ARRÊT N°

R.G : 16/00546

CL/PS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NIMES

14 janvier 2016

RG:2013J438

SAS A2 PRIM

C/

SARL X ASSURANCE

SAS SAGESTIMM

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 18 MAI 2017

APPELANTE :

SAS A2 PRIM

Agissant par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social,

XXX

XXX

Représentée par M^e Axel BARJON de la SELARL BIGEARD & BARJON, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Représentée par M^e Vincent CLERGERIE de la SELARL CLERGERIE & SEMMEL, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

SARL X Y

prise en la personne de son gérant en exercice

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Barthélémy LACAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SAS SAGESTIMM

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social,

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric VERINE de la SCP TRIAS VERINE VIDAL GARDIER LEONIL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Jean jacques SAUNIER de la SCP LAICK ISENBERG JULLIEN SAUNIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Février 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine LEFEUVRE, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Président de Chambre

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller

M^me Christine LEFEUVRE, Conseillère

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Mars 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2017, prorogé au 18 Mai 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Christine CODOL, Président de Chambre, publiquement, le 18 Mai 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE

Vu l’appel interjeté le 4 février 2016 par la SAS A2 Prim d’un jugement rendu le 14 janvier 2016 par le tribunal de commerce de Nîmes sous le numéro de répertoire général

2013J00438.

Vu les dernières conclusions déposées par la SAS A2 Prim, appelante, le 28 avril 2016 et le bordereau de pièces communiquées.

Vu les dernières conclusions déposées par la SARL X Y, intimée et appelante incidente, et le bordereau de pièces communiquées.

Vu les dernières conclusions déposées par la SAS Sagestimm, intimée et appelante incidente, le 20 juin 2016 et le bordereau de pièces communiquées.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 octobre 2016 à effet différé au 23 février 2017 , fixant l’audience de plaidoiries au 9 mars 2017.

°°°

La société SAS A2 Prim est une société de courtage d’assurance spécialisée en matière immobilière. Elle disposait d’un portefeuille clients composé de propriétaires donnant leur bien en location mais aussi de professionnels intéressés par la souscription de garantie d’assurance en matière d’immobilier locatif.

La société SAS Sagestimm est une société d’administration de biens et exerçait en outre la transaction immobilière 'uvrant à la commercialisation de programmes immobiliers neufs destinés à la location offrant à leurs acquéreurs plusieurs services dont notamment la gestion immobilière et les garanties d’Y en matière d’immobilier locatif.

La société SARL X Y est également une société de courtage d’assurance spécialisée dans l’immobilier locatif. Elle 'uvre en qualité de mandataire d’assureur, en l’espèce, la société Cameic dont elle était délégataire au titre d’une convention de délégation portant sur la gestion de produits d’Y.

Les sociétés SAS A2 Prim et SARL X Y se sont rapprochées et ont conclu un protocole de partenariat le 1^er octobre 2009 en vue de la commercialisation auprès des clients de SAS A2 Prim de produits d’assurance dans le domaine de l’immobilier dont la SARL X Y assurait le courtage. Il était donc prévu que SAS A2 Prim effectue la démarche commerciale destinée à recueillir l’adhésion des clients, sur les bases de souscription fixées en collaboration avec SARL X Y, collecte les cotisations et les transmette à SARL X Y.

Le 17 novembre 2009, les sociétés SAS A2 Prim et SAS Sagestimm ont signé un contrat de partenariat afin d’obtenir un ensemble de garantie d’assurance de loyer pour la résidence « les patios d’or » à Rennes.

Les garanties souscrites par la société SAS Sagestimm, par l’entremise des deux courtiers, couvraient trois risques distincts à savoir :

loyers impayés et détériorations immobilières ;

vacance des locataires;

carence locative.

Les deux contrats portant sur les deux premières catégories de risque étaient directement souscrits par la société SAS Sagestimm et destinés à être l’objet de l’adhésion des propriétaires bailleurs.

Le contrat garantissant la carence locative était directement souscrit par la société SAS A2 Prim et également destiné à l’adhésion des propriétaires bailleurs.

Les adhésions des propriétaires bailleurs étaient matérialisées par des bulletins individuels d’adhésion remis par la SAS A2 Prim à la SAS Sagestimm, laquelle les soumettait à ses clients lors de ses propres transactions.

Le 20 décembre 2012, la SARL X Y a résilié unilatéralement le partenariat la liant à la société SAS A2 Prim au motif qu’elle avait constaté, lors des premières déclarations de sinistre en matière de carence locative, plusieurs anomalies sur les bulletins d’adhésion signés par les propriétaires bailleurs .

Par lettre recommandée du 4 janvier 2013, la SAS Sagestimm a résilié son propre contrat de partenariat avec la SAS A2 Prim et puis dénoncé tous les accords par courrier du 11 janvier 2013.

Par lettre recommandée du 5 février 2013, la SAS Sagestimm a déposé une plainte à l’encontre de la SAS A2 Prim pour abus de confiance et escroquerie auprès du procureur de la république du tribunal de grande instance de Vienne. La société SARL X Y a fait de même par lettre recommandée du 26 février 2013. Les enquêtes sont en cours.

Par exploit d’huissier du 25 juillet 2013, la SAS A2 Prim, considérant abusive la résiliation du protocole d’accord, a assigné la SARL X Y devant le Tribunal de commerce de Nîmes en paiement:

'de la somme de 91 261,00 € au titre de lots gérés par la SAS Sagestimm garantis par « contrat impayé de loyer et vacance » au 31 décembre 2012;

'499 516,00 € au titre des lots non gérés au 31 décembre 2012 mais dont les garanties ont été émises,

'1 034 554,00 € au titre de la perte des lots pour les nouveaux programmes en loyers impayés et vacances,

'434 292,00 € au titre de la perte de commissions et d’honoraires d’intermédiation,

'50 000,00 € en indemnisation de dénigrement commis,

'10 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par exploit d’huissier du 12 décembre 2013, la SAS A2 Prim a, pour le même motif, fait assigner la SAS Sagestimm devant le tribunal de commerce de Lyon aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 100 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de dénigrement, la somme de 302 981 euros en réparation des préjudices résultant de « l’arrêt des relations avec la société Primaxia » et la somme de 400 000 euros en réparation du préjudice tenant en « la perte de chance de poursuite du mandat commercial avec le Groupe Crédit du Nord ».

Par exploit d’huissier du 31 janvier 2014, la SAS Sagestimm a fait assigner en intervention forcée et garantie la SARL X Y devant le tribunal de commerce de Lyon.

Par jugement du 25 novembre 2014, le Tribunal de commerce de Lyon a :

'prononcé la jonction des deux instances ,

'dit recevable l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la société X Y,

's’est déclaré incompétent,

'a renvoyé l’affaire devant le tribunal de commerce de Nîmes.

L’affaire a été enrôlée devant le Tribunal de commerce de Nîmes sous le numéro au répertoire général 2015J00141 et jointe par jugement du 1^er octobre 2015 à l’affaire principale enrôlée sous le numéro 2013J00438.

Par jugement du 14 janvier 2016, le Tribunal de commerce de Nîmes a:

'dit légitime et fondée la résiliation immédiate opérée par la SARL X Y le 20 décembre 2012, et cela aux torts exclusifs de la SAS A2 Prim,

'dit légitime et fondée la résiliation opérée par la SAS Sagestimm consécutivement à la résiliation de la SARL X Y à l’encontre de la SAS A2 Prim,

'débouté la SAS A2 Prim de ses demandes, fins et conclusions,

'enjoint la SAS A2 Prim de produire et transmettre à la SARL X Y la grille des prix de vente des différents lots afférents à chacun de ses programmes de construction afin de permettre la liquidation de la prime dont elle est redevable,

'dit que la SAS A2 Prim était redevable envers la compagnie d’assurance dont la SARL X Y était le mandataire, des primes au risque de carence locative pour :

3. Résidence « les patios d’or de St Malo » à Rennes, relatifs à 54 lots,

4. Résidence « les patios d 'or » à Grenoble, relatifs à 49 lots,

'condamné la SAS A2 Prim à payer à la SAS Sagestimm la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère infondé et abusif de la procédure à son encontre,

'condamné la SAS A2 Prim à payer à la SAS Sagestimm la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

'condamné la SAS A2 Prim à payer à la SARL X Y la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions,

'condamné la SAS A2 Prim aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, la société SAS A2 Prim demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du code civil et de l’article 1382 du même code, de:

'réformer en totalité la décision dont appel,

Statuant à nouveau

1. juger la résiliation du contrat par la société X le 22 décembre 2012 abusive, infondée et injustifiée,

'condamner en conséquence la société X à indemniser la société A2 Prim de préjudices subis et la condamner à lui payer:

* la somme de 1 034 554,00 € au titre de la perte des lots pour les nouveaux programme en loyers impayés et vacances,

* la somme de 499 516,00 € au titre des lots non gérés au 31 décembre 2012 mais dont les garanties ont été émises,

* 434 292,00 € au titre de la perte de commissions et d’honoraires d’intermédiation,

* 50 000 € en indemnisation du dénigrement commis;

'condamner en toute hypothèse, même si la résiliation du contrat devait être jugée comme étant justifiée, la société X à payer à la société A2 Prim au titre des commissions sur les contrats en cours, la somme de 163 242,00 € à défaut de justification par la société X des primes encaissées sur les programmes en cours au jour de la résiliation du contrat de courtage,

'condamner la société X à payer à la société A2 Prim la somme de 6 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de la SELARL CLERGERIE&SEMMEL, Avocats, sur son affirmation de droit,

2. Juger que la société Sagestimm n’a pas respecté les stipulations contractuelles concernant la résiliation des conventions et a résilié abusivement les conventions en date du 11 janvier 2013,

'juger que la société Sagestimm a commis une faute en dénigrant la société A2 Prim

'condamner en conséquence la société Sagestimm à indemniser la société A2 Prim de l’ensemble des préjudices subis du fait du dénigrement en la condamnant à payer la somme de 100 000,00 € au titre des divers dénigrements opérés

'condamner la société Sagestimm à payer à la société A2 Prim au titre de l’arrêt des relations avec la société Primaxia, la somme totale de 302 981,00 €,

'condamner la société Sagestimm à payer à la société A2 Prim au titre de la perte de chance de poursuite du mandat commercial avec le Groupe Crédit du nord, la somme de 400 000 €,

'condamner la société Sagestimm à payer à la société A2 Prim la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL CLERGERIE&SEMMEL, Avocats, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions , la sociéte X Y demande à la cour de :

— confirmant le jugement entrepris :

'dire légitime et fondée la résiliation immédiate du protocole de partenariat que la concluante a opérée le 20 décembre 2012, et aux torts exclusifs de la société A2 Prim

'dire, en conséquence, mal fondée la prétention de la société A2 Prim à la responsabilité de la concluante en conséquence de cette résiliation ; l’en débouter.

Subsidiairement,

'constater que la société A2 Prim ne fait pas preuve des préjudices qu’elle allègue et la débouter de sa prétention à la responsabilité de la concluante.

Reconventionnellement,

'dire que la société A2 Prim est personnellement redevable envers la CAMEIC, dont la concluante est le mandataire, des primes afférentes au risque carence locative pour :

— la résidence « Les Patio d’Or de Saint-Malo » à Rennes, relativement à 54 lots,

— la résidence « Les Patios d’Or » à Grenoble, relativement à 49+ lots.

'enjoindre la société A2 Prim de produire et remettre à la concluante la grille de prix de vente des différents lots afférente à chacun de ces programmes de construction.

En tous les cas,

'condamner la société A2 Prim à payer à la concluante la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 CPC

'condamner la société A2 Prim aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, la société Sagestimm demande à la cour de :

— vu les articles 1134 et suivants du code civil en ce qui concerne la SAS A2 Prim et 1382 du code civil en ce qui concerne la SARL X Y, vu l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SAS A2 Prim de son appel et confirmer le jugement dont appel;

— y ajoutant,

— condamner la SAS A2 Prim à payer à la SAS Sagestimm la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et les entiers frais et dépens d’appel;

— disant que les fautes extrêmement graves qu’elle a commises justifient la résiliation des conventions intervenues avec la SAS Sagestimm et les courriers qu’elle a adressés à ses clients,

— condamner la SAS A2 Prim à payer à la SAS Sagestimm la somme de 7500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice par elle subi du fait du caractère infondé et abusif de la procédure dont elle a été l’objet;

— donner acte à la SAS Sagestimm de ses réserves quant à l’indemnisation de tout préjudice qu’elle pourrait subir du fait des agissements de la SAS A2 Prim notamment en raison des réclamations judiciaires qui pourraient être formées par ses clients;

— très subsidiairement et pour conclure à toutes fins et pour le cas où par impossible il serait fait droit aux demandes de la SAS A2 Prim et dont le préjudice ne pourrait être apprécié que de façon symbolique,

— condamner la SARL X Y à relever et garantir la SAS Sagestimm de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en principal, intérêts , frais , accessoires, dommages et intérêts, article 700 et dépens;

— condamner en ce cas la SARL X Y à payer à la SAS Sagestimm la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient pour plus ample exposé de se référer au jugement entrepris et aux conclusions précitées.

DISCUSSION

Sur la résiliation du protocole de partenariat par la SARL X Y.

La SARL X Y conclut avoir notifié à la SAS A2 Prim la résiliation immédiate du protocole de partenariat par courrier du 20 décembre 2012 après avoir avoir constaté, à la réception des premiers sinistres en matière de carence locative, que les bulletins individuels d’adhésion ( BIA) établis par ses soins avaient à son insu été modifiés par la SAS A2 Prim. La garantie « carence locative » s’applique lorsque l’appartement neuf livré ne trouve pas de locataire.

La SARL X Y soutient que les bulletins litigieux comportaient notamment des modifications sur les garanties, plus favorables aux adhérents, garanties illusoires puisqu’elles n’avaient pas reçu l’agrément de la société Cameic. De plus, elle soutenait que la SAS A2 Prim se présentait faussement dans ces bulletins comme le mandataire de l’assureur.

La SARL X Y souligne que la SAS A2 Prim s’était engagée lors du protocole à ne pas modifier les bulletins sans son accord préalable et explique s’être rendue compte trois ans après seulement de ces modifications en raison du délai séparant l’adhésion à la garantie, effectué lors de la réservation des futurs acquéreurs des biens immobiliers à construire d’une part, de la réception du dossier de déclaration de sinistre comportant parmi les pièces obligatoires le bulletin d’adhésion d’autre part, puisque ce sinistre ne pouvait survenir qu’ après la livraison de l’immeuble et des parties privatives .

La SAS A2 Prim rappelle pour sa part qu’elle était le souscripteur de la garantie et payait donc la prime convenue avec la SARL X Y, tandis que c’était la SAS Sagestimm qui se chargeait de recueillir les adhésions en même temps que la réservation des biens, ce qui n’est pas contesté. Elle affirme que le protocole conclu avec la SARL X Y était une convention de sous-courtage, que dès le début des relations la SARL X Y était en possession des BIA utilisés par la SAS A2 Prim, pour pouvoir déterminer le montant des primes, que les dossiers au titre de la vacance locative sur le même type de bulletins ont été réglés sans problème dès l’année 2009, ainsi que 5 dossiers carence locative en 2012, ce qui rend incontestable selon elle la connaissance par la SARL X Y des BIA utilisés.

La SAS A2 Prim estime que la SARL X Y est défaillante dans la preuve du contenu du modèle original du BIA et de sa transmission à son co-contractant dès le début des relations, et que le seul bulletin produit par l’intimée est une pièce tronquée .

La SAS A2 Prim soupçonne enfin une collusion entre ses deux partenaires lesquels, par l’effet de la résiliation, pouvaient se dispenser de ses services et ne pas acquitter la commission prévue.

Le courrier de « résiliation pour inobservation et manquements graves par SAS A2 Prim aux dispositions protocolaires suivantes » en date du 20 décembre 2012 fait état de cinq violations :

— violations de l’article 1 du protocole, stipulant que SAS A2 Prim s’interdit à titre de condition déterminante, d’agir et /ou de négocier au nom et pour le compte de la SARL X Y autrement que par la simple présentation matérielle des produits d’Y, et qu’elle fera apparaître sa qualité de société indépendante auprès des clients et des tiers.

— violations de l’article 5 alinéa 4 stipulant que SAS A2 Prim se limitera strictement aux opérations « visées ci-dessus », et précisant que « l’activité de A2 Prim auprès de X Y sera indépendante et exclusive de tout mandat, le courtier ne pouvant jamais négocier ou conclure avec des clients au nom et pour le compte de la SARL X Y.

La SARL X Y écrit dans son courrier , concernant l’article 1, que la SAS A2 Prim , en présentant une offre modifiée, a laissé penser au client final qu’elle était le délégataire exclusif de la compagnie, et concernant l’article 5 alinéa 4, qu’elle s’est présentée comme délégataire de la compagnie d’Y.

— violations de l’article 5a stipulant que la SAS A2 Prim s’engage à recueillir l’accord écrit de la SARL X Y sur tout document commercial, technique ou publicitaire relatif aux contrats entrant dans le champ d’application du protocole , quel qu’en soit le support et ce préalablement à toute diffusion auprès du public.

La SARL X Y évoque dans le courrier une liste dite non exhaustive de modifications par la société A2 Prim des documents contractuels mis à sa disposition , sans accord préalable écrit, en retirant les éléments nécessaires et obligatoires à la bonne compréhension de l’assuré, à savoir selon son énoncé ci-après reproduit : « l’indication du tarif appliqué par X assureur délégataire de l’assureur, le détail du tarif , frais et accessoires, le résumé des garanties, en notifiant qu’il s’agissait d’un BIA SAS A2 Prim , en rebaptisant les dispositions générales de CARENCE LOCATAIRE. »

Ce sont les deux principaux reproches repris dans les conclusions des parties , alors que le courrier de résiliation vise encore deux autres violations :

— violation de l’article 5b prévoyant le respect des dispositions du code des Y. Le courrier fait référence à la violation des articles L112-2 et L112-9 du code des Y. L’article L112-2 impose à l’assureur de fournir une fiche d’information sur le prix et les garanties avant le contrat. L’article L112-9 est relatif au démarchage à domicile et aux mentions afférentes qui doivent être portées sur le contrat, à peine de nullité.

— violation de l’article 5c, aux termes duquel notamment SAS A2 Prim s’engage à transmettre à la fin de chaque mois à X Y tous bulletins de souscription (selon modèle et les conditions particulières établies par X Y et/ou la compagnie d’assurance) recueillis auprès des clients accompagnés de leur moyen de paiement qui devront impérativement être libellés à l’ordre de SARL X Y.

La SARL X Y produit en cause d’appel un modèle type de bulletin d’adhésion commun aux trois garanties. Par ce bulletin, le propriétaire mandate la SAS Sagestimm pour agir en son nom concernant son lot afin qu’elle prenne en charge la gestion des relations avec la compagnie et reçoive en son nom les éventuelles indemnités, et adhère notamment au contrat souscrit par la SAS A2 Prim sous le numéro 2423/CL000003 ( solution gri carence).

L’exemplaire produit comporte en haut la date du 01/01/2009 . La SAS A2 Prim en conclut que cet exemplaire est un faux dans la mesure où elle n’a été constituée que le 24 juin 2009 si bien que pendant la période du 1^er janvier 2009 au 1^er octobre 2009, les relations contractuelles se sont déroulées entre la SARL X Y et la société Achellos dont elle a ensuite repris les droits et obligations.

L’extrait du registre du commerce de la SAS A2 Prim démontre qu’elle a commencé son activité le 8 juin 2009, le nom de la société A2PRIM est mentionné sur le bulletin sans numéro d’immatriculation mais avec un numéro de contrat auquel a adhéré la société Achellos dont la SAS A2 Prim a repris les droits, le protocole stipule enfin qu’il a un effet rétroactif au 1^er janvier 2009 et ne fait aucunement référence à la société Achellos.

Il s’ensuit que les parties ont eu des relations contractuelles effectives dès le 1^er janvier 2009 si bien que la mention du nom de SAS A2 Prim sur un bulletin imprimé à cette date dans l’objectif de la normalisation des relations n’implique pas qu’il s’agit d’un faux. Par ailleurs il résulte des bulletins d’adhésion produits par SAS A2 Prim ( pièces 5-1, 5-3) qu’elle exerçait déjà son activité le 31 mars 2009, ayant apposé son tampon humide aux lieu et place du cachet de la société Achelos, alors souscriptrice du contrat 2423/CL000003.

En revanche, si le protocole indique bien que la SAS A2 Prim « s’engage à transmettre à chaque fin de mois à X assurance tous bulletins de souscription (selon le modèle et les conditions contractuelles établies par X assurance et/ou la compagnie d’assurance) recueillis auprès de ses clients », aucun autre document ne démontre que des bulletins modèles tels que celui dont se prévaut la SARL X Y ont bien été communiqués à la SAS A2 Prim.

Il convient toutefois de noter que la société Achelos, aux droits de laquelle vient la SAS A2 Prim, qui selon la SARL X Y aurait à sa tête le même gérant que la société Achelos, fait non démenti par la SAS A2 Prim et confirmé par la signature identique des tampons de chaque société Achelos et SAS A2 Prim, a signé un contrat cadre reprenant les données essentielles du modèle type dont le taux de prime payé par le client, soit 1,20 % du prix de vente net du bien assuré. De plus, la SAS A2 Prim s’engageait aux termes du protocole à recueillir l’accord écrit de X Y sur tout document commercial, technique ou publicitaire relatif aux contrats entrant dans le champ d’application du protocole, quel qu’en soit le support.

La SAS A2 Prim admet dans ses conclusions qu’elle devait établir des bulletins agréés par la SARL X Y puisqu’elle affirme que la SARL X Y en avait connaissance et qu’elle les avait nécessairement acceptés lors de l’ouverture des dossiers d’assurance.

La SAS A2 Prim entend donc démontrer qu’elle a reçu l’assentiment de la SARL X Y, tandis que cette dernière oppose l’absence d’intérêt à accepter les adhésions telles que proposées par la SAS A2 Prim.

L’affirmation de la SARL X Y selon laquelle elle n’aurait reçu les bulletins d’adhésion critiqués qu’ en même temps que les dossiers de sinistre est contredite par l’obligation imposée par le protocole à la SAS A2 Prim , en son article 5c précité, de transmettre à chaque fin de mois à SARL X Y tous bulletins de souscription suivant modèle établi par cette dernière et le souscripteur, mais corroborée par le fait qu’elle a invoqué la violation de cet article comme motif de résiliation dans le courrier du 20 décembre 2012.Toutefois l’absence de réclamation de ces bulletins au fur et à mesure de la perception des cotisations par l’intermédiaire de la SAS A2 Prim, insuffisante pour démontrer la réception des bulletins, met néanmoins à néant le caractère sérieux de ce motif de résiliation.

La SAS A2 Prim produit par ailleurs 45 bulletins d’adhésion relatifs à des dossiers d’indemnisation au titre de la vacance locative , c’est à dire lorsque le bien n’est pas loué entre deux locations, et 5 dossiers d’indemnisation (pièces 5-1 à 5-5) au titre de la carence locative, objet de la présente affaire.

Les bulletins d’adhésion ( pièces 5-1 à 5-5) ne font pas ressortir les non conformités reprochées par la SARL X Y par rapport au modèle invoqué:

— il est mentionné que le souscripteur est SAS A2 Prim ou la société Achelos, et non Sagestrimm;

— ils comportent au verso les reports de garantie , la limitation de garantie pratiquement identique à celle préconisée, la fin de la garantie à la date de signature du 1^er locataire, l’effectivité de la garantie un mois après la remise en l’état du lot, et en première page le taux de la prime.

Il manque en revanche la référence relative au démarchage à domicile mais il n’est pas précisé si les contrats ont été conclus suite à un démarchage à domicile. De même, le nom d’X n’apparaît pas en gros caractère mais est mentionné en petit caractère, avec une adresse mail erronée en ce sens qu’il manque un tiret. Il n’y a pas le numéro de téléphone de X. Le résumé des garanties fait clairement référence à X en qualité d’assureur.

Il ne peut donc être tiré de ces bulletins, en ce qu’ils sont pour l’essentiel conformes aux préconisations de la société X Y, une acceptation des modification dénoncées.

Les trois bulletins d’adhésion produits par la SARL X Y à l’appui de sa démonstration datent de 2010 et 2012.

Un seul d’entre eux portant sur carence locative et détérioration , en date du 22 février 2012, mentionne que le contrat est souscrit par Sagestimm et non SAS A2 Prim, ce qui selon SARL X assurance soustrairait SAS A2 Prim à ses obligations; mais ces contrats étaient bien souscrits par la SAS Sagestimm et non SAS A2 Prim si bien que ce reproche est injustifié.

Les deux autres portant uniquement sur la garantie carence locative ( absence locataire 1^re occupation) comportent la mention que seule la présence du cachet et de la signature de SAS A2 Prim vaut acceptation des garanties ce qui , selon la SARL X assurance, révèlerait que la SAS A2 Prim s’est présentée comme mandataire de l’assureur, habile à exprimer pour le compte de celui-ci des propositions de garanties. Toutefois cette mention peut aussi s’expliquer par le fait que SAS A2 Prim était le souscripteur du contrat . L’adresse de la société X sur la première page est erronée, son adresse mail également ( il manque un tiret); il n’y a pas de numéro de téléphone mais le numéro d’immatriculation au RCS de Nîmes est indiqué ; le taux de la cotisation d’assurance n’est pas marqué. L’absence de franchise est mise en évidence en première page, et est contredite de façon plus discrète par la mention écrite juste après : « la garantie première occupation prend effet un mois après la date de livraison des parties communes et privatives sans réserves de nature à gêner la mise en location ». Aucune des parties ne produit le « résumé des garanties » qui fait l’objet d’une annexe que le client reconnaît avoir reçue. La SARL X Y indiquait dans un courrier adressé à SAS Sagestimm que la SAS A2 Prim avait supprimé cette notice, ce qui est contredit par le renvoi qui y est fait en première page du bulletin d’adhésion, numérotée 1 / 2 .

La SAS A2 Prim explique que la modification du siège social a été demandée par la SARL

X assurance. Ceci n’est toutefois pas avéré.

La SAS A2 Prim ne fournit aucune explication sur l’absence du taux de prime ou de cotisations, et par conséquent sur l’absence de précision du montant de la prime d’assurance. La SARL X Y estime que la SAS A2 Prim a ainsi violé les règles posées par le code des Y . Il résulte par ailleurs de la plainte déposée par la SARL X Y auprès du procureur de la république que ce point est essentiel puisqu’il conditionne les revenus des partenaires. La SARL X Y écrit ainsi qu’en omettant de mentionner sur les bulletins d’adhésion le prix de la garantie proposée, la SAS A2 Prim peut appeler sur sa clientèle des primes supérieures à celles qui sont réellement dues à la Cameic, pour conserver la différence entre la somme qu’elle appelle discrétionnairement sur l’assuré et la prime véritablement due à l’assureur qu’elle reverse.

La SAS A2 Prim conclut en définitive à l’absence de faute grave pouvant justifier la résiliation mais ne s’explique aucunement sur les deux bulletins d’adhésion précités concernant la carence location, et notamment sur l’absence dénoncée du taux de la prime.

La SAS A2 Prim écrit néanmoins en préambule dans ses conclusions qu’elle est , pour la garantie carence locative, souscripteur de la garantie et paye donc la prime convenue avec SARL X Y, qu’elle est ensuite parfaitement libre de pratiquer un taux différent avec son client la SAS Sagestimm, la différence de taux de prime constituant sa marge d’intermédiation, que cette garantie carence locative donne lieu au paiement d’une prime par la SAS Sagestimm permettant ainsi de garantir, dans le contrat de réservation signé par les particuliers, le paiement des loyers, que le promoteur prend ainsi à sa charge le coût de la garantie par le paiement de la prime que le propriétaire du bien immobilier ne va pas payer directement. Il n’en reste pas moins que le protocole conclu entre la SAS A2 Prim et la SARL X Y prévoit expressément la rémunération du courtier SAS A2 Prim par une commission d’apport de 15 % du montant des cotisations hors taxe d’assurance, et stipule que la prime d’assurance payée par l’assuré est fonction d’un taux de prime proposé par X Y incluant la commission du courtier.

Enfin, par courriers du 4 mars 2013 adressés par un même avocat, onze clients mécontents, évoquant de manière accessoire une majoration des primes, se plaignent auprès de la société A2 Prim du fait que la société X Y leur oppose une franchise de un voire deux mois de loyers alors que le bulletin mentionne l’absence de franchise.

Il résulte de l’ensemble de ces documents que les fautes essentielles commises par la SAS A2 Prim se résument en :

— la mention en caractère très apparent de l’absence de franchise, de nature à fausser la compréhension des assurés par rapport à la véritable garantie, soumise à la franchise stipulée par ailleurs dans le contrat ;

— des erreurs sur les coordonnées de X, sans grande importance au regard des possibilités de la localiser par ses références pouvant être obtenues auprès du registre du commerce;

— l’absence du montant de la prime, essentiel tant dans la détermination du consentement de l’adhérent et par conséquent des revenus perçus par la SARL X assurance .

L’article 1 du protocole de partenariat stipule que la SAS A2 Prim accepte de conclure le protocole sous la condition expresse que:

— X Y ne porte pas directement atteinte au portefeuille ( tel qu’il existe à la date de signature du protocole) exploité par SAS A2 Prim;

— X Y s’interdit de démarcher des clients de SAS A2 Prim.

La SAS A2 Prim affirme que la résiliation est d’autant plus fautive que la SARL X assurance a noué une relation commerciale directement avec SAS Sagestimm, cliente de la SAS A2 Prim, mais comme le soutient justement la SARL X Y, cette relation a été effective après la résiliation du contrat et après que , sur demande de la SAS Sagestimm, la SAS A2 Prim y ait donné son accord. Cela est illustré par l’échange de courriels entre ces deux partenaires, la SAS A2 Prim écrivant ainsi à la SAS Sagestimm le 28 novembre 2012 :' j’ai bien pris note que vous souhaitez prendre rdv avec X et la Cameic. Compte tenu de la suspicion que vous faites porter sur la SAS A2 Prim par votre mail et cette décision ; à partir de ce jour Sagestimm gèrera directement les dossiers avec X Y, sans l’intervention de SAS A2 Prim. Cela concerne tous les dossiers en cours ( impayé, vacance et carence) et particulièrement les dossiers carence PO Rennes et Grenoble.'

Enfin, le protocole de partenariat a été conclu pour un an avec tacite reconduction. Il prévoit la possibilité de le résilier par l’une ou l’autre des parties trois mois au moins avant l’échéance annuelle et , à l’initiative de la SARL X Y, le droit de le résilier à tout moment en cas de manquement par la SAS A2 Prim à l’une de ses obligations au titre du protocole et auquel celle-ci n’aurait pas remédier à l’issue d’un délai de 15 jours courant à compter de la notification qui lui aura été faite.

La SAS A2 Prim estime que les résiliations ne sont pas conformes à ces stipulations et doivent par conséquent être jugées abusives.

Il est constant que la SARL X Y n’a pas notifié à la SAS A2 Prim l’injonction de remédier aux manquements relevés .

Le non respect des conditions contractuelles , invoqué par la SAS A2 Prim, peut donner lieu à réparation du préjudice subi.

Mais la SAS A2 Prim ne répond pas sur les remèdes qu’elle aurait pu apporter sur injonction donnée par la SARL X Y, sachant que l’essentiel porte sur la mention relative à la franchise et l’absence de mention de la prime, difficilement rectifiables pour les adhésions passées.

Le respect de cette disposition était d’autant plus difficilement réalisable que la société A2 Prim avait par son courriel de 28 novembre 2013 d’ores et déjà modifié les conditions d’exécution des contrats.

En définitive, au vu des manquements précités et de la position adoptée par société A2 Prim ci-dessus décrite, la résiliation opérée par la société X Y était légitime et non fautive et ne peut donner lieu à dommages et intérêts pour non-exécution de la formalité préalable prévue dans le protocole.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a dit légitime et fondée la résiliation.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par la SAS A2 Prim à l’encontre de la SARL X Y au titre du dénigrement commis.

La SAS A2 Prim estime que la SARL X Y a agi de façon déloyale afin de pouvoir commercialiser les produits de l’assureur Cameic directement en répandant de fausses informations, la SAS Sagestimm ayant résilié la convention du 17 novembre 2009 au regard des informations qui lui avaient été communiquées de façon erronées par la SARL X Y.

Mais d’une part, les modifications dénoncées par la SARL X tenant essentiellement à la modification du contrat quant à la mention de l’absence de franchise sont exacts et ont engendré des réclamations de clients de la SAS Sagestimm d’autre part, la SAS A2 Prim n’a pas attendu ces informations pour entretenir des relations conflictuelles avec la SAS Sagestimm , ainsi que cela résulte de plusieurs courriers peu amènes échangés entre les deux partenaires dont le courriel en date du 28 novembre 2012 précité, invitant elle-même la société Sagestimm à se passer de ses services.

C’est donc à juste titre que la société A2 Prim a été déboutée de cette demande par les juges de première instance à défaut de comportement fautif et de préjudice en rapport avec celui-ci.

Sur la résiliation du contrat de partenariat à l’initiative de la SAS Sagestimm et la demande de 100.000 euros de dommages et intérêts formée par la SAS A2 Prim.

Par courrier recommandé du 11 janvier 2013 adressé à la SAS A2 Prim, la SAS Sagestimm a « dénoncé toutes les conventions qui seraient ou auraient pu être signées avec la SAS Sagestimm » .

La SAS A2 Prim considère que cette résiliation effectuée sans préavis est fautive et de nul effet faute de respecter les stipulations contractuelles, que de plus la SAS Sagestimm l’a dénigrée en prétendant dans un courrier type du 21 janvier 2013, lequel apparaît être à destination des clients de la société Sagestimm, que cette dernière avait falsifié le bulletin individuel d’adhésion établi par la SARL X Y, que ce dénigrement a entraîné l’envoi de différents courriers de la part de l’avocat des propriétaires particuliers, qu’il a été aussi opéré auprès de la société Primaxia, filiale de la Société générale, le tout justifiant selon SAS A2 Prim son indemnisation à hauteur de 100.000 euros , outre les dommages et intérêts en rapport avec la cessation de la relation contractuelle avec Primaxia et l’interruption de pourparlers avec le Crédit du Nord.

La SAS Sagestimm réplique avoir dénoncé le 4 janvier 2013 la convention du 17 novembre 2009 après avoir reçu injonction de la SARL X Y d’avertir tous ses clients de la situation résultant de la falsification des BIA. Toutefois cette injonction a été effectuée postérieurement, soit le 7 janvier .

De fait, le courrier du 4 janvier 2013 fait suite à la réception d’un courrier de la société X Y en date du 20 décembre 2012 l’informant des modifications des BIA et d’une proposition de prendre en charge les sinistres avec diminution d’un différenciel pour non perception de la totalité de la prime par la SAS A2 Prim . La SAS Sagestimm indique aussi dans son courrier du 4 janvier avoir appris que l’assureur avait mis un terme à sa convention et se dispensait de ses services.

La convention de partenariat en date du 17 novembre 2009 stipulait qu’elle pouvait être dénoncée par une des parties avec un préavis de un mois.

Il résulte de ce qui précède que le partenariat entre la SAS A2 Prim et la SAS Sagestimm était en péril, la SAS A2 Prim n’étant plus mandatée pour faire contracter les contrats d’assurance qui garantissaient ses clients depuis 2009 et la société A2 Prim ayant pris l’initiative d’une modification substantielle des relations contractuelles par le courriel précité en date du 28 novembre 2012 en supprimant son rôle d’intermédiare.

La résiliation était dans ces conditions légitime et le délai de préavis n’avait plus lieu d’être.

Le courrier de 'dénigrement’ auquel renvoie SAS A2 Prim est un courrier type que la SAS Sagestimm aurait adressé à ses clients, évoquant la falsification des BIA. Il a été suivi de courriers d’un conseil mandaté par onze clients mécontents de se voir opposer des conditions restrictives de mise en oeuvre de la garantie , et notamment une franchise de deux mois de loyer. Or c’est l’une des modifications retenues au titre des fautes justifiant la résiliation. Il s’ensuit que la SAS A2 Prim est à l’origine de ces désagréments. La SAS Sagestimm en informant ses clients n’a de ce fait commis aucune faute justifiant la demande en dommages et intérêts formées par SAS A2 Prim.

La SAS A2 Prim affirme par ailleurs que la SAS Sagestimm l’a dénigrée auprès de la société Primaxia, ce qui a conduit à un arrêt immédiat de l’ensemble des relations avec cette société dans le cadre d’un partenariat conclu avec le Crédit du nord , perte au titre de laquelle elle demande des dommages et intérêts d’un montant de 400.000 euros, soit la moitié du chiffre d’affaires escompté, pour l’interruption de pourparlers en cours avec le Crédit du Nord, et 302.981 euros pour la rupture du partenariat avec la société Primaxia sur la base du chiffre d’affaires des années passées.

Mais, comme le conclut la SAS Sagestimm, aucune des pièces produites ne démontre que l’information transmise par la SAS Sagestimm à ses clients soit à l’origine de la rupture des pourparlers.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce que SAS A2 Prim a été déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande d’indemnités formée par la SAS A2 Prim à l’encontre de SARL X assurance au titre de la perte de commissions .

La SAS A2 Prim estime avoir perdu des lots pour les nouveaux programmes à venir au titre des garanties loyers impayés et vacances locatives et calcule les commissions perdues sur cinq années mais SAS A2 Prim ne peut prétendre à cette indemnisation car la résiliation est justifiée.

La SAS A2 Prim chiffre par ailleurs à 499.516 euros les commissions qui lui sont dues au titre des contrats conclus après son départ directement entre la SARL X Y et la SAS Sagestimm.

Elle sera déboutée de cette demande, la résiliation du contrat de protocole étant justifiée.

La SAS A2 Prim demande enfin , pour le cas où la cour considèrerait que la rupture du contrat par la SARL X Y est justifiée, qu’en application des usages du courtage les primes afférentes aux dossiers apportés par elle pendant l’exécution du contrat entraîne un droit à commission dès lors que le contrat d’assurance se poursuit, ce pourquoi elle dit faire sommation dans ses conclusions à la SARL X Y de produire le relevé des primes d’assurance perçues au titre de l’ensemble des contrats souscrits par l’intermédiaire de la SAS A2 Prim pour les programmes mentionnés dans les tableaux de financement produits en pièce 16. Ce tableau n’inclut, comme il se doit, que les commissions perçues pour les risques loyers impayés et vacances locatives, car la commission sur le risque carence locative a été perçue totalement lors du paiement du bien acquis.

Sur la base des commissions perçues en 2012 et d’une croissance estimée à 50 % entre 2012 et 2013, la SAS A2 Prim chiffre les commissions qu’elle devrait percevoir, sauf résiliation des contrats par l’assurance ou les souscripteurs, à 163.242 euros au titre des commissions jusqu’en l’année 2016.

Les parties ne se réfèrent pas pour cette demande à la qualité de courtier de la société X Y, et non seulement des assurés, revendiquée par la société A2 Prim et déniée par la société X Y . Concernant cette demande spécifique de commissions, la SARL X Y réplique que la prospection sur 10 ans (sic) est exagérée et que la C^ie Cameic a mis fin à la distribution de ce produit, ce qui n’est pas démontré, et que le partenariat la liant à la société A2 Prim n’a été conclu que pour un an renouvelable si bien qu’il pouvait être interrompu chaque année.

Selon les usages du courtage, le courtier apporteur d’une police a droit à la commission non seulement sur la prime initiale, mais encore sur toutes les primes qui sont la conséquence des clauses de cette police. La durée renouvelable du partenariat importe donc peu et la société A2 Prim a bien apporté des polices dont il convient de tenir compte.

La SARL X Y n’ayant pas spontanément produit le relevé des primes d’Y perçues au titre de l’ensemble de contrat souscrits par la SAS A2 Prim, ni justifié de la fin de la distribution du produit par la compagnie Cameic, il sera retenu pour le calcul de la commission une durée moyenne de vie du contrat entre 5 ans , tenant compte du fait que cette assurance n’est pas obligatoire. Le calcul est effectué sur la base des contrats conclus en 2012 sachant qu’ à peu près la moitié ont été conclus pour partie en 2011 et pour partie en 2010, ce qui accroit pour ceux-ci la durée prise en compte au titre d’une indemnisation légitime du travail de la SARL A2 Prim.

Les commissions au titre des garanties loyers impayés et vacance locative , selon les conclusions de la SAS A2 Prim, étayées par l’attestation de son expert comptable du 28 mars 2014 et les pièces comptables annexées, se sont élevées à 18973 euros en 2012 pour 11 mois, ce qui équivaut sur la base d’une moyenne mensuelle de 1724,81 euros ( 18973 : 11 ) à des commissions de 20697,81 euros pour une année entière. Il sera donc alloué à la SAS A2 Prim , sur la base d’une évaluation des commissions auxquelles elles pouvaient prétendre , une somme de 82791,24 euros, calculé sur la base de quatre années de commissions restantes sur une durée moyenne de cinq ans de vie des contrats conclus en 2012

( 4 X 20697,81).

Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé en ce que la société A2 Prim a été déboutée de cette demande.

Sur la demande de la SARL X Y tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à sa demande tendant à voir dire que la SAS A2 Prim est redevable des primes afférentes au risque carence locative et l’enjoindre de produire la grille de prix de vente des différents lots.

La SAS A2 Prim étant souscripteur du contrat carence locative est directement redevable envers la SARL X Y des primes en fonction non du nombre d’adhésion mais de l’intégralité du programme immobilier.

C’est ce qu’a justement jugé le tribunal et la SAS A2 Prim , bien qu’elle ait conclu à l’infirmation du jugement entrepris dans sa totalité, n’expose aucun moyen pour contester cette disposition qui sera par conséquent confirmée par adoption des motifs du jugement dont appel .

La SAS A2 Prim relève toutefois que le tribunal l’ a enjointe de manière erronée de produire la grille de prix car dit-elle, c’est le promoteur immobilier qui fixe le prix de vente des lots afférents à chacun des programmes de construction.

Sur les bulletins d’adhésion émanant de la SARL X Y, la cotisation est fixée en pourcentage sur le prix de vente net du bien assuré.

Aucune des deux parties ne demande à la cour de se prononcer sur l’assiette du calcul de la prime.

L’injonction sera donc maintenue, sans qu’il puisse en être tiré conséquence sur le mode de calcul de la prime à laquelle la SARL X Y pourra prétendre.

Sur les dommages et intérêts prononcés en faveur de la SAS Sagestimm.

La SAS Sagestimm porte à 7500 euros sa demande en le dommages et intérêts en réparation du préjudice par elle subi du fait du caractère infondé et abusif de la procédure dont elle a été l’objet.

Bien qu’elle ait succombé dans ses demandes, il n’apparaît pas que la procédure entreprise par la SAS A2 Prim soit abusive, le caractère infondé ne justifiant pas l’allocation de dommages et intérêts pour faute.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a alloué à ce titre une somme de 5.000 euros.

Sur les réserves émises par la SAS Sagestimm.

Il n’y a pas lieu de donner acte des réserves, le donner acte étant sans conséquence juridique.

Sur les frais d’instance.

La SAS A2 Prim succombant dans la plupart de ses demandes supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à chaque intimée la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS A2 Prim de sa demande en paiement d’indemnités au titre de ses commissions sur les polices contractées par son intermédiaire.

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SAS A2 Prim à payer à la SAS Sagestimm la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions.

Statuant à nouveau,

Condamne la SARL X Y à payer à la SAS A2 Prim la somme de 82.791,24 euros au titre des commissions sur les polices conclues par son intermédiaire.

Condamne la SAS A2 Prim à payer à la société Sagestimm et à la société X Y la somme de 2000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Condamne la société A2 Prim aux dépens.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Madame Patricia SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,