COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 22 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05828 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QOQD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 OCTOBRE 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

N° RG 11-23-0030

APPELANTE :

Madame [S] [B]

née le 04 Juillet 1977 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER,

INTIMEE :

Madame [J] [P] épouse [V]

née le 13 Novembre 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée à l’audience par M^e Virginie ANTOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Laurent EPAILLY, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Xavier CHANTELOT, avocat au barreau de BONNEVILLE

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, initialement prévue au 8 janvier 2026 et prorogée au 22 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Le 14 décembre 2021, Mme [S] [B] a acquis auprès de Mme [J] [P] une maison d’habitation à [Localité 8] pour la somme de 184 000 euros.

2- Le 31 mai 2022, Mme [B] a fait constater par huissier de justice une fissure découverte sur un mur de l’entrée de la maison, et mandaté un expert qui a établi un rapport en juillet 2022.

3- C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, Mme [B] a assigné Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d’engager sa responsabilité contractuelle.

4- Par jugement du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Débouté Mme [B] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné Mme [B] aux dépens,

— Débouté Mme [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Laissé à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles,

— Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

5- Mme [B] a relevé appel de ce jugement le 20 novembre 2024.

PRÉTENTIONS

6 Par dernières conclusions remises par voie électronique le 7 mai 2025, Mme [B] demande en substance à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1641 du code civil, 564, 565 et 566 du code de procédure civile, de :

— Réformer le jugement du 17 octobre 2024,

— Juger que la maison à usage d’habitation acquise par Mme [B] est affectée d’une fissure structurelle portant atteinte à la solidité de l’ouvrage,

— Juger que Mme [P] connaissait l’existence du vice et se trouve tenue de la garantie des vices cachés,

— Juger que Mme [P] engage sa responsabilité,

— Juger que la demande formée au titre du préjudice de jouissance porté en appel à 100 euros par mois n’est pas une demande nouvelle,

— Rejeter l’ensemble des demandes de Mme [P],

— Condamner Mme [P] au paiement de 5 434 euros TTC au titre des travaux de reprise du gros-oeuvre et des fondations, avec intérêts à compter du jugement du 17 octobre 2024,

— Condamner Mme [P] au paiement de 2 529 euros TTC au titre des travaux de remise en peinture, avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 24 janvier 2024, date du devis,

— Condamner Mme [P] au paiement de 4 100 euros au titre du préjudice de jouissance, valeur mai 2025, à parfaire,

— Condamner Mme [P] au paiement de 1 080 euros au titre du rapport d’expertise technique INGEC,

— Condamner Mme [P] au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 7 mars 2025, Mme [P] demande en substance à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1217 et 1641 du code civil, et 564 du code de procédure civile, de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 17 octobre 2024 ;

— Débouter, de ce fait, Mme [B] de l’intégralité de ses demandes, autant irrecevables que non-fondées ;

— Condamner Mme [B], en cause d’appel, au paiement de la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Epailly par application de l’article 699 du code de procédure civile.

8- Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

9- Selon l’article 1641 du code civil, Le vendeur est tenu de la

garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Sur le fondement de ce texte, il incombe à l’acquéreur de

rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit, ainsi, établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu « des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » conformément à l’article 1642 du code civil.

10- Pour échapper à la demande indemnitaire présentée par Mme [B] sur le fondement de ce texte, Mme [P], épouse [V] fait valoir deux moyens :

elle n’est pas de mauvaise foi, ignorant l’existence du vice, de telle sorte que la clause exonératoire de garantie insérée à l’acte authentique de vente doit jouer ;

le vice était apparent et Mme [B] pouvait s’en convaincre en l’état de l’aléa fort lié aux contraintes géologiques rappelées à l’acte authentique.

11- L’acte authentique de vente stipule en page 21 que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés et que pour ces derniers, l’exonération de garantie ne s’applique pas … s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

12- Me [N], huissier de justice, a dressé procès-verbal le 31 mai 2022. Il en ressort sans ambiguïté, de même que des clichés photographiques, que l’essentiel de la fissure en espalier affectant le mur mitoyen était dissimulé derrière un meuble étagère en colonne qui ne laissait visible qu’une partie réduite de la fissure rebouchée à l’enduit. En outre, ce meuble, installé en angle de murs, ne permettait qu’une vision réduite de la fissure masquée, d’autant plus réduite lorsqu’un objet était posé en partie haute comme l’illustre un cliché photographique du 12 juin 2018 (pièce 3 dernier feuillet).

13- Le bien a été vendu meublé et l’étagère en place. L’annonce de l’agence Immovance indiquait que le bien était sans travaux car 'rénover’ en 2020. La maison présentait des travaux de réparation de fissures extérieures.

14- Il ne peut en aucun cas être déduit de l’existence de celles-ci

l’apparence de la fissure intérieure, laquelle affectait un mur de refend mitoyen intérieur, rien ne permettant de penser que préalablement à la vente, Mme [B] ait eu accès au logement de son voisin qui présentait des dommages similaires en miroir.

15- Pas plus l’antériorité de l’achat en 2016 de l’étagère colonne n’est elle probante de la bonne foi de la venderesse, la rénovation du bien en 2020 ayant possiblement conduit à son déplacement et à sa repose, le haut de la fissure colmaté à l’enduit restant en toute hypothèse difficilement visible pour un bien vendu meublé.

16- L’état des risques et pollutions annexé à l’acte authentique révélait à l’acquéreur que le bien se situait dans une zone d’aléa fort lié aux argiles. Signaler un risque ne vaut pas connaissance par l’acheteur de la réalisation du risque. Aucun bien immobilier situé dans une telle zone ne pourrait être vendu s’il en était autrement.

17- Il résulte donc des éléments analysés ci dessus que non seulement le vice, constitué par une fissure en espalier, traversante du mur de refend, n’était pas apparent, à tout le moins dans toute son ampleur et ses conséquences mais que Mme [P] épouse [V] en connaissait l’existence en ayant, elle ou ses auteurs, dissimulé la seule partie potentiellement visible de la partie haute de la fissure par l’apposition d’un enduit, et qu’elle a omis volontairement de le signaler à Mme [B], de telle sorte que la clause exonératoire de garantie n’est pas opposable.

18- Les autres conditions de l’existence du vice caché ne sont pas querellées puisque d’évidence la fissure, antérieure à la vente, de nature à porter atteinte à l’usage normal du bien si elle avait été révélée à Mme [B] dans toute son ampleur et ses conséquences, aurait conduit l’acheteuse à en proposer un moindre prix.

19- L’action est bien fondée et le jugement sera infirmé en ce qu’il la rejette.

20- Mme [B] justifie de la réalité et de l’importance du préjudice subi.

De l’expertise technique INGEC, corroborée par les devis et factures produits, il résulte que la réparation du vice matérialisé par la fissure traversante en espalier passe par la reprise des fondations communes aux deux maisons mitoyennes justifiant les frais des travaux de gros oeuvre et de fondation, ainsi que par les frais de remise en peinture de la pièce concernée.

Le devis de l’entreprise Taskay pour un total de 10868€, à diviser par deux, le voisin en prenant la moitié en charge, ne peut être retenu pour sa totalité dans la mesure où il inclut une somme de 3920€ HT, soit 4312€ TTC pour le traitement des fissures extérieures dont il n’est pas caractérisé qu’elles aient été cachées. Seule la somme de 3278€ HT, soit 3605€ TTC sera allouée de ce chef.

Il en sera également ainsi pour la somme de 2529€ au titre des travaux de remise en peinture selon devis de la société Façade Laverunoise.

Ces sommes porteront intérêts à compter du jugement.

21- Mme [B] avait présenté dès la première instance une demande de préjudice de jouissance à concurrence de 800€. Sa demande actualisée en appel à concurrence de 4100€ à parfaire ne présente donc aucun caractère de nouveauté de nature à la rendre irrecevable au regard des articles 564 et suivants du code de procédure civile.

Le trouble de jouissance revendiqué a été subi par Mme [B] jusqu’en novembre 2023, date à laquelle elle justifie du paiement par chèque des travaux de reprise des fondations et du gros oeuvre. Elle a facilement pu pendant ce temps occulter les désordres et ne subir que les désagréments d’une procédure judiciaire, préjudice dont la réparation n’est pas demandée.

Le préjudice de jouissance ne peut intéresser que le temps de reprise des travaux que la cour peut estimer à une semaine, soit une somme de 100€ largement appréciée.

22- Les frais de l’expertise INGEC justifiés par facture à hauteur de 1080€ seront supportés par Mme [P] épouse [V].

23- Mme [P] épouse [V], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [J] [P] épouse [V] à payer à Mme [S] [B] les sommes de :

3605€ au titre des travaux de reprise des fondations et du gros oeuvre,

2529€ au titre des travaux de remise en peinture,

avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024,

1080€ au titre des frais du rapport INGEC,

100€ au titre du préjudice de jouissance,

Condamne Mme [J] [P] épouse [V] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne Mme [J] [P] épouse [V] à payer à Mme [S] [B] la somme de 2500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,