COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2022

N° 2022/76

Rôle N° RG 19/17038 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFD2M

SASU GRANDE GALERIE DE FREJUS PLAGE

C/

A Y

B X

SAS MTR INVEST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e JOURDAN

M^e ALVAREZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01770.

APPELANTE

SASU GRANDE GALERIE DE FREJUS PLAGE,

prise en la personne de son représentant légal,

Dont le siège est sis […]

[…]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Maître A Y es-qualité d’administrateur judiciaire au redressement de la société MTR INVEST,
Dont le siège est sis […]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

Maître B X ès qualités de mandataire judiciaire de la société MTR INVEST

Dont le siège est sis […]

défaillant

SAS MTR INVEST,

Dont le siège est sis […]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Janvier 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Rime GHORZI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et M^me Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 14 octobre 2013, la SAS la Grande Galerie de Fréjus Plage a donné à bail à la SAS MTR Invest, un local commercial n° 13 d’une superficie de 92,52m² et de la jouissance d’une terrasse locative ainsi que la jouissance de deux locaux situés au niveau -1 de l’immeuble n°24 et 25 dépendant de la galerie située dans l’immeuble A/[…] et […] à Fréjus Plage pour un usage de 'Boulangerie - pâtisserie salon de thé restauration rapide snacking chaud et froid -glacier -confiserie'.

Le loyer mensuel dû après deux mois d’occupation gratuite était de 2 500euros hors charges soit 2 990euros TTC jusqu’au mois d’avril 2014, puis de 3 000euros HT soit 3 588euros TTC jusqu’au mois d’avril 2015,puis de 3 300euros HT soit 3 827,20euros TTC jusqu’au mois de mai 2016 et enfin de 3 500euros HT soit 4 200euros TTC à compter du mois de mai 2016.

Le locataire a pris possession des lieux le 29 octobre 2013.

Par jugement du 13 septembre 2016 du tribunal de commerce de Cannes, la SAS MTR Invest a été placée sous régime de sauvegarde avec une mission de surveillance confiée à Maître Y, désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Le 29 janvier 2018, la bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire.

Par acte du 28 février 2018, la SAS MTR Invest et Maître Y en présence de Maître X ont fait assigner la SAS Grande Galerie de Fréjus Plage, devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de voir annuler le commandement de payer et à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire du 12 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

Dit et jugé que le commandement de payer du 29 janvier 2018 a été valablement délivré entre les mains des représentants de la SAS MTR Invest,

Rejeté la demande d’annulation du commandement,

Dit et jugé que les sommes réclamées ont été réglées pendant le délai imparti par le commandement de payer ou n’étaient pas exigibles à cette date,

Rejeté la demande reconventionnelle de constater la résiliation par l’effet du commandement de payer du 29 janvier 2018, d’ordonner l’expulsion de la locataire, le transport du mobilier et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts,

Dit que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et du délai de paiement sont sans objet,

Condamné la SAS Grande Galerie de Fréjus Plage à payer à la SAS MTR Invest à payer la somme de 3 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La juridiction a retenu qu’eu égard à la mission limitée de Maître Y, la SAS MTR Invest n’était pas dessaisie de ses droits et que le commandement a été valablement délivré entre les mains de son représentant légal, que les loyers de décembre 2017 et janvier 2018 ont été payés par un virement du 30 janvier 2018 soit dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 29 janvier 2018, que les charges de l’année 2015 et la consommation d’eau concernent des périodes antérieures à l’ouverture de la procédure de sauvegarde ne sont pas exigibles et qu’enfin la demande de la bailleresse se limite à la constatation de la résiliation par l’acquisition de la clause résolutoire par effet du commandement de sorte que les autres manquements éventuels du locataire n’ont pas à être pris en compte.

Le 6 novembre 2019, la SAS Grande galerie de Fréjus Plage a interjeté régulièrement appel de ce jugement.
Par courrier du 25 mars 2021, la SAS Grande Galerie de Fréjus Plage a déclaré entre les mains du mandataire judiciaire sa créance à l’encontre de la SAS MTR Invest à hauteur de 10 000euros à titre de dommages et intérêts et 5 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 19 mai 2020, elle demande à la Cour de :

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de nullité du commandement

visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2018,

Débouter la SAS MTR Invest de sa demande de nullité du commandement,

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

Faisant droit à la demande reconventionnelle de la SAS La Grande Galerie de Fréjus Plage,

En considération du préjudice subi par le bailleur du fait de la mauvaise foi de la société MTR

Invest:

Condamner la société MTR Invest à lui verser la somme de 10.000euros en réparation du préjudice subi par le bailleur,

Débouter la société MTR Invest de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société MTR Invest à verser la somme de 5.000 euros à la SAS Grande Galerie de Fréjus Plage au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner en tous les dépens et notamment aux frais du commandement.

Sur la nullité du commandement de payer délivré à la société MTR Invest, elle rappelle que

l’article L. 622-1, I, du Code de commerce dispose qu’en période d’observation 'l’administration de l’entreprise est assurée par son dirigeant' et que l’article L 622-3 du même Code confirme d’ailleurs la gestion de l’entreprise par le débiteur seul 'Le débiteur continue à exercer sur son patrimoine les actes de disposition et d’administration, ainsi que les droits et actions qui ne sont

pas compris dans la mission de l’administrateur', qu’en l’espèce, l’administrateur de la société MTR Invest, Maître Y, n’a pas une mission d’assistance mais une mission de surveillance, ainsi qu’il ressort du jugement de sauvegarde versé aux débats par la société MTR Invest, qu’en tout état de cause, Maître Y et Maître X étant intervenus dans le cadre de l’instance, la procédure est tout à fait régulière.

Sur les sommes dues, elle soutient que si l’impôt foncier et les sommes réclamées au titre de la consommation d’eau n’étant dus effectivement que pour la période postérieure au redressement, le commandement n’en demeure pas moins valable, que les charges ne pouvaient être réparties avant le mois d’avril 2017 et que le décompte de la consommation d’eau démontre qu’il s’agit de consommation postérieure au redressement judiciaire de MTR Invest

Sur la demande reconventionnelle, elle souligne les retards répétés dans le paiement des loyers et des charges dues par la société MTR Invest depuis son entrée dans les lieux en janvier 2014, la locataire accumulant les retards dans le règlement des loyers et accessoires, que la société KARIKA Immobilier, gestionnaire des locaux commerciaux, a dû lui adresser des relances amiables qui sont demeurées vaines, et ce, dès le mois de juillet 2014, que l’émission par le locataire d’un chèque sans provision qui, même si le loyer a été réglé ultérieurement, constitue une faute distincte du non-paiement du loyer qui détériore les rapports entre le propriétaire et le locataire qui ne consent pas régler le loyer que lorsqu’elle reçoit le commandement de payer que la bailleresse est bien fondée en sa demande de dommages et intérêts et il sera donc fait droit à sa demande reconventionnelle.

Par conclusions notifiées le 24 février 2020, la SAS MTR Invest demande à la Cour de :

Vu les articles L 622-21, L 622-23 et L622-24 du code de commerce,

Déclarer la SAS Grande Galerie de Fréjus Plage irrecevable et mal fondée en ses demandes et l’en débouter,

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le commandement de payer délivré le 29 janvier 2018 n’était pas entaché de nullité

Dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 29 janvier 2018,

En toute hypothèse : dire et juger non fondées les créances réclamées par la bailleresse dans ce commandement de payer,

Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que les sommes réclamées avaient été réglées dans le délai imparti soit n’étaient pas exigibles à la date de la délivrance du commandement

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par la bailleresse,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné à la bailleresse au paiement d’une somme de 3 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter la bailleresse de sa demande à ce titre et la condamner au paiement d’une somme de 5 000euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens.

Elle soutient que le commandement de payer litigieux qui n’a pas été délivré à Maître Y et X est nul et de nul effet, les dispositions de l’article L 622-23 du code de commerce devant recevoir application, que les créances réclamées au titre des charges pour l’exercice 2015sont nées au sens de l’article L622-24 du code de commerce antérieurement au jugement de sauvegarde de 2016, peu importe que leur répartition n’ait été opérée qu’en 2017, que de la même façon, la bailleresse réclame des sommes au titre de la consommation d’eau antérieure au 13 septembre 2016, que celle pour la période postérieure à cette date ont été réglées.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, elle fait valoir qu’entre septembre 2016 et septembre 2017,elle a correctement réglé son loyer, que la bailleresse a réclamé au passif une somme de 40 865,66euros et que seule la somme de 24 616,26euros a été admise, que le bail prévoit que le loyer doit être payé en début de mois, mais sans date précise, que le paiement le 3 ou le 5 du mois en cours n’est pas fautif, que les demandes de paiement de charges sans justificatif de la répartition ne sont pas recevables.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 janvier 2022.

Motifs

Sur la validité du commandement de payer du 29 janvier 2018 :

La SAS MTR Invest soutient que, faute d’avoir été délivré à Maître Y, administrateur de la société désigné par jugement du 13septemebre 2016 la plaçant sous sauvegarde de justice et Maître
X, mandataire judiciaire, le commandement de payer du 29 janvier 2018 est nul en application des dispositions de l’article L622-23 du code de commerce.

Toutefois, le jugement du 13 septembre 2016 du tribunal de commerce de Cannes a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société MTR Invest en désignant Maître Y en qualité d’administrateur avec une simple mission de surveillance. Dès lors, les dispositions de l’article L 622-23 du code de commerce qui imposent la mise en cause du mandataire disposant d’une mission d’assistance n’ont pas vocation à s’appliquer. L’article 622-21 du code de commerce dispose qu’en période d’observation, l’administration de l’entreprise est assurée par son dirigeant. Le commandement de payer a donc été valablement délivré entre les mains de son représentant légal.

Il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre.

Sur les sommes réclamées dans le commandement de payer :

Aux termes du commandement de payer du 29 janvier 2019, la bailleresse sollicite le paiement des sommes suivantes :

- 4 786,26 euros au titre du loyer du mois de décembre 2017,

- 4 786,26 euros au titre du loyer du mois de janvier 2018,

- 123euros au titre du box pour l’année 2015,

- 545,63euros au titre de la consommation d’eau,

- 191,24euros au titre d’un commandement de payer délivré le 6 avril 2017,

- 273,80euros au titre d’un commandement de payer délivré le 16 mai 2017.

Les loyers échus et réclamés ont été payés et réglé le 30 janvier 2018 par virement ainsi qu’en justifie la locataire, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse, soit dans le délai de régularisation prévu à l’acte.

Le jugement du 13 septembre 2016 ouvrant une procédure de sauvegarde au bénéficie de la locataire, les sommes portant sur la période antérieure à cette date ne peuvent plus être réclamées par la bailleresse. Il en est ainsi des charges relatives au box concernant l’année 2015, le fait que les charges n’ont été réparties qu’en avril 2017 par le syndic de copropriété n’affecte en rien la période où la créance est née.

Concernant la consommation d’eau, la bailleresse se prévaut d’une facture d’un montant de 586,58euros portant sur la période de consommation du 1er janvier au 31 décembre 2016. Seule la consommation afférente à la période postérieure au 13 septembre 2016 est due par la locataire et ce quel que soit la période du relevé effectué par la société Prox Hydro, démarche sans conséquence sur la période où la créance est née. La locataire était redevable d’une somme de 40,95euros à ce titre qui a été réglée le 21 avril 2017 ainsi que cela résulte de la lecture du relevé de compte établi par le gestionnaire du bien, la société KARIKA Immobilier.

Enfin la bailleresse se prévaut du coût de deux commandements de payer délivrés respectivement le 6 avril 2017 et le 16 mai 2017 dont elle réclame le coût à la locataire ;

Toutefois, elle ne justifie pas d’un commandement de payer délivré le 6 avril 2017 et le commandement de payer du 16 mai 2017 vise des loyers dus pour la période de mars à mai 2017 mais le loyer du mois de mars 2017 a été réglé le 22 mars 2017, celui du mois d’avril le 4 avril et celui de mai le 12 mai 2017. Il s’ensuit que soit les loyers réclamés ont été régularisés dans le mois du délai imparti par l’acte soit ils n’étaient pas exigibles à la date du commandement, la demande étant prématurée et anticipant sur les échéances à venir.

Il convient de constater qu’aucune somme n’est due au titre du commandement de payer délivré le 29 janvier 2019, mais qu’à la date de sa délivrance, la locataire était redevable des loyers de décembre 2018 et de janvier 2019 et d’un solde au titre de la consommation d’eau de 40,95euros.

Il convient de constater que la Cour n’est saisie que dans les limites des prétentions des parties et que la bailleresse ne sollicite ni le prononcé de la résiliation du bail ni la condamnation de la locataire au paiement d’un solde locatif débiteur.

Sur les dommages et intérêts :

La bailleresse fait valoir que la locataire a multiplié les retards de paiement des échéances échues lui causant nécessaire un préjudice certain puisqu’elle a dû engager des procédures pour obtenir les règlements des sommes dues.

La locataire soutient qu’elle a réglé les loyers dans les délais prévus par le bail.

Le bail souscrit le 18 octobre 2013 entre les parties prévoit en son paragraphe 6-2 ' le loyer est payable mensuellement en début de mois entre les mains du bailleur ou du mandataire…' sans prévoir de date précise à laquelle le versement doit intervenir.

Le 20 novembre 2015, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant les loyers des mois d’octobre et de novembre 2015, incontestablement dû à la date de l’acte, la locataire disposant d’un mois à compter de la délivrance pour régulariser son compte. Le 30 novembre 2015 et le 1er décembre 2015, la locataire a déposé deux chèques en règlement des sommes dues qui sont revenus en février 2016 impayés.

Le 17 février 2016, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant les loyers d’octobre 2015 à février 2016, le loyer de mars 2016 inclus dans le calcul ayant été déduit dans le total retenu par l’huissier. Le même jour, la locataire remettait trois chèques d’un montant de 4 250euros chacun correspondant aux loyers et provisions sur charges permettant d’apurer les mois de d’octobre à décembre 2015.

Le 23 mars 2017, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant les loyers dus pour les mois de février et mars 2017 que la locataire a réglé le 22 mars 2017 le loyer du mois de février 2017, le 4 avril 2017, le loyer du mois de mars.

Le 16 mai 2017, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant les loyers des mois avril et mai 2017.

La locataire a réglé le 12 mai le loyer du mois d’avril, le 9 juin 2017 le loyer du mois de mai, le 5 juillet le loyer du mois de juin et enfin le 11 juillet le loyer du mois de juillet.

S’il est incontestable que les loyers visés dans les commandements de payer ont été régularisés dans le délai imparti par l’acte, il n’en reste pas moins vrai que la locataire a réglé les loyers de février à juin 2017 avec retard certain.

La bailleresse a fait délivrer le 3 juillet 2017 un commandement de payer visant les loyers des mois de juin et juillet 2017, alors qu’à la date du 3 juillet 2017, le loyer dû pour le mois de juillet en cours n’était pas exigible et que le paiement intervenu le 11 juillet, soit dans la première quinzaine du mois, n’est pas tardif au regard des dispositions contractuelles. Ce commandement n’a été valablement délivré que pour le mois de juin 2017.

Le 29 janvier 2018, un nouveau commandement de payer des loyers a été délivré par la bailleresse visant la période de décembre 2017 à janvier 2018, la locataire a réglé ces loyers respectivement le 10 janvier 2018 et le 30 janvier 2018, de sorte que si les paiements ont certes été effectués avec retard, le commandement de payer n’était justifié que pour le loyer du mois

de janvier 2018, mais pas pour le loyer de décembre 2017 qui était déjà réglé à la date de délivrance de l’acte.

Le 5 mars 2018, un commandement de payer les loyers a été délivré par la bailleresse visant la période de février à mars 2018. La locataire a réglé ses deux loyers le 26 mars 2018. Selon le même raisonnement que précédemment, il convient de retenir qu’à la date du commandement de payer, seul le loyer du mois de février 2018 était dû et que la demande concernant le mois de mars était prématurée.

Le 28 février 2019, un commandement de payer a été délivré mentionnant uniquement le loyer du mois de février 2019 et le 10 avril 2019 visant les loyers de mars et avril 2019. Seule la demande concernant le mois de mars est recevable, celle relative au mois d’avril 2019 étant prématurée.

Il résulte de l’examen des différents commandements de payer délivrés par la bailleresse depuis 2015 que la locataire a fréquemment payé avec un certain retard ses loyers, mais sans que son comportement ne reflète une attitude fautive ou négligente de sa part mais résulte des difficultés économiques éprouvées qui ont conduit à la procédure de sauvegarde prononcée le 13 septembre 2016. De surcroît, l’attitude de la bailleresse, qui a multiplié les actes d’huissier y compris pour des sommes dont elle anticipait l’échéance, s’est révélé également blâmable et nuisible à la sérénité des relations contractuelles. Sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

La SAS La Grande Galerie de Fréjus Place dans ses conclusions du 19 mai 2020 limite ses prétentions à l’octroi de dommages et intérêts en considération du préjudice subi et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. De sorte que la Cour n’est plus saisie des demandes de constatation de la résiliation du bail et de suspension de la clause résolutoire.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure.

Par ces motifs

la Cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement rendu le 12 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu’il a dit que le commandement de payer du 29 janvier 2018 a été valablement délivré entre les mains des représentants de la société MTR Invest,

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau :

Déboute la SAS La Grande Galerie de Fréjus Plage de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS MTR Invest de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS La Grande Galerie de Fréjus Plage aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT