RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— -----------------------------------

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /23 DU 23 NOVEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01599 – N° Portalis DBVR-V-B7G-FAIU

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Briey, R.G. n° 11-17-0342, en date du 01 juin 2022,

APPELANTE :

Madame [C] [M],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/8022 du 30/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉS :

Monsieur [V] [G],

domicilié [Adresse 3]

Représenté par M^e Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY

Madame [B] [G],

domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [A] [D]

domicilié [Adresse 2]

Non représenté bien que la déclaration d’appel lui ait été régulièrement signifiée à domicile par acte de Me [P] [Z], huissier de justice à [Localité 4] en date du 13septembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Octobre 2023, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Novembre 2023, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

— ------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

— ------------------------------------------------------------------------------------------------------------

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 mai 2014, M. [V] [G] et Mme [B] [G] ont donné à bail à Mme [C] [M], un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 750 euros. Par acte du même jour, M. [A] [D] s’est porté caution solidaire du paiement du loyer.

Le 20 février 2017, les consorts [G] ont fait signifier à Mme [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par jugement avant dire droit du 31 mai 2018, le tribunal d’instance de Briey, saisi par actes d’huissier délivrés à la requête de M. et Mme [G] les 9 et 10 mai 2017, a ordonné une expertise aux fins de dire si le logement litigieux était décent. L’expert judiciaire commis, M. [N], architecte, a déposé son rapport le 12 novembre 2018.

Par jugement du 1er juin 2022, le tribunal judiciaire de Briey, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 11 avril 2017,

— dit qu’à défaut, par Mme [M] d’avoir libéré les lieux, au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur,

— condamné Mme [M] à payer à M. et Mme [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui sera revalorisée selon les conditions du bail, APL à régulariser le cas échéant, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs,

— condamné solidairement Mme [M] et M. [D] à payer à M. et Mme [G] la somme de 4 384,85 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la présente décision représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er septembre 2021,

— débouté Mme [M] de sa demande de suspension et réduction de loyer,

— débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté Mme [M] de sa demande de répétition de l’indû au titre des charges,

— condamné Mme [M] à payer à M. et Mme [G] la somme de 1 912 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné Mme [M] à payer à M. et Mme [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 12 juillet 2022, Mme [M] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 29 août 2023, Mme [M] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme et M. [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [G] à lui payer une somme de 1 340 euros au titre de la répétition des charges, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande,

— condamner Mme et M. [G] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir (sic),

— dire et juger que le loyer dû par Mme [M] aux consorts [G] sera suspendu à compter de l’échéance de juillet 2017 jusqu’à la réalisation effective des travaux préconisés par M. [N], expert, et à titre subsidiaire, minoré de 80%.

A titre subsidiaire,

— ordonner une nouvelle expertise avec mission identique à celle résultant du jugement avant dire droit du 31 mai 2018,

A titre plus subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement et suspendre toutes procédures d’expulsion,

— condamner Mme et M. [G] à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner Mme et M. [G] en tous les frais et dépens.

Par conclusions déposées le 5 septembre 2023, M. et Mme [G] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement,

— préciser que l’indemnité d’occupation mensuelle est de 750 euros,

— condamner Mme [M] à leur régler la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [M] à leur régler la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la S.C.P. Barbara Vasseur- Renaud Petit, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [D] n’a pas constitué avocat. L’appelante lui a régulièrement signifié à domicile sa déclaration d’appel le 13 septembre 2022.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2023.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

C’est à bon droit que le premier juge a déclaré recevable la demande de résiliation du bail après avoir relevé que l’assignation avait bien été dénoncée au représentant de l’État le 10 mai 2017, soit deux mois avant l’audience de première instance du 5 septembre 2017, et ce conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire, qui ne verse aux débats aucun justificatif quelconque de règlement, ne conteste pas ne pas avoir réglé dans les deux mois la somme de 1 573,22 euros visée au commandement de payer qui lui a été délivré à l’initiative de M. et Mme [G] par acte du 10 février 2017.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 avril 2017.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 11 avril 2017,

— dit qu’à défaut pour Mme [M] d’avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde meubles qu’il plaira au bailleur,

— condamné Mme [M] à payer à M. et Mme [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, en précisant que son montant est de 750 euros, qui sera revalorisé selon les conditions de bail, APL à régulariser le cas échéant, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur l’arriéré locatif et sur le caractère décent du logement

Le premier juge a, conformément à la demande de M. et Mme [G], condamné solidairement la locataire et la caution à leur payer au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er septembre 2021, la somme de 4 384,85 euros augmentée des intérêts légaux à compter du jugement. Il a par ailleurs débouté la locataire de ses demandes de suspension et de réduction du loyer ainsi que de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

L’appelante sollicite l’infirmation du jugement de ces chefs et se prévaut de l’exception d’inexécution en faisant valoir que le logement loué n’est pas décent tout en sollicitant la condamnation des bailleurs à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats les décomptes de règlement des loyers, prenant en compte les versements de la CAF, pour les années 2014 à 2021, desquels il ressort un l’arriéré locatif, arrêté à la date du 1er septembre 2021, d’un montant de 4 384,85 euros.

Mme [M] ne verse aucun justificatif de ce qu’elle se serait acquittée de cette dette.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a estimé que la dette locative de Mme [M], arrêtée à la date du 1er septembre 2021, s’élevait à la somme de 4 384,85 euros.

Sur l’exception d’inexécution et sur le préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Par ailleurs l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— assurer le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement et de ses accès devant être en bon état d’entretien et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement,

— disposer de dispositifs de retenue des personnes dans un état conforme à leur usage ;

— disposer de branchements d’électricité conformes aux normes de sécurité ;

— permettre une aération suffisante.

L’article 1219 du code civil prévoit par ailleurs qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. S’agissant du contrat de bail, le preneur ne saurait cependant invoquer l’exception d’inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de son obligation du paiement du loyer, en l’absence d’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, Mme [M] se prévaut de l’exception d’inexécution en invoquant le caractère non décent du logement et sollicite la condamnation de M. et Mme [G] à lui payer 5 000 de dommages et intérêts ainsi que la suspension du loyer à compter de l’échéance de juillet 2017 (date de sa réclamation) jusqu’à la réalisation effective des travaux préconisés par M. [N], expert, et à titre subsidiaire, minoré de 80%.

Il convient tout d’abord de constater que la locataire ne démontre pas que le logement serait inhabitable, étant souligné qu’elle l’occupe depuis une dizaine d’années et s’y maintient depuis le 11 avril 2017, soit plus de six ans après l’acquisition de la clause résolutoire, la locataire n’ayant de surcroît fait état d’aucun grief avant sa réclamation formée par courrier du 19 juillet 2017, soit après l’introduction de la présente procédure par les bailleurs (en mai 2017).

Par ailleurs, les photos versées aux débats par l’appelante sont inexploitables dès lors qu’il n’est possible ni de les dater ni surtout de déterminer d’éventuels désordres.

Dans son rapport du 14 novembre 2018, l’expert judiciaire conclut que le logement ne satisfait pas aux conditions du décret du 30 janvier 2002 sur les points suivants :

— infiltrations sur le mur de la façade de la cuisine dues à l’absence d’enduit sur la façade extérieure,

— absence d’enduit et présence de fissures sur la façade de l’entrée pouvant entraîner des risques d’infiltration,

— absence de ventilation dans les WC,

— installation électrique avec caches, prises, couvercles non fixés ou manquants.

L’expert judiciaire précise que ces désordres ne résultent pas d’un défaut d’entretien mais d’un manquement du bailleur et préconise :

— la réalisation d’un enduit extérieur sur les murs de façade de la cuisine de l’entrée, avec reprise des peintures intérieures de la cuisine,

— la création d’une ventilation du WC,

— une reprise des prises, caches et boîtes mal fixés ou manquants,

— la fixation du garde corps de l’escalier d’accès aux combles en partie haute.

Il ressort par ailleurs du constat réalisé le 4 février 2020 par le CAL mandaté par la CAF que le bailleur doit réaliser les travaux suivants, pour que le logement soit conforme au décret précité du 30 janvier 2002 :

— intervention d’un électricien pour vérifier et corriger l’installation au niveau des prises de la cuisine ainsi que le raccordement électrique de la chaudière,

— réfection du regard d’égout dans le jardin et pose d’un tampon de fermeture étanche,

— pose des barres d’appui sur les fenêtres à l’étage et celles de l’escalier d’accès au grenier jusqu’à une hauteur de 1 m par rapport au sol,

— pose d’une grille d’entrée d’air sur la fenêtre de la chambre, pose d’un extracteur d’air branché en continu dans la salle de bain et fixation de la porte de la cave.

Le constat effectué le 14 janvier 2021 par le CAL précise que les travaux demandés au bailleur ont été réalisés.

M. et Mme [G] versent par ailleurs aux débats les factures justifiant de ce qu’ils ont entrepris au cours du premier semestre 2019 les travaux concernant la réalisation d’un enduit sur les façades.

Il en ressort que le logement a présenté des désordres, signalés par Mme [M] par courrier en juillet 2017, auxquels les bailleurs ont remédié en partie (infiltrations sur le mur de la façade de la cuisine) au premier semestre 2019 et en totalité (défectuosités de l’installation électrique, absence de garde corps et de ventilation) au début de l’année 2021. Ces désordres ont nécessairement, jusqu’à leur réparation, occasionné à la locataire un préjudice de jouissance qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 2 000 euros.

Il convient en conséquence de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

. condamné solidairement Mme [M] et M. [D] à payer à M. et Mme [G] la somme de 4 384,85 euros selon décompte arrêté à la date du 1er septembre 2021, et ce avec intérêts légaux à compter du jugement de première instance ;

. débouté Mme [M] de sa demande de suspension et réduction de loyer;

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts et, statuant à nouveau, de condamner M. et Mme [G] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Sur le remplacement de portes dégradées

Le premier juge a, conformément à la demande de M. et Mme [G], condamné Mme [M] à leur payer une somme de 1 912 euros à titre de dommages et intérêts au titre du remplacement de portes.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, M. et Mme [G] versent aux débats un devis établi le 14 avril 2019 relativement à la pose de quatre portes pour un montant total de 1 912 euros. Il convient cependant de relever que, Mme [M] occupant toujours les lieux, l’évaluation d’éventuelles dégradations apparaît prématurée dès lors qu’un état des lieux de sortie n’a pas à ce jour été établi. Force est par ailleurs de constater qu’aucun élément du devis produit ne permet de le rattacher au logement litigieux. De surcroît les bailleurs n’explicitent aucunement leurs doléances quant à ces dégradations et ils ne précisent d’ailleurs pas quelles portes précisément seraient concernées.

Cette demande ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef.

Sur la répétition des charges

Mme [M] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à la condamnation des bailleurs à lui payer une somme de 1 340 euros au titre de la répétition des charges.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si le contrat de bail mentionne une provision mensuelle sur charges de 20 euros, il ressort cependant des décomptes établis par les bailleurs que cette provision n’a jamais été réclamée à Mme [M] qui ne justifie effectivement pas s’en être acquittée.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de toutes procédures d’expulsion

Mme [M] sollicite, à titre subsidiaire, de se voir accorder des délais de paiement et la suspension de toute procédure d’expulsion.

À l’appui de cette demande, Mme [M] fait valoir qu’elle est mère de cinq enfants et produit une attestation de paiement de la CAF du 10 mars 2021 mentionnant qu’elle perçoit le revenu de solidarité active outre différentes allocations.

Mme [M], qui ne formule aucune proposition de paiement échelonné, ne démontre pas être disposée à régler sa dette et apparaît ainsi mal fondée à solliciter des délais de paiement.

Par ailleurs dans la mesure où elle occupe sans droit ni titre le logement depuis maintenant plus de six ans, elle n’est également pas fondée à solliciter de voir suspendre toutes procédures d’expulsion.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [M] et, ajoutant, de rejeter sa demande tendant à voir suspendre toutes procédures d’expulsion.

Sur la demande de nouvelle expertise formée par Mme [M]

Mme [M] sollicite à titre subsidiaire l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de nouvelle expertise.

Cette mesure d’instruction n’apparaît pas fondée en application de l’article 146 du code de procédure civile prévoyant qu’une telle mesure ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence probatoire d’une partie, et ce d’autant que le bail litigieux est résilié depuis le 11 avril 2017.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a, dans ses motifs, rejeté cette demande qui a cependant été omise dans le dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les intimés sollicitent, uniquement dans le dispositif de leurs écritures, la condamnation de l’appelante à leur payer une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il ressort de ce qui précède que la procédure n’est pas abusive dès lors qu’il a été au moins partiellement fait droit aux prétentions de l’appelante.

Cette demande ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [M] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Barbara Vasseur – Renaud Petit, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 700 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à une somme de 800 euros supplémentaire.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a :

— débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [M] à payer à M. et Mme [G] la somme de 1 912 euros à titre de dommages et intérêts ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmé et ajoutant ;

Précise que l’indemnité d’occupation mensuelle est de 750 euros ;

Condamne M. et Mme [G] à payer à Mme [M] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;

Rejette la demande de M. et Mme [G] tendant à la condamnation de Mme [M] à leur payer une somme de 1 912 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de nouvelle expertise sollicitée par Mme [M] ;

Rejette la demande de Mme [M] tendant à voir suspendre toutes procédures d’expulsion ;

Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. et Mme [G] ;

Rejette la demande formée par Mme [M] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne Mme [M] à payer à M. et Mme [G] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [M] aux entiers dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Barbara Vasseur – Renaud Petit, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en douze pages.