RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /16 DU 19 MAI 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/02197

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal d’Instance de BRIEY, R.G.n° 11.14.186, en date du 30 juin 2015,

APPELANTE :

Madame A B, demeurant XXX

représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

Plaidant par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de Briey

INTIMÉE :

SCI RESIDENCE SAINT X DE VALLEROY prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social 13-XXX, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Briey sous le numéro D 518 551 882

représentée par M^e Joëlle FONTAINE de la SCP MILLOT-LOGIER FONTAINE, avocat au barreau de NANCY

Plaidant par M^e Laurent LEFEBVRE, avocat au barreau de Briey

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 Mars 2016, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre,,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,qui a fait le rapport

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Y Z;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2016, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 19 Mai 2016, par Monsieur Y Z, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre et par Monsieur Y Z, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2008, la SCI Résidence Saint X de Valleroy (ci-après la SCI Saint X) a donné en location à M^me A B un appartement de type F2, situé Résidence Saint X, XXX, moyennant un loyer de 320 euros par mois, outre une avance mensuelle sur charges de 200 euros.

La SCI Saint X a également donné en location à M^me A B un emplacement de garage moyennant un loyer de 35 euros par mois.

Par acte d’huissier du 21 janvier 2014, la SCI Saint X a fait signifier à M^me A B un commandement de payer des loyers et charges impayés à hauteur de 3 625,13 euros, ce commandement rappelant la clause résolutoire du bail et les textes légaux sur la résiliation de plein droit.

Par acte d’huissier du 17 mars 2014, M^me A B a fait assigner la SCI Saint X devant le tribunal d’instance de Briey, afin de voir annuler le commandement précité, de voir dire que la somme qui est lui réclamée par le bailleur est infondée et de voir condamner la SCI Saint X à lui payer la somme de 1 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

M^me A B s’est prévalu du fait qu’elle s’était acquittée de sa dette locative dans le délai de deux mois du commandement pour solliciter le rejet de la demande d’expulsion et elle a demandé au tribunal de constater qu’elle continuait d’apurer l’arriéré locatif en même temps qu’elle réglait les loyers courants.

La SCI Saint X a réclamé le paiement d’un arriéré de 5 116,04 euros, à régler dans les six mois sous peine de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.

Par jugement rendu le 30 juin 2015, le tribunal d’instance de Briey a débouté M^me A B de ses demandes, il a constaté la résiliation du bail, il a laissé deux mois à la locataire pour quitter les lieux sous peine de s’en voir expulser, il l’a condamnée à payer au bailleur la somme de 4 315,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2015 ainsi que la somme de 649,33 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2015, enfin, il a condamné M^me A B à payer à la SCI Saint X la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

M^me A B a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 28 juillet 2015. Elle demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, de déclarer irrecevable la demande de la SCI Saint X tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter du solde de sa dette locative et de condamner la SCI Saint X à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Subsidiairement, pour le cas où le jeu de la clause résolutoire serait acquis, elle demande que ses effets soient suspendus pendant un délai de 36 mois pour lui permettre de s’acquitter de sa dette. Enfin, en toutes hypothèses, elle sollicite le rejet de toutes ses demandes de la SCI Saint X et sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

A l’appui de son appel, M^me A B expose :

— qu’elle ne conteste plus le montant des sommes demandées par la SCI Saint X au titre des loyers et charges,

— que la SCI Saint X a engagé sa responsabilité contractuelle en faisant procéder tardivement (par courrier du 11 avril 2013) à la régularisation des charges de 2009/2010 et de 2010/2011 à hauteur de 1 374,70 euros,

— que la demande tendant à voir constater la résiliation du bail est irrecevable car il n’y a pas eu dénonciation de cette demande au préfet,

— qu’eu égard à sa bonne foi et à sa situation matérielle, elle est fondée à solliciter les plus larges délais de paiement.

La SCI Saint X conclut à la confirmation de la décision du premier juge, sauf à faire partir l’indemnité d’occupation au 1^er avril 2014 (au lieu du 1^er avril 2015) et à la condamnation de M^me A B à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Elle précise que les conclusions par lesquelles elle sollicite la confirmation de la résiliation du bail ont été notifiées au préfet et elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, sauf à prévoir que le premier incident de paiement entraînera le jeu de clause résolutoire.

La SCI Saint X fait valoir :

— que la régularisation des charges de 2010 n’est intervenue qu’avec un retard d’un peu plus d’une année et, pour la régularisation de l’année 2011, de quelques semaines seulement, ce qui ne justifie pas les dommages et intérêts sollicités par l’appelante, d’autant que de larges délais lui ont d’emblée été accordés pour s’acquitter de sa dette,

— qu’elle n’a pas, en première instance, notifié au préfet ses conclusions aux fins de voir constater la résiliation du bail, car cette demande reconventionnelle n’était formée qu’à titre subsidiaire ; qu’au surplus, cette formalité est susceptible de régularisation, ce qui a été fait à hauteur d’appel,

— qu’elle ne s’oppose pas à ce que des délais de paiement soient accordés à M^me A B pour l’apurement de sa dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures déposées le 24 février 2016 par M^me A B et le 7 mars 2016 par la SCI Saint X,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 9 mars 2016.

Sur la régularisation des charges locatives

L’article 1134 du code civil dispose que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

En l’espèce, par lettre datée du 11 avril 2013, la SCI Saint X a fait procéder à la régularisation des charges locatives dues par M^me A B pour la période du 1^er octobre 2009 au 30 septembre 2010 (solde restant dû de 453,31 euros) et pour la période du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011 (solde restant dû de 921,39 euros).

Contrairement à ce que soutient la SCI Saint X, le retard de la régularisation n’est donc pas seulement d’une année pour la première période et de quelques semaines pour la seconde, mais, respectivement, de deux ans et demi et d’une année et demi.

Ce retard important, accumulé sur deux exercices annuels successifs, présentait l’inconvénient pour la locataire de devoir payer un cumul de charges de 1 374,70 euros, de nature à déséquilibrer sa trésorerie eu égard à la faiblesse de ses moyens financiers.

Toutefois, il ressort de ce courrier du 11 avril 2013, que le bailleur a spontanément proposé à M^me A B de s’acquitter de cet arriéré de charges locatives en 18 mensualités de 76,37 euros.

Par conséquent, si la SCI Saint X a manqué à son obligation de faire un calcul de régularisation au moins annuelle, il a remédié à cette défaillance en proposant à M^me A B de s’acquitter de sa dette sur une longue période.

Aussi la SCI Saint X n’a-t-elle pas agi de mauvaise foi et la demande de dommages et intérêts formée par M^me A B sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec AR (ou par voie électronique) au moins deux mois avant l’audience.

Cet article prévoit également que ces dispositions sont applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Rien, dans ces textes, ne dispense le bailleur de procéder à cette formalité lorsque la résiliation du bail n’est sollicitée qu’à titre subsidiaire. Le locataire qui voit constater ou prononcer la résiliation de son bail doit bénéficier de ce dispositif législatif même si cette mesure est décidée en exécution d’une demande subsidiaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucune notification au préfet n’a été faite par la SCI Saint X en première instance. Cette dernière se prévaut néanmoins d’une régularisation à hauteur d’appel : en effet, elle justifie d’une notification au préfet par lettre recommandée avec AR du 4 février 2016.

Toutefois, la notification au préfet devait être faite deux mois au moins avant l’audience au cours de laquelle la constatation de la résiliation était débattue devant le tribunal et cette formalité n’est pas régularisable à hauteur de cour.

Par conséquent, la demande de la SCI Saint X tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner à M^me A B de quitter les lieux sous peine d’expulsion ou fixer une indemnité d’occupation est irrecevable.

Le jugement déféré sera infirmé à cet égard.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

M^me A B déclare ne plus contester les sommes qui lui sont réclamées par la SCI Saint X.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M^me A B à payer à la SCI Saint X la somme de 4 315,78 euros au titre des loyers et charges arrêtées à la date du 31 mars 2015.

La SCI Saint X ne s’oppose pas à ce que sa locataire s’acquitte de cette somme de façon échelonnée.

L’article 24 de la loi précitée autorise un échelonnement sur trois années.

Par conséquent, il convient d’autoriser M^me A B à apurer l’arriéré locatif de 4 315,78 euros en 36 mensualités de 119,89 euros, qui devront être payées avec le loyer et les avances sur charges courants.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M^me A B, qui est la partie perdante (dans la mesure où sa dette de loyers et charges est consacrée), supportera les dépens et sera déboutée de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’elle soit condamnée à payer à la SCI Saint X la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en sus de la somme de 800 euros déjà allouée à ce titre en première instance.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

DECLARE irrecevable la demande de la SCI Saint X tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner à M^me A B de quitter les lieux sous peine d’expulsion et fixer une indemnité d’occupation,

AUTORISE M^me A B à s’acquitter de sa dette locative, arrêtée à la somme de quatre mille trois cent quinze euros et soixante dix huit centimes (4 315,78 €) au 31 mars 2015, en 36 mensualités de cent dix neuf euros et quatre vingt neuf centimes (119,89 €), qui devront être payées avec le loyer et les avances sur charges courants,

DIT qu’il appartiendra au bailleur ou à son mandataire de notifier à M^me A B la date à partir de laquelle courra ce rééchelonnement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde restant dû deviendra exigible immédiatement et de plein droit,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE M^me A B de sa demande de dommages et intérêts pour appel tardif de charges locatives,

DEBOUTE M^me A B de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M^me A B à payer à la SCI Saint X la somme de sept cent cinquante euros (750 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M^me A B aux dépens et autorise la SCP Millot-Logier et Fontaine, avocats, à faire application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Y Z, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.