CF/LC

Numéro 24/03443

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 13/11/2024

Dossier : N° RG 24/00425

N° Portalis DBVV-V-B7I-IYFB

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

Affaire :

S.N.C. DUPLEX

C/

Syndicat De Copropriétaires

de la [Adresse 6]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Septembre 2024, devant :

Madame FAURE, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

en présence de Monsieur Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS, greffier.

Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.N.C. DUPLEX, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Maître Aurélie VIAL de la SELARL VIAL AVOCATS, avocat au barreau de DAX

INTIME :

Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic BC IMMO dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 5], agissant lui-même poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté et assisté de Maître François FROGET, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 05 DECEMBRE 2023

rendue par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 23/00479

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 mars 2020, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], située à [Localité 3] (64), a vendu à la SARL Mamon le lot n°601 de ladite résidence, constituant l’ancienne conciergerie de la résidence, et devenu partie privative suite à une modification du règlement de copropriété.

Le 15 septembre 2020, la SARL Mamon a vendu ledit lot à la SNC Duplex, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Groom Immo et de la SA Coldwell Banker France & Monaco.

La SNC Duplex, assurée auprès de la SA Allianz IARD, a entrepris divers travaux de rénovation, confiés notamment à la société Feralu côte basque, assurée auprès de la SMABTP.

Par acte authentique du 1er avril 2022, la SNC Duplex a vendu le lot n°601 de la [Adresse 7] à Monsieur [K] [W] et Madame [R] [V] portant sur la totalité du bâtiment F à usage de logement dont l’entretien reste à la charge du propriétaire.

Le bâtiment F est situé en limite de propriété avec la [Adresse 6].

Suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice des 29 et 30 septembre 2022, les consorts [W]/[V] ont fait constater des infiltrations et résurgences d’eau au sein du rez-de-chaussée de leur lot.

Suite à la déclaration du sinistre auprès de l’assureur des consorts [W]/[V], une réunion d’expertise s’est tenue le 14 octobre 2022.

Par ordonnance du 30 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, faisant droit à la demande des consorts [W]/[V], a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à M. [Y], et a rejeté la demande de la SNC Duplex de voir rendre commune l’expertise au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Par actes du 11, 12 et 20 octobre 2023, la SNC Duplex a fait assigner la SA Coldwell Banker France & Monaco, la SA Allianz Iard, la SASU Carré Ouest et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de leur voir déclarer communes les opérations d’expertise, et de voir condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SASU Carré Ouest à communiquer leurs attestations d’assurance valables à la date de l’assignation.

Par conclusions du 16 novembre 2023, la SNC Duplex s’est désistée de sa demande à l’encontre de la SA Coldwell Banker France & Monaco.

Les consorts [W]/[V] sont intervenus volontairement à l’instance.

Par ordonnance réputée contradictoire du 5 décembre 2023 (RG n°23/00479), le juge des référés a :

— reçu M. [W] et Mme [V] en leurs interventions volontaires,

— déclaré parfait le désistement de la SNC Duplex à l’égard de la SA Coldwell Banker France & Monaco, entraînant le dessaisissement de la juridiction et l’extinction de l’instance la concernant,

— dit que ce désistement est parfait et ne pourra donc plus faire l’objet d’une rétractation,

— déclaré les opérations d’expertise ordonnées le 30 mai 2023 communes à la SA Allianz IARD, assureur de la SNC Duplex, et à la SASU Carré Ouest,

— condamné la SASU Carré Ouest à communiquer à la SNC Duplex son attestation d’assurance valable à la date de l’assignation, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, et ce pendant une durée d’un mois,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— laissé les dépens à la charge de la SNC Duplex.

Sur le fondement des articles 325 et 331 du code de procédure civile, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SA Allianz IARD, assureur de la SNC Duplex, et à la SASU Carré Ouest, dès lors qu’il est établi un lien suffisant entre elles et les opérations d’expertise en cours, la SASU Carré Ouest étant intervenue pour rechercher un acquéreur pour le lot n°601, lequel a été vendu à la SNC Duplex le 15 septembre 2020, et la SA Allianz IARD étant l’assureur de la SNC Duplex.

La demande de déclaration commune des opérations d’expertise au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] est quant à elle rejetée dès lors que les seules photographies produites ne suffisent pas à justifier d’un intérêt suffisant pour attraire le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Par déclaration du 6 février 2024 (RG n°24/00425), la SNC Duplex a relevé appel, intimant le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], et critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et plus précisément en ce qu’elle a rejeté sa demande de voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions du 15 septembre 2024, la SNC Duplex, appelante, entend voir la cour :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise commune à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic, la SAS BC Immo,

En conséquence, statuant à nouveau,

— rendre communes et opposables au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] les opérations d’expertise de M. [Y] désigné par ordonnance de référé du 23 mai 2023,

— dire que les frais d’expertise continueront d’être avancés par les demandeurs principaux, les consorts [W]/[V],

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande de confirmation de l’ordonnance,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de voir condamner la SNC Duplex à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de l’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 145 du code de procédure civile, du décret du 11 mars 2015 (2015-282), des articles 671 et 544 du code civil :

— qu’elle justifie d’un intérêt sérieux et légitime à voir rendre communes les opérations d’expertise au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], dès lors que cette dernière est mitoyenne et en surplomb de la maison des consorts [W]/[V] (lot n°601), qui est donc directement confrontée à un mur et des terres de la copropriété [Adresse 6] ; que la végétation de la [Adresse 6] envahit le mur et le toit de leur maison, et que les barbacanes de la [Adresse 6], destinées à évacuer les eaux de ruissellement sont obstruées et inefficaces,

— que l’expert judiciaire a retenu que le mur de soutènement de la [Adresse 6] surplombant la maison des consorts [W]/[V] est un facteur de production d’humidité et d’infiltrations d’eaux, et a indiqué la nécessité d’assigner la copropriété [Adresse 6], son syndic et son assureur,

— que l’expert judiciaire a demandé, par mail du 14 février 2024, à avoir accès à la [Adresse 6] pour les investigations à venir, et qu’il conclut, le 03 juin 2024, que le mur séparatif avec la [Adresse 6] est saturé en eau, de sorte qu’il existe plusieurs désordres affectant la construction, justifiant la mise en cause du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6],

— que la responsabilité de la copropriété [Adresse 6] est susceptible d’être recherchée au fond sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, celle-ci ne respectant pas les distances légales relatives aux plantations,

— que l’intérêt est urgent dans la mesure où le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] détruit les preuves de sa responsabilité en réalisant des travaux qui sont certainement à l’origine des dommages subis par la maison des consorts [W]/[V],

— que le Syndicat des copropriétaires ne s’est pas opposé en première instance à la demande d’expertise commune, mais a seulement formulé des protestations et réserves d’usage.

Par conclusions notifiées le 17 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], intimé, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de la SNC Duplex aux fins de déclaration d’ordonnance commune et d’extension de mission d’expertise au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6],

— condamner la SNC Duplex à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

— qu’un simple avis d’expert ni motivé ni circonstancié autrement que par le fait que la [Adresse 6] est voisine de la copropriété [Adresse 7] ne caractérise pas un intérêt légitime à demander l’extension de l’ordonnance initiale et des opérations d’expertise,

— qu’il n’a pas adhéré à la demande d’expertise en première instance, de sorte qu’il ne contrevient pas au principe de l’estoppel.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS

Les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile exigeant un motif légitime pour voir ordonner une expertise sont également applicables pour voir rendre opposables des opérations d’expertise à un tiers.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] avait constitué avocat devant le juge des référés et qu’il a formulé des protestations et réserves d’usage à se voir opposer les opérations d’expertise ordonnée par le juge des référés par ordonnance du 30 mai 2023. Cela signifie qu’il ne s’est pas opposé à la mesure d’expertise, sans pour autant s’associer à la demande.

Il y a lieu d’observer que l’ordonnance de référé initiale du 30 mai 2023 qui avait ordonné l’expertise mais rejeté la demande d’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au seul vu de photographies non certifiées par un constat d’huissier, avait précisé dans sa motivation que les demandes complémentaires sur les travaux effectués par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ainsi que les troubles anormaux de voisinage causés par la [Adresse 6] étaient compris dans la mission générale relative à la recherche de la cause des désordres, sans toutefois le rappeler dans le dispositif de son ordonnance.

En l’espèce, le motif légitime de voir déclarer opposable les opérations d’expertise est justifié par des éléments venant apporter des indices pour déterminer l’origine des désordres, nouveaux depuis l’ordonnance du 30 mai 2023 qui avait rejeté la demande :

— la première note expertale de l’expert judiciaire M. [Y] du 08 septembre 2023 préconise d’assigner la copropriété [Adresse 6], son syndic et son assureur,

— le courriel de l’expert judiciaire du 14 février 2024 adressé aux parties déjà dans la cause déclare que doit être vérifié si le mur en limite entre les deux résidences est à l’origine des infiltrations pour partie ;

— le même expert dans un courriel du 03 juin 2024 fait état de ce que le mur séparatif avec la [Adresse 6] est saturé en eau.

Aussi, le motif légitime est justifié par la nécessité que l’expertise lui soit opposable puisque le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] est le voisin immédiat de l’immeuble et est susceptible de voir rechercher sa responsabilité dans le cadre d’une action pour trouble anormal de voisinage. Par ailleurs, la détermination de l’origine des désordres de manière complète permettra d’y apporter des mesures correctives efficaces.

Les opérations d’expertise ordonnées le 30 mai 2023 seront donc déclarées communes au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et l’ordonnance sera infirmée.

Il ne peut être déclaré que les frais d’expertise demeurent à la charge des consorts [W]/[V] puisque ceux-ci ne sont pas en cause d’appel.

L’équité commande d’allouer à la SNC Duplex une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de la SNC Duplex de voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Statuant à nouveau :

DÉCLARE opposables et communes au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] les opérations d’expertise ordonnée par ordonnance du 30 mai 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne,

CONFIRME l’ordonnance pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

y ajoutant :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à la SNC Duplex la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE