Cour d'appel de Nîmes, Taxes et dépens, 25 février 2021, n° 20/01230

CA Nîmes
Confirmation 25 février 2021

CASS
Rejet 6 avril 2022

Arguments

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Rejeté
Constatation de l'achèvement de l'ouvrage
La cour a confirmé que, bien que le parking soit achevé, il présente des défauts de conformité rendant son utilisation impossible, justifiant ainsi la décision de la présidente du tribunal de mettre les frais à la charge de la société SUDINVEST.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que la société SUDINVEST, ayant perdu son recours, devait supporter les frais de la procédure, y compris les frais d'avocat de la commune.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, taxes et dépens, 25 févr. 2021, n° 20/01230
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	20/01230
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel ALLAIX, président
Avocat(s) :	Valérie VALEUX
Cabinet(s) :	EIDJ-ALISTER
Parties :	Société SUDINVEST c/ Société COMMUNE DE BEDOIN

Texte intégral

ORDONNANCE N° N° RG 20/01230 -

N° Portalis DBVH-V-B7E-HWRV

du 18/02/2021

Société SUDINVEST

C/ X

COMMUNE DE BEDOIN

ORDONNANCE

Ce jour,

VINGT CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN

Nous, Michel ALLAIX, Premier président à la Cour d’Appel de NÎMES, statuant sur les recours contre les ordonnances de taxe rendues par les juridictions de première instance du ressort,

Assisté de M^me Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision,

AVONS RENDU L’ORDONNANCE SUIVANTE :

dans la procédure introduite par :

Société SUDINVEST

[…]

Représentée par M^e Valérie VALEUX de la SELARL EIDJ-ALISTER, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e Philippe RECHE, avocat au barreau de NIMES

CONTRE :

Monsieur Z X

Expert

[…]

Comparant en personne

COMMUNE DE BEDOIN

représentée par son Maire en exercice

Hôtel de Ville

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e A n n e – I s a b e l l e G R E G O R I d e l a S E L A R L ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, avocat au barreau D’AVIGNON

Toutes les parties convoquées pour le 28 Janvier 2021 par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 octobre 2020.

Statuant publiquement, après avoir entendu en leurs explications les parties présentes ou leur représentant à l’audience du 28 Janvier 2021 tenue publiquement et pris connaissance des pièces déposées au Greffe à l’appui du recours, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2021 par mise à disposition au Greffe ;

Par ordonnance sur requête déposée par la commune de BEDOIN en date du 13 décembre 2019, prise sur le fondement des dispositions des articles R 261- et 2 du code de la construction et de l’habitation, la présidente du tribunal judiciaire de CARPENTRAS a désigné Monsieur Z X, en qualité d’expert, à l’effet notamment de constater ou non, en l’absence d’accord des parties sur ce point, l’achèvement d’un ouvrage sur la commune de BEDOIN, concernant un parking de 66 places de stationnement, voies de circulation interne éclairage conforme aux normes PMR, assainissement pluvial et ilots verts, référencé au cadastre section H N° 1832 pour une contenance de 16 ares, 94 centiares.

L’expert a déposé son rapport et sa note de frais le 26 mars 2020.

La société SUDINVEST et la commune de BEDOIN sont en désaccord sur la désignation de la partie appelée à supporter les frais de l’expertise, le montant des honoraires ne faisant pas l’objet de contestations.

Par ordonnance de taxe en date du 6 avril 2020, la présidente du tribunal judiciaire de CARPENTRAS a fixé les honoraires de l’expert M. Z X à la somme de 5759,44 euros TTC et mis le paiement de cette somme à la charge de la société SUDINVEST. Elle motive son ordonnance par la mention portée dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, aux termes de laquelle en cas de désaccord des parties sur l’achèvement de l’ouvrage, il appartient à la partie la plus diligente de faire désigner une personne qualifiée à cette fin, dont les frais et honoraires seront supportés par le Y si il est constaté que l’immeuble n’est pas achevé et par l’acquéreur dans le cas contraire et le constat fait par l’expert de défauts de conformité des éléments d’équipement de l’ouvrage, indispensables à son utilisation et le rendant impropre à sa destination .

Par courrier recommandé AR en date du 5 mai 2020, reçu à la cour le 14 mai, le conseil de la société SUD INVEST demande l’infirmation de l’ordonnance de taxe en ce qu’elle a mis les honoraires de l’expert à la charge de la société SUD INVEST.

Aux termes de ses dernières conclusions, au détail desquelles il sera renvoyé, la société SUD INVEST rappelle qu’elle est en réalité partie dans deux contrats de Vente en l’état futur d’achèvement, soit :

• Un premier acte de VFA en date du 11 octobre 2017 aux termes duquel elle vend à la société GRAND DELTA HABITAT sur la commune de BEDOIN un lotissement de 45 logements dénommé « résidence saint Marcellin », avec ses éléments d’équipement dont les VRD constituant les communs de cette résidence, ces communs ayant vocation à être cédés pour 1 euro symbolique à la commune de BEDOIN,

• un second acte de VFA en date du 24 décembre 2018 aux termes duquel elle vend à la commune de BEDOIN un parking de 66 places dénommé parking « les cerisiers », accolé au

lotissement, ce second acte relatif au parking prévoyant que, dans la mesure où les travaux du parking et d’une partie des voiries n’était pas achevés, la commune avait souhaité différer le transfert des communs de la résidence pour 1 euro symbolique dans son patrimoine à la date de livraison du parking,

que lors des opérations de réception du parking et des VRD de la résidence Saint Marcellin, des réserves ont été formulées sur ce lot à raison prioritairement de désordres sur les réseaux eaux usées et eau potable desservant les 45 logements, que la société SUD INVEST a saisi son assurance dommage ouvrage aux fins d’expertise, et qu’aucun désordre n’a été formulé lors de la réception sur l’ouvrage « parking », que la commune de BEDOIN a néanmoins refusé de prendre livraison du parking, l’estimant non achevé à raison des désordres existants sur les communs voisins, que cependant le parking et les VRD de la résidence doivent faire l’objet d’un traitement différencié dans la mesure où les VRD de la résidence ne constituent en aucun cas un élément du parking, qui est achevé, et dont la commune de BEDOIN doit en conséquence prendre livraison, quitte à différencier la vente des VRD du lotissement, que conditionner l’achèvement du parking à l’achèvement des VRD du lotissement reviendrait à ajouter une condition d’achèvement au parking, cette condition n’existant pas dans l’acte de VEFA de cet ouvrage, et au demeurant les plans établis par l’expert permettent de constater que tous les désordres affectent uniquement les communs du lotissement et en aucun cas le parking, qui est achevé, que dans ces conditions, la charge des frais d’expertise doit être supporté par la commune de BEDOIN.

En réponse aux arguments opposés par la commune de BEDOIN, SUD INVEST réplique enfin :

• que si les VRD sont un accessoire de l’ouvrage qu’ils desservent, ces mêmes VRD ne sont en aucun cas un accessoire au parking,

• que la prétendue interdépendance des deux programmes ne signifie pas que l’achèvement du parking permet le transfert de propriété, sans qu’il se trouve contraint par l’achèvement des communs,

• que le fait que la parcelle H 1832, qui correspond à l’assiette du parking ait la qualité de fonds servant pour la desserte de la résidence Saint Marcellin ne fait pas des VRD du lotissement un accessoire du fond servant, et que le transfert du parking et des communs doit être différencié.

Elle conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise, et, au vu du constat d’achèvement du parking, au fait que les frais d’expertise devant être mis à la charge de la commune de BEDOIN.

2) En réponse, la commune de BEDOIN, aux dernières conclusions de laquelle il sera renvoyé, rappelle qu’elle a signé avec l’aménageur SUD INVEST deux contrats de VEFA en étroite interdépendance portant l’un sur une opération de construction de 45 logements sociaux et l’autre sur un parking, que l’acte de vente du 24 décembre 2018 porte sur un parking de 66 emplacements, des voies de circulation internes, un éclairage conforme aux normes PMR, un assainissement pluvial et des ilots verts, sur la parcelle cadastrée H 1832, que l’acte de vente stipule que la commune est propriétaire à compter de cette date du sol et des constructions existantes et deviendra propriétaire des ouvrages à venir par voie d’accession au fur et à mesure de leur exécution, que la commune de BEDOIN en aura la jouissance et en prendra possession après l’achèvement des travaux de construction qui sera constaté dans les conditions prévues à l’acte, lequel contient en page 9 une condition ainsi libellée : « la réservant s’engage à rétrocéder à la commune de BEDOIN à l’euro symbolique, concomitamment à la réitération des présentes par acte authentique la voie principale de l’opération « résidence Saint Marcellin « , ainsi que toutes les parties communes de celle-ci »

« Le réservataire s’engage à acquérir l’euro symbolique la voie principale de l’opération « résidence Saint Marcellin », ainsi que toutes les parties communes de celle-ci « ;

« Le Y et l’acquéreur déclarent que les travaux de construction des parkings et parties de voirie n’étant à ce jour pas encore achevés, ils souhaitent différer la cession à l’euro symbolique au moment de la livraison des biens »,

« En conséquence, le Y et l’acheteur réitèrent par la présente leur obligation réciproque de vendre et d’acquérir à l’euro symbolique la voie principale de l’opération « résidence saint

Marcellin » ainsi que toutes les parties communes à celle-ci. »

Qu’une difficulté s’étant élevée quant à la livraison des droits et biens immobiliers dont s’agit, la commune de BEDOIN a sollicité par requête la désignation d’un expert, pour, « en présence de toutes les parties concernées par cette opération, en ce compris le syndicat mixte des eaux de la Région Rhône Ventoux, de l’entreprise SUEZ, d’un représentant de la CO Ve (communauté d’agglomérations Ventoux Comtat Venaissin) d’un représentant du département du Vaucluse, et de celui du bailleur Grand delta Habitat, constater l’achèvement ou le non achèvement de l’ouvrage et si sont installés ou non les équipements indispensable à l’utilisation de l’ouvrage conformément à sa destination ou si les défauts de conformité qui seront relevés présentent un caractère substantiel ou rendent l’ouvrage ou ses éléments impropres à leur destination ».

M. X a été désigné par ordonnance de la présidente du TGI de CARPENTRAS en date du 13 décembre 2019, les opérations d’expertise étant rendues communes à l’ensemble des parties sus désignées. Il a rendu son rapport en trois parties, outre conclusions en date du 25 mars 2020, aux terme desquelles il déclare qu’en l’état il a pu constater l’achèvement de l’ouvrage, et que les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation comportent des défauts de conformité graves qui présentent un caractère substantiel et qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination, et que dans ces conditions, il ne peut faire la déclaration de constat d’achèvement des travaux devant le notaire, comme cela avait été demandé par l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Carpentras.

C’est dans ces conditions qu’a été rendue l’ordonnance de taxe objet du recours.

La commune de BEDOIN relève en premier lieu le caractère univoque des conclusions de l’expert.

Elle fait observer qu’aux termes des dispositions de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitat : « l’immeuble… est réputé achevé ' lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat », qu’en l’espèce, tant la surface du parking et les voies communes que la viabilité, constituent un ensemble indissociable et qu’il n’est pas possible de scinder le parking et le programme immobilier « résidence saint Marcellin », que la commune de BEDOIN est ainsi légitime à refuser le transfert global des droits et biens immobiliers visés par l’acte du 24 décembre 2018, lesquels comprennent la voie principale de la résidence et toutes ses parties commune, dont les VRD, entachées de malfaçons, que les VRD sont des éléments des ouvrages de génie civil ayant le caractère d’équipement accessoires à l’ouvrage et qu’enfin la parcelle H 1832 sur laquelle est implanté le parking est fond servant et supporte servitudes de passage et divers réseaux au profit de parcelles cadastrées HN 1838, 1839, et 1840 pour lesquels la commune de BEDOIN est fonds dominant, qu’en espèce l’expert a rendu un rapport en parfaite cohérence avec les termes de l’ acte notarié, en constatant que les deux ouvrages ' résidence et parking sont étroitement imbriqués, qu’il appartient à SUD INVEST de réaliser l’intégralité des travaux d’achèvement préconisés par l’expert.

La commune de BEDOIN conclut en conséquence à la confirmation de l’ordonnance de taxe et à la condamnation de la société SUD INVEST à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens.

L’expert Z X n’a pas conclu par écrit.

Les parties présentes, entendues à l’audience ont confirmé les termes de leurs conclusions écrites.

MOTIFS

La société SUD INVEST est partie dans deux contrats de Vente en l’état futur d’achèvement, soit :

— Un premier acte de VFA en date du 11 octobre 2017 aux termes duquel elle vend à la société GRAND DELTA HABITAT sur la commune de BEDOIN un lotissement de 45 logements dénommé « résidence Saint Marcellin », avec ses éléments d’équipement dont les VRD constituant les communs de cette résidence, ces communs ayant vocation à être cédés pour 1 euro symbolique à la commune de BEDOIN,

— un second acte de VFA en date du 24 décembre 2018 aux termes duquel elle vend à la commune de BEDOIN un parking de 66 places dénommé parking « les cerisiers », voies de circulation internes, éclairage conforme aux normes PMR, assainissement pluvial, ilots verts, accolé au lotissement, ce second acte relatif au parking prévoyant que, dans la mesure où les travaux du parking et d’une partie des voiries n’était pas achevés, la commune avait souhaité différer le transfert des communs de la résidence pour 1euro symbolique dans son patrimoine à la date de livraison du parking,

Ce second acte comporte en page 14, sous le titre « constatation de l’achèvement » la mention suivante :

« désaccord des parties

« Si les parties ne sont pas d’accord pour constater l’achèvement ' soit si l’une d’entre elles soulève une contestation sur la réalité de l’achèvement, ou encore en l’absence de toute tentative de constatation amiable de l’achèvement en la forme ci-dessus, et si la partie la plus diligente préfère employer cette modalité, ladite partie fera constater par une personne qualifiée à cet effet par autorité de justice, l’état de l’immeuble vendu, et plus précisément, si il remplit les conditions posées par l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, ci-dessus reproduit. La mise en place de cette procédure ne fera pas obstacle à ce qui est prévu ci-dessus au cas où l’ACQUEREUR ne se présente pas à la première convocation de livraison, notamment quant à l’exigibilité du solde du prix et du paiement des charges.

A cette fin, la partie la plus diligente demandera, par requête au président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, de désigner la personne qualifiée, ainsi qu’il est prévu à l’article R 261-2 du code de la construction et de l’habitation aux fins de procéder aux opérations de constatation et, le cas échéant, d’en faire déclaration par devant le notaire soussigné, lequel le recevra par acte authentique.

La constatation de l’achèvement sera parfaite par la déclaration ainsi faite ».

Suit en haut de page 15 la mention suivante : « Les frais et honoraires de la personne qualifiée seront supportés par le Y s’il est constaté que l’immeuble n’est pas achevé, et par l’ACQUEREUR dans le cas contraire ».

Lors des opérations de réception du parking et des VRD de la résidence Saint Marcellin, des réserves ont été formulées sur ce lot à raison prioritairement de désordres sur les réseaux eaux usées et eau potable desservant les 45 logements.

La commune de BEDOIN a refusé de prendre livraison du parking, l’estimant non achevé à raison des désordres existants sur les communs voisins, ce alors que la société SUD INVEST l’estimait achevé.

Cette difficulté s’étant élevée, la commune de BEDOIN, conformément aux dispositions contractuelles rappelées ci-dessus, a sollicité par requête la désignation d’un expert, pour, « en présence de toutes les parties concernées par cette opération, en ce compris le syndicat mixte des eaux de la Région Rhône Ventoux, de l’entreprise SUEZ, d’un représentant de la CO Ve (communauté d’agglomérations Ventoux Comtat Venaissin), d’un représentant du département du Vaucluse, et de celui du bailleur Grand delta Habitat, constater l’achèvement ou le non achèvement de l’ouvrage et si sont installés ou non les équipements indispensable à l’utilisation de l’ouvrage conformément à sa destination ou si les défauts de conformité qui seront relevés présentent un caractère substantiel ou rendent l’ouvrage ou ses éléments impropres à leur destination ».

Par ordonnance sur requête déposée par la commune de BEDOIN en date du 13 décembre 2019, prise sur le fondement des dispositions des articles R 261 ' et 2 du code de la construction et de l’habitation, la présidente du tribunal judiciaire de CARPENTRAS a désigné Monsieur Z X, en qualité d’expert, à l’effet notamment de constater ou non, en l’absence d’accord des parties sur ce point, l’achèvement d’un ouvrage sur la commune de BEDOIN, concernant un parking de 66 places de stationnement, voies de circulation interne éclairage conforme aux normes PMR, assainissement pluvial et ilots verts, référencé au cadastre section H N° 1832 pour une contenance de 16 ares, 94 centiares.

L’expert a déposé son rapport et sa note de frais le 26 mars 2020.

Aux termes de ses conclusions, l’expert écrit :

« Je déclare qu’en l’état, j’ai pu constater l’achèvement de l’ouvrage, et que les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation comportent des défauts de conformité graves qui présentent un caractère substantiel et qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination,

Dans ces conditions, nous ne pouvons pas faire la déclaration de constatation d’achèvement des travaux devant Maître A B, comme cela avait été demandé par l’ordonnance de Madame la présidente du Tribunal de grande instance de CARPENTRAS ».

Aux termes des dispositions de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation « l’immeuble ' est réputé achevé… lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat »

Interrogé à l’audience, l’expert a pu préciser (cf notes d’audience) « Pour le parking, les pentes au lieu d’aller vers les canalisations des eaux pluviales allaient vers les entrées des logements, réseaux des eaux usées : parties bouchées, sécurité non respectée », ainsi si il a pu indiquer que « le parking de stationnement est terminé », celui-ci n’en est pas pour autant utilisable en l’état, au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, ce qui a conduit l’expert à rédiger ses conclusions comme rappelé ci-dessus et à refuser de procéder à la déclaration de constat d’achèvement des travaux devant le notaire.

C’est en conséquence à bon droit, au vu des accords entre les parties sur la charge des frais d’expertise en cas de difficultés sur l’achèvement de l’ouvrage, que la présidente du tribunal judiciaire de CARPENTRAS a fixé les honoraires (non contestés) de l’expert M. Z C à la somme de 5759,44 euros TTC et mis le paiement de cette somme à la charge de la société SUDINVEST.

L’ordonnance de taxe objet du recours sera confirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et par décision contradictoire,

Déclarons recevable le recours formé par la société SUD INVEST à l’encontre de l’ordonnance de taxe en date du 6 avril 2020, par laquelle la présidente du tribunal judiciaire de CARPENTRAS a fixé les honoraires de l’expert M. Z X à la somme de 5759,44 euros TTC et mis le paiement de cette somme à la charge de la société SUDINVEST,

Confirmons ladite ordonnance en toutes ses dispositions,

Débutons la société SUD INVEST de ses demandes et la condamnons à payer à la commune de BEDOIN la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SUD INVEST aux dépens.

Ordonnance signée par M. Michel ALLAIX, Premier Président et par M^me Véronique PELLISSIER, Greffière.

LE GREFFIER LE PREMIER PRÉSIDENT