours après le 26 août 2013, soit un point de départ pour le calcul de ces indemnités, à la date du 26 septembre 2013.

Les parties s’opposent sur la date de livraison :

Pour la CEGC, la maison a été livrée le 12 octobre 2023 ;

Alors que Mme [K] [H] considère que l’immeuble n’est toujours pas livré dès lors que les réserves qu’elle a émises à la réception ne sont toujours pas levées.

Certes, en principe, la date à prendre en compte pour le calcul des pénalités de retard est la livraison de l’ouvrage et non sa réception, ou la levée des réserves consignées à la réception.

Toutefois, la spécificité du cas d’espèce tient à ce que les réserves de Mme [H] concernent toutes des prestations prévues dans l’avenant du 11 janvier 2013 qui n’a pas été validé ou signé par la CEGC, à savoir la pose du carrelage des terrasses, la sous-toiture extérieure PVC et le garde-corps solarium.

Dès lors que les réserves n’ont pas de lien avec le contrat initialement conclu, il doit être considéré que la réception du 12 octobre 2023 par Mme [H] a emporté la livraison du bien, laquelle s’entend de la mise à disposition d’une maison en état d’être habitée, peu important que les réserves n’aient pas été levées concernant les prestations supplémentaires sollicitées par Mme [H].

C’est à juste titre que le premier juge a donc retenu une période de retard de 3 668 jours entre le 26 septembre 2013 et le 12 octobre 2023.

Il résulte de l’article 2-6 du contrat de construction de maison individuelle que : « En cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3 000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard ». En l’espèce, c’est donc sur la base de 223 000 € : 3 000 = 74,34 € par jour de retard qu’il faut procéder au calcul des indemnités.

La somme due à ce titre par le garant s’établit donc à 3 668 jours x 74,34 euros = 272 679,12 €.

Le jugement sera donc réformé sur le quantum retenu.

— Sur le prix restant dû par Mme [H]

Il est de principe que le garant qui exécute ses obligations est en droit de percevoir directement du maître de l’ouvrage la partie du prix convenu restant due par celui-ci, en fonction de l’avancement des travaux qu’il effectue ou fait effectuer (Cass. 3e civ., 23 octobre 2012, n° 11-12.785).

Mme [H] a réglé une somme de 11 200 € pour le premier appel de fonds, 4 100 € au titre d’un avenant et 44 550 € pour le deuxième appel de fonds, soit un total de 59 850 €.

Elle ne justifie pas avoir réglé d’autres appels de fonds.

Il y a donc lieu de prévoir une déduction de 223 000 € – 59 850 €, soit 163 150 € de la somme due au titre des pénalités de retard de livraison.

En conséquence, la somme due par la CEGC au titre des pénalités de retard doit être ramenée à 272 679,12 – 163 150 soit 109 529,12 €.

Il convient donc de condamner la CEGC à payer à Mme [H] la somme de 109 529,12 euros au titre des pénalités de retard prévues au contrat de construction de maison individuelle, par application des dispositions de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et pour une durée de dix-huit mois.

Il résulte de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation que le garant ne peut invoquer sa franchise de 5 % qu’au tire du 'dépassement’ de prix des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction. La CEGC échouant à rapporter la preuve d’un dépassement du prix en l’espèce, il convient de la débouter de sa demande de voir déduire la somme de 11 150 € (5 % de 223 000 €).

Sur les dommages-intérêts

La CEGC ayant fait preuve d’une inertie fautive, elle doit indemniser les préjudices de Mme [H] en résultant, dommages-intérêts qui se cumulent avec les pénalités de retard légales.

— Sur le préjudice financier

Mme [H] réclame un préjudice financier en ce qu’elle a été contrainte de prolonger son bail d’habitation de louer un garage afin de pouvoir vivre sur la commune d'[Localité 7] de conflent dans l’attente de la reprise des travaux.

Ces frais sont justifiées par :

— un bail d’habitation de location du 15 juin 2011, et une quittance du mois de mai 2022 pour un montant mensuel de 502 euros ;

— un bail de location du garage du 29 avril 2016 pour un montant mensuel de 50 euros.

Le bail a été prolongé du fait de l’inertie du garant et Mme [H] a dû louer un garage pour un montant mensuel total de 552 euros, jusqu’au mois de septembre 2022 (soit 22 mois) puis pour un montant de 614 € postérieurement à cette date, le montant du loyer ayant été indexé à 564 € (soit 13 mois).

Le préjudice financier de Mme [H] s’établit donc à la somme de 20 126 €, somme retenue par le tribunal qu’il convient de confirmer.

C’est à juste titre que la somme relative au coût de l’étude thermique à hauteur de 900 € lui a été également allouée.

— Sur le préjudice de jouissance

Certes, Mme [H] a été privée de la jouissance de sa construction pendant la période d’inertie imputable à la CEGC, soit 35 mois. Toutefois, compte tenu de ce que la présente décision a indemnisé son préjudice financier (soit le remboursement de ses frais de logement pour la période litigieuse), le préjudice de jouissance ne peut être évalué au montant de la valeur locative du bien en cours de construction, puisque par définition, elle ne pouvait pas habiter aux deux endroits en même temps. Compte tenu de l’estimation de la valeur locative versée au débat, la cour estime équitable de fixer la somme de son préjudice de jouissance à la somme de 700 euros par mois.

Il convient par conséquent de condamner la compagnie CEGC au paiement de la somme de 35 mois x 700 € = 24 500 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance de Mme [H].

— Sur le préjudice moral

Il est acquis que Mme [H] a subi un préjudice moral en lien avec le retard considérable pris par sa construction, l’impossibilité d’en prendre possession et les procédures qu’elles a dû mettre en oeuvre, de même que les multiples relances du garant pour que son chantier puisse être achevé.

Mme [H] produit au débat des certificats médicaux sur la période de 2015 à 2022, attestant notamment de son suivi psychologique lié à sa situation immobilière.

Il convient donc de confirmer la condamnation de la compagnie CEGC à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son titre de préjudice moral.

Sur les demandes nouvelles

Mme [H] formule des demandes nouvelles en appel tendant à condamner la CEGC à des sommes supplémentaires au titre de ses préjudices financier, de ses pénalités de retard et du préjudice moral.

Ces demandes sont toutes fondées sur le postulat, faux, que les préjudices de Mme [H] se sont poursuivis après la date de livraison du 12 octobre 2023.

Or, il a déjà été indiqué que les travaux non prévus au contrat initial ne sont pas à la charge du garant de livraison qui n’est nullement tenu de faire lever les réserves de Mme [H].

Dès lors, il y a lieu de débouter Mme [H] de ses demandes nouvelles.

Sur les demandes accessoires

Succombant pour l’essentiel dans ses prétentions, la SA CEGC supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevables les demandes nouvelles en appel tendant à condamner la CEGC aux sommes supplémentaire au titre du préjudice financier par facture d’aggravation de risque du 12 novembre 2024, au titre des pénalités de retard dues en raison de l’impossibilité de lever les réserves depuis le 12 octobre 2023 et à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

Infirme le jugement déféré, sur les quantum de condamnations, en ce qu’il a :

— Condamné la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) à payer à Mme [H] la somme de 121 886,61 euros au titre des pénalités de retard ;

— condamné la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) à payer à Mme [H] la somme de 52 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

statuant à nouveau de ces chef,

Condamne la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) à payer à Mme [H] la somme de 109 529,12 euros au titre des pénalités de retard prévues au contrat de construction de maison individuelle, par application des dispositions de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et pour une durée de dix-huit mois,

Condamne la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) à payer à Mme [K] [H] la somme de 24 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute la CEGC de sa demande de voir déduire la somme de 11 150 €,

Déboute Mme [K] [H] de ses demandes nouvelles en appel,

Condamne la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,