RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /26 DU 21 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01998 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FN5F

Décision déférée à la Cour :

jugement du tribunal judiciaire de BAR LE DUC, R.G. n° 24/00221, en date du 12 septembre 2024,

APPELANTE :

COMMUNE DE [Localité 3] représentée par son Maire en exercice, ayant son siège sis à la Mairie de [Localité 3] – [Localité 3]

Représentée par M^e Cécile GEORGEON-ROOS, avocat au barreau de NANCY

Avocat plaidant : M^e Marc-Olivier CONTI, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

S.A.S. 2F2M agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 5] inscrite au registre du commerce et de l’industrie de Chaumont sous le numéro 792 406 258

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry SILHOL Président de chambre et Madame Hélène ROUSTAING Conseillère, chargée du rapport ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry SILHOL Président de chambre ,

Madame Hélène ROUSTAING Conseillère

Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 21 Janvier 2026, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile;

signé par MonsieurThierry SILHOL Président de chambre à la cinquième chambre commerciale, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 8 juillet 2013, la commune de [Localité 3] a donné à bail commercial à la SAS 2F2M des locaux et biens dépendant d’un immeuble situé à [Localité 3], Hôtel de [Localité 3] dénommé l’Hôtel Restaurant-[7] pour une durée initiale de neuf ans, jusqu’au 8 juillet 2022.

Par acte d’huissier du 6 janvier 2022, la commune de [Localité 3] a signifié à la SAS 2F2M un congé prenant effet à l’issue du bail, soit le 8 juillet 2022 au plus tard.

Ce congé a notamment été motivé par l’absence d’exécution par la SAS 2F2M de ses obligations contractuelles d’entretien des locaux malgré de nombreux rappels.

Par acte extrajudiciaire du 28 juillet 2022, la SAS 2F2M a assigné la commune de [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc aux fins de dire et juger que les motifs figurant dans le congé ne sont pas suffisamment graves et légitimes, de voir condamner la commune de [Localité 3] au paiement d’une indemnité d’éviction et de voir désigner un expert.

Par jugement avant dire droit du 8 juin 2023, constatant l’absence de production par le bailleur d’une mise en demeure conforme aux dispositions de l’article L.145-17-1 du code de commerce, le tribunal a invité la SAS 2F2M et la commune de [Localité 3] à conclure sur les conséquences de l’absence de mise en demeure préalable au congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction.

Par jugement du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc a prononcé la radiation de l’affaire, qui a été ensuite rétablie.

Par jugement, rendu contradictoirement le 12 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc a :

Constaté le non-renouvellement du bail en date du 8 juillet 2013 entre la commune de [Localité 3] et la SAS 2F2M ;

Jugé qu’il n’existe pas de motifs graves justifiant le non renouvellement sans indemnité d’éviction du bail en date du 8juillet 2013 entre la commune de [Localité 3] et SAS 2F2M ;

Dit en conséquence qu’une indemnité d’éviction est due à la SAS 2F2M et a été désigné pour la chiffrer :

Monsieur [M] [F]

[Adresse 2]

tel : [XXXXXXXX01] – Mel : [Courriel 6] (….)

Débouté la commune de [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Condamné la commune de [Localité 3] aux dépens ;

Débouté la commune de [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Le tribunal a retenu que la commune de [Localité 3] n’avait pas fait délivrer au preneur, antérieurement au congé, la mise en demeure par acte extra-judiciaire prévue par les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, s’agissant du manquement à l’obligation d’entretien. Il en a déduit que les mises en demeure que la commune de [Localité 3] a adressées à son locataire, fussent-elles recommandées, ne pouvaient se substituer aux formalités prévues par le texte. En outre, il a relevé que la commune de [Localité 3] ne rapportait pas la preuve d’un défaut d’entretien généralisé de l’immeuble, puisque la seule preuve qu’elle apporte aux débats résulte du pré-rapport d’expertise judiciaire circonscrit au système thermique du bâtiment, et non une reconstruction totale du bâtiment. Le premier juge a ainsi considéré que la commune de [Localité 3] ne pouvait refuser le renouvellement du bail, sans indemnité d’éviction. Par ailleurs, il est retenu que s’agissant du moyen pris de la reprise des lieux aux fins d’exploitation en régie, ce motif de non-renouvellement ne peut l’être qu’accompagné d’une indemnité d’éviction. Enfin, le premier juge a estimé que la SAS 2F2M, n’avait pas à solliciter le renouvellement, qui au demeurant n’est pas réclamé, puisqu’elle avait reçu congé. C’est à défaut de congé que la demande de renouvellement aurait dû être faite dans les formes de l’article L. 145-10 du code de commerce. Or en l’espèce, l’objet de la contestation du congé est limité au fait que ce congé a été délivré sans indemnité d’occupation. Le tribunal a jugé ainsi qu’une indemnité d’éviction étant due à la SAS 2F2M, son expulsion ne pouvait être poursuivie jusqu’au paiement de cette indemnité. S’agissant de l’indemnité d’occupation, la commune de [Localité 3] ne rapportant pas la preuve que la SAS 2F2M ne réglait plus le loyer.

Par déclaration du 14 octobre 2024, la commune de [Localité 3] a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc, tendant à son infirmation.

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Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement transmises par voie électronique au greffe en date du 5 mai 2025, la commune de [Localité 3] demande à la cour de :

— Faire droit à l’appel de la commune de [Localité 3] ;

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bar-le-Duc du 12 septembre 2024 en ce qu’il a :

— Jugé qu’il n’existe pas de motifs graves justifiant le non renouvellement sans éviction du bail du 8 juillet 2013 entre la commune de [Localité 3] et la SAS 2F2M ;

— Dit en conséquence qu’une indemnité d’éviction est due à la SAS 2F2M et désigné pour la chiffrer Monsieur [M] [F] en raison du non renouvellement du bail commercial notarié en date du 8 juillet 2023 l’ayant uni à la commune de [Localité 3] et portant sur des locaux à usage d’hôtel restaurant situé à [Localité 3] ;

— Rappelé l’exécution provisoire ;

— Débouté la commune de [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— Condamné la commune de [Localité 3] aux dépens ;

— Débouté la commune de [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— Juger que la SAS 2F2M a commis des manquements d’une gravité suffisante pour constituer des motifs graves et légitimes et justifier le non-renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ;

— Juger que le bail a valablement et régulièrement pris fin à la date du 8 juillet 2022 et que la SAS 2F2M se maintient depuis cette date dans les locaux susvisés sans aucun droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion de la S.A.S. 2F2M ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux loués à [Adresse 4], Hôtel de [Localité 3] dénommé l’Hôtel Restaurant ' [7] ' au besoin avec le concours de la force publique s’il y a lieu ;

— Condamner la S.A.S. 2F2M au paiement :

— d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 % ;

— d’une astreinte de 300 euros par jour, à compter du terme du bail ' soit le 8 juillet 2022 ' jusqu’au départ effectif des lieux ;

— de la clause pénale correspondant aux intérêts légaux majoré de 8 points en cas de non-paiement dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir ;

— Débouter la SAS 2F2M de l’intégralité de ses demandes de première instance, fins et moyens plus amples ou contraires y compris sa demande de désignation d’un expert ;

— Condamner la S.A.S. 2F2M au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris le remboursement du coût du constat d’huissier du 25 juillet 2022 ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.

— Condamner la SAS 2F2M à verser à la commune de [Localité 3] une somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement transmises par voie électronique au greffe en date du 25 mars 2025, la SAS 2F2M demande à la cour de :

— Voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc en date du 12.09.2024.

— Voir condamner la commune de [Localité 3] à régler la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 juin 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 24 septembre 2025. Par ordonnance du 10 septembre 2025, l’affaire a été défixée de cette audience de plaidoiries pour être évoquée à l’audience du 22 octobre 2025. A cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

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MOTIFS ET MOYENS

Vu les dernières conclusions déposées par la commune de [Localité 3] le 05 mai 2025 et par la SAS 2F2M et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 4 juin 2025 ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir’ dire’ et 'juger ', ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

I.Sur la validité du congé.

Selon l’article L. 145-17 du code de commerce, I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20

1°) . Sur la validité de la mise en demeure et du congé sans offre de renouvellement pour motif grave et légitime

Selon la commune de [Localité 3], le premier juge a commis une erreur de droit en considérant que les mises en demeure adressées au locataire ne pouvaient se substituer aux formalités prévues par le texte. Selon elle, les dispositions relatives au refus de renouvellement n’imposent pas obligatoirement la signification d’une mise en demeure préalablement au congé qui lui, en revanche, doit être signifié par acte extrajudiciaire. En tout état de cause, aucune signification par voie de commissaire de justice n’est exigée par le contrat de bail et un seul courrier recommandé avec accusé de réception suffit. La locataire a été avertie du possible non-renouvellement du bail par quatre mises en demeure adressées et reçues par elle, et qui se sont étalées entre 2019 et 2021. Selon la commune, la SAS 2F2M est de mauvaise foi car les mises en demeure d’entretenir les locaux conformément aux obligations contractuelles, visaient le risque de voir son bail résilié à ses torts exclusifs. Ces éléments présents dans les mises en demeure ont de surcroît été repris dans le congé signifié. Enfin, la commune de [Localité 3] soutient que la circonstance selon laquelle le non-renouvellement ait été accepté par les deux parties à l’instance est théoriquement sans incidence sur la procédure suivie. A cet égard, il existe une contradiction certaine entre les motifs et le dispositif du jugement, puisqu’en définitive le premier juge a pris en compte le congé délivré par la commune de [Localité 3] à la SAS 2F2M.

La SAS 2F2M soutient qu’en méconnaissance des dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce, aucune mise en demeure préalable indiquant clairement l’intention du bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail en l’absence d’exécution des obligations du locataire n’a été produite aux débats par la partie adverse.

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En l’occurence, les premiers juges ont retenu que la commune de [Localité 3] n’avait pas fait délivrer au preneur, antérieurement au congé, la mise en demeure par acte extra-judiciaire prévue par les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, s’agissant du motif inhérent au manquement à l’obligation d’entretien.

Aux termes de l’article L.145-17 du code de commerce, tout refus de renouvellement fondé sur l’inexécution d’une obligation par le locataire doit être précédé d’une mise en demeure, devant à peine de nullité être effectuée par acte extra-judiciaire, préciser le ou les motifs invoqués et laisser au preneur un délai d’un mois pour y remédier.

Le bailleur peut ainsi refuser au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité en cas de faute de celui-ci constitutive d’un motif grave et légitime, sous réserve de délivrer un refus de renouvellement motivé. Il est nécessaire que le locataire soit averti du grief qui lui est fait et qu’un délai d’un mois minimum lui soit offert pour se conformer à ses obligations. Cependant une mise en demeure par acte extra-judiciaire préalable pour tout motif invoqué au soutien du refus du congé est nécessaire.

A défaut de mise en demeure répondant aux exigences légales ou si le motif est injustifié, le congé met régulièrement fin au bail, mais ouvre droit au preneur au paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’espèce, le congé délivré par acte d’huissier du 06 janvier 2022 à la société SAS 2F2M portant dénégation du droit au renouvellement et à une indemnité d’éviction, a été délivré sur le fondement de trois motifs :

— le non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles d’entretien,

— la réalisation de travaux de reconstruction de l’immeuble aux fins de remise en état,

— la reprise par la commune des lieux aux fins d’exploitation en régie.

Ce congé du 06 janvier 2022 fait suite à quatre mises en demeures préalables adressées par la commune de [Localité 3] à la SAS 2F2M en 2019 et 2020 :

la première en date du 25 octobre 2019 est la réponse de la commune de [Localité 3] faite à la SAS 2F2M consistant en un refus de procéder au règlement d’une facture de fourniture et de pose d’un circulateur d’eau chaude. Cette mise en demeure ne saurait être considérée comme une volonté de ne pas renouveler le bail mais comme un rappel des obligations incombant à la preneuse (« je ne peux donc que vous inciter à nouveau à régulièrement entretenir l’ensemble des équipements ») ;

la seconde mise en demeure du 10 février 2020 ayant pour objet de caractériser un défaut de production par la SAS 2F2M de ses attestations d’assurance à la commune de [Localité 3], de dénoncer un mauvais entretien des locaux, deux éléments pointés comme susceptibles d’entraîner la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société (« A défaut d’entretien normal du bâtiment, vous vous exposez là encore à ce que le bail soit résilié à vos torts exclusifs ».)

la troisième mise en demeure en date du 30 juillet 2020, ayant trait à une modification de la porte d’entrée existante et le rejet exprimé par la commune de [Localité 3] de sa prise en charge, avec en parallèle un rappel à la société SAS2F2M de son obligation d’entretenir régulièrement l’ensemble des équipements composant les lieux loués.

La quatrième mise en demeure du 05 novembre 2020 concerne principaement le refus de la commune de [Localité 3] de prendre en charge le sinistre de dégât des eaux.

La mise en demeure doit à peine de nullité être signifiée par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’ article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce. En l’occurrence, il convient de constater que le point commun de ces mises en demeure est de rappeler à la société SAS 2F2M son obligation d’entretien du bâtiment presque deux années avant la délivrance effective du congé mais aussi et surtout, que sur le plan de la forme, aucune de ces mises en demeure n’a été délivrée par acte d’huissier de justice. Ces mises en demeures sont toutes irrégulières et ne permettent pas de suppléer l’exigence légale d’un acte extra-judiciaire. Or selon la jurisprudence lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement sans offrir d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, l’absence de mise en demeure régulière, laisse subsister le refus de renouvellement, mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d’une indemnité d’éviction, sauf si le manquement reproché est irréversible. Le bailleur n’est donc dispensé de cette formalité impérative, exigée à peine de nullité du congé, que dans le cas où le manquement commis a un caractère irréversible (par exemple, destruction du fonds, perte définitive d’une autorisation administrative, condamnation pénale interdisant l’exploitation).

Or ici, le manquement dénoncé tient à l’entretien des locaux, ce qui ne présente pas un caractère irrémédiable. La mise en demeure devait donc être régulièrement signifiée. A défaut, le congé est irrégulier, ce qui ouvre droit à l’indemnité d’éviction pour la SAS 2FM. Il en résulte que la commune de [Localité 3] perd la possibilité de refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction sur le fondement du motif grave et légitime.

2°). Sur la validité du congé sans indemnité d’éviction pour motifs de reconstruction de l’immeuble et de reprise d’exploitation.

La commune de [Localité 3] fait valoir l’existence d’un défaut d’entretien généralisé de l’immeuble. Depuis plusieurs années, la commune de [Localité 3] indique avoir alerté la SAS 2F2M de nombreux dysfonctionnements et lui avoir rappelé ses obligations contractuelles par le biais de mises en demeures restées infructueuses. Plusieurs expertises contradictoires ont été menées. Une première estimation des remises en état, consécutives aux défaillances d’entretien-maintenance, a été chiffrée à 215 000 euros HT, ce dont témoigne le rapport d’expertise de Monsieur [T] [K], qui a relevé de nombreuses dégradations de l’ouvrage dues à des défaillances dans l’entretien extérieur et intérieur de l’hôtel-restaurant. Pour la commune, ces manquements constituent bien des inexécutions contractuelles susceptibles d’objectiver des motifs suffisamment graves pour justifier un non-renouvellement du bail commercial. A cela, l’appelante dit ajouter les manquements relevés par la commission de sécurité, étant donné que la vérification triennale de l’alarme, de la pompe à chaleur/chauffage, de la hotte et des appareils de cuisson n’avait pas été effectuée, ou encore que le tableau électrique comportait des fusibles disjonctés et que des voyants ont été supprimés. Elle ajoute que cette situation avait amené le préfet de la Meuse à prononcer par arrêté du 30 avril 2025 la fermeture administrative de l’établissement [7], relevant dix-neuf manquements significatifs relatifs à la sécurité immédiate du public, qui avaient déjà été tous relevés en 2022 lors du lancement de la procédure de résiliation. La commune souligne une absence d’entretien spécifique au réseau de chauffage, ou encore, le non-respect des heures et jours d’ouverture et l’absence de présence de personnel en permanence, plusieurs constats de commissaire de justice, révélant que les ouvertures et horaires contractuellement prévus ne sont pas respectés, l’établissement étant fermé. Il en est déduit que ces manquements constituent à eux-seuls des inexécutions contractuelles susceptibles de constituer des motifs suffisamment graves pour justifier un non-renouvellement du bail commercial. Puisqu’aucune indemnité d’éviction n’est due, c’est à tort que le premier juge a désigné un expert-agent immobilier- pour la chiffrer.

La SAS 2F2M soutient que la commune de [Localité 3] a organisé une expertise postérieurement au jugement dont appel en date du 2 juillet 2024, et qu’elle n’a pu prendre les précautions de diligenter son propre expert afin que ces opérations soient au moins techniquement contradictoires. Il s’agit donc d’un rapport d’expertise unilatéral. Selon la société, un grand nombre de constats ne proviennent nullement d’un manque d’entretien, mais de défauts de construction ab initio. Concernant l’entretien spécifique au réseau de chauffage, la société précise que le système de chauffage était d’une complexité telle, que son ou ses réglages étaient d’une difficulté particulière, si bien qu’un expert judiciaire avait été diligenté pour faire un audit de ce système et qui ressortait des obligations du bailleurs au titre de l’article 1719 du code civil.

la réalisation de travaux de reconstruction de l’immeuble aux fins de remise en état,

L’article L145-17 I -2° prévoit l’absence de versement d’indemnité d’éviction par le bailleur qui refuserait le renouvellement du bail « S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. »

La commune de [Localité 3] invoque ce motif dans le congé, donné le 06 janvier 2022, en se fondant sur les conclusions expertales du 19 novembre 2021 inhérentes au système thermique de l’hôtel-restaurant pour affirmer la nécessité de réaliser des travaux d’ampleur et de mandater un maître d''uvre, travaux qu’elle qualifie de nécessaires et urgents. Si une expertise postérieure à ce congé est intervenue et a fait l’objet d’un rapport du 09 octobre 2024, intitulé « rapport technique et imputabilités » de M. [T] [K], elle ne saurait être prise en compte dans l’appréciation de ce motif de reconstruction ou d’occupation avec un risque pour la sécurité, cette expertise étant postérieure au jour de la délivrance du congé, soit le 06 janvier 2022. De surcroît cette expertise conclut à des « pathologies de surface » de l’immeuble provenant quasi exclusivement de défauts d’entretien. Il en est de même de la fermeture administrative de l’établissement « [7] » par arrêté préfectoral du 30 avril 2025, qui au demeurant ne constitue pas une destruction totale ou partielle de la chose louée.

Aussi, si une expertise d’avril 2016 de Mme [C] [G] (produite de manière parcellaire) a répertorié des désordres issus de vices constructifs et s’il est allégué un défaut d’entretien, une violation de l’obligation de sécurité, une exploitation parcellaire et partielle de l’activité d’hôtelier, ou encore le défaut d’assurance, rien ne permet de retenir qu’au 06 janvier 2022, des travaux rendant indispensables la reconstruction de l’immeuble, ou son évacuation, étaient inévitables pour motiver le non renouvellement sans indemnité d’éviction. Ceci est renforcé par le constat de la fréquentation de l’hôtel-restaurant réalisé en juillet 2022. Au moment du congé, il n’est pas démontré que l’immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité et ainsi empêchait l’utilisation des lieux loués pour l’activité prévue dans le bail.

la reprise d’exploitation aux fins d’exploitation en régie

Ce troisième motif, non prévu par l’article L. 145-17 du code de commerce ne permet pas de dédouaner le bailleur du paiement d’une indemnité d’éviction et, au demeurant, n’a pas été repris à hauteur d’appel. En conséquence, aucun des trois motifs invoqués ne permet à la commune de [Localité 3] de justifier un non-renouvellement sans indemnité d’éviction. Enfin, il apparaît de l’analyse du dossier que les parties s’accordent sur le non renouvellement du bail, mais la société SAS2F2M ne souhaite prendre congé des locaux qu’après versement de l’indemnité d’éviction. Il convient dès lors d’examiner les conséquences du congé donné par la commune de [Localité 3].

II. Sur les conséquences du congé

La commune de [Localité 3] fait valoir qu’à ce jour, le locataire est toujours dans les locaux et occupante sans droit ni titre depuis la fin du bail le 8 juillet 2022. De surcroît, la SAS 2F2M continue d’exploiter son commerce sans autorisation. La commune de [Localité 3] souligne que la locataire n’ayant plus de bail, il ne peut assurer les locaux, alors qu’elle se situe dans un contexte relatif à des risques d’incendies, l’établissement ayant déjà fait l’objet d’attaque par des cocktails Molotov. Par ailleurs, elle s’estime légitime à solliciter à titre provisionnel le paiement d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% et d’une astreinte fixée par le bail à 300 euros par jour, et ce à compter du 8 juillet 2022. Et, à défaut de paiement de l’indemnité d’occupation et de l’astreinte dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir, la commune de [Localité 3] sollicite d’ores et déjà l’application de la clause pénale prévue par le contrat de bail majorant de manière automatique de 10% les sommes dues conformément au bail.

La SAS 2F2M soutient qu’elle règle ses loyers ou ses indemnités d’occupation, et entend ainsi rester dans les lieux, ne serait-ce que sur le fondement de l’article L.145-28 du code de commerce. Elle entend le cas échéant quitter les lieux lorsque l’indemnité d’éviction en cours de fixation par l’expert judiciaire désigné aura été payée.

Les premiers juges ont décidé de la désignation d’un expert aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction. Ils ont par ailleurs rejeté les demandes tendant à l’expulsion sous astreinte, à la condamnation à une indemnité d’occupation et à une clause pénale.

La commune étant condamnée à verser à la SAS2F2M une indemnité d’éviction, le montant de celle-ci sera évalué par un expert conformément à ce qu’il a été décidé par le tribunal judiciaire de Bar le Duc, et ce, dans le respect des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce. Selon cet article en son alinéa 1, « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

Ainsi la société SAS2F2M pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligée de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, elle a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il en résulte que la demande d’expulsion, de versement d’une indemnité d’occupation sous astreinte et d’application de la clause pénale formée par la commune de [Localité 3] ne peut prospérer. Partant, le jugement doit être confirmé sur ces points.

III.Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS 2F2M la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la commune de [Localité 3] qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens d’appel en sus des dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bar le Duc le 12 septembre 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la commune de [Localité 3] à payer à la SAS 2F2M la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la commune de [Localité 3] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Thierry SILHOL Président de chambre à la cinquième chambre commerciale, à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Minute en onze pages.

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