COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 26 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01826 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGGJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 MARS 2024

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 19/01569

APPELANTE :

S.A.S.U. GRAND BLEU

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Antoine CARRERAS, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTERVENANTS VOLONTAIRES

La SELARL FHBX prise en la personne de Maître [L] [F], sise à [Adresse 2], ès qualités d’administrateur judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société GRAND BLEU désignée en cette qualité par jugement du tribunal de commerce de Perpignan du 7 janvier 2026.

Maître [G] [Q] domiciliée à [Adresse 3], ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société GRAND BLEU désignée en cette qualité par jugement du tribunal de commerce de Perpignan du 7 janvier 2026.

Représentés par Maître Antoine CARRERAS, avocat au Barreau des Pyrénées-Orientales

INTIMEE :

S.A.R.L. MB GESTION IMMOBILIERE DE RESIDENCES DE TOURISME SME

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Céline DONAT de la SELARL CÉLINE DONAT & ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALE substitué par M^e AUCHE Jacques Henri, avocat au barreau de Montpellier.

Ordonnance de clôture du 18 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Fabrice VETU, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Elodie CATOIRE

En présence de [N] [B], greffier stagiaire.

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 12 mai 2026 prorogé au 26 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par M^me Elodie CATOIRE, greffier

FAITS ET PROCEDURE

Le 12 décembre 2006, modifié par avenant du 1er avril 2007, la SARL MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme a consenti à compter du 1er janvier 2007 un bail commercial de 9 ans à la SAS Grand Bleu, gestionnaire de résidences de tourisme, concernant trois lots dépendant de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » sis à [Localité 3], pour un loyer annuel de 10 658,51 euros HT révisable outre les charges de copropriété et des travaux d’entretien des lieux ainsi que la mise à disposition des lieux au bailleur en diverses périodes de l’année.

Le 9 mai 2017, la société MG Gestion a fait signifier à la société Grand Bleu son congé avec refus de renouvellement du bail au 31 décembre 2017, se reconnaissant redevable de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce.

Le 6 octobre 2017, la société Grand Bleu a sollicité le paiement de la somme de 30 000 euros à titre d’indemnité d’éviction, puis par exploit du 9 mai 2019, elle a assigné la SARL MB Gestion en paiement à ce titre d’un montant en principal de 89 475 euros et frais annexes.

Par exploit daté du 12 mai 2020, la SARL MB Gestion a fait signifier à la SAS Grand Bleu son droit de repentir, après refus de renouvellement.

Par acte du 23 décembre 2022, la SARL MB Gestion a fait délivrer à la SAS Grand Bleu un commandement de payer des arrérages de loyers, courant de 2016 à 2022 inclus, pour un montant total de 9 302,23 euros visant la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire du 18 mars 2024, le tribunal de judiciaire de Perpignan a :

révoqué l’ordonnance de clôture du 28 septembre 2023,

fixé la nouvelle clôture de la procédure au 18 décembre 2023,

déclaré en conséquence recevables les dernières pièces et conclusions notifiées par la société Grand Bleu le 15 décembre 2023 ;

débouté la société Grand Bleu de l’intégralité de ses demandes ;

jugé valide et de plein effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée selon acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2022 par la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme à la société Grand Bleu,

constaté que la société Grand Bleu n’a pas réglé ni exécuté les causes du commandement dans le mois de sa délivrance ;

En conséquence,

constaté la résiliation du bail commercial du 12 décembre 2006 en application de la clause résolutoire à la date du 23 janvier 2023 ;

ordonné l 'expulsion de la société Grand Bleu ainsi que celle de tous occupants dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433l et R.4331 du code des procédures civiles et d’exécution ;

jugé forcloses et par conséquent irrecevables les demandes formées par la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme au titre des de loyers pour les années 2016, 2017 et 2018,

condamné la société Grand Bleu à payer à la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme la somme totale de 7 380,40 euros au titre des arriérés de loyers pour la période comprise entre 2019 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022,

condamné la société Grand Bleu à payer à la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme une indemnité d’ occupation à compter du 23 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’entend de la remise des clefs et des locaux vides de tous effets personnels du preneur d’un montant annuel de 13 529,37 euros ;

condamné la société Grand Bleu à payer à la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

et condamné la société Grand Bleu aux dépens.

Par déclaration du 5 avril 2024, la SAS Grand Bleu a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 4 mars 2026, elle demande à la cour, au visa des articles L. 14533, L. 14534, L. 14537 et R. 14520, L. 14528 1er alinéa, L. 14537, L. 14538 1er alinéa, L. 14541, L. 14557, L. 14558, L. 14560 et R. 14520 du code de commerce, des articles 122, 124 408, 410 1er alinéa et 455 du code de procédure civile et de l’article 1103 du code civil, de :

infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré en conséquence recevables les dernières pièces et conclusions notifiées par la société Grand Bleu le 15 décembre 2023 et jugé forcloses et par conséquent irrecevables les demandes formées par la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme au titre des de loyers pour les années 2016, 2017 et 2018 ;

statuant à nouveau, à titre principal,

déclarer recevables ses moyens de droit opposés à la société MB Gestion invoquant la nullité du commandement de payer délivré à elle le 23 décembre 2022 pour absence de cause et, pour le moins, qui sollicitait du Juge un délai de règlement des effets dudit commandement de payer litigieux pour avoir à connaître des sommes en révision de loyers antérieurs laissées à sa charge à la fin de l’instance ;

déclarer le commandement de payer avec clause résolutoire du 23 décembre 2022 nul et sans effet pour défaut de cause et, conséquemment, déclarer la résiliation du bail au 23 janvier 2023 sans fondement ;

annuler le commandement de payer contenant clause résolutoire du 23 décembre 2022 dans tous ses effets et suites ;

débouter la société MB Gestion de sa demande incidente pour avoir paiement de la somme de 1 921,83 euros au titre des arriérés de loyers pour les années 2016 à 2018 ;

débouter la société MB Gestion des demandes consécutives tendant à son expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef, et à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée et ordonnée par la décision entreprise ;

condamner la société MB Gestion à lui rembourser la somme de 7 380,40 euros versée sans cause et n’ayant le caractère de créance certaine, liquide et exigible, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt d’appel à intervenir, par compensation des loyers à échoir et exigibles du bail renouvelé le 12 mai 2020 ;

ordonner à la société MB Gestion de procéder au renouvellement de son bail du 12 février 2006 et de son avenant du 1er avril 2007 aux mêmes charges et conditions sur la base du dernier loyer versée par cette dernière, soit 13 491,92 euros, à compter du 12 mai 2020 pour une durée de neuf années entières et consécutives, loyer faisant l’objet d’une révision triennale à compter de cette date avec l’indice des loyers commerciaux (ILC) en tenant compte du plafonnement législatif pendant la période du Covid ;

A titre subsidiaire

déclarer recevable sa justification du paiement effectué entre les mains de la société MB Gestion le 11 avril 2024 de la somme de 7 417,85 euros, se décomposant de 7 380,40 euros entrant dans sa condamnation du jugement déféré du 18 mars 2024 ainsi que celle de 37,45 euros en régularisation du loyer versé (13 491,92 euros) et du montant de l’indemnité d’occupation fixé par le tribunal dans la décision entreprise du 18 mars 2024 (13 529,37 euros) au titre de l’année 2023 ;

annuler le commandement de payer contenant clause résolutoire du 23 décembre 2022 avec tous ses effets et suites, la résiliation du bail, l’expulsion des lieux, la fixation d’une indemnité d’occupation et la mise en 'uvre des dispositions relatives aux biens meubles se trouvant dans les lieux ;

débouter la société MB Gestion de sa demande incidente pour avoir paiement de la somme de 1 921,83 euros au titre des arriérés de loyers pour les années 2016 à 2018 ;

débouter la société MB Gestion des demandes consécutives tendant à son expulsion, ainsi que de tout occupant dans les lieux de son chef, et à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée et ordonnée par la décision entreprise ;

ordonner à la société MB Gestion de procéder au renouvellement de son bail du 12 février 2006 et de son avenant du 1er avril 2007 aux mêmes charges et conditions sur la base du dernier loyer versée par cette dernière, soit 13 491,92 euros, à compter du 12 mai 2020 pour une durée de neuf années entières et consécutives, loyer faisant l’objet d’une révision triennale à compter de cette date avec l’indice des loyers commerciaux (ILC) ;

En tout état de cause

condamner la société MB Gestion à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais d’instance engagés par elle et pleinement justifiés sur le fondement de l’article 14558 du code de commerce ;

et condamner la société MB Gestion à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter tous les autres frais et dépens de première instance ainsi que d’appel sans exception.

Par conclusions du 3 février 2025, formant appel incident, la SARL MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme demande à la cour de :

déclarer mal fondé la société Grand Bleu en son appel du jugement déféré ;

la déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

Par conséquent,

infirmer le jugement déféré seulement en ce qu’il a jugé forcloses et par conséquent irrecevables les demandes formées par la société MB Gestion Immobilière de Résidences de Tourisme au titre des de loyers pour les années 2016, 2017 et 2018

confirmer le jugement pour le surplus,

et statuant à nouveau,

juger recevables ses demandes afférentes aux rappels de loyers au titre des années 2016 à 2018,

condamner la société Grand Bleu à lui payer la somme de 1 921,83 euros HT au titre des arriérés de loyers dus pour les années 2016 à 2018,

Y ajoutant,

condamner la société Grand Bleu à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 18 mars 2026.

MOTIFS :

Sur la validité du commandement

Moyens des parties :

1. A titre principal, la SAS Grand Bleu fait valoir que le commandement de payer daté du 23 décembre 2022 est nul et sans effet pour défaut de cause et, dès lors, sans fondement, la résiliation du bail au 23 janvier 2023, ayant réglé l’ensemble des sommes réclamées au titre des loyers et charges car elle a procédé à l’entretien des lieux loués contractuellement prévu, et ensuite déduit les sommes engagées à cet effet du montant des loyers exigibles.

2. Plus particulièrement, en ce qui concerne les créances de loyers et charges des années 2017 à 2019, elle soutient, à la suite des premiers juges, que celles-ci seraient « forcloses » par application de l’article L. 145-60 du code de commerce.

3. La SARL MB Gestion Immobilière plaide que si la partie adverse se fait fort d’avoir honoré les causes dudit commandement par virement en date du 11 avril 2024, ce paiement est intervenu un an et demi après l’injonction qui lui était impartie puisqu’elle devait les régler avant le 23 janvier 2023.

4. Concernant ses créances de loyers des années 2017 à 2018, elle soutient qu’elles relèvent de la prescription de droit commun et non de la prescription biennale.

Réponse de la cour :

Sur la nullité pour défaut de cause du commandement

5. La SAS Grand Bleu P ne pouvait pas déduire des sommes relatives à l’entretien des lieux loués pendant plusieurs années, alors que l’avenant au contrat de bail daté du 1er janvier 2007 ne prévoyait cette faculté que pour cette année de référence, elle l’a fait en méconnaissance du contrat.

6. Ainsi, le commandement était causé et il y a lieu de débouter l’appelante de sa demande de nullité de ce chef.

Sur la prescription biennale des créances de loyers allant de 2016 à 2018

7. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce s’applique aux seules actions « exercées en vertu du présent chapitre ». Dès lors, les actions qui ont pour fondement juridique, non les dispositions du chapitre V du titre IV du livre 1er du code de commerce, mais celles du droit commun ou les stipulations du bail lui-même, ne sont pas soumises à cette courte prescription.

8. L’action en paiement des loyers et en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est exercée par la société bailleresse en application des stipulations du contrat de bail, et non en vertu des dispositions du statut des baux commerciaux. Elle ne relève donc pas de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, comme le soutient à juste titre l’intimée, mais de la prescription de droit commun.

9. Tenant compte d’un point de départ de la prescription de droit commun à compter du 27 décembre 2017 en ce qui concerne les loyers et charges de 2016 et de 2017, aucune prescription n’est encourue. Il en est de même des arriérés de loyers et charges au titre de l’année 2018, réclamés pour la dernière fois le 23 décembre 2022.

10. Le jugement sera réformé sur ce point.

Sur le bienfondé de la résiliation au regard des fautes du preneur

11. La SARL MB Gestion Immobilière, par acte de commissaire de justice daté du 12 mai 2020, a exercé son droit de repentir après refus de renouvellement dans les termes suivants :

« ['] Par un congé en date du 9 mai 2017, le requérant [la SARL MB] a refusé le renouvellement du bail.

Une procédure est actuellement en cours pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

En vertu des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce, le requérant, par le présent acte, renonce à son refus de renouvellement et consent au renouvellement du bail.

Le requérant offre donc le renouvellement du bail à compter du présent acte, pour la durée prévue par la loi.

Les clauses et conditions du bail restent inchangées.

Le requérant offre le paiement des frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction.

Il vous est rappelé que l’indemnité d’éviction n’a donc plus lieu d’être. »

12. L’acte du 23 décembre 2022, qui rappelle les termes de la clause résolutoire, fait, pour sa part, commandement à la SAS Grand Bleu de payer la somme de 9 472,85 euros, correspondant au loyers et charges impayés au 6 décembre 2022 et comporte, au recto, un décompte dit « détaillé des sommes dues », pour les années 2007 à 2022. Ce décompte détaillé reste néanmoins lacunaire, la SARL MB Gestion Immobilière admettant que des paiements partiels sont intervenus (par exemple, sa pièce numéro 6, paiement partiel le 3 novembre 2020, d’une somme de 23 378,49 euros) et que cette somme n’y est pas, en l’état, reportée (l’acte mentionne un « défaut de paiement » pour l’année 2020 de 3739,74 euros sans explication sur ce résultat).

13. L’exercice par le propriétaire de son droit de repentir entraîne le renouvellement du bail dont il demandait la résiliation ; et la notification du repentir constitue, à compter de sa date, un renouvellement du bail expiré, et non une simple offre de renouvellement. Par conséquent, l’acte de notification du 12 mai 2020 confirme la décision irrévocable des propriétaires bailleurs de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction par le renouvellement du bail.

14. Or, ce commandement se réfère à un bail commercial daté du 12 décembre 2006. Il s’applique pleinement aux loyers et charges réclamés avant la date du 12 mai 2020, dès lors qu’il vise le bail expiré du 12 décembre 2006.

15. En revanche, il est irrégulier s’agissant des loyers et charges impayés allant du 12 mai 2020, jusqu’à la fin de l’année 2022, ces loyers et charges correspondant au nouveau bail ayant commencé à courir le 12 mai 2020, conformément à l’article L. 145-58 du code de commerce.

16. Le caractère irrévocable de l’exercice du droit de repentir fait donc obstacle à la poursuite de l’action en résolution ou résiliation du bail expiré pour non-paiement des loyers et charges, dès lors que ces derniers concernent des manquements antérieurs à l’exercice du droit de repentir et dont le bailleur avait connaissance avant même la délivrance dudit commandement (il est d’ailleurs à noter que certains loyers sont d’ailleurs, pour partie, « détaillés » dans le premier commandement de payer daté du 27 septembre 2017).

18. Par ailleurs, de manière dirimante, quelle que soit la date de l’arriéré visé, les sommes réclamées à la suite ne sont pas justifiées au regard des versement effectués par le preneur.

19. Il s’ensuit, au regard du décompte détaillé et des pièces produites, que les causes de ce commandement ont été réglées dans le délai imparti par la SAS Grand Bleu.

20. La preuve d’un manquement du locataire à se conformer aux causes du commandement n’étant pas rapportée, la clause résolutoire n’est pas acquise à la SARL MB Gestion Immobilière.

21. Le jugement sera réformé de ce chef, et la SARL MB Gestion Immobilière sera déboutée de sa demande incidente, de même que la SAS Grand Bleu de sa demande de procéder au renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions, celui-ci étant déjà intervenu suite à son repentir (Cf. point 13).

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Constate que le contrat de bail a été renouvelé au 12 mai 2020, et dit n’y avoir lieu de statuer sur le renouvellement du bail liant les parties,

Rejette la demande de nullité du commandement de payer délivré le 23 décembre 2022, et dit que ses causes ont été réglées à la date du 23 janvier 2023,

Dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

Déboute la SARL MB Gestion Immobilière de sa demande en paiement et en expulsion,

Condamne la SARL MB Gestion Immobilière aux dépens d’appel,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SARL MB Gestion Immobilière, et la condamne à payer à la SAS Grand Bleu la somme de 3 000 euros.

Le greffier La présidente