ARRÊT N°

R.G : 12/05061

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

16 octobre 2012

RG:11/00960

D

C/

SCI B

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE COMMERCIALE

Chambre 2 B

ARRÊT DU 20 MARS 2014

APPELANTE :

Madame C D épouse E F

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Roland MARMILLOT de la SELARL SELARL MARMILLOT-HANOCQ-ANAV, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Julien DUMAS LAIROLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SCI B

XXX

XXX

Représentée par M^e Emilie VRIGNAUD de la SCP MONCEAUX FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN THEVENOT VRIG NAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Christian BONNENFANT, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Janvier 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Viviane HAIRON, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller

M^me Viviane HAIRON, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Janvier 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2014

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 20 Mars 2014, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 16 avril 1991, la SCI B a donné à bail à Madame A, un local sis au rez-de-chaussée, formant le lot n°9 du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, d’un ensemble immobilier sis à XXX, à usage de commerce de librairie papeterie presse, pour une durée de neuf années ; bail, qui a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 17 avril 2000, selon acte reçu par M^e Marcel, notaire à Aramon (30).

Le 11 janvier 1993, par acte reçu par M^e Marcel, notaire à Aramon (30), Madame A a cédé son fonds de commerce aux époux Y.

Par exploit du 14 octobre 2008, C E F, venant aux droits des époux Y, suite à la cession du fonds de commerce à son profit, le 28 avril 2003, a fait délivrer congé à la SCI B pour le 16 avril 2009, terme du bail.

Dans le même temps, la SCI Z, dont C E F est gérante, a sollicité et obtenu un permis de construire pour réhabiliter des locaux, dans lesquels elle a transféré son fonds de commerce.

Estimant que C E F avait violé la clause de non rétablissement prévue au bail commercial, la SCI B a saisi le tribunal de grande instance de Nîmes, qui par jugement du 16 octobre 2012, a :

— dit que la clause de non rétablissement à la charge du preneur, insérée dans le bail commercial régissant les rapports entre la SCI B et C E F, était licite

— condamné C E F à exécuter la clause de non-rétablissement imposée par le bail commercial consenti à Madame A, aux droits de laquelle sont venus les époux X, puis C E F, selon acte notarié du 11 janvier 1993 à effet du 16 avril 1991, et renouvelé le 16 mars 2001 pour une durée de neuf ans à compter du 17 avril 2000, et qui a pris fin par l’effet du congé délivré par le preneur le 16 avril 2009

— dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte journalière de 100 € passé le délai de trois mois suivant la signification du jugement

— condamné la SCI B à payer à C E F la somme de 3418 € en restitution du dépôt de garantie

— ordonné l’exécution provisoire de la décision

— débouté les parties de toutes autres demandes contraires ou complémentaires

Par déclaration reçue au greffe le 31 octobre 2012, C E F a relevé appel de la décision dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 août 2013, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, C D épouse E F demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI B à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 3418 €

— infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions

statuant de nouveau,

à titre principal,

— constater que la clause de non-rétablissement, insérée dans le bail commercial du 28 avril 2003, est nulle

— constater que la clause de non-rétablissement, insérée dans le bail commercial en date du 28 avril 2003, est inapplicable en l’espèce

— constater que la clause de non-rétablissement, insérée dans le bail commercial en date du 28 avril 2003, est contraire à la liberté professionnelle

— en conséquence, débouter la SCI B de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

à titre subsidiaire,

— constater que la SCI B ne justifie pas d’un quelconque préjudice

— en conséquence, débouter la SCI B de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

à titre reconventionnel,

— constater le caractère abusif de la présente procédure et l’acharnement dont elle victime

en conséquence,

— condamner la SCI B à lui verser la somme de 50'000 € à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’à une amende civile

— condamner la SCI B à lui verser une somme de 5000 € au titre des frais de justice ainsi qu’aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 juillet 2013, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, la SCI B demande à la cour de :

— juger valable la clause de non rétablissement opposable au preneur et confirmer le jugement de ce chef

— juger que cette clause devait être exécutée par le preneur jusqu’au 16 avril 2014

— juger sans pertinence les moyens tirés de «l’inapplicabilité » de la clause et de l’atteinte à la liberté professionnelle

— par infirmation de ce chef du jugement, dire n’y avoir lieu en l’état à restitution par le bailleur du montant du dépôt de garantie

— condamner par infirmation du jugement de ce chef, C E F à payer 200'000 € de dommages-intérêts toutes causes de préjudice confondues

— condamner C E F à payer 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction

— dire que dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du code de procédure civile

Par ordonnance du 17 septembre 2013, la clôture de la procédure a été prononcée à effet différé au 16 janvier 2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne ressort pas des pièces de la procédure de moyens d’irrecevabilité des appels que la cour devrait relever d’office, et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

* * * * *

Sur la clause de non rétablissement

Au soutien de son appel, C E F fait principalement valoir que la clause de non rétablissement, sur laquelle la SCI B fonde ses demandes, est nulle, en l’absence de vente du fonds de commerce et dans la mesure où le bailleur n’est pas commerçant. Elle ajoute qu’en tout état de cause, cette clause serait inapplicable en l’espèce, en l’absence de cessation d’activité. Elle estime critiquable l’assimilation faite par le tribunal entre la clause de non-rétablissement et la clause de non-concurrence et fait observer qu’en l’espèce aucune contrepartie financière n’a été prévue. Enfin, l’appelante estime que cette clause constitue une atteinte inacceptable à la liberté professionnelle.

La SCI B réfute cette argumentation et maintient ses prétentions, soutenant que la clause de non rétablissement, suffisamment limitée dans l’espace et dans le temps, est valable. Elle prétend que C E F a violé ses obligations et lui fait subir, depuis le 16 avril 2009 un préjudice important, lié à l’impossibilité de louer le local et à la perte de synergie commerçante dont bénéficiaient les commerces voisins.

La clause litigieuse est rédigée en ces termes : « en cas de cessation d’activité, le preneur ne pourra se réinstaller dans l’avenir à moins de 10 km du lieu actuel du local présentement loué, pour y exercer une activité identique, sauf accord écrit préalable du bailleur, ceci pendant un délai de cinq ans ».

Cette clause a été stipulée au chapitre « charges et conditions » du bail commercial consenti par la SCI B à Madame A, selon acte notarié en date du 16 avril 1991, et a été reproduite dans l’acte de cession en date du 28 avril 2003, par lequel C E F a acquis le fonds de commerce des époux Y, venant eux-mêmes aux droits de Madame A.

Les parties sont en désaccord sur l’interprétation qu’il convient de donner à la notion de cessation d’activité. S’agissant d’une clause insérée au chapitre « charges et conditions du bail », reprenant l’ensemble des obligations du preneur à l’égard du bailleur, il ne peut être valablement prétendu que cette clause n’a pas été stipulée en faveur de celui-ci. D’autre part, la clause invoquant une possible réinstallation du preneur, il ne peut s’agir, comme le soutient C E F de l’hypothèse d’une cessation définitive d’activité.

Eu égard à la spécialisation du bail et aux clauses spécifiques du règlement de copropriété, prévoyant une spécialisation des différents locaux commerciaux de la Zac et une clause de non-concurrence imposée aux propriétaires des différents lots et à leurs locataires, la notion de « cessation d’activité » s’entend nécessairement comme la cessation de l’activité dans les locaux loués.

La SCI B, qui a fait l’acquisition, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, des lots 5 à 9 de la ZAC des Charbonnières, n’a certes pas créé le fonds de commerce acquis par C E F, et n’a jamais exploité les lieux loués, mais en raison de la spécialisation du fonds et des spécificités du règlement de copropriété, il ne peut être valablement contesté que le bailleur puisse se prévaloir de cette clause, afin de respecter ses obligations à l’égard de la copropriété.

Comme l’a justement retenu le premier juge, cette clause de non rétablissement est valable dans la mesure où elle est limitée dans le temps et dans l’espace et ne fait pas obstacle, aux droits du preneur de transférer son fonds de commerce, l’existence d’une contrepartie n’étant pas, en la matière une condition de validité. La clause ne porte pas atteinte, en effet, contrairement à ce qui est soutenu par l’appelante à sa liberté professionnelle. Elle restreint seulement ses possibilités d’exploitation dans un périmètre donné et pour un temps limité.

D’autre part, cette limitation n’est pas disproportionnée, au regard des intérêts légitimes du bénéficiaire de la clause, en l’espèce les bailleurs et les contraintes auxquelles il est lui-même soumis. Il est en effet de l’intérêt légitime du bailleur de vouloir préserver la location des lieux dans une activité commerciale de tabac presse, ainsi que la clientèle qui s’y rattache, compte tenu de la configuration du centre commercial et des intérêts économiques des différents copropriétaires et de leurs locataires respectifs.

Il convient en conséquence de confirmer la décision en ce qu’elle a déclaré valable et applicable en l’espèce la clause de non rétablissement et rejeté les arguments de C E F.

Le délai de cinq ans prévu par la clause arrive à expiration le 16 avril 2014, C E F ayant transféré le fonds de commerce depuis plusieurs années. La condamnation sous astreinte ordonnée par le premier juge, n’est plus sollicitée par la SCI B en cause d’appel, et ne serait pas opportune, en raison de l’atteinte disproportionnée à liberté d’entreprendre qui en résulterait au regard du manquement de C E F.

La décision sera émendée sur ce point.

Sur les dommages-intérêts sollicités par la SCI B

La SCI B sollicite une somme globale de 200'000 € à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondus, faisant valoir que depuis le 16 avril 2009, elle subit un préjudice en raison de l’impossibilité de louer son local à l’usage commercial, auquel il est destiné, ce qui représente une perte de cinq années de location, soit avec la revalorisation de l’indice une somme de l’ordre de 78'000 €. Elle ajoute que l’activité commerciale du lot n°9, impulsait une synergie commerçante dont bénéficiaient les commerces exploités dans les lots 5,6 et 7 et qu’ainsi depuis le départ de C E F, la brasserie (lot n°6 et 7) est en cessation des paiements, et que le lot n°5 ne trouve pas preneur depuis trois ans.

C E F a donné un congé régulier pour le terme du bail. Elle a certes transféré le fonds de commerce dans un local situé dans le même quartier, mais contrairement à ce qui est soutenu, la SCI B n’a pas crée ce fonds, les locaux ayant été loués « bruts de béton ». Le fonds de commerce a été créé par Madame A, le 1^er juillet 1991, puis vendu par celle-ci, aux époux Y, selon acte reçu par M^e Marcel, le 11 janvier 1993. Il a en outre, été enrichi par l’obtention par les époux Y de la gérance de débit de tabac agréé par le service des douanes, ce qui a d’ailleurs entraîné une augmentation du loyer au profit de la SCI B. Il comportait également au jour de l’acquisition par C E F le droit d’exploiter un bureau de loto national et jeux dérivés, faisant l’objet d’un accord avec la Française des jeux. C E F a acquis le fonds au prix de 304'898 € (288218 € pour les éléments incorporels et 16'680€ pour le mobilier et le matériel).

Le droit au bail est l’un des éléments du fonds de commerce, et ne saurait se confondre avec celui-ci. Le congé donné par le preneur met fin au bail et fait perdre ainsi au fonds de commerce un de ces éléments incorporels, mais le fonds de commerce perdure, sans que le bailleur ne puisse revendiquer un quelconque droit sur celui-ci. Il ne peut donc subir un quelconque préjudice du fait du transfert.

Il est justifié que le locaux donnés à bail à C E F n’ont pas été reloués, que la brasserie occupant les lots voisins connaît des difficultés financières et qu’un autre local appartenant à la SCI B est demeuré vide. Il n’est cependant pas démontré que cette situation soit effectivement imputable à C E F et au transfert du fonds de commerce.

En outre, les allégations de la SCI B sont contredites par les éléments apportés par C E F, qui justifient que des pourparlers ont existé entre la SCI B et le Crédit Agricole afin que celui-ci installe une agence dans les locaux laissés libres par C E F, l’autorisation de procéder aux travaux nécessaires pour cette implantation ayant été donnée au cours d’une assemblée générale extraordinaire de la copropriété. La SCI B ne précise pas les motifs pour lesquels le projet n’a pas abouti. En outre ce projet démontre qu’à l’évidence les spécialisations affectées aux lots du centre commercial ne sont pas immuables.

C E F justifie également par la production de diverses attestations que plusieurs procédures opposent la SCI B à d’autres commerçants, mais également au le maître d’oeuvre, ce qui a freiné certains preneurs potentiels. Elle démontre enfin que des propositions ont été faites à la SCI B pour louer les locaux vacants, mais que celle-ci a refusé.

Compte tenu de ces éléments, la somme réclamée par la SCI B apparaît exorbitante, ce d’autant plus qu’il n’est pas justifié que les locaux seraient toujours vacants, les pièces justificatives produites n’ayant pas été actualisées. Il sera donc alloué à la SCI B une somme de 25'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice..

Sur la restitution du dépôt de garantie

La SCI B s’oppose à la restitution du dépôt de garantie sans toutefois préciser les motifs de ce refus, ni reprendre les moyens développés devant le premier juge, ou dans ses conclusions du 23 mars 2013.

C E F conteste tout arriéré de charges ou de loyer et soutient que la SCI B est mal fondée à solliciter paiement de travaux de remise en état, sur la base de devis.

La SCI B verse effectivement aux débats différents devis, outre différentes demandes adressées à C E F et notamment un courrier du 15 juillet 2009, aux termes duquel elle sollicitait paiement d’une somme de 46'073,91 euros au titre des travaux de remise en état des lieux.

Le premier juge a justement considéré que ces éléments étaient insuffisants pour caractériser la créance, dont se prévaut la SCI B pour refuser de restituer le dépôt de garantie. Il est en effet nullement démontré que des dégradations imputables au preneur justifient des travaux de remise en état. Les lieux ont été loués 'brut de béton', sans qu’un état des lieux d’entrée ne soit établi. Tous les aménagements et embellissements ont été réalisés par les preneurs successifs. La seule production de l’état des lieux de sortie, ne peut donc permettre de justifier des réparations locatives alléguées.

Il n’est pas davantage démontré que C E F aurait manqué à ses obligations et serait redevable de charges ou de loyers.

Il convient en conséquence de confirmer la décision, ayant ordonné la restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile

C E F sollicite la condamnation de la SCI B à lui verser une somme de 50'000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, soutenant qu’elle est victime de l’acharnement judiciaire de la SCI B, qui multiplie les procédures aux fondements hasardeux, et fait des demandes exorbitantes, faisant preuve d’une mauvaise foi caractérisée.

La légitimité des demandes de la SCI B ayant été reconnue par le premier juge, dont la décision est confirmée pour partie, il ne peut être valablement soutenu, en l’absence de circonstances particulières non démontrées en l’espèce, que la procédure engagée par la SCI B était abusive.

Les demandes de C E F doivent être rejetées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, il apparaît équitable de laisser à chacune, la charge des frais irrépétibles et les dépens qu’elle a exposés.

En ce qui concerne les frais d’exécution forcée auxquels devrait faire face la SCI B, la Cour n’ayant pas à connaître de l’exécution de ses décisions, ni à statuer par anticipation sur un litige qui n’est pas encore né, la demande de prise en charge de frais d’huissier non engagés sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

la cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort

REÇOIT les appels en la forme

CONFIRME la décision en ce qu’elle a dit licite la clause de non-rétablissement

DÉCLARE en conséquence opposable à C E F. la clause de non-rétablissement, qui est applicable en l’espèce

CONFIRME la décision en ce qu’elle a ordonné la restitution du dépôt de garantie

ET CONSTATANT que la SCI B ne réclame plus l’exécution sous astreinte de la clause de non-rétablissement, qui prend fin le 16 avril 2014,

DIT n’y avoir lieu à astreinte de ce chef

INFIRME la décision en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI B

Statuant de nouveau de ce chef

CONDAMNE C E F à payer à la SCI B la somme de 25000€ à titre de dommages et intérêts

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile

REJETTE toutes demandes contraires ou plus amples des parties

DIT que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles et dépens par elle exposés

Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,