RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 25 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01222 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FMDR

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G. n°21/1483, en date du 14 mars 2024,

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES CHARMES (SDC)

Syndicat des copropriétaires ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par son syndic en exercice la SARL AGORA dont le siège est à [Adresse 6]

Représentée par M^e Ariane MILLOT-LOGIER de l’AARPI AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [T] [L],

né le 30 janvier 1654 à [Localité 7], domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY

Madame [S] [L] née [R]

née le 04 juillet 1949 à [Localité 8], domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Août 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 25 Septembre 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [L] et Mme [S] [L] ont acquis un immeuble d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], correspondant à la parcelle section AD n°[Cadastre 3], dont le jardin est contigu à la résidence Les Charmes située sur la parcelle section AD n°[Cadastre 4]. Les deux fonds sont délimités par un mur en pierres sèches.

La résidence Les Charmes a fait l’objet d’un permis de construire dont la déclaration d’ouverture de chantier est datée du 16 octobre 2006.

Par procès-verbal d’huissier de justice du 4 octobre 2010, il a été constaté un effondrement de certaines parties du mur séparant les deux propriétés.

Par acte délivré le 18 mai 2018, M. et Mme [L] ont assigné en référé le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne du syndic la société Agora, devant le tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance de référé du 27 août 2018, une expertise a été ordonnée.

Le rapport de l’expert judiciaire, M. [P], a été déposé le 21 juillet 2020.

Une tentative de résolution amiable du litige a échoué.

Par acte du 29 novembre 2021, M. et Mme [L] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes devant le tribunal judiciaire de Val de Briey.

Par jugement du 14 mars 2024, le tribunal judiciaire de Val de Briey a :

— débouté M. et Mme [L] de leur demande aux fins d’écarter les attestations de M. [C] [O] soit les pièces 2 et 5 du défendeur,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 55 579,20 euros indexée sur l’indice BT01 à compter du 7 fevrier 2020,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer la somme de 1 490 euros à M. et Mme [L] pour le remplacement de l’abri de jardin,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à réaliser les travaux de collecte des eaux de pluie au niveau de l’allée des garages de la résidence Les Charmes,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes de sa demande de contre-expertise,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, aux dépens de la procédure au fond et de la procédure de référé RG n°18/00057, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes autres et contraires,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration enregistrée le 21 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 14 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 55 579,20 euros indexée sur l’indice BT01 à compter du 7 février 2020,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer la somme de 1 490 euros à M. et Mme [L] pour le remplacement de l’abri de jardin,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à réaliser des travaux de collecte des eaux de pluie au niveau de l’allée des garages de la résidence Les Charmes,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, de sa demande de contre-expertise,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic aux dépens de la procédure au fond et de la procédure de référé, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater la non-mitoyenneté du mur litigieux,

En conséquence,

— juger que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, ne saurait être recherchée pour faute ou sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage,

— juger qu’il appartient aux époux [L] de procéder à l’entretien de leur propre mur,

— juger qu’ils ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude en sollicitant la réparation de leur préjudice,

— débouter les époux [L] de toutes demandes indemnitaires au titre de la remise en état du mur,

A titre subsidiaire, si la mitoyenneté du mur était retenue par la présente juridiction,

— juger que le mur mitoyen est la propriété des deux voisins et que son entretien incombe pour moitié à chacun d’entre eux,

— juger que les frais de réfection seront partagés par moitié entre les deux co-propriétaires et sera limité à la partie de 4 mètres qui s’est écroulée,

— débouter les époux [L] de toutes demandes indemnitaires liées à la réfection du mur,

— condamner les époux [L] à réaliser des travaux de collecte des eaux de pluie au vu de la pente présente avant la construction de la résidence et qui résulte de l’état naturel du terrain,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que dans l’hypothèse où le tribunal souhaiterait ordonner une expertise celle-ci se fera aux frais avancés de l’appelant,

— ordonner une expertise judiciaire et commettre pour y procéder un expert ingénieur en bâtiment afin de :

* se faire remettre l’ensemble des pièces nécessaires au litige,

* examiner les actes authentiques de vente des terrains propriétés des parties,

* recueillir toutes explications relatives à la nature des terrains et l’origine du mur litigieux,

* analyser la situation des sols et l’existence d’un mur de soutènement en lien avec la création d’une excavation sur le terrain propriété des [L],

— dire que l’expert devra analyser l’état du mur et l’origine de l’effondrement du mur

— dire que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

— dire que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

— dire que l’expert devra communiquer un pré-rapport d’expertise aux parties en leur impartissant un délai raisonnable d’au moins six semaines pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

— dire que l’expert devra répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire, documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu en annexant à son rapport les extraits concernés par ces normes ou document,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus,

— débouter M. et Mme [L] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et de tout appel incident,

— condamner M. et Mme [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 27 mai 2025, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables les prétentions du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes visant à contester le caractère mitoyen du mur,

— dire l’appel incident de M. et Mme [L] recevable et bien fondé,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 55 571,20 euros indexée sur l’indice BT01 à compter du 7 février 2020,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à réaliser les travaux de collecte des eaux de pluie au niveau de l’allée des garages de la résidence Les Charmes,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes de sa

demande de contre-expertise,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, aux dépens de la procédure au fond et de la procédure de référé RG N°18/00057, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [L] de leur demande aux fins d’écarter les attestations de M. [C] [O], soit les pièces 2 et 5 du défendeur,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, sis en la personne de son syndic, à payer la somme de 1 490 euros à M. et Mme [L] pour le remplacement de l’abri de jardin,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme 4 000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes autres et contraires,

Statuant à nouveau,

— écarter les « attestations » de M. [C] [O], pièces n°2 et 5 du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes,

— assortir la condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 55 579,20 euros TTC, avec indexation suivant l’indice BT01 à la date du 7 février 2020, date du devis de la société Locbel, des intérêts au taux légal à la date de l’assignation,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 2 146,68 euros au titre du remplacement de l’abri de jardin, augmentée des intérêts au taux légal à la date de l’assignation,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre de leur trouble de jouissance pendant les travaux de reprise,

— assortir la condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à procéder à la réalisation des travaux de collecte des eaux de pluie par la mise en 'uvre d’un système de récupération et l’évacuation des eaux pluviales le long du mur mitoyen, d’une peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance,

En tout état de cause,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes de l’ensemble de ses prétentions, fins, moyens et conclusions,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à payer à M. et Mme [L] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, en tous les frais et dépens de la procédure d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande aux fins d’écarter les attestations de M. [C] [O] (pièces 2 et 5 du syndicat des copropriétaires)

M. et Mme [L] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande aux fins de voir écarter les attestations de M. [C] [O], soit les pièces 2 et 5 produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires). Ils font valoir que les affirmations de ce témoin sont infondées et qu’il n’est pas impartial s’agissant du maître d''uvre des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires, ajoutant que les attestations comportent des irrégularités de forme au regard de l’article 202 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les attestations litigieuses ont été communiquées, dans le respect du principe du contradictoire, en temps utile et loyalement à M. et Mme [L]. L’attestation du 25 février 2020 a de surcroît également été transmise à l’expert judiciaire qui y a d’ailleurs répondu en émettant un avis contraire. L’appréciation de ces éléments de preuve relève du pouvoir souverain des juges du fond qui ne sont notamment pas tenus d’écarter des attestations ne respectant pas l’ensemble des dispositions de l’article 202 précité.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a débouté M. et Mme [L] de cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le caractère recevable de la demande du syndicat des copropriétaires de voir la cour 'constater la non-mitoyenneté du mur litigieux'

M. et Mme [L] demandent à la cour de déclarer irrecevable la prétention du syndicat de copropriétaires visant à contester, pour la première fois à hauteur d’appel, le caractère mitoyen du mur litigieux et à demander en conséquence à la cour de 'constater la non-mitoyenneté du mur litigieux'.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il est fondé à invoquer des moyens nouveaux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque, pour la première fois à hauteur d’appel, le caractère non mitoyen du mur litigieux en se prévalant d’un avis technique rendu postérieurement au jugement de première instance.

Il y a lieu tout d’abord de souligner que cette demande tendant à voir « constater» ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de telle sorte que la cour n’a pas à y répondre dans le dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est recevable à invoquer pour la première fois à hauteur d’appel un nouveau moyen pour s’opposer aux demandes formées à son encontre par M. et Mme [L] et ce d’autant que ce moyen est sans emport quant à l’existence d’un trouble anormal de voisinage ainsi qu’il sera vu infra.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de M. et Mme [L] tendant à voir déclarer irrecevable le moyen du syndicat de copropriétaires tendant à contester le caractère mitoyen du mur.

Sur la demande de contre-expertise du syndicat des copropriétaires

Le premier juge a rejeté la demande de contre-expertise du syndicat des copropriétaires en relevant que l’expertise judiciaire était claire et précise. Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement de ce chef en se prévalant à hauteur d’appel d’un « rapport d’avis technique » établi le 1er août 2024 par M. [W], expert près la cour administrative d’appel de Nancy.

Force est de constater tout d’abord que cet avis unilatéral d’un technicien mandaté et rémunéré par une partie, le syndicat des copropriétaires, ne présente pas les mêmes garanties d’objectivité et d’impartialité, et par conséquent la même valeur probante que l’expertise judiciaire contradictoirement diligentée par M. [P] dont les conclusions sont claires, précises et circonstanciées et qui a répondu précisément et de manière détaillée aux dires que les parties ont eu tout le loisir de lui adresser, un délai supplémentaire leur ayant d’ailleurs été accordé à cette fin.

De surcroît, cet avis formulé plus de quatre années après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire n’est corroboré par aucun élément de nature à établir que l’expertise judiciaire serait imprécise ou qu’il existerait de nouveaux faits postérieurs à l’expertise judiciaire justifiant que soit ordonnée une contre-expertise, étant à cet égard souligné que le constat visé par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures qui aurait été réalisé le 30 avril 2014 ne figure pas sur son bordereau de pièces et n’est pas produit.

Il convient d’ailleurs de constater que, dans son avis technique, M. [W] se contente d’affirmer que le mur litigieux serait « la seule propriété » de M. et Mme [L], qui serait un mur de soutènement et non un mur de clôture, comme le conclut l’expert judiciaire, de telle sorte que son entretien en reviendrait uniquement à M. et Mme [L], étant à cet égard précisé, ainsi qu’il sera examiné ultérieurement, qu’il ressort des photographies et des constatations de l’expertise judiciaire que le seul défaut d’entretien relevé par l’expert judiciaire résulte de la végétation présente sur la partie du mur se trouvant du côté de la résidence du syndicat de copropriété.

M. [W] ne contredit ainsi pas les conclusions de l’expert judiciaire quant à l’existence des éboulements du mur litigieux et ne se prononce aucunement sur leur cause et sur les responsabilités. L’affirmation de M. [W], selon laquelle le mur litigieux serait un mur de soutènement, propriété exclusive de M. et Mme [L], repose en outre sur des considérations non justifiées et dubitatives («l’aménagement de la zone à 100 ou 150 ans était de créer très certainement des vergers ») qui sont contredites par les explications particulièrement circonstanciées de l’expert judiciaire ayant relevé qu’il s’agissait d’un mur de clôture mitoyen, et non d’un mur de soutènement, au vu du plan du géomètre, extrait du permis de construire de M. et Mme [L], de sa configuration et de sa faible épaisseur d’environ 50 cm, l’expert judiciaire précisant que ce mur «n’a pas été construit pour recevoir des terres de remblaiement sur l’une de ses faces. Dans le prolongement de ce mur, vers le nord-ouest, on retrouve la continuité de ce mur.»

Il en ressort que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun élément de nature à fonder une demande de contre-expertise. Un désaccord avec les conclusions de l’expert judiciaire ne pouvant à lui seul justifier une contre-expertise, le syndicat des copropriétaires ne pourra en conséquence qu’être débouté de cette demande.

Il convient dès lors de confirmer le jugement de ce chef.

Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

Le premier juge a estimé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage au vu des constatations et conclusions de l’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir que le mur litigieux ne serait pas un mur mitoyen mais un mur de soutènement, propriété exclusive de M. et Mme [L] et que l’effondrement du mur viendrait « manifestement d’un mauvais entretien des propriétaires ».

Il résulte des dispositions des articles 544 et 651 du code civil que le droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

En application de ce principe, la responsabilité civile de l’auteur du trouble est engagée même lorsque celui-ci n’a pas commis de faute et ce, dès l’instant où les nuisances engendrées dépassent un certain seuil au-delà duquel elles sont considérées comme outrepassant les contraintes de voisinage qu’il est normal de supporter.

En l’espèce, il ressort des plans des lieux, des photographies et des constatations effectuées lors de l’expertise judiciaire qu’un mur en pierres sèches, d’environ 50 cm d’épaisseur, sépare les propriétés de M. et Mme [L] et du syndicat des copropriétaires.

L’expert judiciaire relève que, compte tenu de sa configuration et de son épaisseur, il s’agit d’un mur de clôture et non d’un mur de soutènement, c’est-à-dire qu’il n’a pas été construit pour recevoir des terres de remblaiement sur l’une de ses faces, la continuité de ce mur se retrouvant d’ailleurs dans son prolongement vers le nord-ouest.

L’expert judiciaire souligne qu’un tel mur, en pierres sèches, n’est pas destiné à reprendre des charges horizontales qui seraient apportées par un remblai d’un côté ou de l’autre du mur. Or il observe que, lors de la construction de la résidence les Charmes, des mouvements de terrain ont été réalisés, aussi bien au niveau des garages, ce qui ressort clairement des photographies annexées au rapport, que du côté du jardin, dans l’angle est de la propriété de M. et Mme [L]. L’expert a d’ailleurs constaté que la clôture grillagée, installée derrière le mur, n’était pas droite et avait bougé avec les mouvements de terres, les fissures (également visibles sur les photographies jointes) de l’enrobé de l’allée confirmant le mouvement de terrain lié à l’absence de mur de soutènement.

M. [P] souligne que le syndicat des copropriétaires ne lui a, malgré ses demandes, pas communiqué les documents suivants, qui doivent exister, pour un projet de cette importance : plan géomètre avec relevés d’origine indiquant le mur en pierres et les altimétries, étude de sol, photographies avant et pendant le chantier de la zone concernée, constat d’huissier « avant travaux » et procès-verbal de réception des travaux.

L’expert judiciaire a constaté que :

— l’origine des désordres est clairement due, lors de la réalisation des travaux de la résidence les Charmes, à l’apport de remblai contre un mur de pierres sèches qui n’avait pas pour fonction le soutènement, cet apport de terres créant des efforts horizontaux sur une construction qui n’est pas conçue pour les absorber ;

— une partie du mur (entre les deux bandes de garages) était déjà éboulée avant les travaux du syndicat des copropriétaires ;

— ainsi qu’il ressort du constat d’huissier du 4 octobre 2010, les désordres ont commencé à apparaître avant la fin du chantier, les constatations visuelles (ressortant des photographies annexées au rapport d’expertise) montrant que le phénomène a tendance à s’aggraver ;

— le projet de la résidence les Charmes comporte un sous-sol et des vides sanitaires et il y a nécessairement eu des mouvements de terrain ;

— le renflement vers le jardin de M. et Mme [L] et l’inclinaison du mur vers ce même jardin montrent que les désordre évoluent et que le mur menace ruine ;

— un modelage des terres a été réalisé durant les travaux, le terrain montant du sud vers le nord (accès à la résidence) et de l’ouest vers l’est (mur de pierres sèches) ;

— une absence d’entretien du mur du côté de la résidence les Charmes : le lierre a envahi la maçonnerie, ce qui n’est pas le cas du côté de chez M. et Mme [L].

L’expert judiciaire a souligné que :

— avant tout démarrage d’un chantier, comme celui de la résidence Les Charmes, un plan géomètre et un constat des abords auraient dû être réalisés ;

— la différence de hauteur de terrain entre les deux parcelles nécessitait la construction d’un mur de soutènement, un mur en pierres sèches pouvant supporter une légère différence de hauteur entre les deux terrains qu’il sépare mais pas d’une hauteur de 1 à 1,10 m comme en l’espèce ;

— le bureau d’études 'structure’ aurait dû prévoir un mur de soutènement ou l’absence de remblaiement contre le mur en pierres sèches ;

— un mur en pierres doit être entretenu afin d’empêcher la végétation de détruire l’assemblage.

En réponse à un dire du syndicat des copropriétaires se prévalant de l’attestation de M. [O], architecte de l’opération, l’expert judiciaire a réfuté l’affirmation selon laquelle le mur en pierres sèches aurait pu recevoir des terres d’un seul côté sans subir de déformation due à la poussée des terres. L’expert judiciaire a expliqué que les terres du côté de la résidence, avec une hauteur d’environ 1 m à 1,10 m au-dessus du terrain de M. et Mme [L], n’apportent pas que des charges verticales ; concernant la fondation, le mur est conçu pour absorber les déformations, y compris au niveau de son assise mais rien n’empêche de réaliser une fondation monolithique.

L’expert judiciaire en a conclu que :

— le remblai contre le mur de pierres sèches est une malfaçon puisque ce mur, qui était existant, n’est pas conçu comme un mur de retenue de terre (soutènement) ;

— l’absence de collecte des eaux de pluie, notamment en bout de la voie d’accès au parking, est également une malfaçon ;

— les désordres (effondrement du mur sur l’arrière de la bande de garage située vers l’est et le « ventre » formé par la maçonnerie) sont la conséquence des travaux de remblaiement de la résidence les Charmes contre le mur séparatif de pierres sèches et de la mauvaise gestion des eaux de la voie d’accès au garage, l’eau de pluie s’évacuant entre la partie enrobée et le mur.

L’affirmation du syndicat des copropriétaires, selon laquelle M. et Mme [L] auraient «mal entretenu» le mur litigieux, ce qui serait à l’origine de ces dégradations, n’est non seulement aucunement étayée mais elle est de surcroît contredite par les constatations particulièrement circonstanciées de l’expert judiciaire, étant du reste souligné à cet égard que le caractère mitoyen ou non du mur litigieux est sans incidence quant à l’imputabilité des désordres.

Les constatations et conclusions particulièrement détaillées et motivées de l’expertise judiciaire ne sont pas contredites par des pièces probantes de la part du syndicat des copropriétaires. Elles caractérisent un trouble anormal de voisinage imputable au syndicat des copropriétaires et dont M. et Mme [L] sont fondés à solliciter l’indemnisation.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a estimé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée pour un trouble anormal de voisinage.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le préjudice de M. et Mme [L]

En application du principe de la réparation intégrale du préjudice, M. et Mme [L] doivent se retrouver dans une situation aussi proche que possible que celle qui aurait été la leur si le trouble anormal de voisinage ne s’était pas produit.

Il convient par ailleurs de souligner qu’au vu de ce qui précède, les manquements constitutifs du trouble anormal de voisinage sont exclusivement imputables au syndicat des copropriétaires, de telle sorte que ce dernier n’est pas fondé à prétendre qu’au vu de la mitoyenneté du mur retenue par l’expert judiciaire, la charge de la réparation devrait être imputée par moitié entre les deux copropriétaires.

Sur le montant des réparations nécessaires pour faire cesser les désordres

En l’espèce, l’expert préconise la création d’un mur de soutènement, suffisamment fondé et armé pour reprendre les efforts créés, un drainage devant également éviter la stagnation d’eau derrière ce mur. L’expert précise que ce mur peut être adossé au mur existant si l’on décaisse le terrain du côté de la résidence les Charmes.

M. et Mme [L] ont transmis à l’expert judiciaire un devis de l’entreprise Locbel daté du 7 fevrier 2020 pour un montant total de 55'579,20 euros TTC, l’expert judiciaire mentionnant regretter ne pas avoir reçu de devis de la part du syndicat des copropriétaires alors qu’il le lui avait été demandé.

L’expert judiciaire a avalisé le principe de ce devis en estimant toutefois que la remise en état du jardin de M. et Mme [L] chiffrée dans le devis Bloctel à un montant de 7 250 euros HT (soit 8 700 euros TTC) était surévalué et il l’a estimé à un montant de 3 000 euros HT, soit au 3 600 euros TTC, somme qui apparaît davantage conforme à la configuration des lieux. Il en résulte que le montant des réparations s’établit à une somme de 50'479 euros (55'579,20 – 8 700 + 3 600), soit quasiment au même montant (50'326,20 euros TTC) que celui calculé par l’expert à partir d’une estimation d’une entreprise sollicitée par ses soins.

M. et Mme [L] sont bien fondés à solliciter que cette somme soit indexée à l’indice BT01 à compter du 7 février 2020, date du devis, compte tenu de l’évolution des prix, cette somme étant par ailleurs assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [L] la somme de 50'479 euros indexée sur l’indice BT 01 du 7 février 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur le remplacement de l’abri de jardin

L’expert judiciaire a admis que les travaux de remise en état du mur nécessitent le déplacement de l’abri de jardin se trouvant sur la propriété de M. et Mme [L].

Le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à ce titre à M. et Mme [L] une somme de 1490 euros correspondant au prix trouvé par l’expert judiciaire après une 'rapide recherche sur le site Castorama’ pour un chalet 'sensiblement équivalant'.

Le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à s’opposer à cette demande en invoquant le choix fait par M. et Mme [L] de bâtir cet abri à proximité du mur dès lors que ces derniers ne sont aucunement responsables des désordres qui n’existaient pas lors de l’installation de cet abri.

En application du principe de la réparation intégrale, M. et Mme [L] sont bien fondés à solliciter à ce titre la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 2 148 euros correspondant à l’actualisation du prix de cet abri qui était en 2005 (il y a plus de 20 ans) de 1 399 euros selon bon de commande de Castorama versé aux débats.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [L] la somme de 2 148 euros pour le remplacement de l’abri de jardin, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur le préjudice moral

Le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [L] une somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral. M. et Mme [L] sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer à ce titre une somme de 10'000 euros.

Force est cependant de constater que M. et Mme [L] n’explicitent aucunement et ne justifient a fortiori pas d’un préjudice moral d’un montant de 10'000 euros.

La survenance puis l’aggravation des désordres affectant le mur séparatif leur a certes causé un préjudice moral, mais il a justement été évalué par le premier juge à un montant de 1 000 euros.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le trouble de jouissance

L’expert judiciaire a estimé la durée des travaux entre trois et cinq semaines.

Au vu de l’absence de descriptif complet des travaux dont M. et Mme [L] auront la maîtrise d’ouvrage, il n’est pas justifié qu’ils subiraient un trouble de jouissance excédant le montant de 1 000 euros retenu à juste titre par le premier juge.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la réalisation des travaux de collecte des eaux de pluie au niveau de l’allée des garages de la résidence Les Charmes

L’expert judiciaire a constaté que, contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires, aucun système de collecte des eaux de pluie, notamment en bout de la voie d’accès aux parkings de la résidence les Charmes, n’avait été prévu lors des travaux entrepris pour cette résidence, ce qui constituait une malfaçon imputable à ce syndicat, l’expert judiciaire précisant avoir constaté que la pente de la voirie rejetait ainsi les eaux pluviales vers la propriété de M. et Mme [L].

Le syndicat des copropriétaires n’a communiqué aucun document de nature à remettre en cause ces conclusions claires et précises de l’expert judiciaire qui a, à cet égard, regretté que n’ait pas été suivie d’effet sa demande tendant à obtenir du syndicat des copropriétaires la communication du contrat de maîtrise d''uvre, du marché de travaux tout comme d’un quelconque document concernant le chantier de la résidence les Charmes.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes, pris en la personne de son syndic, à réaliser les travaux de collecte des eaux de pluie au niveau de l’allée des garages de la résidence Les Charmes, tout en précisant qu’il n’était pas justifié d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que ces travaux doivent être coordonnés avec les travaux de reprise du mur séparatif dont la date de réalisation dépend de M. et Mme [L] et n’est pas précisée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une somme de 4 000 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à M. et Mme [L] une somme supplémentaire de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes à payer à M. et Mme [L] la somme de 55 579,20 euros indexée sur l’indice BT01 à compter du 7 fevrier 2020 ainsi que celle de 1 490 euros pour le remplacement de l’abri de jardin ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Rejette la demande de M. et Mme [L] tendant à voir déclarer irrecevable la 'prétention’ du syndicat de copropriétaires visant à contester le caractère mitoyen du mur ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes à payer à M. et Mme [L] les sommes de :

—  50'479 euros, au titre de la remise en état du mur séparatif, ladite somme étant indexée sur l’indice BT 01 du 7 février 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

—  2 148 euros pour le remplacement de l’abri de jardin, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes à payer à M. et Mme [L] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmes aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en seize pages.