RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /[Immatriculation 4] JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01260 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FMF2

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 24/488, en date du 30 mai 2024 rectifiant le jugement du 12 mars 2024 (n° RG 22/416 – minute n° 24/202)

APPELANTS :

Madame [C] [K]

née le 05 Mai 1975 à [Localité 8] (54), domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-54395-2024-003020 du 27/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Monsieur [D] [Z]

né le 11 Avril 1958 à [Localité 10] (55), domicilié [Adresse 3]

Représenté par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

Madame [R] [N] [H] veuve [V] [A]

née le 29 Août 1942 à [Localité 6] (Espagne), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Sandrine AUBRY de la SCP AUBRUN AUBRY LARERE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Mai 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 12 Juin 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er novembre 2009, M. [I] [V] [A] et Mme [R] [N] [H] épouse [V] [A] ont consenti à Mme [C] [K] et M. [D] [M] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] (54) pour un loyer mensuel initial de 650 euros.

Par acte d’huissier du 29 avril 2021, Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] a fait délivrer un congé pour reprise à Mme [C] [K] et M. [D] [M], avec effet au 31 octobre 2021, sans qu’il y soit donné suite par les locataires.

Par ordonnance du 20 mai 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé et a ordonné le renvoi des parties à l’audience du juge des contentieux de la protection, statuant au fond.

Par jugement du 12 mars 2024, rectifié par jugement du 30 mai 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] a :

' déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] au titre des régularisations de charges pour les années 2017 à 2019;

' constaté que le congé pour reprise à effet au 31 octobre 2021 est valide et que le bail du 1er novembre 2009 se trouve dès lors résilié de plein droit à cette date ;

' constaté que Mme [C] [K] et M. [D] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2021 ;

' ordonné en conséquence à Mme [C] [K] et M. [D] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

' dit qu’à défaut pour Mme [C] [K] et M. [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

' rejeté les demandes de Mme [C] [K] et M. [D] [M] en délais plus larges avant expulsion ;

' rejeté les demandes de Mme [C] [K] et M. [D] [M] en délais de paiement;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme provisionnelle de 9 340 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 300 euros augmenté des charges récupérables comme si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme de 737 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2020 à 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

' rejeté la demande en paiement de Mme [C] [K] et M. [D] [M] ;

' rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] en réparation de son préjudice ;

' rejeté la demande de Mme [C] [K] et M. [D] [M] tendant à voir procéder aux travaux nécessaires pour rendre le logement décent ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée le 25 juin 2024, Mme [C] [K] et M. [D] [M] ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 12 décembre 2024, Mme [C] [K] et M. [D] [M] demandent à la cour de :

* infirmer le jugement en ce qu’il a :

' constaté que le congé pour prise d’effet au 31 octobre 2021 est valide et que le bail du 1er novembre 2009 se trouve dès lors résilié de plein droit à cette date ;

' constaté que Mme [C] [K] et M. [D] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2021 ;

' ordonné en conséquence à Mme [C] [K] et M. [D] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

' dit qu’à défaut pour Mme [C] [K] et M. [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

' rejeté les demandes de Mme [C] [K] et M. [D] [M] en délais plus larges pour l’expulsion ;

' rejeté les demandes de Mme [C] [K] et M. [D] [M] en délais de paiement;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme provisionnelle de 9 340 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 300 euros au titre du loyer augmenté des charges récupérables comme si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme de 737 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2020 à 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

' rejeté la demande en paiement de Mme [C] [K] et M. [D] [M] ;

' rejeté la demande de Mme [C] [K] et M. [D] [M] tendant à voir procéder aux travaux nécessaires pour rendre le logement décent ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] entier dépens;

Statuant à nouveau,

* A titre principal,

' annuler le congé délivré le 29 avril 2021 ;

En conséquence,

' fixer rétroactivement le loyer dû à la somme de 300 euros par mois à compter du 1er mars 2019, et ce jusqu’à la réalisation des travaux à intervenir, nécessaires pour faire cesser la situation d’indécence du logement ;

si la cour estimait qu’une réduction rétroactive du loyer n’est pas possible,

' condamner Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à payer à

Mme [C] [K] et M. [D] [M] la somme de 27'168 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’indécence pour la période du 1er mars 2019 au 1er octobre 2024 ;

' condamner Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à payer à

Mme [C] [K] et M. [D] [M] la somme de 416 euros par mois à titre de dommages et intérêts à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour faire cesser l’état d’indécence ;

' ordonner la compensation des créances réciproques et condamner Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à régler à Mme [C] [K] et M. [D] [M] les sommes dues après compensation ;

' condamner Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à réaliser les travaux suivants :

— électricité :

— remise aux normes de tout le système électrique du logement selon la norme NF-C 15 100,

— protection de tous les fils électriques apparents,

— prévoir un cache pour la boîte de dérivation,

— relier les prises de courant à la terre ;

— ventilation :

— créer un système d’extraction d’air pour la cuisine et la salle de bains,

— installer des amenées d’air pour les pièces de vie ;

— plomberie :

— prévoir un branchement pour la machine à laver qui s’évacue actuellement dans la baignoire,

— revoir le système de chauffage central au gaz par la réparation de la chaudière ou le remplacement de celle-ci,

— bâti :

— réparer ou remplacer les menuiseries qui sont vétustes,

— vérifier l’origine des fissures apparentes au niveau de la jonction de la maison principale et de la partie extension,

— stabiliser le plancher des combles habitables ;

— autres travaux :

— refaire le revêtement au plafond,

— retirer la tapisserie de la chambre des parents en tissu facilement inflammable;

le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

* A titre subsidiaire, si la cour refusait d’annuler le congé,

— fixer rétroactivement le loyer dû à la somme de 300 euros par mois à compter du 1er mars 2019 et ce jusqu’au 1er novembre 2021

— si la cour estimait qu’une réduction rétroactive du loyer n’est pas possible,

condamner Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à payer à

Mme [C] [K] et M. [D] [M] la somme de 12'608

titre de dommages et intérêts, de telle sorte que la charge de loyer mensuelle effectivement supportée s’élève à 300 euros par mois ;

' fixer l’indemnité d’occupation à 300 euros par mois à compter du 1er novembre 2021,

' ordonner la compensation des créances réciproques et condamner Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à payer à Mme [C] [K] et M. [D] [M] les sommes dues après compensation ;

' accorder les plus larges délais renouvelables pour permettre à Mme [C] [K] et M. [D] [M] de trouver un nouveau logement, délais pendant lesquels leur expulsion ne pourrait être exécutée ;

* En toute hypothèse,

' débouter Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] de toutes ses demandes plus amples et contraires ;

' dans l’hypothèse où des sommes seraient mises à la charge de Mme [C] [K] et M. [D] [M], leur accorder les plus larges délais de paiement ;

' condamner Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à payer à Mme [C] [K] et M. [D] [M] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’instance et d’appel.

Par conclusions déposées le 3 mars 2025, Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 12 mars rectifié par jugement du 30 mai'2024 sauf en ce qu’il a estimé que le logement était indécent, a limité l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 300 euros et en ce qu’il a débouté Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] de sa demande de dommages-intérêts pour le préjudice subi ;

Y ajoutant ;

' juger que le logement loué n’est pas indécent ;

En conséquence,

' condamner solidairement Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une indemnité d’occupation de 716 euros par mois jusqu’à la libération totale des lieux ;

' condamner solidairement Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une somme de 7 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ;

' condamner solidairement Mme [C] [K] et M. [D] [M] aux dépens de la présente procédure, incluant les frais du congé, et aux dépens de la procédure de référé,

' condamner Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer àMme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

MOTIFS

Sur la régularité du congé et ses conséquences

Mme [C] [K] et M. [D] [M] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté la validité du congé pour reprise et estimé qu’ils étaient occupants sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2021.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par par des élément sérieux et légitimes.

Une note d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre le logement.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai du préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable de loyers et charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, au soutien de leur demande tendant à voir annuler le congé du 29 avril 2021, Mme [C] [K] et M. [D] [M] font tout d’abord valoir que le bail en cours ne serait pas celui conclu le 1er novembre 2009 et d’autre part que le motif du congé serait frauduleux.

* Concernant leur premier moyen, Mme [C] [K] et M. [D] [M] font valoir que la bail en cours, lors de la notification du congé pour reprise, serait non pas le bail conclu entre eux et les époux [V] [A] le 1er novembre 2009 mais un bail conclu par Mme [C] [K] seule le 1er novembre 2005, le bail du 1er novembre 2009 n’étant qu’un « avenant » de celui de 2005, de telle sorte que, du fait des reconductions tacites, ce premier bail expirant le 1er novembre 2020, le congé pour reprise serait irrégulier du fait de sa notification tardive.

Force est cependant de constater que le contrat liant Mme [C] [K] et M. [D] [M] à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] est bien celui conclu le 1er novembre 2009, Mme [C] [K] ayant, en signant et paraphant le bail du 1er novembre 2009, clairement exprimé sa volonté de mettre fin à l’ancien bail et d’en conclure un nouveau liant également son compagnon.

Mme [C] [K] et M. [D] [M] sont ainsi bien liés par le bail conclu le 1er novembre 2009 pour une durée de trois ans renouvelables, venu à échéance pour la première fois le 31 octobre 2012 puis, aux termes des successives reconductions triennales, le 31 octobre 2021, soit plus de 6 mois après la signification du congé, conformément à l’article 15 précité.

* Mme [C] [K] et M. [D] [M] invoquent d’autre part le caractère frauduleux du congé pour reprise en soulignant qu’il a été précédé en mars 2019 d’un congé pour vendre, soit donné pour un autre motif que celui donné dans le congé litigieux délivré le 29 avril 2021.

Il ressort de la lecture du congé aux fins de reprise signifié par huissier à Mme [C] [K] et M. [D] [M] le 29 avril 2024, que Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] leur donne congé pour le 31 octobre 2021 avec les précisions suivantes :

— "Le congé est motivé par une reprise de cette maison au profit de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] demeurant en Espagne afin qu’elle l’occupe à titre de résidence principale.

— La décision de reprise présente un caractère réel et sérieux se justifiant par la volonté de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] de quitter et de mettre en vente la maison dans laquelle elle habite actuellement en Espagne, étant précisé qu’elle souhaite également pouvoir héberger sa fille [Y] et son mari. »

Force est ainsi de constater que ce congé pour reprise est motivé et qu’il a été régulièrement notifié conformément aux dispositions de l’article 15 précité.

Est à cet égard inopérant le fait que Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] ait, plus de deux ans auparavant, notifié un autre congé qui était du reste irrégulier au regard des conditions de forme posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et auquel la bailleresse était libre de ne pas donner suite. Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] justifie avoir obtenu un titre de séjour et louer depuis juin 2022 un logement en France (à [Localité 5]) qu’elle occupe avec sa fille et son gendre, Mme [Y] [V] et son compagnon, M. [J] [T], qui ont attesté avoir quitté l’Espagne pour s’occuper d’elle.

Mme [C] [K] et M. [D] [M] ne rapportent par ailleurs pas la preuve qui leur incombe du caractère prétendument frauduleux du congé donné par Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A], étant souligné que Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] produit des justificatifs attestant de sa volonté de s’établir en France de manière pérenne.

Par ailleurs, Mme [C] [K] et M. [D] [M] sollicitent, dans le dispositif de leurs écritures « les plus larges délais renouvelables » pour leur « permettre de trouver un nouveau logement, délais pendant lesquels leur expulsion ne pourra pas être exécutée ». Force est cependant de constater qu’ils ne formulent dans la discussion aucun moyen de fait ou de droit au soutien de cette prétention, au mépris de l’article 954 du code de procédure civile. En tout état de cause, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande en relevant, qu’étant occupants sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2021, ils s’étaient de fait déjà vu accorder des délais de plus de 3 ans, soit largement supérieurs au délai d’un an maximum prévu par l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Comme l’a de surcroît relevé également le premier juge, cette demande apparaît contradictoire avec leur thèse de non-décence du logement qui sera examinée infra.

Il en résulte que c’est à bon droit que le premier juge a :

— retenu la validité du congé pour reprise notifié par Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] et qui a pris effet le 31 octobre 2021, date à laquelle le bail se trouvait dès lors résilié et a constaté que Mme [C] [K] et M. [D] [M] se trouvaient en conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

— ordonné en conséquence à Mme [C] [K] et M. [D] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

' dit qu’à défaut pour Mme [C] [K] et M. [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

' rejeté les demandes de Mme [C] [K] et M. [D] [M] en délais plus larges pour l’expulsion.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur les charges locatives

Il convient à titre liminaire de constater le caractére définitif de la disposition du jugement ayant déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] au titre des régularisations de charges pour les années 2017 à 2019.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur a deux options pour recouvrer les charges locatives, soit réclamer le remboursement des dépenses réellement effectuées par lui, soit prévoir dans le bail le versement d’une provision sur charges.

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas de provisions sur charges.

Mme [C] [K] et M. [D] [M] sollicitent dans le dispositif de leurs écritures l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme de 737 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2020 à 2023, correspondant à la taxe sur les ordures ménagères, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Force est cependant de constater qu’ils ne présentent, dans la discussion de leurs écritures, aucun moyen de droit ou de fait tendant au rejet de cette demande de régularisation des charges formée par Mme [H] veuve [V] [A] et dont il ne sollicitent d’ailleurs pas expressément le rejet.

En tout état de cause, il ressort des avis d’imposition des années 2020 à 2023 inclus que la taxe sur les ordures ménagères s’est établie pour les années 2020 à 170 euros, 2021 à 170 euros, 2022 à 189 euros et 2023 à 208 euros, soit un montant total au titre des ordures ménagères de 737 euros.

Mme [C] [K] et M. [D] [M] n’allèguent ni ne justifient a fortiori s’être acquittés de ces charges dont ils sont redevables, de telle sorte que c’est à bon droit que le premier juge les a condamnés au paiement de la somme de 737 euros à ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les comptes locatifs

Sur le caractère non-décent du logement

Le premier juge a estimé que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent à compter du 2 janvier 2023 (date de transmission des conclusions de Mme [C] [K] et M. [D] [M] évoquant une non-décence du logement) et a en conséquence décidé de réduire de 300 euros le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de cette date. Il a dès lors rejeté la demande en dommages-intérêts formée à ce titre par Mme [C] [K] et M. [D] [M] en relevant qu’il étaient ainsi déjà indemnisés par la réduction du montant de l’indemnité d’occupation.

Mme [C] [K] et M. [D] [M] sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef et demandent de voir fixer rétroactivement le loyer à la somme de 300 euros par mois à compter du 1er mars 2019 et ce jusqu’à la réalisation des travaux à intervenir. Ils sollicitent également la condamnation de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à leur payer une somme de 27'168 euros de dommages et intérêts au titre de la non-décence du logement pour la période du 1er mars 2019 au 1er octobre 2024.

Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] sollicite quant à elle l’infirmation du jugement et demande à la cour de juger que le logement loué était décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

Par ailleurs, l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, dispose que le logement doit notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, permettre une aération suffisante avec des dispositifs d’ouverture et des éventuels dispositifs de ventilation des logements en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui notamment obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et des réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure.

Enfin aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi en novembre 2005 à l’occasion du bail conclu antérieurement, par Mme [C] [K] seule, mentionne un logement globalement en état d’usage. Aucun nouvel état des lieux d’entrée n’a été établi lors de la conclusion du bail concernant la présente procédure, de telle sorte que les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations conformément à l’article 1731 du code civil.

À l’appui de leur prétention selon laquelle les lieux seraient non-décents, Mme [C] [K] et M. [D] [M] se prévalent tout d’abord d’un « rapport de constatation » établi par la police municipale le 27 mars 2019, à la suite d’une demande d’intervention par mail de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A], mentionnant que les fenêtres manquent de réglettes, une seule grille d’aération est présente dans la cuisine, la chaudière au gaz ne fonctionne pas, il n’y a pas d’eau chaude, de l’humidité est constatée sur les murs, le plancher est vétuste.

Il y a lieu de relever qu’aucune réclamation n’a été transmise par Mme [C] [K] et M. [D] [M] à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A], entre le 1er novembre 2009, date de prise d’effet du bail, et le 17 avril 2019, date d’un courrier dans lequel les locataires précisent, à la suite du rapport établi quelques jours plus tôt, ne solliciter de la bailleresse que l’installation « d’un simple chauffe eau » précisant « cela suffira amplement car je conserve mes radiateurs électriques». Il est à cet égard justifié, par la production de la facture de Castorama du 2 mai 2019 versé aux débats, que Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] a procédé, au remplacement du chauffe eau.

Compte tenu cependant du caractère d’ordre public de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent, ce dernier n’en est pas déchargé même si le preneur a accepté que le logement ne réponde pas à cette exigence de décence. Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] était ainsi tenue de délivrer un logement décent dès la prise d’effet du bail.

Il est également constant que ce n’est que le 2 janvier 2023 que Mme [C] [K] et M. [D] [M] ont demandé judiciairement la condamnation de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à les indemniser de leur préjudice découlant de la non-décence du logement, de telle sorte qu’en application de la prescription triennale, découlant de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ils ne sont recevables en leur demande que pour la période du 2 janvier 2020 au 2 janvier 2023.

Mme [C] [K] et M. [D] [M] se prévalent également d’un constat établi par Soliha (Solidarités pour l’habitat) le 14 février 2023 dans lequel il est consigné notamment que les menuiseries sont très anciennes, l’installation électrique est vétuste et que la ventilation est inadéquate dans la cuisine.

Il est toutefois constant que ce constat du 14 février 2023 a été réalisé postérieurement à la résiliation du bail ayant pris effet le 31 octobre 2021 à la suite du congé pour reprise, de surcroît alors qu’une procédure judiciaire avait été initiée à leur encontre par acte du 29 avril 2021 par Mme [V] [A], soit près de deux années auparavant et enfin sans la présence de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] qui n’y a pas été convoquée, Mme [C] [K] et M. [D] [M] ayant signalé son ancienne adresse en Espagne.

En application de l’adage nemo auditur (nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude), Mme [C] [K] et M. [D] [M] sont ainsi mal fondés à prétendre se prévaloir d’un préjudice résultant de la non-décence du logement alors qu’ils l’occupaient de manière illicite depuis le 1er novembre 2021, puisqu’ils étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il en ressort que Mme [C] [K] et M. [D] [M] ne sont recevables compte-tenu de la prescription triennale qu’à solliciter l’indemnisation de leur préjudice résultant du caractère non-décent du logement loué uniquement pour la période comprise entre le 2 janvier 2020 et le 1er novembre 2021, soit pendant 22 mois.

Concernant l’humidité constatée en mars 2019 dans le logement, elle résulte pour partie de la propre attitude des locataires qui ont, ainsi qu’il ressort du constat du 14 février 2023, condamné eux-mêmes certaines bouches de ventilation. Concernant la chaudière, Mme [C] [K] et M. [D] [M] ne prétendent ni ne justifient a fortiori l’avoir entretenue annuellement alors que cet entretien leur incombe pourtant en leur qualité de locataires.

Concernant l’absence de système d’aération performant, le préjudice subi par les locataires sera

justement indemnisé par une réduction mensuelle de loyer d’un montant de 60 euros, soit d’une somme de 1 320 euros (60 x 22).

Mme [C] [K] et M. [D] [M] ne sont pas fondés à solliciter également la condamnation de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance qui est déjà indemnisé par la réduction du loyer. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Enfin, le bail ayant été résilié le 31 octobre 2021, date à partir de laquelle Mme [C] [K] et M. [D] [M] n’étaient plus locataires mais se sont trouvés occupants sans droit ni titre, leur demande tendant à voir Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] condamnée sous astreinte à effectuer des travaux ne pourra qu’être rejetée. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Au vu de ce qui précède, il convient de constater que Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] est redevable vis-à-vis de Mme [C] [K] et M. [D] [M] d’une somme de 1 320 euros de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] verse aux débats un décompte locatif arrêté au 30 novembre 2023 faisant ressortir un arriéré locatif d’un montant de 12'640 euros.

Mme [C] [K] et M. [D] [M] n’allèguent ni ne justifient a fortiori s’être acquittés de cette dette locative.

Il convient en conséquence de constater que Mme [C] [K] et M. [D] [M] sont redevables envers Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] d’une somme de 12 640 euros au titre de leur dette locative arrêtée au 30 novembre 2023.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. L’article 1347-1 du code civil précise qu’elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, Mme [C] [K] et M. [D] [M] sollicitent de voir ordonner la compensation.

Il résulte de cette compensation que Mme [C] [K] et M. [D] [M] demeurent redevables vis-à-vis de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] de la somme de 11 320 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté à la date du 30 novembre 2023 (12 640 -1 320).

Le bail ne contenant pas de clause de solidarité, la demande de Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] tendant à voir condamner solidairement Mme [C] [K] et M. [D] [M] ne pourra qu’être rejetée.

Il convient dès lors de condamner Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme de 11 320 euros au titre de leur arriéré locatif.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a :

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme provisionnelle de 9 340 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 300 euros au titre du loyer augmenté des charges récupérables si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Statuant à nouveau, il convient de condamner, après compensation, Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une somme de 11 320 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté à la date du 30 novembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A]

Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] sollicite la condamnation solidaire de Mme [C] [K] et M. [D] [M] à lui payer la somme de 10 800 euros de dommages et intérêts, correspondant à une indemnisation mensuelle de 300 euros pendant 36 mois (soit depuis la résiliation du bail), en faisant valoir qu’elle est affectée par la situation imposée par ses anciens locataires qui se maintiennent abusivement dans les lieux depuis plus de 3 ans, ce qui lui occasionne également un préjudice financier dans la mesure où elle s’est trouvée contrainte de louer un appartement à [Localité 5], selon contrat de bail qu’elle verse aux débats pour un loyer mensuel de 580 euros.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, celui qui cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

En l’espèce, force est de constater que Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] ne peut occuper son propre logement depuis le 1er novembre 2021 au motif que les locataires s’incrustent dans les lieux sans droit ni titre. Cette situation de fait, qui a contraint Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] à devoir trouver un autre logement dans l’attente de la libération du sien, lui a nécessairement causé un préjudice moral, qu’il convient d’évaluer à 100 euros par mois pendant cette période de 36 mois, soit 3 600 euros en tout.

Concernant le préjudice matériel qu’elle invoque, il n’apparaît pas constitué puisque si elle doit payer un loyer dans l’attente de la libération de son logement, elle perçoit pour cette même période l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [K] et M. [D] [M].

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef et de condamner in solidum Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme de 3 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [C] [K] et M. [D] [M] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de délais de paiement au motif qu’ils ne justifiaient d’aucun élément financier.

Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] précise s’opposer catégoriquement à cette demande.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il y a lieu tout d’abord de relever que cette demande formulée dans le dispositif des écritures de Mme [C] [K] et M. [D] [M] n’est aucunement évoquée dans la discussion.

En tout état de cause, le seul justificatif versé aux débats par Mme [C] [K] et M. [D] [M] est une attestation de retraite de M. [D] [M] du 9 novembre 2023, la situation financière actuelle du couple n’étant pas justifiée et aucune proposition d’échéancier n’étant faite par les intéressés.

Il convient de surcroît de relever que Mme [C] [K] et M. [D] [M] ne contestent pas ne pas s’être acquittés de la condamnation prononcée en première instance, et ce malgré l’exécution provisoire.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte-tenu de la solution donnée à ce litige, Mme [C] [K] et M. [D] [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé ayant abouti à l’ordonnance du 20 mai 2022 mais à l’exclusion des frais du congé pour reprise du 29 avril 2021. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une somme de 450 euros et de les condamner à ce titre à hauteur d’appel au paiement à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] d’une somme supplémentaire de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a :

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme provisionnelle de 9 340 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

' condamné Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 300 euros au titre du loyer augmenté des charges récupérables si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— débouté Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] de sa demande de dommages et intérêts ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ;

Constate que Mme [C] [K] et M. [D] [M] sont redevables envers Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] d’une somme de 12 640 euros au titre de leur dette locative arrêtée au 30 novembre 2023 ;

Constate que Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] est redevable vis-à-vis de Mme [C] [K] et M. [D] [M] d’une somme de 1 320 euros de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne en conséquence, après compensation, Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une somme de 11 320 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté à la date du 30 novembre 2023 ;

Condamne Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, augmenté des charges récupérables, qu’ils auraient dû acquitter si le bail s’était poursuivi, soit une somme mensuelle de 716 euros, et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne in solidum Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] la somme de 3 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [C] [K] et M. [D] [M] à payer à Mme [R] [N] [H] veuve [V] [A] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette la demande formée par Mme [C] [K] et M. [D] [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [C] [K] et M. [D] [M] aux entiers dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé ayant abouti à l’ordonnance du 20 mai 2022 mais à l’exclusion des frais du congé pour reprise du 29 avril 2021 ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en treize pages.