ARRÊT N°

R.G : 16/05332

JB

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

08 novembre 2016

RG :16/00324

SARL FONCIERE PATRIMOINE INVESTISSEMENT

C/

Syndicat SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'LES V ILLEGIALES DU CHATEAU'

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 06 JUILLET 2017

APPELANTE :

SARL FONCIERE PATRIMOINE INVESTISSEMENT, au capital de 20.000 €, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 804 6007 299, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

R e p r é s e n t é e p a r M e H e n r i C O U L O M B I E d e l a S C P COULOMBIE-GRAS-CRETIN-BECQUEVORT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

R e p r é s e n t é e p a r M e S t é p h a n e G O U I N d e l a S C P LOBIER-MIMRAN-GOUIN-LEZER-JONZO-VOLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 'LES VILLEGIALES DU

CHATEAU’ représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE DU GRAND LARGE dont le siège social est XXX Juin, XXX, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

SARL AGENCE DU GRAND LARGE

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Bertrand DECORPS-FOULQUIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Statuant sur appel d’une ordonnance de référé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur Joël BOYER, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 29 Mai 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juillet 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 06 Juillet 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Par acte notarié du 10 avril 1991, l’association 'Société des Bains de Mer du Grau-du-Roi' a créé une copropriété horizontale sur un ensemble de terrains dont elle était propriétaire, 30 rue de l’Egalité sur la commune du Grau-du-Roi.

Le terrain a été divisé en trois lots ainsi définis par l’état descriptif de division régulièrement publié au bureau des hypothèques :

— le lot 100 qui comprend le droit à la jouissance privative de telle surface, les bâtiments existants dits Château Leenhardt, le droit d’affouillement et d’édifier toutes constructions,

— le lot 200 qui comprend le droit à la jouissance privative d’une surface de 547 m2,

— le lot 300 qui comprend le droit à la jouissance privative de telle surface, le droit d’affouillement et d’édifier sur ce lot toutes constructions.

Aucun règlement de copropriété n’a été adopté.

Par acte notarié du même jour (10 avril 1991), l’association a vendu le lot 300 à la société Méditerranéenne de Construction qui y a fait édifier un bâtiment de 45 logements, l’immeuble ainsi construit dénommé 'Les Villégiatures du Château' étant soumis au statut de la copropriété.

L’acte de vente du lot 300 a institué plusieurs servitudes grevant le lot 200, resté propriété de l’association venderesse, et en particulier une servitude non aedificandi avec interdiction faite au vendeur et à ses successeurs d’élever des constructions sur ce lot et l’engagement d’y créer des plantations qui ne pourront être supérieures à 3 mètres de haut pour ne pas obstruer la vue des logements du premier niveau.

Par acte notarié du 22 avril 2015, la Société Jeunesse et Cité a vendu les lots 100 et 200 à la Sarl Foncière Patrimoine Investissement (FPI dans la suite de la décision), l’acte rappelant les servitudes grevant le lot 200 au profit du lot 300 dans les termes de l’acte du 10 avril 1991.

Le 8 décembre 2014, la société FPI a obtenu un permis de construire pour la rénovation complète du château Leenhardt.

Le syndicat des copropriétaires des Villégiatures du Château s’est alors ému que ce projet de rénovation n’affecte le lot n°200 et les servitudes notamment non aedificandi établies à son profit, compte tenu notamment de la volonté du promoteur FPI d’y établir des places de stationnement.

Ensuite de discussions entre les parties, par délibération d’assemblée générale du 12 août 2015, les copropriétaires des Villégiatures du Château ont rejeté un projet de résolution visant à supprimer la copropriété horizontale existante et à annuler l’état descriptif de division du 10 avril 1991.

Un acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de la résidence Chateau Leenhardt a été établi le 7 octobre 2015, toujours à la diligence de la société FPI, supprimant les servitudes grevant le lot 200, réunissant les lots 100 et 200 en un nouveau lot 500, comprenant le droit d’affouillement et d’édification sur ce lot de toutes constructions nouvelles, lequel lot 500 était subdivisé en plusieurs lots, et rétablissant les servitudes précédemment supprimées sur l’assiette des lots issus de la subdivision du lot 500.

Exposant notamment que la société FIP avait, sans son autorisation, arraché les plantations qui se trouvaient depuis 25 ans sur le lot 200 conformément à la destination d’espace végétalisé entre les deux résidences qui était celle de ce lot, avait procédé à des travaux de terrassement du lot, à l’édification d’un terre-plein séparé de futures plates-bandes par des bordures de béton et creusé des tranchées pour y installer des câbles d’alimentation électrique, toutes choses contraires à la servitude non aedificadi dont le lot 300 bénéficiait, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villégiatures du Château, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner, par acte du 27 avril 2016, la société FIP devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes en poursuivant, au visa de l’article 809 du code de procédure civile et au motif du trouble manifestement illicite, la suspension immédiate et sous astreinte des travaux et la remise en état des lieux dans son état initial végétalisé.

Par ordonnance du 8 novembre 2016, le juge des référés, faisant droit à ces demandes, a ordonné à la société FPI de suspendre les travaux en cours de réalisation sur la parcelle concernée, correspondant au lot 200 de l’état descriptif de division du 10 avril 1991 et a enjoint à la société FPI de remettre ce lot 200 en son état initial végétalisé en procédant à la suppression des emplacements des parking et à la démolition des abris de garage de voitures, en réalisant des plantations d’arbres et d’arbustes, dans le respect des règles de distance et de hauteur légales et conventionnelles, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision, sous astreinte passé ce délai de 100 euros par jour de retard durant un an, a débouté la société FPI de ses demandes reconventionnelles, a condamné la société FPI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société FIP a relevé appel de cette décision selon déclaration en date du 27 décembre 2016.

Vu ses dernières conclusions notifiées le 21 avril 2017,

Vu les dernières conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villégiatures du Château le 26 mai 2017,

SUR CE

Sur la procédure

Les parties n’ayant pas été autorisées à produire des notes en délibéré, celle qui a été communiquée, après clôture des débats, par la société FPI le 27 juin 2017, sera rejetée.

Sur le défaut de capacité d’ester en justice du syndicat des copropriétaires

Il sera relevé au préalable que ce moyen ne constitue pas une fin de non-recevoir comme soutenu mais une irrégularité de fond visée par l’article 117 du code de procédure civile.

La société FPI fait plaider que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Villégiatures du Château agit nécessairement comme syndicat secondaire au visa de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 mais que, faute de décision spéciale des copropriétaires des lots qui composent le bâtiment destiné à être géré par ce syndicat secondaire, la constitution de ce syndicat secondaire est nulle.

Mais la copropriété horizontale ne portant que sur le sol et en aucun cas sur les bâtiments, la copropriété constituée entre les titulaires des lots du bâtiment édifié sur le lot 300 suivant l’état de division de la copropriété horizontale, soit la résidence Les Villégiatures du Château, n’est pas un syndicat secondaire au sens de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 mais un syndicat de copropriétaires autonome, de sorte que le moyen tiré de son absence de capacité à agir sera rejeté.

Sur le défaut d’habilitation du syndic

La société FIP relève que par assemblée générale du 22 avril 2015, les copropriétaires de la résidence Les Villégiatures du Château ont rejeté la résolution visant à autoriser le syndic à agir en justice contre elle ' afin d’obtenir un jugement obligeant cette dernière de faire interdire la construction de parkings ou démolir les constructions éventuellement réalisées afin de faire respecter la servitude de non aedificandi telle que prévue dans le règlement de copropriété' et que le syndic est passé outre, le procès-verbal d’assemblée ultérieurement produit daté du 18 août 2016 n’ayant ratifié qu’une action aux fins de suspension des travaux et non une action de remise en état des lieux sous astreinte.

Mais il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire s’agissant des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, de sorte que le défendeur à l’action qui n’est recevable à invoquer le défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que lorsque celle-ci est exigée, est en l’espèce sans droit à le faire, s’agissant d’un action en référé.

Il sera relevé en outre que le syndic fait valoir qu’à la date du 22 avril 2015 l’assemblée générale avait fait le choix de négocier avec la société FPI, ce qui rend compte du vote alors exprimé, mais qu’elle a dès le 12 août 2015 rejeté le projet de partage proposé par FPI, ce qui rendait la précédente résolution caduque, de sorte que le moyen tiré du défaut d’habilitation du syndic à agir sera écarté.

Sur le trouble manifestement illicite

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villégiatures du Château fait valoir en cause d’appel que le trouble manifestement illicite résulte (1) de la modification unilatérale par la société FPI de l’état descriptif de division en ce qu’il a étendu le droit de construire et d’affouillement attaché au lot 100 au lot 200, (2) de la violation des servitudes stipulées dans l’acte de vente du 10 avril 1991 et spécialement de la servitude non aedificandi, (3) de la remise en cause d’une situation de fait vieille de 25 ans en ce que le lot végétalisé a été transformé en parking, et ce sans vote ni compensation.

1- Sur la modification unilatérale de l’état descriptif de division

Il sera rappelé que l’état descriptif de division indiquait que les lots 100 et 300 comportaient le droit à la jouissance exclusive de la surface de ces lots, le doit d’affouillement et le droit d’édifier des constructions tandis que le lot 200 ne comprenait que le droit à la jouissance privative de la surface de ce lot.

Le syndicat des copropriétaires infère de cet état descriptif de division que le doit d’affouillement et le droit à construire étaient demeurés possession de la copropriété de sorte que la société FPI n’en avait pas la disposition et qu’ayant fait usage de ces droits pour transformer l’espace arboré en parking elle a porté atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

Mais il sera relevé que l’état descriptif de division n’a pas, en lui-même, valeur contractuelle, et que si les titres des parties mentionnent les servitudes, notamment de non aedificandi, grevant le lot 200, ils n’évoquent pas la nature des droits attachés à ce lot dont il est constant que la société FPI a la jouissance exclusive sur toute la surface de terrain.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à opposer l’état descriptif de division à la société FPI et que celle-ci qui disposait seule du droit à la jouissance exclusive de ses deux lots (100 et 200) pouvait modifier l’état descriptif de division dès lors qu’il n’en résultait aucune modification des droits réels des copropriétaires de la résidence Les Villégiatures du Château qui demeurait et demeure propriétaire indivise du sol, titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur le lot 300 et bénéficiaire, sous réserve de ce qui sera dit plus bas, des servitudes attachés à ce lot, étant souligné de surcroît qu’elle précise elle-même ( en page 21 de ses écritures dernier paragraphe) ' Il n’est pas reproché à FPI de ne pas avoir sollicité une autorisation préalable de travaux, ce qui serait hors sujet'.

Le moyen pris du trouble manifestement illicite tiré de la modification unilatérale de l’état descriptif de division propre aux deux lots dont la société FPI avait la jouissance exclusive sera par conséquent rejeté.

2. Sur la violation des servitudes et notamment de la servitude non aedificandi

Le syndicat des copropriétaires soutient pour l’essentiel, d’une part, qu’en ayant réuni les lots 100 et 200 en un lot unique ensuite divisé pour rétablir les servitudes grevant le lot 200 sur les seules subdivisions 522 à 529 de la copropriété Chateau Leenhardt, la société FPI en a fait disparaître l’assiette dans les titres et sur le terrain, de sorte que ses droits réels sont menacés ou méconnus, d’autre part, qu’en ayant réalisé des travaux de terrassement du lot, édifié un terre-plein séparé de futures plates-bandes par des bordures de béton et creusé des tranchées pour y installer des câbles d’alimentation électrique, la société FPI a méconnu sa servitude de non aedificandi.

La société FPI conteste la légalité et l’opposabilité desdites servitudes et soutient subsidiairement que les travaux réalisés constituent de simples aménagements et non des constructions au sens de la servitude conventionnelle de non aedificandi.

2.1 – L’état descriptif de division modifié étant dépourvu de toute valeur contractuelle, il est inopposable aux titres des parties qui déterminent seuls l’assiette desdites servitudes, de sorte que le premier moyen développé par le syndicat des copropriétaires tiré de l’imprécision de l’assiette des servitudes résultant de cet acte est inopérant.

2-2- Sur la nullité ou l’inopposabilité de la servitude litigieuse

La société FPI soutient qu’ayant été instituée lors de la vente d’un lot par une association, la servitude non aedificandi serait nulle pour ne pas avoir été autorisée par le préfet ni fait l’objet d’une délibération du comité de l’association, comme cela était requis par les statuts de celle-ci.

Mais il résulte des pièces au débat que le préfet du Gard a autorisé la cession envisagée par arrêté du 1^er février 1991, laquelle ne portait pas sur le lot grevé de servitudes, aucune disposition n’étant invoquée soumettant à autorisation préfectorale la constitution de servitudes grevant des biens conservés par l’association.

Et, s’agissant de l’absence de production de la délibération du comité de l’association, seuls les membres de celle-ci et non des tiers sont, le cas échéant, recevables à invoquer une méconnaissance des dispositions statutaires au soutien d’une demande en nullité.

Il sera relevé en outre que la société FPI a fait établir le 7 octobre 2015 un acte modificatif de l’état descriptif de division par lequel elle a procédé à la suppression des servitudes grevant le lot 200 dont elle avait la jouissance exclusive avant de les rétablir sur une partie divise du lot créé par réunion des deux lots 100 et 200 de sorte que cet acte, dont elle a pris l’initiative, vaut nécessairement ratification des servitudes anciennes, dès lors qu’elles ont été maintenues par référence à la nouvelle numérotation des lots dont elle a continué à avoir la jouissance exclusive.

Ces moyens seront par conséquent rejetés.

La société FPI soutient encore que la servitude de non aedificandi serait nulle pour avoir été constituée sur une partie commune.

Dans le cas d’une copropriété horizontale, la propriété du sol demeure commune à tous les titulaires des lots qui n’ont que la jouissance exclusive et les droits accessoires y attachés.

Il était loisible à l’auteur commun des parties de diviser sa propriété pour en faire une copropriété horizontale, de créer à cette fin trois lots dont un lot 200 situé entre les deux bâtiments construits ou à construire de part et d’autre du tènement immobilier, et d’établir sur l’assiette commune de ce lot des servitudes au profit des titulaires des autres lots, les titulaires de droits réels n’étant pas les mêmes.

Il sera relevé enfin que ces servitudes sont précisément énumérées dans les titres des deux parties, de sorte qu’elles leur sont nécessairement opposables, peu important que certaines annexes auxquelles l’acte de vente originaire du 10 avril 1991 fait référence n’aient pas été publiées, dès lors que les servitudes instituées figurent aux pages 4 et 5 de l’acte de vente qui, lui, a fait l’objet d’une publication.

2.3- Sur la méconnaissance des servitudes

Il sera relevé au préalable le premier juge s’est mépris s’agissant de la démolition ordonnée des abris de garage de voitures, lesquels sont édifiés sur le lot 100 et non pas 200, ce dont les deux parties conviennent.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal d’huissier et de l’ensemble des photographies que les travaux réalisés, qui ont consisté à aplanir et niveler le terrain, à réaliser un stabilisé à cheval sur les lots 100 et 200, sur ce dernier d’une largeur de 2,50 mètres, à réaliser sur l’autre moitié de la surface de ce lot (soit 2,50 m) côté résidence Les Villégiatures du Château une plate-bande en nature de terre complantée d’oliviers et de tamaris, à construire une petite bordure en béton de 10 cm de hauteur et à marquer en surface, côté résidence Château Leenhardt, l’emplacement de huit places de stationnements le long de celle-ci, ne constituent que de simples aménagements au ras du sol qui ne caractérisent pas des constructions au sens de la servitude de non aedificandi de sorte que ni la servitude de non aedificanci ni aucune des autres servitudes bénéficiant au lot 300 (de vue, de tour d’échelle, d’écoulement des eaux pluviales, de tréfonds et de surplomb) ne s’en trouvent affectées.

Il sera spécialement relevé au titre de la servitude de tréfonds que l’acte constitutif initial (vente du 10 avril 1991 par l’association 'Société des Bains de Mer du Grau-du-Roi' du lot 300 à l’auteur du syndicat de copropriétaires) précisait 'compte tenu de la configuration des lieux et de l’état du sous-sol, l’acquéreur est autorisé, si les conditions techniques l’imposent, à empiéter sur le lot 200, pour la construction des fondations de l’immeuble, mais en aucun cas, les ouvrages réalisés en tréfonds ne pourront être apparents' , de sorte que le creusement allégué d’une tranchée pour y faire passer des câbles d’alimentation électrique, ni la tranchée ni les câbles n’étant à ce jour apparents, ne contrevient à cette servitude.

Le trouble manifestement illicite résultant de la méconnaissance des servitudes n’est donc pas établi.

3. Sur la remise en cause par la société FPI d’une situation de fait vieille de 25 ans

Le syndicat des copropriétaires fait enfin grief à la société FPI d’avoir porté atteinte à la destination de l’immeuble au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant pour l’essentiel que les parties ont toujours considéré que ce lot 200 ne devait être utilisé que comme un jardin.

Mais faute de règlement de copropriété, la destination du lot 200 n’était pas défini, pas plus qu’elle ne l’est d’ailleurs par l’état descriptif de division.

S’il est vrai que les actes des parties comportaient au titre de la servitude de non aedificanci une référence à des plantations, celle-ci était rédigée en ces termes 'Les plantations qui seront créées sur le lot 200 ne pourront être supérieurs à trois mètres de hauteur , de manière à ne pas obstruer la vue des logements de premier niveau', sans autre précision sur la surface, la nature ou la densité de ces plantations, ces actes ne faisant pas référence à une destination du lot en nature de jardin.

Il ressort par ailleurs des clichés photographiques versés au débat, pris avant et après les travaux (pièce n°23 de l’appelante) que loin d’avoir été une surface entièrement boisée, le lot 200 était traversé de part en part d’un assez large chemin de terre battue non spécialement entretenu entre des plantations sèches, de sorte que les travaux reprochés ni par leur nature ni par leur effet n’affectent la destination générale de l’immeuble, les nouvelles modalités de jouissance par la FPI de son lot ne caractérisant pas plus en cet état, avec le degré d’évidence requis en référé, le trouble manifestement illicite allégué.

L’ordonnance déférée sera par conséquent infirmée et il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les autres demandes

La société FPI ne caractérise pas l’abus de procédure qu’elle allègue, étant relevé que le premier juge avait fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, le litige tenant tout entier aux spécificités sinon aux vicissitudes de la copropriété horizontale en l’absence de règlement de copropriété et de toute organisation de celle-ci de la volonté persistante des parties intéressées.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de quiconque.

Les circonstances propres à l’espèce conduiront à partager les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance déférée,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villégiatures du Château,

Rejette toutes demandes,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils se partageront par moitié entre les parties, et qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,