RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /[Immatriculation 1] DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01060 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FRYO

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/01240, en date du 28 février 2025,

APPELANTE :

Madame [M] [I]

née le 20 Janvier 1962 à [Localité 8] (54), domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Marie-christine DRIENCOURT, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/2951 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE :

3F GRAND EST,

S.A. d’Habitations à Loyer modéré dont le siège est situé [Adresse 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le numéro 498 273 556, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e François JAQUET de la SCP TERTIO AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président et Madame Nathalie ABEL, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Décembre 2025, par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 février 2019, la SA 3F Grand Est a consenti à Mme [M] [I] un bail d’habitation portant sur le logement situé [Adresse 2] (54), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 452,36 euros.

Suivant acte du 16 septembre 2019, la SA 3F Grand Est a consenti à Mme [I] un bail portant sur un emplacement à usage de garage contre le paiement d’un loyer mensuel de 44,02 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022, la SA 3F Grand Est a fait délivrer à Mme [I], un commandement de payer la somme principale de 1 637,55 euros visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2023, la SA 3F Grand Est a assigné Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy qui a, par jugement du 28 février 2025 :

— déclaré recevable la demande de la SA 3F Grand Est aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 27 décembre 2022,

— constaté la résiliation du bail à compter de cette date,

— constaté que la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 février 2019 a entraîné celle du bail de garage n°L174P-4113 accessoire au bail d’habitation, conclu le 16 septembre 2019 entre la SA 3F Grand Est et Mme [I] à la date du 27 décembre 2022,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [I] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement L174L-0029 situé [Adresse 6] au [Adresse 4] ainsi que de l’emplacement à usage de garage n°L174P-4113, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable selon les conditions prévues par le bail et la législation en vigueur, due par Mme [I] à compter du 27 décembre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 544,42 euros au titre du logement et la somme de 45,17 euros au titre de l’emplacement à usage de stationnement,

— condamné Mme [I] à payer à la SA 3F Grand Est la somme de 1 288,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [I] à payer à la SA 3F Grand Est une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la légistation en vigueur, à compter du 5 dédembre 2024 (soit la somme de 605,54 euros au titre du logement et 48,39 euros au titre du garage) et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné Mme [I] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 26 octobre 2022 et de l’assignation du 28 octobre 2023,

— condamné Mme [I] à payer à la SA 3F Grand Est la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration enregistrée le 12 mai 2025, Mme [I] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 19 septembre 2025, Mme [I] demande à la cour de :

A titre principal, sur la nullité de l’assignation introductive d’instance,

— constater que l’assignation délivrée le 28 octobre 2023 par la SA 3F Grand Est à l’encontre de Mme [I] est entachée de nullité,

— dire que cette nullité résulte de la violation des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [I] n’ayant reçu ni avis de passage ni lettre simple comportant copie de l’acte de signification,

— prononcer la nullité de ladite assignation introductive d’instance du 28 octobre 2023,

Sur les conséquences de cette nullité,

— constater qu’en l’absence d’assignation régulière, le tribunal judiciaire de Nancy n’a jamais été valablement saisi de la demande de la SA 3F Grand Est,

— dire qu’aucune dévolution d’instance ne peut s’opérer au profit de la cour d’appel,

— déclarer sans objet l’ensemble des demandes de la SA 3F Grand Est,

— débouter en conséquence la SA 3F Grand Est de toutes ses demandes tant principales qu’accessoires,

A titre subsidiaire pour le cas où la cour estimerait l’assignation régulière,

— constater que la SA 3F Grand Est a tacitement renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire par :

— l’acceptation de paiements postérieurs au commandement du 26 octobre 2022 sans réserve expresse,

— la délivrance d’une attestation de régularité locative le 24 juillet 2024,

— la persistance à qualifier les sommes dues de loyers,

— déclarer irrecevable l’action fondée sur ledit commandement de payer du 26 octobre 2022,

— dire qu’à défaut de nouveau commandement régulier, aucune action résolutoire ne peut prospérer pour les créances nées postérieurement au 24 juillet 2024,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter la SA 3F Grand Est de l’ensemble de ses demandes.

À titre infiniment subsidiaire pour le cas où l’action de la SA 3F Grand Est serait déclarée recevable,

— dire que le montant de la créance établie ne peut excéder 1 906,35 euros,

— constater que Mme [I] est engagée dans une procédure de surendettement en cours,

— surseoir à statuer sur l’exigibilité de ladite créance jusqu’à l’issue de la procédure de surendettement,

— maintenir Mme [I] dans ses droits et obligations locatifs,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a de contraire aux présentes conclusions,

— débouter la SA 3F Grand Est de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner la SA 3F Grand Est à payer à Mme [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA 3F Grand Est aux entiers dépens de première instance et d’appel, en disant que ces derniers pourront être recouvrés directement par M^e Marie-Christine Driencourt, avocat de Mme [I], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 24 septembre 2025, la société 3F Grand Est demande à la cour de :

— débouter Mme [I] de son appel mal fondé et de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [I] à payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2025.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Mme [I] demande à la cour de constater que l’assignation délivrée le 28 octobre 2023 est entachée de nullité en faisant valoir qu’elle n’aurait reçu ni avis de passage ni lettre simple comportant copie de l’acte de signification. La société 3F Grand Est s’oppose à cette demande en soulignant que l’assignation a été régulièrement signifiée conformément aux dispositions du code de procédure civile. Elle ajoute que les mentions consignées par le commissaire de justice font foi jusqu’à inscription de faux.

Aux termes des dispositions des articles 654 et 655 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne. Si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit à défaut de domicile connu, à résidence. Le commissaire de justice relate dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification. Le commissaire de justice doit laisser, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

Le dépôt de l’avis de passage est une formalité substantielle devant être, à peine de nullité, mentionné par le courrier simple adressé par le commissaire de justice. Les dispositions précitées ne prévoient en revanche pas que ce courrier doive mentionner qu’il contient une copie de l’acte.

En l’espèce, l’acte de signification de l’assignation du 28 novembre 2023 mentionne que 'la signification à personne s’est avérée impossible en raison des circonstances suivantes : aucune personne n’est présente au domicile au moment de notre passage, le domicile étant confirmé par le nom du destinataire sur la boîte aux lettres. La copie du présent acte a été déposée en notre étude sous enveloppe fermée (…) Un avis de passage daté a été laissé ce jour au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et la lettre prévue à l’article 658 (…) a été adressée au destinataire avec copie de l’acte de signification', ce dernier élément étant confirmé par l’envoi, par l’étude du commissaire de justice à la suite de la demande du conseil de Mme [I] d’une copie du courrier simple daté du 29 novembre 2023 avisant Mme [I] de son passage aux fins de signification d’une assignation aux fins d’expulsion, l’invitant à venir retirer dans les plus brefs délais la copie déposée en l’étude.

Il convient tout d’abord de souligner que l’adresse à laquelle l’assignation a été délivrée ([Adresse 2]) est bien l’adresse à laquelle est domiciliée Mme [I], soit à l’adresse du logement loué à la société 3F Grand Est.

Il y a lieu de relever par ailleurs que font foi jusqu’à inscription de faux les mentions consignées par le commissaire de justice dans l’acte de signification, et notamment celles précisant qu’un avis de passage a été laissé ce jour au domicile conformément à l’article 656 et que la lettre prévue à l’article 658 (…) a été adressée au destinataire avec copie de l’acte de signification.

Il en ressort que Mme [I], qui demeurait alors à l’adresse à laquelle a été signifiée l’assignation, s’est vu déposer dans sa boîte aux lettres un avis de passage et adresser un courrier conformément à l’article 658 précité, de telle sorte que l’absence de signification à personne ne lui a en tout état de cause causé aucun grief.

Il en ressort que ne pourront qu’être rejetées la demande de nullité de l’assignation formée par Mme [I] ainsi que ses demandes subséquentes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 décembre 2022. Mme [I] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir que la société 3F Grand Est aurait tacitement renoncé à la résiliation du bail en ayant accepté des paiements couvrant la période postérieure au commandement de payer, ce qui a conduit à l’établissement d’une attestation du 24 juillet 2024 mentionnant que Mme [I] était alors à jour de ses loyers. La société 3F Grand Est sollicite la confirmation du jugement de ce chef en soulignant qu’elle n’a jamais renoncé à se prévaloir de la résiliation du bail en soulignant que la présente affaire n’est venue à une première audience que le 6 décembre 2024, soit plus d’un an après la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Mme [I] fait valoir qu’en juillet 2024, soit plus de deux années après, elle s’est trouvée à jour du paiement de ses loyers. Elle en déduit que l’action de la société 3F Grand Est serait irrecevable en ce qu’elle est fondée sur le commandement de payer du 26 octobre 2022.

Force est cependant de constater que Mme [I] n’allègue ni ne justifie a fortiori avoir réglé dans les deux mois la somme en principal de 1 637,55 euros visée au commandement de payer qui lui a été délivré à l’initiative de la société 3F Grand Est par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022.

Le bail s’est en conséquence trouvé résilié de plein droit, du seul fait de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 décembre 2022, sans que la société 3F Grand Est se soit trouvée aucunement dans l’obligation de délivrer un nouveau commandement de payer (inutile du fait de la résiliation déjà intervenue) ni que serait irrecevable son action fondée sur ce commandement ainsi que le prétend Mme [I].

Le bail se trouvant résilié, la société 3F Grand Est est bien fondée à solliciter l’expulsion de Mme [I] qui se trouve occupante sans droit ni titre. Le bail portant sur le garage étant l’accessoire du bail d’habitation, il se trouve dès lors résilié par l’effet de la résiliation du contrat principal à la date du 27 décembre 2022.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre de son bien, la société 3F Grand Est est également bien fondée à solliciter la condamnation de Mme [I] au paiement d’une indemnité d’occupation.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a :

— déclaré recevable la demande de la société 3F Grand Est aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation sont réunies à la date du 27 décembre 2022,

— constaté la résiliation du bail d’habitation à compter de cette date du 27 décembre 2022,

— constaté que la résiliation du bail d’habitation a entraîné celle du bail de garage accessoire au bail d’habitation,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [I] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 6] au [Adresse 4] ainsi que de l’emplacement à usage de garage n°L174P-4113, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable selon les conditions prévues par le bail et la législation on vigueur, due par Mme [I] à compter du 27 décembre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 544,42 euros au titre du logement et la somme de 45,17 euros au titre de l’emplacement à usage de stationnement,

— condamné Mme [I] à payer à la SA 3F Grand Est une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la légistation en vigueur, à compter du 5 dédembre 2024 (soit la somme de 605,54 euros au titre du logement et 48,39 euros au titre du garage) et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2024

Mme [I] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SA 3F Grand Est la somme de 1 288,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 décembre 2024. La société 3F Grand Est sollicite la confirmation de ce chef en soulignant que la dette locative de Mme [I] s’élève, à la date du 24 septembre 2025, à un montant de 3 271,08 euros.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société 3F Grand Est a versé aux débats un décompte arrêté au 5 décembre 2024 faisant ressortir une dette locative de Mme [I] d’un montant s’élevant alors à 1 288,19 euros. Force est de constater que ce décompte comprend bien les versements effectués par Mme [I] et notamment celui de la somme de 411 euros en espèces dont elle se prévaut.

Sur le sursis à statuer

Dans le dispositif de ses écritures, Mme [I] demande à la cour de surseoir à statuer sur l’exigibilité de la créance de la société 3F Grand Est jusqu’à l’issue de la procédure de surendettement dont elle fait l’objet. Elle verse au débat un courrier de la commission de surendettement des particuliers de Meurthe et Moselle du 30 avril 2025 l’avisant de ce que sont envisagées des mesures de réaménagement de ses dettes et notamment de sa dette locative déclarée vis-à-vis de la société 3F Grand Est d’un montant de 2 533,81 euros.

La recevabilité de la demande de règlement du surendettement du débiteur ne prive toutefois pas le créancier de la possibilité d’obtenir un titre exécutoire, de telle sorte que la demande de sursis à statuer n’est pas justifiée et qu’elle ne pourra dès lors qu’être rejetée.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné Mme [I] à payer à la société 3F Grand Est la somme de 1 288,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [I] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 200 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à la société 3F Grand Est une somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses disposions ;

Y ajoutant ;

Rejette les demandes de Mme [I] tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation délivrée par la société 3F Grand Est le 28 octobre 2023 et en conséquence à voir déclarer sans objet l’ensemble des demandes de la société 3F Grand Est ;

Rejette la demande de sursis à statuer formée par Mme [I] ;

Rejette la demande formée par Mme [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] à payer à la société 3F Grand Est une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Mme [I] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.