ARRÊT N°

N° RG 19/03631 -

N° Portalis DBVH-V-B7D-HPSF

SL / MB

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

12 août 2019

RG:16/04620

S.A.R.L. […]

S.A.S. HUGAR VENANT AUX DROIT S.A.R.L. SEFITEG

C/

X

Y

Z

S.E.L.A.R.L. Y VERGNE ROCHE

S.C.P. SCP FEREDERIC Z ET F Z

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re chambre

ARRÊT DU 22 AVRIL 2021

APPELANTES :

SARL […] inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n° 479 491 185, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social sis

[…]

[…]

SAS HUGAR venant aux droits de la SARL SEFITEG suite à fusion absorption, inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n° 450 148 440, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité en son siège sis […]

[…]

[…]

Représentées par M^e Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentées par M^e Thierry VERNHET de la SCP SVA, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS :

Monsieur B X

né le […] à RADOLFZELL

[…]

[…]

Représenté par M^e Patricia GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur D Y

[…]

[…]

Monsieur F Z

[…]

[…]

SELARL Y VERGNE ROCHE Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social

[…]

[…]

SCP FREDERIC Z ET F Z

[…]

[…]

Représentés par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-B BRUYERE, Président,

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

M^me Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Maléka BOUDJELLOULI, Greffière, lors des débats et M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Avril 2021, prorogé au 22 Avril 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M. Jean-B BRUYERE, Président, le 22 Avril 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 5 mars 2012 par Maître D Y, avec la participation de Maître F Z, respectivement notaires à Nîmes (30) et à Vergèze (30), la société en nom collectif Zac du Domaine d’Escattes, les sociétés à responsabilité limitée Kaufman & Broad Languedoc Roussillon et Sefiteg, ont vendu à M. B X une parcelle située au […]) figurant au cadastre à la section AI sous le numéro 409 moyennant le prix de 106 000 euros.

Cette acquisition a fait suite à une promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2012 signée entre les mêmes protagonistes devant les notaires précités.

Par arrêté n°2012059-0003 du 28 février 2012, le Préfet du Gard a approuvé un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) déclarant notamment la parcelle de M. X H.

Le 11 février 2016, M. X a déposé, auprès des services de la commune, une demande de permis de construire tendant à l’édification d’une maison d’habitation et d’un garage.

Le 7 mars 2016, M. X s’est vu refuser le bénéfice du permis de construire sur ladite parcelle par la mairie de Nîmes au motif, notamment, que toute construction nouvelle était prohibée en vertu de l’arrêté préfectoral précité du 28 février 2012.

Suivant acte du 24 octobre 2016, M. X a assigné la société Kaufman & Broad Languedoc Roussillon, la société Sefiteg, Maître Y et Maître Z, devant le Tribunal de Grande Instance de Nîmes sur le fondement des articles 1382, 1109 et 1110 anciens du code civil, aux fins de voir prononcer la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, de voir engager la responsabilité des notaires et d’obtenir la

condamnation solidaire des vendeurs et des notaires à lui payer la somme de 106 000 euros en remboursement du prix et réparation du préjudice subi.

Suivant acte du 22 novembre 2017, les sociétés Kaufman & Broad Languedoc Roussillon et Sefiteg ont fait assigner la société civile professionnelle Y Vergne Roche Dugas et la société civile professionnelle Z aux fins de constater que le terrain constructible a été cédé en toute bonne foi, que M. X n’a pas fait du caractère constructible une condition substantielle de son achat et que le contrat de vente n’est pas vicié et qu’elles seront relevées et garanties de toutes condamnations prononcées à leur égard.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 12 avril 2018.

Par jugement contradictoire du 12 août 2019, le tribunal de grande instance de Nîmes a :

— prononcé la nullité de la vente authentique conclue le 5 mars 2012 portant sur une parcelle située au […]) figurant au cadastre à la section AI sous le numéro 409,

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de Nîmes à la demande de la partie la plus diligente,

— condamné solidairement les sociétés Kaufman & Broad Languedoc Roussillon et Sefiteg à restituer la somme de 106 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2016,

— condamné M. X à restituer aux sociétés Kaufman & Broad Languedoc Roussillon la parcelle située au […] à Nîmes figurant au cadastre à la section AI sous le numéro 409,

— condamné in solidum Maître Y et Maître Z à réparer le préjudice subi par M. X et à lui verser la somme de 10 000 euros,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rejeté les demandes des sociétés Kaufman & Broad Languedoc Roussillon et Sefiteg et de Maître Y et Maître Z, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les sociétés Kaufman & Broad Languedoc Roussillon et Sefiteg et Maître Y et Maître Z à verser à M. X la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne in solidum les Sarl Kaufman & Broad Languedoc Roussillon et Sefiteg et Maître Y et Maître Z et aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par Maître Patricia Garcia,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Les Sarl Kaufman & Broad Languedoc Roussillon et Sefiteg ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 septembre 2019.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par voie électronique le 11 mars 2020 auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Sarl Kaufman & Broad Languedoc Roussillon et la Sas Hugar venant aux droits de la Sarl Sefiteg

demandent à la cour de :

— constater que le vendeur du terrain a cédé un terrain constructible en toute bonne foi,

— constater que M. X n’a pas fait du caractère constructible une condition substantielle de son achat, ni même une condition tout court,

— constater au contraire qu’il a accepté l’aléa sur ce point en ne conditionnant pas l’acte à l’obtention d’un permis de construire,

— constater qu’il a même déchargé le vendeur de toute responsabilité sur le point précis de l’obtention du permis, outre d’autres décharges,

— constater que le refus de permis intervenant en 2016 est un acte administratif faisant grief, référant à un autre acte administratif faisant grief qu’il n’est pas du ressort de Kaufman & Broad Languedoc Roussillon et Sefiteg de contester,

— constater que la cristallisation des droits garantissait jusqu’à mai 2018 ce permis, le débat juridique administratif de prééminence des articles du code de l’urbanisme ne pouvant être porté par les concluantes devant le Tribunal Administratif.

En conséquence,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a considéré la vente comme nulle du fait d’une erreur sur la substance de la chose,

— dire que le contrat de vente n’est entaché d’aucun vice et notamment d’aucune erreur sur une qualité substantielle de la chose au jour de la vente,

— condamner M. X à verser à la société Kaufman & Broad et à la société Sefiteg la somme de 4 000 euros à chacune, soit 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— dire que la société Kaufman & Broad et la société Sefiteg seront nécessairement relevées et garanties de toutes condamnations prononcées à leur égard, par Maître A, la Scp A Vergne Roche, Maître F Z et la Scp Frédéric et F Z solidairement,

— condamner Maître Y, la Scp A Vergne Roche et Maître Z et la Scp Frédéric et F Z solidairement à verser à la société Kaufman & Broad et à la société Sefiteg la différence de prix entre la valeur du terrain constructible et H,

— condamner Maître Y, la Scp A Vergne Roche et Maître Z et la Scp Fréderic et F Z à verser à la société Kaufman & Broad et à la société Sefiteg la somme de 2000 euros à chacune, soit 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.

Elles soutiennent essentiellement que :

— M. X ne peut se prévaloir d’une erreur déterminante sur les qualités substantielles de la parcelle viciant son consentement en l’absence de mention dans l’acte d’une condition suspensive ni résolutoire ayant trait aux règles d’urbanisme ou au refus d’un permis de construire;

— l’acquéreur a agi en connaissance de cause et ne dispose d’aucun recours contre le vendeur en l’état de la clause d’exonération de responsabilité stipulée dans l’acte ;

— le caractère constructible du terrain n’était pas obéré au jour de la vente en l’état de la cristallisation du droit à construire découlant des dispositions de l’article L442-14 du code de l’urbanisme permettant au pétitionnaire au sein d’un lotissement de ne pas se voir opposer les nouvelles dispositions d’urbanisme dans le délai de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux du lotissement, soit en l’espèce à compter du 29 mai 2013 correspondant à la date de l’attestation certifiant l’absence de contestation de la conformité adressée par la mairie de Nîmes à la Zac du domaine d’Escattes ;

— les notaires doivent les relever et garantir de toute condamnation compte tenu de la publication du PPRI le 2 mars 2012.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2020 auxquelles il sera également renvoyé, M. X demande à la cour de :

— débouter la société Kaufman & Broad et la société Sefiteg des fins de leur appel et le déclarer injuste et infondé ce faisant,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, ce faisant,

— débouter les appelantes de l’intégralité de leurs demandes, .

— débouter Maître Y et Maître Z de l’intégra1ité de leurs demandes,

— condamner solidairement la Sarl Kaufman & Broad, et la Sarl Sefiteg, Maître Z et Maître Y à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Garcia.

Il soutient notamment que :

— la constructibilité du terrain constituait une qualité substantielle de la chose au moment de l’acquisition du terrain et cette condition faisait donc bien partie du champ contractuel ;

— il n’a pas été informé par les notaires du fait que la parcelle était devenue H au moment de la signature de l’acte authentique et les notaires ont manqué à leur devoir de conseil et à leur devoir de vérification des prescriptions en matière d’urbanisme ;

— les vendeurs ont été taisant sur l’existence d’une enquête publique en cours qu’ils ne pouvaient ignorer en leur qualité de lotisseur et la constructibilité du terrain n’a pas été érigée en condition suspensive puisque le terrain lui a été présenté dès l’origine comme étant constructible de sorte que la qualité déterminante était à ses yeux déjà acquise ;

— il n’a pas bénéficié des conseils des notaires relatifs à la nécessité d’insérer par précaution une clause suspensive d’obtention du permis de construire ;

— le mécanisme de la cristallisation des droits à construire lui est inopposable car les dispositions de l’article L442-14 du code de l’urbanisme sont entrées en vigueur le 1^er mars 2012 soit avant la signature de la vente le 5 mars 2012, date à laquelle la constructibilité du terrain avait déjà disparu depuis la survenance de l’arrêté préfectoral du 28 février 2012.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées par voie électronique le 10 mars 2020

auxquelles il sera également renvoyé, Maître Y, la Scp Y Vergne Roche, Maître Z et la Scp Z demandent à la cour de :

— débouter M. X, la Sarl Kkaufman et la Sarl Sefiteg de toutes leurs demandes formulées à leur encontre ;

— considérant que Maître A et Maître Z n’ont commis aucune faute,

— considérant que M. X est à l’origine de son propre préjudice,

— considérant qu’il a accepté expressément une prise de risque,

— considérant qu’il ne subit aucun préjudice en cas d’annulation du fait de la restitution du prix,

— considérant que les sociétés Kaufman et Sefiteg ne justifient d’aucun préjudice indemnisable à l’égard des notaires, la restitution du prix de vente ne pouvant être à la charge du notaire rédacteur d’acte, faire droit à leur demande de relevé et garantie leur conférerait un enrichissement sans cause,

— condamner M. X et toutes autres parties succombant à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. X et toutes autres parties succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Coulomb Divisia Chiarini.

Ils soutiennent notamment que :

— les notaires n’ont commis aucune faute, M. X étant un professionnel de l’immobilier spécialisé dans la construction de maisons ayant acquis un simple terrain sans faire état de son projet de construction en ayant dispensé le notaire de requérir une quelconque demande de renseignement concernant les règles d’urbanisme ;

— l’arrêté rendant la parcelle H en date du 28 février 2012 n’est opposable qu’après sa publication dont M. X ne justifie pas de la date et dont un notaire normalement diligent ne pouvait avoir connaissance le jour de la vente compte tenu de la concomitance des dates ;

— l’article 4 de l’arrêté préfectoral litigieux prévoit sa publication donc son opposabilité aux tiers à la fin du mois de mars et aucun élément ne permettait aux notaires de supposer que l’Administration pouvait modifier sa position sur le caractère constructible du terrain dépendant d’un lotissement autorisé ;

— M. X ne peut justifier d’aucun préjudice en lien de causalité avec les reproches formés à l’encontre des notaires en ce qu’il est à l’origine de son propre préjudice ;

— les venderesses ne peuvent prétendre être relevées et garanties par les notaires qui n’étaient pas parties à l’acte et ne peuvent donc être condamnés à restituer le prix de vente.

Par ordonnance du 7 octobre 2020, la procédure a été clôturée le 26 janvier 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 février 2021 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 1^er avril 2021 prorogé au 22 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles :

Les appelantes font grief au tribunal d’avoir retenu que la constructibilité de la parcelle était une condition substantielle de l’achat en se prévalant de l’absence de condition suspensive ni résolutoire ayant trait aux règles d’urbanisme ou au refus du permis de construire et de la stipulation d’une clause exonératoire de responsabilité aux termes de laquelle M. X avait déclaré faire son affaire personnelle des dispositions d’urbanisme.

M. X oppose que le critère de constructibilité avait été érigé en qualité substantielle de la chose lors de son acquisition tant dans les termes de la promesse unilatérale de vente que dans ceux de l’acte authentique portant sur l’acquisition d’une parcelle de terrain à bâtir et qu’aucune condition suspensive n’avait été envisagée puisque la constructibilité du terrain était une qualité déterminante qui lui paraissait acquise en ce qu’elle était incluse dans un lotissement autorisé.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont déduit de l’analyse de l’ensemble des pièces versées aux débats que la constructibilité de la parcelle faisait partie du champ contractuel et constituait une condition substantielle de l’achat au regard des termes précis contenus dans la promesse de vente du 5 janvier 2012 désignant le bénéficiaire comme 'une personne physique agissant dans l’intention de construire un logement pour elle-même’ et de l’acte authentique prévoyant comme objet du contrat 'une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section AI numéro 409 pour une contenance de 451 m2 sur laquelle il est possible d’édifier une surface développée hors oeuvre nette de 195 mètres carrés ainsi qu’il résulte du tableau de répartition de SHON annexé au dossier de permis d’aménagement'.

Au regard de ces éléments et du montant du prix payé à hauteur de 106 000 euros, les premiers juges ont parfaitement caractérisé la nature substantielle du caractère constructible de la parcelle que ni l’absence de stipulation d’une condition suspensive afférente à l’obtention d’un permis de conduire, ni le délai de quatre ans écoulé entre l’acte de vente et le dépôt d’une demande de permis de construire ne permettent de remettre en cause.

L’argumentation des appelantes qui se prévalent de l’acceptation par M. X d’un aléa relatif au défaut d’obtention de permis de conduire est ainsi inopérante et la clause exonératoire de responsabilité stipulée à l’acte aux termes de laquelle 'l’acquéreur fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toutes dispositions d’urbanisme’ et qu’il 'renonce à tout recours contre le vendeur en cas de refus, de recours ou de retrait relatif au permis de construire qui pourrait être demandé et/ou obtenu par l’acquéreur sur le lot objet de la présente vente’ ne saurait avoir pour effet de faire échec à la demande de nullité de la vente pour vice du consentement sur le fondement des dispositions de l’article 1110 ancien du code civil au titre de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose.

Les appelantes soutiennent par ailleurs que le caractère constructible du terrain n’était pas obéré au jour de la vente en l’état de la cristallisation du droit à construire découlant des dispositions de l’article L442-14 du code de l’urbanisme permettant au pétitionnaire au sein d’un lotissement de ne pas se voir opposer les nouvelles dispositions d’urbanisme dans le délai de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux du lotissement, soit en l’espèce à compter du 29 mai 2013 correspondant à la date de l’attestation certifiant l’absence de contestation de la conformité adressée par la mairie de Nîmes à la Zac du domaine d’Escattes.

M. X I de l’inopposabilité du mécanisme de cristallisation au regard de la date d’entrée en vigueur du dispositif litigieux le 1^er mars 2012 soit avant la signature du contrat de vente le 5 mars 2012 mais alors que la constructibilité du terrain avait disparu depuis la survenance de l’arrêté préfectoral n°201212059-0003 du 28 février 2012.

L’article L442-14 du code de l’urbanisme ancien issu de l’ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 entré en vigueur le 1^er mars 2012 prévoit que le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant :

1° la date de non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable ;

2° l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.

Toutefois, les dispositions résultant des modifications du lotissement en application des articles L442-10, L442-11 et L442-13 sont opposables.

En l’espèce, les dispositions d’urbanisme nouvelles sont précisément intervenues le 28 février 2012 soit antérieurement à l’entrée en vigueur du texte précité de sorte qu’il ne saurait fonder une quelconque cristallisation des droits à construire qui avaient disparu avant l’entrée en vigueur de ce dispositif.

S’agissant de l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 et de sa date d’effet, il découle des dispositions de l’article L562-4 du code de l’environnement que le plan de prévention des risques inondations approuvé vaut servitude d’utilité publique. Ce texte prévoit qu’il fait l’objet d’un affichage en mairie et d’une publicité par voie de presse locale en vue d’informer les populations concernées.

En l’espèce, l’article 4 de l’arrêté du 28 février 2012 portant approbation du PPRI prévoyait son affichage en mairie de Nîmes pendant 'au moins un mois à partir de la date de réception de la notification du présent arrêté et mention en sera faite en caractères apparents dans le journal Midi Libre. Le présent arrêté sera publié au Recueil des actes administratifs de la préfecture'.

Or, l’arrêté a été publié le 2 mars 2012 et la vente est intervenue le 5 mars 2012 soit postérieurement à la publication de l’approbation du PPRI qui était ainsi opposable aux tiers à cette date même si les mesures d’information du public devaient se poursuivre pendant un mois.

En l’état de ces éléments, les appelantes sont mal fondées à soutenir avoir vendu un terrain en état d’être construit et à arguer de ce que M. X était victime d’actes administratifs faisant grief qu’il lui appartenait de contester en faisant valoir ses droits devant les autorités administratives compétentes alors que le jour de la vente le terrain avait effectivement perdu son caractère constructible par l’effet de nouvelles dispositions d’urbanisme qui, approuvées selon arrêté du 28 février 2012, avaient donné lieu à une enquête publique du 3 octobre 2011 au 10 novembre 2011 ayant donné lieu à des publications dans la presse locale sur lesquels les venderesses qui avaient la qualité de lotisseur n’ont pas attiré l’attention de l’acquéreur.

M. X est ainsi parfaitement fondé en son action pour vice du consentement tiré de l’erreur sur les qualités substantielles du terrain vendu et la décision déférée ayant accueilli sa demande d’annulation de la vente authentique du 5 mars 2012 et de restitution subséquente du prix par les venderesses sera confirmée.

Sur la responsabilité des notaires :

Le tribunal a retenu la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte et du notaire conseil de M. X en considérant qu’ils avaient manqué à leur devoir de conseil en s’abstenant de

renseigner l’acquéreur sur l’existence de l’arrêté du 28 février 2012 rendant la parcelle H qui avait été publié au recueil des actes administratifs de la préfecture avant la vente.

Il a considéré que les notaires avaient ainsi manqué à leur devoir de conseil et d’efficacité de l’acte authentique de vente en ce qu’ils n’ont pas fourni une information utile et complète à l’acquéreur alors qu’ils étaient chargés d’établir un acte portant sur un terrain à bâtir.

Il a relevé que les notaires devaient se renseigner sur la constructibilité du terrain et ne pouvaient se retrancher derrière une clause illicite les déchargeant de toute responsabilité.

Les notaires excipent de la qualité de professionnel de l’immobilier aguerri de M. X et se prévalent de la clause stipulée dans l’acte dépourvue d’une quelconque ambiguïté aux termes de laquelle l’acquéreur déclarait avoir pris lui-même auprès des services compétents tous renseignements concernant les règles d’urbanisme et faire son affaire personnelle de toutes dispositions d’urbanisme concernant actuellement les biens vendus et de toutes les modifications qui pourraient survenir par la suite dans ces dispositions d’urbanisme.

Il contestent ainsi avoir commis une quelconque faute de nature à engager leur responsabilité en soutenant qu’ils ne disposaient d’aucun moyen pour connaître le projet de l’administration de classer le terrain en zone non constructible en raison d’un risque d’inondation que l’état des risques naturels et technologiques du 5 mars 2012 ne mentionnait d’ailleurs pas.

M. X sollicite la confirmation de la décision déférée et conteste la qualité de professionnel de la transaction immobilière.

S’agissant de la qualité de M. X, le fait qu’il soit un professionnel de la construction immobilière et ainsi spécialiste de l’aspect technique afférent à cette branche d’activité ne saurait impliquer qu’il soit spécialiste des acquisitions et transactions immobilières à l’instar d’un marchand de biens. Or, les pièces versées aux débats attestent qu’il dirige l’entreprise Créabat ayant pour vocation la construction de villas personnalisées de sorte que les notaires ne peuvent se prévaloir de la clause insérée à l’acte de vente pour s’exonérer de leur devoir de conseil auxquels ils étaient tenus en raison de la nature de leurs fonctions.

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients qui ne cède pas devant les compétences personnelles de ces derniers en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l’acte dressé dont il est également tenu d’assurer par ailleurs la validité, l’efficacité et la sécurité juridique. Dans le cadre de cette dernière obligation, il doit s’informer auprès de ses clients et procéder à des vérifications sur la situation et les caractéristiques des biens concernés et ne peut se contenter des indications qui lui sont communiquées par les parties.

En l’espèce, c’est par de justes motifs que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que les notaires avaient manqué à leur devoir de conseil pour ne pas avoir mis en garde l’acquéreur de façon explicite sur l’inconstructibilité du terrain qui était pourtant acquise antérieurement à la vente et non de manière concomitante à celle-ci compte tenu de la publication de l’arrêté approuvant le PPRI le 2 mars 2012 alors que l’acte authentique a été établi le 5 mars 2012.

La publication de cet acte permettait aux notaires d’en avoir connaissance et il sont ainsi mal fondés à arguer de ce qu’ils ne pouvaient suspecter l’évolution de la situation administrative de la parcelle objet de la vente pour se dédouaner de leur responsabilité.

La faute des notaires est ainsi parfaitement caractérisée.

S’agissant du préjudice dont M. X sollicite réparation, les notaires sont mal fondés à arguer de l’acceptation par ce dernier d’une prise de risque lors de la vente alors qu’il s’est porté acquéreur d’un terrain qualifié à tort de constructible par le notaire rédacteur de l’acte authentique dressé de sorte qu’il ne peut lui être reproché la réalisation de l’aléa dont il avait prétendument conscience alors qu’il appartenait aux notaires de l’alerter sur l’absence de caractère constructible du terrain.

Les notaires sont également défaillants dans la preuve d’une contribution personnelle de M. X à son propre préjudice fondée sur l’absence de recours devant les juridictions administratives au moyen erroné tiré de la cristallisation des droits à construire dont le mécanisme n’avait pu produire aucun effet puisque le caractère H du terrain était antérieur à l’entrée en vigueur de ce dispositif.

Il ne peut pas non plus être reproché à M. X d’avoir sollicité tardivement un permis de construire, cet élément étant sans incidence compte tenu de la perte de la constructibilité du terrain antérieure à la vente.

Enfin, les notaires ne peuvent reprocher à l’acquéreur de ne pas avoir fait mentionner une condition suspensive ou résolutoire d’un permis de construire alors qu’il appartenait aux notaires de l’informer précisément de cette possibilité et d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques encourus de conclure la vente avant d’avoir sollicité et obtenu un permis de construire.

La décision déférée ayant condamné solidairement les notaires au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts à M. X sera donc confirmée en l’absence d’une quelconque discussion des parties sur le quantum alloué par les premiers juges.

Sur l’appel en garantie des notaires par les venderesses :

Si les venderesses sont bien fondées à soutenir que le manquement des notaires à leurs obligations professionnelles leur a fait grief puisque la vente a été entachée de nullité et qu’ils sont dès lors contraints de restituer le prix de la vente immobilière, elles sont mal fondées en leur demande d’appel en garantie aux fins d’être relevées de toute condamnation prononcée à leur encontre dans la mesure où les restitutions consécutives à l’anéantissement de la vente ne constituent pas un préjudice indemnisable.

La décision déférée les ayant déboutées de leur demande de ce chef sera donc également confirmée.

Leur prétention tendant à obtenir la condamnation solidaire des notaires rédacteurs de l’acte au paiement de la différence de prix entre la valeur du terrain constructible et H ne peut non plus prospérer dans la mesure où elle est sans lien causal avec la faute imputable aux notaires consistant en un défaut d’information sur la qualité du terrain sans que les notaires ne puissent être tenus pour responsables de l’inconstructibilité du terrain qui était antérieure à la vente.

Le préjudice allégué par les appelantes n’est donc pas caractérisé puisque le terrain était déjà H au jour de la vente et elles ne peuvent ainsi arguer de la diminution de valeur du terrain.

Les demandes des appelantes formées à l’encontre des notaires seront donc rejetées.

Sur les autres demandes :

Parties perdantes en appel, la Sarl Kaufman et Broad et la Sas Hugar venant aux droits de la Sarl Sefiteg seront condamnées à en régler les entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile avec recouvrement direct au profit de la Scp Coulomb Divisia Chiarini et de Maître Patricia Garcia, avocats qui en ont fait la demande fondée sur l’article 699 de ce même code.

Elles seront également condamnées in solidum à payer à M. B X la somme de 3000 euros destinée à compenser les frais irrépétibles exposés par ce dernier en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application de ces dispositions au profit des notaires qui seront déboutés de leur prétention à ce titre, tout comme les appelantes en ce qu’elles succombent.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme la décision déférée dans l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la Sarl Kaufman et Broad Languedoc Roussillon et la Sas Hugar venant aux droits de la Sarl Sefiteg à payer la somme de 3 000 euros à M. B X au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne in solidum la Sarl Kaufman et Broad Languedoc Roussillon et la Sas Hugar venant aux droits de la Sarl Sefiteg aux entiers dépens de l’appel qui seront recouvrés directement par la Scp Coulomb Divisia Chiarini et de Maître Patricia Garcia, avocats.

Arrêt signé par M. BRUYERE, Président et par M^me RODRIGUES, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,