République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 05/02/2026

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Minute electronique

N° RG 24/01476 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VORU

Jugement (N° 23/00455) rendu le 19 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1]

APPELANT

Monsieur [T] [E]

né le 27 Juin 1995 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier Gilliard, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro c-59178/24/003075 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉS

Monsieur [I] [N]

né le 07 Janvier 1981

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Charles Cogniot, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Madame [B] [D] épouse [N]

née le 04 Décembre 1979

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Myriam Maze, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 décembre 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2025

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Par acte sous seing privé en date du 1er février 2021, M. [I] [N] et Mme [B] [N] née [D] ont donné à bail à M. [T] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 300,00 euros et une provision pour charges de 100,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022, M. et Mme [N] ont fait signifier à M. [E] un commandement de payer de 973,00 € au titre des loyers et charges échus au 31 août 2022 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2023, M. et Mme [N] ont fait assigner M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe aux fins de:

dire M. [E] mal fondé en ses demandes et l’en débouter,

constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail portant sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 7] est résilié de plein droit à compter du 15 novembre 2022,

dire que dans le mois de la décision à intervenir, M. [E] devra avoir quitté les lieux loués, sa personne et ses biens et tout occupant de son chef, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ledit délai,

dire que la juridiction de céans se réservera le droit de liquider cette astreinte en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

dire que faute pour M. [E] de quitter les lieux, il pourra être expulsé avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours avant la résiliation du 16 novembre 2022 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

condamner M. [E] à leur payer la somme de 8373,00 euros arrêtée au 31 décembre 2023 (mois entier inclus),

dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner M. [E] à leur payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2022 ainsi qu’aux frais d’assignation.

M. [E] sollicitait le débouté des demandeurs et demandait, à titre reconventionnel, de :

constater la non-décence du logement,

ordonner la suspension des loyers à compter du mois d’août 2022 jusqu’à la réalisation des travaux permettant d’assurer la décence du logement loué,

enjoindre les bailleurs de réaliser les travaux de remise en état,

condamner in solidum M. et Mme [N] au paiement de la somme de 3.000 euros à son profit au titre de son préjudice de jouissance,

condamner in solidum M. et Mme [N] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner aux entiers frais et dépens.

Suivant jugement en date du 19 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le ler février 2021 entre M. et Mme [N], d’une part, et M. [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], à [Localité 7] sont réunies à la date du 16 novembre 2022 ;

Ordonné en conséquence à M. [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois qui suit la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [E] à verser à M. et Mme [N] la somme de 3.259 euros avec intérêts à taux légal sur la somme de 2.173 euros (arriéré de loyers et indemnité d’occupation échus au 31 décembre 2023) à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

Condamné M. [E] à verser à M. et Mme [N] une indemnité mensuelle d’occupation de 135 euros, à compter du terme du mois ler janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Débouté M. [E] de ses demandes reconventionnelles ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2022 ainsi qu’aux frais d’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

M. [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 27 mars 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

M. et Mme [N] ont constitué avocat le 17 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, M. [E] demande à la cour d’infirmer le jugement du 19 février 2024 en ce qu’il a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2021 entre M. et Mme [N], d’une part, et M. [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], à [Localité 7] sont réunies à la date du 16 novembre 2022 ;

Ordonné en conséquence à M. [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois qui suit la signification du présent jugement ;

Dit, qu’à défaut pour M. [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai M. et Mme [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné M. [E] à verser à M. et Mme [N] la somme de 3 259 euros avec intérêts à taux légal sur la somme de 2 173 euros (arriéré de loyers et indemnité d’occupation échus au 31 décembre 2023) à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamné M. [E] à verser à M. et Mme [N] une indemnité mensuelle d’occupation de 135 €, à compter du terme du mois 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Débouté M. [E] de ses demandes reconventionnelles ;

Condamné M. [E] aux dépens, en compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2022 jusqu’aux frais d’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Statuant à nouveau des chefs critiqués :

Débouter M. et Mme [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Constater que M. et Mme [N] ont manqué à leurs obligations d’effectuer toutes les réparations non locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués ainsi que de délivrance d’un logement décent ;

Constater l’absence de réparations non locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués ainsi que la non-décence du logement situé au [Adresse 6], à [Localité 7] pris à bail par M. [E] ;

Ordonner la suspension des loyers à compter du mois d’août 2022 jusqu’à la réalisation des travaux permettant d’assurer la décence du logement loué à M. [E], à tout du moins jusqu’à la date d’expulsion de ce dernier ;

En conséquence,

Débouter M. et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Enjoindre M. et Mme [N] de réaliser les travaux de remise en état du logement situé au [Adresse 6], à [Localité 7] pris à bail par M. [E] ;

Condamner M. et Mme [N] au paiement de la somme de 3.000,00 euros au profit de M. [E] au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamner in solidum M. et Mme [N] au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, M [N] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, excepté sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Y ajoutant :

Constater que M. [E] a abandonné les lieux en date du 12 avril 2024 suivant constat dressé par Commissaire de Justice ;

Condamner M. [E] à payer à M. [N] la somme de 459 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamner M. [E] à payer à M. [N] la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence :

Infirmer le Jugement le rejet des demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. [E] à payer à M [N] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance ;

Condamner M. [E] à payer à M. [N] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers frais et dépens en ce que compris les frais d’huissier.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, Mme [N] demande à la cour de :

Confirmer le jugement prononcé le 19 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Avesnes sur Helpe en toutes ses dispositions ;

Débouter M. [E] de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [E] aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de constat d’abandon des lieux et les demandes reconventionnelles au titre de l’exécution du bail

M. [N] produit le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 12 avril 2024 constatant que le logement loué a été abandonné par le locataire, sans être totalement vidé, et laissé ouvert, étant précisé que des dégradations ont été constatées, notamment un carreau cassé. A l’issue, l’huissier de justice a indiqué aux bailleurs qu’il pouvait mettre le logement en sécurité.

Dans ces conclusions en date du 26 juin 2024, M. [E] ne signalait pas avoir quitté les lieux et maintenait ses demandes relatives à l’exécution du contrat, notamment de réparation. Il n’a pas plus conclu en réponse aux conclusions de M. [N] notifiée le 19 septembre 2024 demandant à ce que soit constaté l’abandon du logement, indiquant cependant, au final, ne plus avoir d’adresse.

A ce titre, la cour relève, dans les pièces de M. [E], une attestation Pôle Emploi du 24 juin 2024 dans laquelle il apparaît qu’il a déclaré être domicilié, non plus dans le logement litigieux, mais chez M. [E], [Adresse 7] à [Localité 8].

La cour déduit de l’ensemble de ces éléments que M. [E] a libéré les lieux loués par abandon constaté le 12 avril 2024, date à laquelle le bailleur en a repris la jouissance.

Ces circonstances rendent sans objet les demandes de M. [E] relatives à des travaux de réparation et de suspension subséquente des loyers le temps des travaux.

Le jugement qui a rejeté ces demandes sera confirmé et il sera ajouté au jugement pour constater que les lieux étaient libérés au 12 avril 2024.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Sur le fondement des dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire de démontrer qu’il en est libéré.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

La demande de suspension rétroactive des loyers à compter du mois d’août 2022 ne peut trouver de fondement dans les dispositions de l’article 20 de la loi du 6 août 1989 puisqu’il s’agit pour le juge de suspendre les loyers pour l’avenir, le temps de l’exécution des travaux qu’il ordonne.

Or, M. [E] conclut, par ailleurs, que les carences des bailleurs s’agissant des demandes de travaux constituent une inexécution suffisamment grave justifiant le non-paiement des loyers.

Pour autant, il n’apparaît aucunement au regard des pièces produites par le locataire qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité totale de jouir du bien loué, de sorte que le moyen tiré de l’exception d’inexécution totale du paiement du loyer ne pourra prospérer.

Il s’ensuit que M. [E] était tenu au paiement total du loyer et des charges lors de la délivrance du commandement de payer.

Le premier juge a exactement jugé, par une motivation circonstanciée que la cour adopte, que les effets de la clause résolutoire étaient acquis au 16 novembre 2022 et que le locataire était tenu à une indemnité d’occupation de 400 euros, soit le loyer augmenté des charges.

Le locataire ne conteste pas, à hauteur d’appel, les termes du décompte produit par les bailleurs, autrement que par l’exception d’inexécution déjà traitée.

De leur côté, les bailleurs demandent la confirmation du jugement qui a, au final, fixé à 135 euros la somme mensuelle qu’ils pouvaient réclamer au locataire, en déduisant de l’indemnité d’occupation le montant de l’allocation logement suspendu faute de décence du logement à compter du mois d’août 2022.

Il en résulte que le premier juge a exactement retenu que M. [E] serait condamné au paiement des sommes suivantes :

—  529 euros d’avril à août 2022

—  2430 euros de septembre 2022 à décembre 2023

—  300 euros au titre du dépôt de garantie non versé

soit une somme totale de 3259 euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la base d’une somme mensuelle de 135 euros, il sera fait droit à la demande de M. [N] de condamner M. [E] à lui payer la somme de 459 euros, au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1 janvier 2024 au 12 avril 2024.

Il sera ajouté au jugement.

Sur le préjudice de jouissance allégué par le locataire

Les conclusions de M. [E] ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, les moyens soutenus devant le premier juge et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, circonstanciés et exacts que la cour adopte relevant notamment le bon état du logement à l’entrée dans les lieux, les démarches des bailleurs et le refus du locataire de permettre l’acccès au logement aux entreprises et aux autorités locales.

M. [E] n’expose pas précisément le préjudice de jouissance subi, indiquant succinctement que l’état du logement impacte sa santé, étant précisé qu’il verse un certificat médical établissant un lien possible avec le logement froid et humide.

Pour autant, il convient de souligner que le courrier de [Localité 9] et l’arrêté municipal relatif à l’indécence du logement ne portent pas sur ce point, puisqu’il s’agit uniquement d’un problème électrique, s’agissant de la mise à la terre en salle de bain/WC et de l’indécence de l’accès à la cabine de douche, trop étroit.

Il en résulte que M. [E] ne justifie aucunement du préjudice allégué sur sa santé.

Ces éléments ajoutés, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral allégué par M. [N] uniquement, en tant que bailleur

M. [N] allègue avoir subi un préjudice moral au regard des multiples dégradations du logement et de l’ensemble des désagréments causés.

S’agissant des dégradations, le moyen est erroné, et s’attache à l’indemnisation d’un préjudice matériel qui devrait être justifié sur devis et facture, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

S’agissant des désagréments, il apparaît que des éléments d’indécence ont effectivement été relevés, de sorte que l’exécution du contrat par les bailleurs n’est pas exempt de tout reproche. En outre, le défaut de paiement des loyers a déjà fait l’objet d’une condamnation,

Il en résulte que M. [N] ne caractérise pas le préjudice moral, nécessairement différent des autres chefs de demandes ou de préjudice matériel subi.

Sa demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au débouté, en équité, de la demande des bailleurs en première instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M [E] aux dépens d’appel et, en équité, à payer à M. [N] uniquement la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Constate que les lieux ont été libérés par abandon au 12 avril 2024,

Condamne M. [T] [E] à payer à M. [I] [N] la somme de 459 euros, au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2024 au 12 avril 2024,

Déboute M. [I] [N] de sa demande de réparation d’un préjudice moral,

Condamne M. [T] [E] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Condamne M. [T] [E] à payer à M. [I] [N] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 10] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

Le greffier

Le président