ARRÊT N°

R.G : 11/02101

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE X

17 décembre 2010

XXX

C/

E

Y

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

Chambre 2 B

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2012

APPELANTE :

XXX dont le nom commercial est le Bonheur représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CURAT JARRICOT, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)

Rep/assistant : la SCP COUTURIER-MASSONI, Plaidant par M^e GUENET (avocats au barreau de PARIS)

INTIMÉS :

Madame Z E H Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP PERICCHI Philippe, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)

Rep/assistant : M^e Geneviève BEAUME-AMRANI, Plaidant (avocat au barreau de X)

Monsieur F Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP PERICCHI Philippe, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)

Rep/assistant : M^e Geneviève BEAUME-AMRANI, Plaidant (avocat au barreau de X)

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Avril 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président

Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller

GREFFIER :

Madame Armande PUEL, Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier, lors des débats, et Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors du prononcé.

DÉBATS :

à l’audience publique du 21 Mai 2012, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2012.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 13 Septembre 2012, par mise à disposition au greffe de la Cour.

***

Vu le jugement rendu le 17/12/2010 par le tribunal de grande instance de X dans l’affaire opposant la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS – exploitant le Restaurant « Le Bonheur suit son cours » – à Z E H Y et F Y – propriétaires – bailleurs commerciaux de l’immeuble en lequel est exploité le restaurant 20 Cours Taulignan – à 84110 VAISON-LA-ROMAINE,

Vu l’appel de la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS en date du 6/05/2011,

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la mise en état le 19/04/2012 par la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la mise en état le 18/04/2012 par Z E H Y et F Y et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure en date du 27/04/2012

FAITS , PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Sur procédure à jour fixe la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS a assigné les 7 et 12 juillet 2010 Z E H Y et F Y devant le tribunal de grande instance de X pour demander à la juridiction de :

— dire que le bâtiment loué n’est pas isolé, que ses bailleurs n’assurent pas le clos et le couvert du bâtiment, que le premier niveau n’est pas exploitable et non conforme aux normes de sécurité imposées par l’administration et présente des dangers pour les usagers, que le 2^e étage n’est pas exploitable et non conforme aux normes de sécurité, que la réalisation de travaux successifs par les bailleurs rend impossible toute exploitation commerciale, que les bailleurs violent leur obligation de délivrance et en conséquence,

— ordonner avant dire droit une expertise ayant pour but de définir les travaux et le coût des travaux d’une part, le préjudice subi par le locataire d’autre part,

— ordonner la suspension du paiement des loyers et l’utilisation des fonds correspondants par la locataire au paiement de l’avance des frais de l’expertise judiciaire,

— ordonner le sursis à statuer pour le surplus.

La S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS exposait avoir acheté le 22 mai 2006 un fonds de commerce de restauration aux époux B C exploité dans un l’immeuble appartenant aux défendeurs et avoir dénoncé aux bailleurs l’état de la ruine de la toiture et des étages supérieurs, ainsi que constaté par plusieurs constats d’huissier et qui en réponse avaient seulement coulé une dalle au première étage.

Les bailleurs contestaient toutes ces prétentions et faisaient valoir qu’ils avaient totalement rempli leurs obligations de bailleur quant au clos et couvert, et même au delà, que le 1^er niveau et le grenier étaient conformes à leur destination contractuelle.

Par jugement en date du 17/12/2010 le tribunal de grande instance de X a jugé :

Dit que le bail liant les parties ne précise pas la destination.

Dit qu’en conséquence c’est au preneur qu’incombe de prendre en charge les aménagements nécessités par la destination qu’il entend donner aux lieux loués.

Dit que les bailleurs ont respecté et exécuté leur obligation relative aux clos et couvert.

Dit le grief de non conformité non justifié.

Déboute la demanderesse de l’intégralité de ses prétentions, fins et moyens.

Condamne la SARL Chais Meyrueis Delouis à payer 2000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamne aux entiers dépens.

* * *

Au soutien de son appel la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS réitère toutes ses critiques du comportement de ses bailleurs et considérant que la preuve en fait et le bien fondé en droit de celles ci est rapportée demande à la Cour une expertise, sollicitant en conséquence in fine de ses écritures :

(….) DIRE ET JUGER que les consorts Y n’ont pas rempli leur obligation du clos et du couvert de l’immeuble loué à la XXX ;

Avant dire droit sur les travaux à réaliser et sur la réparation des préjudices,

— ORDONNER une expertise et commettre tel expert qu’il plaira lequel aura pour mission de définir la nature et le coût des travaux nécessaires à garantir au locataire :

le clos et le couvert du bâtiment,

l’étanchéité du bâtiment.

la mise en sécurité du bâtiment s’agissant notamment des dangers qu’il représente pour les usagers,

la conformité du bâtiment en ce compris l’installation électrique, l’installation au gaz, la chaufferie, le dispositif d’éclairage équipant les lieux loués et des modalités d’accès aux différents niveaux,

la durée des travaux entrepris successivement par les bailleurs et le coût de la perte de marge brute subie par la société la XXX engendrée par ses interventions.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame Y à verser à la XXX une somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C. ; (….) en tous les dépens d’appel (….)

Surseoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise.

* * *

Z E H Y et F Y intimés font valoir à nouveau en demandant la confirmation du jugement que ils ont respecté toutes leurs obligations et que la société appelante en cours de vente à bon prix de son fonds de commerce est malvenue en ses prétentions, sollicitant in fine de leurs écritures

Dire et juger que, s’agissant du clos, du couvert de l’étanchéité de l’immeuble, Madame H Z Y et Monsieur F Y ont rempli leurs obligations de bailleurs ;

Dire et juger que Madame H Z Y et Monsieur F Y ont rempli leurs obligations de délivrance d’un local conforme à sa destination,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de Grande Instance de X en date du 17 décembre 2010.

Dire qu’il n’y avoir lieu à expertise,

Débouter en conséquence la XXX de sa demande d’expertise avant dire droit,

Débouter la XXX de l’ensemble de ses chefs de demandes,

Condamner XXX à payer à Monsieur F Y et à Madame Z Y née E la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner XXX aux entiers dépens.

SUR CE

Attendu qu’il ne ressort pas des pièces de la procédure d’irrecevabilité de l’appel que la Cour devrait relever d’office, et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point ;

Sur la destination des lieux loués et les obligation des bailleurs

Attendu que le premier juge releve que 'tous les actes versés font état d’un local en rez de chaussée, un premier étage et grenier au dessus, le tout sans cloisonnement d’aucune sorte [ extrait du bail ], sans indication de la destination : il s’agit en conséquence d’un bail tous commerces'; que 'la destination des locaux loués n’est davantage précisée dans l’acte liant les parties en date du 18 avril 2009 portant renouvellement de bail commercial’ , le preneur ayant à 'prendre en charge les aménagements nécessités par la destination qu’il entendait donner aux lieux loués'.

Attendu qu’il convient d’ajouter que le preneur ne pouvait se méprendre sur la surface exploitable directement en restaurant dès lors qu’ils faisaient l’acquisition du fonds de commerce des époux B C qui exploitaient un restaurant 'chinois’ seulement au rez de chaussée, dans le 'local en rez de chaussée’ mentionné en l’acte, aucune obligation n’étant à la charge des bailleurs pour permettre l’exploitation d’un commerce au premier étage et a fortiori un restaurant ;

Que l’état des lieux était connu et accepté comme tel par le preneur lors de l’acquisition du fonds de commerce et il est malvenu de prétendre qu’il ne se serait rendu vraiment du compte de l’état des lieux que lors de la prise de possession ;

Attendu que contractuellement il est constant que les bailleurs ne doivent que le clos et le couvert [ article ' charges et conditions ' au bail ];

Que si les bailleurs ont coulé une dalle au premier étage ( facture au dossier de 10.814.36 € ) ce n’est pas la preuve de la reconnaissance de l’obligation de procéder à l’aménagement intérieur ; que par huissier en date du 9/02/2010 le preneur met abusivement à cet égard les bailleurs en demeure d’engager des travaux notamment pour ' le clos, le couvert et l’isolation du bâtiment – l’usage et l’accès d’une salle de restaurant au second niveau (en ce compris les murs, les plafonds, le système électrique, le système de chauffage) (….)' ;

Attendu que le premier juge a encore relevé que 'la foultitude de constats d’huissier versés aux dossiers ne fait qu’établir qu’avant la mise en demeure et l’assignation, les bailleurs ne se sont pas contentés de suivre la toiture mais ont refait totalement cette toiture par l’ajout de charpentes et pose de plaques PST. ' ;

Que le fait est justifié par une facture ( 16 630.18 € ) , l’attestation de l’entrepreneur, des documents administratifs de permis de construire et les constatations matérielles et photographies résultant des constats de la société appelante elle même ;

Que les bailleurs expliquent aussi que les tuiles apparaissant en un constat comme posées sur le toit ne sont pas manquantes au 'couvert,' dès lors qu’elles avaient seulement le temps des travaux été posées sur les plaques de toiture, dont elles n’étaient que la doublure esthétique destinée à être collée ultérieurement ; que d’ailleurs un autre constat apparaît être fait pendant l’exécution de travaux à l’intérieur pour la dalle donnant aussi une image particulière et tendancieuse des lieux, corrigée heureusement et objectivement par d’autres photographies au dossier ;

Que il faut relever que jamais le preneur n’a justifié de dégâts des eaux sous la toiture et ayant pris les lieux en l’état est malvenu de se plaindre du manque d’isolation qui ne lui est pas due et dont il ne rapporte pas la preuve qu’elle porte atteinte à l’exploitation de son restaurant ;

Qu’en un constat d’huissier du 9/02/2010 diligenté par le preneur il est seulement question de 'traces d’humidité’ et 'quelques jours’ sur l’intérieur des plaques, qui n’apparaissent pas sur les photographies jointes ; qu’il faut rappeler que la toiture est constituée de tuiles superposées sur des plaques et assurent une double toiture ;

Attendu que sur les défauts de conformité, le premier juge avait relevé que 'ce grief n’est justifié par aucune prescription administrative décrivant la ou les non-conformité de l’immeuble’ mais l’accusation perdure néanmoins en appel sans plus de démonstration ou pièce ;

Attendu qu’il convient de préciser pour la moralité des débats et l’appréciation de l’équilibre contractuel que le loyer mensuel est de 464 € par mois ; que la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS a acheté le fonds de commerce aux époux B C le 22/05/2006 pour la somme de 80.000 € et procèdent à sa revente à la mise à prix en 2011 de 140.000 € ;

Que sur cette remarque la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS explique qu’elle 'a obtenu un chiffre d’affaires de 117.000 euros en 2010' et que ' le prix de vente sollicité a été calculé sur la base du chiffre d’affaires et du montant total des investissements et en aucun cas sur la superficie totale du rez-de-chaussée et du premier étage de l’immeuble’ ; qu’il semble bien que l’exploitation du commerce a augmenté au restaurant de 70 % depuis le précédent restaurant ce qui est là encore en contradiction avec l’allégation de graves entraves au développement suite à l’état des locaux;

Que l’annonce parle aussi de 70 m2 du surface seulement et ajoute singulièrement 'belle affaire en centre ville, refait à neuf, bonne presse, terrasse, faible loyer’ ; qu’elle fait aussi état d’un objectif classement économie d’énergie B , à savoir économe en énergie en contradiction avec ce qu’il est prétendu par ailleurs pour l’isolation – évoquée supra - ;

Sur le demande avant dire droit d’expertise et de sursis à statuer

Attendu que le premier juge a estimé que en cette affaire ' l’abus d’agir est caractérisé ' et il est vrai que le preneur persiste en appel en ses accusations assez graves mais sans fondement qui tendent à faire prendre en charge des prestations indues par ses bailleurs respectueux de leurs obligations, ce qui démontre l’intention de nuire ;

Attendu que si la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS sollicite une mesure d’expertise avant dire droit, elle tente en fait par ce biais de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve en violation de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile ; qu’elle sera déboutée en conséquence de toutes ses prétentions et condamnée à payer aux intimés une indemnité complémentaire de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement et contradictoirement , en dernier ressort

Dit recevable l’appel de la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant condamne la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS à payer à Z E H Y et F Y ensemble la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. CHAIS MEYRUEIS DELOUIS aux dépens d’appel,

Dit que la SCP PERICCHI pourra recouvrer contre la partie ci dessus condamnée ceux des dépens dont il aura été fait l’avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,