ARRÊT N°

R.G : 16/05167

JB

TRIBUNAL D’INSTANCE D’ALES

18 novembre 2016

RG :11/15-309

A

B

C/

X

Z

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2017

APPELANTS :

Monsieur E A

[…]

[…]

Représenté par M^e Caroline MONTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame G B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline MONTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur I X

né le […] à CHADRAC

Marnhac

[…]

Représenté par M^e Christian BELLUT de la SCP BELLUT – PAYS, Plaidant, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Représenté par M^e Stéphane ALLARD, Postulant, avocat au barreau D’ALES

Madame J K Z divorcée X

née le […] à LYON

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe MOURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES substitué par M^e Mansat Jaffre

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur Joël BOYER, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller

GREFFIER :

M^me Véronique I-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 02 Octobre 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2017 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 30 Novembre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Suivant acte notarié du 6 mai 2011, M. E A et M^me G B ont :

— donné à bail une maison d’habitation située à Saint-Hippolyte-du-Fort à M. I X et M^me J Z épouse X pour une durée de 2 ans moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros, les locataires ayant été dispensés du paiement des trois premières mensualités en contrepartie du rafraîchissement des lieux,

— consenti une promesse de vente de la même maison aux époux X sous condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 30 mai 2013 au prix de vente de 297 000 euros.

La condition suspensive n’a pas été réalisée dans le délai et le bail est venu à terme de sorte qu’un état de sortie des lieux a été établi le 2 juin 2013 au contradictoire du seul M. X, M^me Z, son épouse, ayant quitté le domicile conjugal en juin 2012, déposé une requête en divorce le 5 juillet suivant et M. X ayant obtenu par ordonnance de non-conciliation du 18 décembre 2012 la jouissance exclusive du logement familial.

Après avoir vainement mis en demeure M. X de remettre les lieux en l’état dans les deux mois et fait dresser le 26 septembre 2013 un constat d’huissier sur l’état de la maison à cette date, les consorts A/B qui ont remis cette maison en vente au prix de 185 000 euros ont, par acte du 3 juillet 2015, fait assigner les consorts X/Z en paiement d’un arriéré de loyer et de l’indemnité prévue à titre de clause pénale à hauteur de 2 300 euros et d’une indemnité de 70 000 euros correspondant à la perte de valeur du bien qu’ils imputent aux dégradations locatives.

Par jugement du 18 novembre 2016, le tribunal d’instance d’Alès a :

— condamné M. X à payer à M. A et M^me B la somme de 1 000 euros au titre des réparations locatives,

— condamné M. A et M^me B à restituer à M. X et M^me J Z le dépôt de garantie de 1 000 euros,

— ordonné la compensation entre ces sommes,

— débouté en conséquence M^me Z de sa demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie,

— débouté M. A et M^me B de leur demande au titre des loyers impayés et au titre du remboursement des frais d’huissier,

— condamné M. A et M^me B à payer à M. X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et une même somme de 800 euros à M^me Z ainsi qu’aux dépens.

M. A et M^me C ont relevé appel de cette décision selon déclaration en date du 16 décembre 2016.

Vu leurs dernières conclusions notifiées le 2 mars 2017,

Vu les dernières conclusions de M. X notifiées le 24 mars 2017,

Vu les dernières conclusions notifiées par M^me Z le 25 avril 2017,

SUR CE

Sur l’arriéré de loyer

Il résulte du décompte versé au débat (pièce n°25 des appelants) qu’à la date de fin de bail restaient dues :

— la somme de 500 euros sur le mois de novembre 2012,

— la somme de 500 euros sur le mois de janvier 2013,

— la somme de 1 000 euros sur le loyer de mai 2013,

— une régularisation à hauteur de 500 euros étant intervenue, imputée sur le loyer le plus ancien,

— soit la somme de 1 500 euros.

Le courrier en réponse de M. X du 10 février 2013 à une mise en demeure qui lui a été adressée confirme le principe et le quantum de la dette arrêtée à cette date et les locataires, auxquels cette preuve incombe, n’établissent pas s’être libérés depuis lors de leur obligation.

La somme de 1 500 euros sera augmentée de l’indemnité contractuelle au titre de la clause pénale, soit 15% des sommes dues, qui n’est pas manifestement excessive, ce qui porte la demande en paiement de ce chef à la somme de 1 725 euros.

Les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce, laquelle en l’espèce n’est pas intervenue, de sorte que les effets de la cotitularité demeurent en vigueur jusqu’à cette date, même si un des époux ne réside plus au domicile, la séparation aurait-elle été autorisée par le juge.

Il en résulte qu’à l’égard des bailleurs, M^me Z est tenue solidairement avec M. X au paiement de l’arriéré de loyers par application de l’article 220 du code civil.

Les appelants sont par conséquent fondés en leur demande de condamnation solidaire.

Dans leurs rapports entre eux, l’arriéré ne concernant que des loyers postérieurs à l’ordonnance de non-concliliation qui a attribué la jouissance exclusive de la maison à M. X et dit que ce dernier supporterait seul la charge de l’entier loyer, M^me Z est fondée en son recours en garantie contre M. X de ce chef.

Sur la demande indemnitaire au titre des dégradations locatives

Selon les articles 1728 et 1730 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et, s’il a été fait un état d’entrée dans les lieux, de rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le locataire est donc tenu, par application de l’article 1732 du code civil, des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le présent litige tient à deux spécificités :

— en l’état de la promesse de vente à eux consentie, les locataires avaient incontestablement à l’esprit que le bien loué était appelé à leur revenir, ce qui n’est pas advenu,

— après avoir établi au contradictoire du seul locataire présent un état des lieux de sortie le 2 juin 2013, les bailleurs ont fait dresser trois mois plus tard, soit le 26 septembre 2013, un constat d’huissier beaucoup plus précis.

Le débat entretenu sur l’inopposabilité de l’un ou l’autre de ces documents n’est pas décisif, la preuve des dégradations locatives étant un fait juridique qui peut être prouvé par tous moyens.

Par ailleurs, un état des lieux, même dressé contradictoirement, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire, de sorte que l’issue du litige tient au caractère probant des pièces produites qu’il appartient au juge d’apprécier.

Ne seront pas regardées comme des dégradations imputables aux locataires faute de toute mention sur l’état des lieux de sortie, le constat d’huissier dressé plus de trois mois après la restitution des clefs par les locataires étant trop tardif pour faire preuve contraire à ces sujets :

— le descellement ou l’enlèvement de pierres de Pont-du-Gard recouvrant le manteau de la cheminée et un petit meuble, lequel ne résulte que des seules déclarations de M. A lors du constat d’huissier et n’a fait l’objet d’aucune mention sur l’état des lieux de sortie en dépit du caractère nécessairement manifeste du fait allégué,

— l’enlèvement d’une petite bibliothèque en bois sous l’escalier, aux mêmes motifs,

— la disparition d’une porte vitrée à petits carreaux entre la pièce à vivre et le couloir, notée par l’huissier mais ne résultant d’aucune mention de l’état des lieux,

— des bouts de tapisserie arrachés dans certains pièces alors que l’état des lieux de sortie porte la mention RAS ou ne porte aucune mention s’agissant de l’état des murs,

— une auréole sur le plafond du salon, non mentionnée sur l’état des lieux de sortie et qui peut trouver sa cause dans un problème d’étanchéité de la toiture survenu postérieurement à la fin du bail,

— le 'mauvais état' du volet de la porte-fenêtre du cellier ou chambre côté garage, mentionné par le seul constat d’huissier qui est insuffisamment caractérisé,

— le 'mauvais état' des grilles au-dessus d’un bassin extérieur en béton brut, insuffisamment caractérisé et imputable à la vétusté et aux intempéries,

— l’enlèvement des moquettes, les locataires indiquant sans être contredits que celles-ci étaient vieillissantes et le constat d’huissier ne relevant aucun désordre relativement à l’état des sols, à l’exception d’une chambre transformée en dressing qui sera examinée ci-après.

Seront retenus au titre des dégradations locatives dont les locataires doivent répondre :

— l’enlèvement de tous les meubles de la cuisine qui ont été stockés dans le garage, constaté sur les deux document ainsi que l’enlèvement de la fenêtre donnant sur la véranda en ce compris son encadrement, constaté par l’huissier et correspondant manifestement au désir des locataires de maintenir cette ouverture de la cuisine vers la véranda libre de tout obstacle,

— le dysfonctionnement de la porte du garage constaté par huissier et correspondant manifestement au constat de l’état des lieux de sortie qui mentionne un fil de connexion électrique cassé au volet roulant (en revanche, le mauvais état du volet roulant noté par l’huissier de justice qui précise qu’une cale est posée au sol laissant un jour entre le sol et le volet ne sera pas retenu, faute de toute mention dans l’état des lieux de sortie),

— le descellement d’un radiateur dans la chambre côté nord mentionné dans le constat d’huissier,

— le miroir et les appliques enelevées dans la salle de bains du 1^er étage, dont le constat de sortie fait mention, et les trous non rebouchés dans la faïence qu’a constatés l’huissier, qui correspondent nécessairement aux aménagements anciens que les locataires avaient effectués,

— 'les nombreux trous dans la faïence murale et au dessus du mur, non rebouchés' dans la salle de bains du rez-de-chaussée ainsi que l’absence d’une tablette en céramique, constatés par l’huissier,

— l’état général de la seconde chambre qui comportait initialement un lavabo et un bac à douche que les locataires ont enlevés pour transformer la pièce en dressing, ce qui résulte des annotations concordantes du constat d’huissier et de l’état des lieux de sortie (carreaux manquants, sol à l’état brut sur l’emplacement de l’ancien bac à douche, trou de l’ancienne arrivée d’eau grossièrement rebouché),

— dans la première chambre des autocollants collés sous les fenêtres et des sticks sur la porte nécessairement imputables aux occupants,

— l’enlèvement, disparition ou autres dégradations des luminaires en plafonnier, qu’attestent les clichés photograpiques joints au constat d’huissier (point lumineux absent dans la véranda, globe du lustre cassé dans la salle à manger, globe manquant dans les toilettes, néon manquant dans la salle-de-bains, lampe et abat-jour manquant dans le couloir du 1^er étage, néon manquant dans la salle de bains de l’étage, globe manquant dans les WC, globe manquant dans le couloir,

— les caches en plastique d’aération manquants dans la chambre côté nord, la première chambre à l’étage et dans la seconde chambre,

— le très mauvais état d’entretien du jardin qu’atteste à suffisance le constat d’huissier et les photographies qui y sont jointes.

Les bailleurs forment une demande de 70 000 euros de ce chef en invoquant la perte de valeur de leur maison, telle qu’elle résulte d’estimations d’agence immobilière.

Mais ils n’établissent nullement que cette perte de valeur serait imputable aux dégradations locatives, lesquelles, quoique assez nombreuses sont de nature très différente.

Au regard des devis produits, étant cependant noté qu’il ne résulte d’aucune pièce au débat que les meubles et appareils de cusisine enlevés par les locataires et stockés dans le garage auraient été dégradés de sorte que seule une prestation de pose doit être prise en compte de ce chef et non l’achat d’une cuisine complète et relevé la nécessité résultant des termes de cette décision :

— de racheter des luminaires,

— de restaurer le sol de la chambre transformé sans soin en dressing,

— de remettre en peinture ou tapisserie la seule chambre décorée d’autocollants et de sticks divers,

— de restaurer les faïences trouées des deux salles-de-bains,

— de remettre le jardin en état,

— de reposer les meubles de cuisine,

— de rétablir une fenêtre de la cuisine vers la véranda,

— d’effectuer de menues réparations (resceller un radiateur, revoir les aérations et le fil électrique du volet roulant du garage notamment),

les consorts D/B seront regardés comme bien fondés en leur réclamation à hauteur de la somme de 2 000 euros.

Les bailleurs doivent restituer le dépôt de garantie de 1000 euros, somme qui viendra en déduction par compensation de l’indemnité due au titre des réparations locatives, de sorte que la demande de majoration présentée par M^me Z au titre du retard de restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

En définitive, M. X et M^me Z seront solidairement condamnés à payer la somme de 1 000 euros aux bailleurs du chef des dégradations locatives.

La plupart des dégradations constatées sont nécessairement le fait du couple au titre des aménagements réalisés à une époque où les intimés pouvaient penser être un jour propriétaires de leur maison (transformation d’une chambre en dressing, aménagement d’une cuisine à leur goût, aménagement des salles-de-bains), de sorte qu’il ne sera fait droit à l’appel en garantie de M^me Z à l’égard de M. X qu’à hauteur des dégradations nécessairement imputables au dernier occupant (enlèvement systématique des luminaires, mauvais état d’entretien du jardin, non rebouchage des trous dans les murs), soit la somme de 400 euros.

Sur les autres demandes

Il était légitime compte tenu de l’état du bien loué que les bailleurs fassent appel à un huissier, dépense qu’ils n’auraient pas exposée si les locataires avaient usé raisonnablement de la chose louée. Cette somme sera par conséquent mise à la charge solidaire de M^me Z et de M. X.

L’issue de l’instance conduira à débouter M. X de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif.

L’équité commande d’allouer aux consorts A et B la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme partiellement mais statuant pour le tout pour une meilleure compréhension,

Condamne solidairement M. I X et M^me J Z à payer à M. E A et M^me G B :

— la somme de 1 725 euros au titre de l’arriéré de loyer,

— après déduction du dépôt de garantie, la somme de 1 000 euros au titre des réparations locatives,

— la somme de 364,69 euros au titre des frais de constat d’huissier,

— la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que dans leurs rapports entre eux, M^me Z sera garantie par M. X de l’entier paiement de la somme de 1 725 euros au titre de l’arriéré de loyer, à hauteur de 400 euros au titre des dégradations locatives et de 1 000 euros au titre de l’indemnité allouée aux consorts A/B sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum M. X et M^me Z aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me I-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,