Cour d'appel de Nancy, 5e chambre, 26 novembre 2025, n° 24/01498

TGI Épinal 12 juin 2024

CA Nancy 26 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution du bail par le bailleur
La cour a estimé que la preuve d'un manquement de la bailleur à son obligation de délivrance n'est pas démontrée, et que la SARL Casa Di Roma ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la SARL Casa Di Roma ne s'était pas acquittée de ses obligations de paiement, permettant ainsi l'expulsion.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a jugé que la SARL Casa Di Roma devait des sommes au titre des loyers et charges impayés.
Accepté
Résistance abusive du locataire
La cour a reconnu que la résistance abusive du locataire a entraîné une perte d'exploitation pour le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Nancy, 5e ch., 26 nov. 2025, n° 24/01498
Juridiction :	Cour d'appel de Nancy
Numéro(s) :	24/01498
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Épinal, 12 juin 2024, N° 23/00262
Dispositif :	Renvoi
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rémi STEPHANDavid COLLOT
Parties :	SARL CASA DI ROMA

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /25 DU 26 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01498 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FMXH

Décision déférée à la Cour :

jugement du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G. n° 23/00262, en date du 12 juin 2024,

APPELANTE :

SARL CASA DI ROMA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2] inscrite au registre du commerce et des sociétés d’Epinal sous le numéro 901 524 959

représentée par M^e David COLLOT avocat au barreau d’Epinal

INTIMÉE :

Madame [G] [L]

née le 06 Juin 1934 à [Localité 5] (54), demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Rémi STEPHAN de la SELARL WELZER, avocat au barreau D’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 1er Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant devant, Monsieur Thierry SILHOL Président de chambre et Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère, chargée du rapport ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry SILHOL Président de chambre ,

Madame Hélène ROUSTAING Conseillère

Monsieur [E] JOBERT, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 26 Novembre 2025, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère à la cinquième chambre commerciale, pour le président régulièrement empêché, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing-privé du 17 juin 2021, Madame [G] [L] a donné à bail commercial des locaux situés à [Localité 4] (Vosges) à la SARL Casa Di Roma 2, moyennant un loyer de 500 euros et une provision pour charges de 60 euros mensuels.

Depuis 2023, la SARL Casa Di Roma 2 se plaignant de nuisances olfactives qui proviendraient de la cave de l’immeuble, a cessé de procéder au règlement des loyers.

Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2023, Madame [G] [L] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un paiement de la somme en principal de 1642,34€ correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 02 mai 2023.

Par courrier recommandé du 10 juillet 2023, la SARL Casa Di Roma 2 a mis en demeure Madame [G] [L] d’accomplir les travaux nécessaires afin de remédier aux nuisances olfactives qui émanent de la fosse septique située dans la cave.

Par procès-verbal d’un commissaire de justice du 8 septembre 2023, la SARL Casa Di Roma 2 a fait dresser un constat des désordres, établissant que la terrasse du restaurant se trouvait à proximité de deux soupiraux desquels se dégageait une forte odeur, et qu’une retenue d’eau souillée était présente dans la quasi-totalité de la surface.

Par courrier recommandé du 5 octobre 2023, le conseil de la SARL Casa Di Roma 2 a sollicité une nouvelle fois la réalisation de travaux.

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2023, Madame [G] [L] a assigné la société Casa Di Roma 2 devant le président du tribunal judiciaire d’Epinal, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 mai 2023 et que soit ordonné la libération des lieux.

Par ordonnance de référé, rendue contradictoirement le 12 juin 2024, le président du tribunal judiciaire d’Epinal a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent,

Débouté la SARL Casa Di Roma 2 de ses demandes reconventionnelles,

Constaté la résiliation de plein droit à compter du 22 juin 2023 du bail liant Madame [G] [L] à la SARL Casa Di Roma 2 pour la location d’un local commercial situé [Adresse 3] ;

Ordonné à la SARL Casa Di Roma 2 de libérer les lieux de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que faute pour la SARL Casa Di Roma 2 de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit qu’il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Madame [G] [L], à titre provisionnel, la somme de 6.481, 04 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus selon décompte arrêté le 2 avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus) ;

Fixé à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à Madame [G] [L], en cas de maintien dans les lieux, à 604.30 euros, et condamne la SARL Casa Di Roma 2 au paiement de cette indemnité à compter du 1er mai 2024 ;

Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Madame [G] [L] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement la société Casa Di Roma 2 aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 22 mai 2023 ;

Rappelé que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Le premier juge, rappelant que le bail comportait une clause résolutoire selon laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail était résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer, resté sans effet, a constaté que la SARL Casa Di Roma 2 ne s’était pas libérée de l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer. S’agissant de l’exception d’inexécution opposée par la SARL Casa Di Roma 2, motif pris de ce que Madame [G] [L] a manqué à son obligation de délivrance depuis le printemps 2023, le premier juge a considéré que la cause des nuisances olfactives n’était pas établie avec certitude de sorte que la preuve d’un manquement de Madame [G] [L] à son obligation de délivrance n’est pas démontrée. Enfin, il a considéré qu’à supposer que Madame [G] [L] ait manqué à son obligation de délivrance, la SARL Casa Di Roma 2 ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’en cas d’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail, alors que les pièces produites traduisent une augmentation d’activité en dépit des nuisances olfactives alléguées et que la SARL Casa Di Roma 2 ne démontre pas être dans l’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail ;

— o0o-

Par déclaration du 23 juillet 2024, la SARL Casa Di Roma a interjeté appel de l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire d’Epinal le 12 juin 2024, en ce qu’elle a :

— Constaté la résiliation de plein-droit à compter du 22 juin 2023 du bail liant Mme [G] [L] à la SARL Casa Di Roma 2, pour la location d’un local commercial situé [Adresse 3] ;

— Ordonné à la SARL Casa Di Roma 2 de libérer les lieux de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Dit que faute pour la SARL Casa Di Roma 2 de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Dit qu’il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L-433-1, L-433-2 et R-433-1 à R- 433-6 du code des procédures civile d’exécution ;

— Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Mme [G] [L] à titre provisionnel, la somme de 6.481,04 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus selon décompte arrêté au 2/04/2024 (terme d’avril 2024 inclus) ;

— Fixé à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à Mme [G] [L], en cas de maintien dans les lieux, à 604,30 € et condamné la SARL Casa Di Roma 2 au paiement de cette indemnité à compter du 01/05/2024 ;

— Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Mme [G] [L] la somme de 500.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement la SARL Casa Di Roma 2 aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 22/05/2023 ;

— Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

— o0o-

Le 29 novembre 2024, Madame [G] [L] a saisi le conseiller de la mise en état de conclusions sur incident tendant à l’irrecevabilité de l’appel formé par la SARL Casa Di Roma. Par ordonnance du 4 mars 2025, le conseiller de la mise en état s’est dit incompétent pour statuer sur cette demande.

— o0o-

Aux termes de ses dernières conclusions, reçues au greffe sous la forme électronique le 30 décembre 2024, la SARL Casa Di Roma 2 demande à la cour au visa des articles 1217 et suivants, et 1719 du code civil, ainsi que de l’article L. 145-1 du code de commerce de :

Déclarer l’appel interjeté par la SARL Casa Di Roma 2 recevable et bien fondé ;

Dire et juger que la SCP [E] [Y] est recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

Infirmer l’ordonnance de référé rendu le 12 juin 2024 par le tribunal judiciaire d’Epinal en ce qu’elle a :

— Débouté la SARL Casa Di Roma 2 de ses demandes reconventionnelles ;

— Constaté la résiliation de plein droit à compter du 22 juin 2023 du bail liant Mme [G] [L] à la SARL Casa Di Roma 2, pour la location d’un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— Ordonné à la SARL Casa Di Roma 2 de libérer les lieux de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Dit que faute pour la SARL Casa Di Roma 2 de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Dit qu’il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Mme [G] [L], à titre provisionnel, la somme de 6.481,04 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus selon décompte arrêté le 2 avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus) ;

— Fixé, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à Mme [G] [L], en cas de maintien dans les lieux, à 604,30 euros, et condamne la SARL Casa Di Roma 2 au paiement de cette indemnité à compter du 1 mai 2024 ;

— Condamné la SARL Casa Di Roma 2 à payer à Mme [G] [L] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement la SARL Casa Di Roma 2 aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 22 mai 2023 ;

— Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Statuant à nouveau,

— Débouter Madame [G] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Madame [G] [L] à réaliser les travaux d’assainissement dans la cave de l’immeuble pour faire cesser les troubles olfactifs et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Ordonner le séquestre des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux,

— Condamner Madame [G] [L] à verser à la SCP [E] [Y] en sa qualité de liquidateur de SARL Casa Di Roma 2 la somme provisionnelle de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la perte d’exploitation subie,

— Condamner Madame [G] [L] à verser à la SCP [E] [Y] en sa qualité de liquidateur de SARL Casa Di Roma 2 la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [G] [L] aux entiers dépens,

Y ajoutant,

— Condamner Madame [G] [L] à verser à la SCP [E] [Y] en sa qualité de liquidateur de SARL Casa Di Roma 2 la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— Condamner Madame [G] [L] aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, transmises régulièrement au greffe par voie électronique en date du 12 mai 2025, Madame [G] [L] demande à la cour au visa de l’article 456 du code de procédure civile de :

A titre principal :

— Déclarer la SARL Casa Di Roma irrecevable en son appel,

— Le rejeter.

— Condamner la SARL Casa Di Roma à verser à Madame [G] [L] une somme de 2 508 € au titre de l’article 700 et à supporter les entiers dépens d’appel.

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 aux entiers dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire.

A titre subsidiaire :

— Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Madame [G] [L] de sa demande d’indemnisation du préjudice occasionné par la résistance abusive de la SARL Casa Di Roma et sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur ces deux chefs,

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 à verser à Madame [G] [L] [G] une provision de 1 000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice occasionné par la résistance abusive des locataires.

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 à verser à Madame [G] [L] [G] une somme de 2 508 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance.

— Confirmer l’ordonnance dont appel pour le surplus.

Y ajoutant,

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 à verser à Madame [G] [L] [G] une somme de 2 508 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

— Condamner la SARL Casa Di Roma 2 aux entiers dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ordonnance en date du 11 juin 2025, la clôture de la procédure a été prononcée. L’affaire a été fixée à l’audience du 1er octobre 2025. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

— o0o-

MOTIFS

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, la procédure, dont il s’agit, est dite à bref délai conformément aux articles 905 à 905-2 du code de procédure civile, et dont relève de droit l’appel des ordonnances de référés. En l’occurrence, les dernières conclusions de l’appelante sont des conclusions d’intervention volontaire régulièrement transmises par voie électronique le 30 décembre 2024 auxquelles est annexé un bordereau de pièces. Cependant le dossier de plaidoirie de la société appelante Casa Di Roma 2 n’a été remis ni lors de l’audience, ni après celle-ci malgré plusieurs demandes en ce sens adressées au conseil de l’appelante les 02, 15, et 21 octobre 2025. La cour ne dispose donc pas des pièces du dossier non remis à la cour par la partie appelante.

Dans le cadre du respect du principe de la loyauté des débats et du principe du contradictoire, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture et d’inviter les parties à s’expliquer sur l’absence de versement du dossier de plaidoirie et singulièrement les pièces, qui figurent au bordereau annexé aux dernières conclusions de la SARL Casa Di Roma 2, et qui devaient être également transmises à la cour.

— o0o-

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes ;

Ordonne la réouverture des débats afin que le conseil de la SARL Casa Di Roma 2 et la SCP [E] [Y] dépose son dossier de plaidoirie au greffe comprenant les dernières conclusions régulièrement communiquées le 30 décembre 2024, ainsi que les pièces dument numérotées sur le bordereau de pièces, et à défaut, invite les parties à s’expliquer sur l’absence de versement du dossier de plaidoirie et singulièrement les pièces, qui figurent au bordereau annexé aux dernières conclusions de la SARL Casa Di Roma 2 et de la SCP [E] [Y] ;

Renvoie l’affaire et les parties à l’audience d’instruction des procédures à bref délai du 21 janvier 2026 à 9 heures

Réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère à la cinquième chambre commerciale, pour le président régulièrement empêché, de la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, POUR LE LE PRESIDENT EMPECHE,

Minute en huit pages.