ARRÊT N°

N° RG 21/04444 – N° Portalis DBVH-V-B7F-II6O

CJP

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

22 novembre 2021

RG :21/00505

S.A. SEMIGA

C/

[Y]

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

ARRÊT DU 20 JUIN 2022

APPELANTE :

S.A. SEMIGA

inscrite au RCS de NIMES sous le n° 650 200 405

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège

Hôtel du Département

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-marie RICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Madame [U] [Y]

née le 29 Août 1965 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001223 du 09/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Statuant sur appel d’une ordonnance de référé

Ordonnance de clôture rendue le 25 avril 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre

M^me Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère

M^me Elisabeth GRANIER, Conseillère

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 02 Mai 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Juin 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 20 Juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.

La SA SEMIGA est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] et donné à bail à Mme [U] [Y] depuis le 15 novembre 1996.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 décembre 2018, la SA SEMIGA a assigné Mme [U] [Y] aux fins d’être autorisée à réaliser les travaux de réfection du balcon du logement loué et d’ordonner à cette dernière de quitter l’appartement sous astreinte de 30 € par jour de retard.

Par ordonnance en date du 15 avril 2019, le juge des référés a, avant dire droit, ordonné une expertise et désigné M. [I] [P] en qualité d’expert aux fins, notamment, d’estimer la durée de réfection du balcon et de dire s’il est possible de réaliser un accès provisoire pour Mme [U] [Y] à son logement pendant les travaux de réfection du balcon.

L’expert a déposé son rapport le 11 décembre 2019 et la SA SEMIGA a fait procéder à la démolition du balcon au mois de janvier 2021. Depuis, une plate-forme provisoire a été installée pour permettre à la locataire de pénétrer dans son appartement.

Par acte du 11 juin 2021, Mme [U] [Y] a assigné la SA SEMIGA devant le juge des contentieux de la protection de Nîmes, statuant en référé, aux fins de voir condamner cette dernière à procéder à la reconstruction du balcon de l’appartement dont elle est locataire, sous astreinte, outre des dommages-intérêts provisionnels.

Par ordonnance contradictoire du 22 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

— dit que Mme [U] [Y] justifie de l’urgence, de l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’un risque de dommage imminent et, en conséquence, s’est déclaré compétent,

— condamné la SA SEMIGA à procéder aux travaux de reconstruction du balcon de l’appartement dont Mme [Y] est locataire, sous astreinte provisoire de 30 € par jour de retard pendant un délai d’un mois au-delà duquel il sera statué à nouveau sur la fixation d’une nouvelle astreinte définitive,

— condamné la SA SEMIGA à payer à Mme [U] [Y] une indemnité provisionnelle de 500 € à titre de dommages-intérêts,

— condamné la SA SEMIGA aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 14 décembre 2021, la SA SEMIGA a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 11 février 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA SEMIGA, appelante, demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, constatant l’existence de contestations sérieuses et que ni urgence ni le trouble illicite ne sont caractérisées, de :

— dire le juge des référés incompétent et Mme [U] [Y] irrecevable en son action,

— à titre subsidiaire, infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à payer une indemnité provisionnelle sur le fondement de l’article 1231'1 du Code civil et dire n’y avoir lieu à indemnisation en l’absence de faute de sa part,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a assorti l’obligation qui lui est faite de reconstruction du balcon d’une astreinte et dire n’y avoir lieu à astreinte,

— condamner Mme [U] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, la SA SEMIGA fait valoir :

— qu’il n’existe aucune urgence à voir réaliser les travaux demandés par la locataire ; que le premier juge a retenu l’urgence au motif que l’accès au logement se ferait par une nacelle métallique relativement dangereuse, et ce alors que si l’ouvrage permettant l’accès au domicile de Mme [U] [Y] a connu un moment donné un désordre de positionnement, celui-ci a été réparé en septembre 2021 et la structure est désormais solidifiée ; qu’aucune urgence ne peut résulter, comme le soutient Mme [U] [Y], de la privation du jour au lendemain de la jouissance de son balcon, dès lors qu’il ressort des pièces versées aux débats qu’elle a été informée, depuis le mois de juin 2018, soit depuis trois ans, de la nécessité de procéder aux travaux de réfection du balcon ;

— que s’agissant du trouble manifestement illicite, il n’est aucunement démontré de violation d’une règle de droit ; que les travaux ont été budgétisés, en fonction du relogement provisoire de Mme [U] [Y] le temps des travaux et le refus de la locataire de quitter provisoirement les lieux ont généré un coup de travaux supplémentaires de 6435,96 euros, pour la fabrication d’une plate-forme d’accès, coût non budgétisé ; qu’ainsi les travaux initialement prévus ont du être modifiés ; que Mme [U] [Y] ne peut aujourd’hui invoquer une violation des engagements exprès et explicites de son bailleur, et ce alors que la position de ce dernier s’inscrivait dans le contexte du relogement provisoire de la locataire et donc d’un budget non amputé ; qu’enfin, elle ne s’est jamais engagée auprès de la locataire a reconstruit immédiatement un balcon ;

— que s’agissant de la demande provisionnelle de dommages-intérêts, il est inexact de retenir une inertie de sa part ; que Mme [U] [Y] a gardé la jouissance de son appartement durant les travaux et le bailleur a procédé à une diminution du loyer en l’état de la perte de surface utile du balcon ; que l’intimée ne peut prétendre un retentissement psychologique du fait de la suppression «brusque » et « imprévue » de son balcon, alors que les échanges de courriers depuis juillet 2018 démontrent que la situation n’était ni brusque ni imprévue; que le bailleur n’a pas failli à ses obligations contractuelles ni commis de faute à l’origine du préjudice que la locataire ;

— que l’astreinte fixée par le premier juge ne tient aucun compte des impératifs imposés pour la réalisation des travaux ; que la reconstruction du balcon est objectivement impossible dans les délais impartis, le nouveau projet de balcon devant être validé par un bureau de contrôle et la société bailleresse devant faire face à des impondérables qui lui sont dictés par les entreprises intervenantes.

Mme [U] [Y], en sa qualité d’intimée, par conclusions en date du 25 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour de confirmer l’ordonnance rendue le 22 novembre 2021 en toutes ses dispositions et de débouter la SA SEMIGA de ses entières demandes, fins et conclusions, de la condamner à lui payer une somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel seront distraits directement au profit de la SELARL Mansat-Jaffré, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [U] [Y] fait valoir :

— que suite au dépôt du rapport d’expertise, la SA SEMIGA a fait procéder, au début du mois de janvier 2021, à la démolition dudit balcon, mais n’a pas depuis procédé à sa reconstruction ; que le bailleur s’est contenté de laisser à la place une plate-forme métallique destinée à lui permettre de pénétrer dans son appartement ;

— que cette nacelle métallique comporte un vide entre la dernière marche d’escalier et le rebord de la plate-forme, ce qui l’a obligée à poser contre cet espace de rondins de bois pour le combler ; qu’au surplus, en septembre 2021, la nacelle s’est affaissée à la suite de la chute d’un étai, ce qui a conduit la société bailleresse à faire intervenir en urgence une entreprise pour installer une poutre de soutènement ; que l’accès actuel au logement à travers des photographies produites se révèlent dangereux et susceptible de lui causer un dommage imminent étant précisé qu’elle est handicapée ;

— que la SA SEMIGA évoque toujours la reconstruction du balcon sans préciser un calendrier de reconstruction ; que cette reconstruction constitue une obligation impérative pour le bailleur et un droit acquis pour la locataire ; que la privation de la jouissance du balcon constitue un trouble manifestement illicite, étant précisé que le bail fait référence explicite au balcon en tant que dépendance privative ;

— que la reconstruction du balcon ne se heurte à aucun cas de force majeure, aucun cas fortuit et aucun fait un tiers ;

— que cette situation a pour but de volontairement désorienter la locataire et d’occasionner son découragement et donc en définitive son départ des lieux pris à bail.

La clôture de la procédure est intervenue le 25 avril 2022 et l’affaire a été appelée à l’audience du 2 mai 2022 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 20 juin 2022.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au visa de ces dispositions, le premier juge a estimé démontrée l’urgence à reconstruire le balcon, en ce que l’accès à l’appartement de Mme [U] [Y] s’effectue par une nacelle métallique relativement dangereuse, nécessitant la pose de rondins de bois pour boucher des vides entre les marches de l’escalier et le rebord de la plate-forme et ayant fait l’objet d’un affaissement à la suite de la chute d’un étai. Il a également considéré que le défaut de reconstruction du balcon, pourtant visé dans le bail, signé 25 ans auparavant avec Mme [U] [Y], correspondait à un trouble manifestement illicite et que la dangerosité de la plate-forme métallique provisoire constituait un dommage imminent. Tenant ces éléments et au regard de l’inertie de la SA SEMIGA, l’ordonnance critiquée a, d’une part, ordonné les travaux de remise en état et, d’autre part, condamné cette société au paiement, à titre provisionnel, de dommages-intérêts en réparation du préjudice de Mme [U] [Y].

La SA SEMIGA conteste cette décision, estimant qu’aucune urgence ni aucun trouble manifestement illicite n’est démontré.

L’exercice des pouvoirs donnés au juge des référés est subordonné à la réunion d’un certain nombre de conditions déterminées, à savoir soit l’urgence et l’absence de contestation sérieuse, tel que défini par l’article 834 du code de procédure civile susvisé, soit l’existence d’un dommage imminent qu’il faut prévenir ou d’un trouble manifestement illicite qu’il faut faire cesser, soit enfin l’existence d’une obligation non sérieusement contestable qui justifie l’octroi d’une provision au créancier tel que cela résulte de l’article 835 du même code, susvisé.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». L’illicéité résulte de la méconnaissance d’une norme juridique obligatoire dont l’origine est délictuelle ou contractuelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail signé, le 15 novembre 1996, entre Mme [U] [Y] et la société PACT du Gard, aux droits de qui vient la SA SEMIGA, mentionne la jouissance privative au profit de la locataire d’un balcon. En application de ce contrat, la société bailleresse est tenue de mettre à disposition de son locataire l’ensemble des éléments mentionnés dans le contrat et donc ledit balcon. Le non-respect par l’une des parties des dispositions du contrat est susceptible de constituer un trouble manifestement illicite.

Si la SA SEMIGA établit que la destruction de ce balcon s’est avérée nécessaire tant pour la sécurité de Mme [U] [Y] que celle du locataire situé en dessous et que cette destruction a pu être réalisée en janvier 2021 après la mise en place d’une plate-forme pour permettre à la locataire d’accéder à son logement, elle ne justifie pas, en revanche, des raisons pour lesquelles le balcon n’a toujours pas été reconstruit. L’argument selon lequel la mise en place de ladite plate-forme a généré un coût supplémentaire et a entraîné la modification des travaux prévus, ne saurait expliquer l’absence de reconstruction plusieurs mois après la destruction et le maintien d’une plate-forme provisoire. L’appelante ne justifie d’aucune circonstance de force majeure ni d’aucun cas fortuit ou fait d’un tiers expliquant son inertie pour procéder à cette reconstruction.

En outre, il n’est pas contestable que la plate-forme installée ne peut se substituer au balcon mentionné dans le contrat, s’agissant d’une installation provisoire et au surplus peu sécurisante. Il est, en effet, établi que cette plate-forme était soutenue par un étai, lequel s’est déplacé rendant l’installation dangereuse. La SA SEMIGA a certes fait intervenir une entreprise pour solidifier la structure par une poutre de soutènement, pour autant cet événement confirme le caractère provisoire de l’installation et la nécessité de procéder rapidement à une reconstruction du balcon. Il en est de même s’agissant des rondins de bois que Mme [U] [Y] a été contrainte de placer pour combler un vide entre la dernière marche d’escalier et le rebord de la plate-forme.

Il résulte de ce qui précède que la privation par la société bailleresse d’un des éléments du logement loué pendant plusieurs mois, et ce sans explication valable et sans qu’aucun calendrier de reconstruction ne soit communiqué à la locataire, constitue un trouble manifestement illicite qu’il relève des pouvoirs du juge des référés de faire cesser en ordonnant la remise en état dudit balcon. Le trouble manifestement illicite étant démontré, il n’est pas nécessaire de rechercher si les conditions de l’article 834 du code de procédure civile sont également réunies.

C’est, en conséquence à bon droit, que le premier juge a condamné la SA SEMIGA à procéder aux travaux de reconstruction du balcon de l’appartement dont Mme [U] [Y] est locataire. C’est également de manière justifiée qu’une astreinte provisoire a été prononcée afin de pallier à l’inertie de la société bailleresse.

En revanche, le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance apparaît largement insuffisant pour permettre à la société bailleresse de procéder à des travaux de cette nature. La décision sera, dès lors, réformée de ce chef et il sera dit que l’astreinte commencera à courir à l’issue d’un délai de trois mois suivant la signification de l’arrêt. Pour assurer la bonne exécution de la condamnation, il convient, en revanche de fixer le montant de l’astreinte à 50 € par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de trois mois, à l’issue duquel il sera de nouveau statué.

L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

À l’appui de ces dispositions et de l’article 1231-1 du code civil relatif à la réparation du préjudice résultant de l’exécution du contrat, l’ordonnance critiquée a alloué à Mme [U] [Y] des dommages-intérêts, à titre provisionnel.

La SA SEMIGA demande la réformation de cette décision estimant qu’il n’y a eu aucune inertie de sa part et que la locataire a toujours gardé la jouissance de son appartement avec en contrepartie de la diminution de la surface utile du balcon, une réduction de 10 € du loyer.

Pour autant l’appelante, comme indiqué plus avant, n’explique pas pour quelle raison depuis janvier 2021, date de la destruction du balcon, elle n’a entamé aucun travaux pour procéder à la reconstruction de cet élément du logement dont la locataire doit avoir la jouissance en exécution du contrat. Ces seuls éléments suffisent à démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance non contestable pour Mme [U] [Y] et a confirmé la décision entreprise.

Le sort des dépens a été exactement réglé par le premier juge.

En cause d’appel, l’équité justifie d’accorder à Mme [U] [Y] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA SEMIGA, qui succombe, à titre principal, devra supporter les dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de la SELARL Mansat-Jaffré, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référés et en dernier ressort,

Confirme les dispositions de l’ordonnance de référé rendue le 22 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, à l’exception de celles relatives à l’astreinte et au délai à compter duquel court l’astreinte,

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Dit que la SA SEMIGA devra procéder aux travaux ordonnés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte passé ce délai, de 50 € par jour de retard pendant trois mois à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué,

Condamne la SA SEMIGA à payer à Mme [U] [Y] la somme de

1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SA SEMIGA aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Mansat-Jaffré.

Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE