Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 13 janvier 2022, n° 20/00958

CA Nîmes
Confirmation 13 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Trouble anormal de voisinage
La cour a estimé que la SCI n'a pas prouvé que le trouble de voisinage excédait les inconvénients normaux, et que la perte d'ensoleillement n'était pas anormale dans le contexte urbain.
Rejeté
Perte de luminosité
La cour a jugé que la SCI n'a pas démontré que la perte de luminosité était anormale et qu'elle excédait les inconvénients normaux du voisinage.
Rejeté
Non-conformité de la cheminée
La cour a constaté que la cheminée n'était plus en service et que sa simple présence ne constituait pas un trouble anormal de voisinage.
Rejeté
Perte de valeur locative
La cour a jugé que la SCI n'a pas prouvé que la perte de valeur locative était due à un trouble anormal de voisinage.
Rejeté
Perte de valeur vénale
La cour a estimé que la SCI n'a pas établi que la perte de valeur vénale était causée par un trouble anormal de voisinage.
Rejeté
Dépens d'appel
La cour a confirmé que la SCI, ayant succombé, devait supporter les dépens d'appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SCI LVCP Investissements a fait appel d'un jugement du tribunal d'Alès qui avait débouté ses demandes de réparation pour trouble anormal de voisinage causé par la construction voisine. La cour d'appel a examiné si la SCI avait prouvé l'existence d'un trouble anormal dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Elle a confirmé le jugement de première instance, considérant que la SCI n'avait pas établi l'anormalité du trouble lié à la perte de luminosité et que la cheminée, bien que non conforme, ne causait pas de préjudice avéré. La cour a également confirmé les condamnations aux dépens et a accordé des frais d'avocat aux intimés.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. a, 13 janv. 2022, n° 20/00958
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	20/00958
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Agnès MICHEL, président
Avocat(s) :	Julien DUMAS LAIROLLEAlain ROLLET
Parties :	S.C.I. LVCP INVESTISSEMENTS

Texte intégral

ARRÊT N°

N° RG 20/00958 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HV3L

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, […]

21 janvier 2020 RG :18/00079

[…]

Grosse délivrée

à M^e Dumas Lairolle

M^e Rollet

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 13 JANVIER 2022

APPELANTE :

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien DUMAS LAIROLLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]
Représenté par M^e D ROLLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur B Y

né le […] à ALES

[…]

Représenté par M^e D ROLLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Octobre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

Madame Laure Mallet, conseillère

GREFFIER :

M^me Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 28 Octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2022

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 13 Janvier 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LVCP Investissements est propriétaire d’un ensemble immobilier sis à Ledignan (Gard) sur la parcelle cadastrée section […], jouxtant la propriété de M. Z X et M^me B Y, édifiée sur la parcelle […].

Se plaignant que l’extension de la construction de la propriété voisine réalisée selon permis de construire en date du 2 mai 2014, a obstrué le jour de sa terrasse, la SCI LVCP Investissements a obtenu du juge des référés, par ordonnance du 16 juillet 2015, une mesure d’expertise et la désignation de M. D E en qualité d’expert judiciaire, lequel a rendu son rapport définitif le 25 novembre 2016.

Soutenant que la construction de la propriété voisine lui cause un trouble anormal de voisinage en raison de la perte de vue et d’ensoleillement de son immeuble, et que le conduit de la cheminée voisine n’est pas conforme à la réglementation applicable, la SCI LVCP Investissements a, par acte d’huissier du 22 décembre 2017, fait assigner M. X et M^me Y devant le tribunal de grande instance d’Alès, sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, notamment en réparation de ses préjudices.

Elle demandait au tribunal de :

- condamner solidairement M. X et M^me Y :

* à lui verser la somme de 1 664,15 euros à titre de dommages et intérêts pour permettre les travaux d’ouverture de fenêtre,

* à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du trouble de jouissance subi du fait de la perte de luminosité,

* à démolir ou tout au moins à condamner la cheminée sous astreinte de 50 euros par jour de retard a compter de la décision à intervenir,

* à lui payer la somme de 5 200 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice lié à la perte de valeur locative pendant leurs travaux,

* à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice lié à la perte de valeur vénale du bien,

* aux dépens incluant les frais d’expertise,

* à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 21 janvier 2020, le tribunal judiciaire d’Alès a :

- débouté la SCI LVCP de l’ensemble de ses demandes,

- condamné la SCI LVCP aux dépens, ce y compris les frais d’expertise,

- condamné la SCI LVCP à payer à M. X et M^me Y la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 mars 2020, la SCI LVCP Investissements a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 juin 2020, auxquelles il est expressément référé, la SCI LVCP Investissements demande à la cour de :

Vu les articles 544 et 1240 du code civil,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant de nouveau,

- condamner solidairement M. X et M^me Y :
* à lui verser une somme de 1 664,15 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux d’ouverture de fenêtre,

* à lui verser une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de la perte de luminosité,

* à démolir ou à tout le moins condamner la cheminée sous astreinte de 50 euros par jour de retard au-delà du délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

* à lui verser une somme de 5 200 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice lié à la perte locative pendant leurs travaux,

* à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice lié à la perte de valeur vénale du bien,

* aux entiers dépens incluant les frais d’expertise,

* à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 31 août 2020, auxquelles il est expressément référé, M. X et M^me Y demandent à la cour de :

Accueillant l’appel de la SCI LVCP et le déclarant infondé,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Alès du 21 juin 2020,

- débouter la SCI LVCP de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- la condamner au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

La clôture de la procédure est intervenue le 14 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble anormal de voisinage

Le droit de propriété, défini par l’article 544 du code civil comme «le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements», est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

En application de ce principe, la partie à l’origine d’un trouble anormal de voisinage en doit réparation, indépendamment de toute faute.

Le trouble de voisinage ne donne lieu à réparation que s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage.

Il incombe au voisin qui se prévaut d’un trouble anormal de voisinage de prouver qu’il existe un trouble anormal, qu’il subit un préjudice et qu’il existe un lien de causalité entre le préjudice et la construction édifiée.
L’existence du trouble s’apprécie indépendamment du problème de la régularité de la construction au regard des règles d’urbanisme ou de droit privé.

En l’espèce, il appartient à la SCI LVCP Investissements d’établir non seulement l’existence des troubles invoqués mais également de démontrer qu’ils dépassent les inconvénients normaux de voisinage.

Le caractère anormal du trouble s’apprécie habituellement en fonction de sa gravité, de sa durée, et en se référant notamment à l’environnement et à la destination des lieux.

Sur la perte de vue et d’ensoleillement, la SCI LVCP Investissements conteste le jugement en ce qu’il a considéré que si l’existence d’un trouble de voisinage était établi, l’anormalité du trouble de voisinage n’était pas caractérisée.

Elle soutient que la perte d’ensoleillement issue de la construction édifiée par les consorts X-Y est significative dans la mesure où, avant ladite construction, son immeuble recevait un plein éclairage Est Sud-Est et que même lorsque sa propriété n’était pas directement éclairée, dès lors que la vue était dégagée, la réverbération de la lumière sur les alentours permettait une luminosité plus grande.

Elle fait valoir qu’elle subit un préjudice suite à cette construction dans la mesure où la terrasse couverte de son immeuble a été réduite à un rôle d’entrée et de débarras diminuant ainsi de manière substantielle la valeur locative du bien.

Les consorts X-Y répliquent que le local d’entrée ne constituait en fait qu’une cave et que les constatations de l’expert se limitent à l’éclairage de cette partie de l’immeuble constituant son entrée à usage de pièce de rangement et ne concernent pas le logement dans son entier.

Ils affirment qu’il n’ont pas réduit la surface d’ouverture de cette entrée.

Ils font valoir que le local d’entrée de l’appartement de l’appelante ne pouvait bénéficier, avant la construction, que d’une luminosité limitée et d’une très brève durée au seul lever du jour où le soleil est rasant eu égard à la configuration des lieux dans la mesure où le bien immobilier de la SCI LVCP Investissements se situe au milieu du village, est entouré d’autres immeubles élevés sur plusieurs niveaux faisant obstacle à l’ensoleillement et est exposé plein Est. Ils font observer que l’ombre projeté sur la façade résulte des arbres de la place des Lavoirs et non de leur construction.

Ils indiquent que la construction est conforme au permis de construire délivré par le maire et que la hauteur de la construction est justifiée par le fait que le choix d’un toit mono-pente permettait d’éviter tout risque de renvoi des eaux pluviales vers la parcelle de la SCI LVCP.

Ils soutiennent qu’en milieu urbain, celui qui se prétend victime d’une perte de vue ou d’ensoleillement, ne peut prétendre à l’immutabilité de ses avantages individuels et qu’en l’espèce tel est le cas au regard de la configuration des lieux en zone urbaine, d’autant que leur construction consiste en un seul niveau contrairement aux autres immeubles qui l’entourent. Ils font d’ailleurs remarquer qu’une nouvelle construction est en cours d’édification consistant en deux étages, ce qui démontre le développement urbain de la zone.

Il ressort du rapport d’expertise aux I 11 et 13 que « la partie sud-est de la parcelle X-Roujemon (AD n° 778) jusque là non bâtie, s’est trouvée incorporée au nouveau bâtiment construit ; l’espace non délimité jusque là, apparemment disponible, a donc été sensiblement diminué, dans le même temps que les caractéristiques d’éclairement et d’agrément qui préexistaient et dont profitait la partie appartenant à la SCI LVCP Investissements » et qu'«Il découle de cette modification de l’état des lieux préexistant des désagréments pour la propriété de la SCI LVCP Investissements limitrophe ».

Ainsi, la SCI LVCP Investissements a subi un trouble de voisinage dans la perte de luminosité, cependant cette dernière n’est juridiquement protégée que lorsqu’elle excède les inconvénients normaux de voisinage.

Aux observations des parties sur son pré-rapport, l’expert a répondu que «l’éclairage naturel dégagé, avant travaux de X-Y, correspondait à un éclairage par la façade est, c’est-à-dire effectif pendant une durée limitée sur une course basse du soleil ; l’ouverture réalisée par la SCI LVCP Investissements pour redonner l’éclairement à ce local d’entrée d’appartement donne aujourd’hui un éclairement naturel venant par le sud, donc pendant une durée sensiblement supérieure et sur une course de soleil plus haute.

Le fait d’avoir réalisé ces travaux de création de nouvelle ouverture paraît techniquement avoir remis le local SCI LVCP Investissements au moins en équivalence d’éclairement et d’ensoleillement.»

Il énonce en page 14 que «le local (non fermé côté est) constitue à la fois l’entrée d’un des logements et une pièce de rangement, avec table et bancs» et ajoute que « le préjudice à considérer paraît se limiter au coût des travaux de cette ouverture ayant permis de retrouver un éclairage naturel suffisant ».

Si la perte d’éclairement est établie, l’anormalité du trouble n’est pas caractérisée.

La SCI LVCP ne justifie pas d’un préjudice lié au caractère anormal de la perte d’ensoleillement concernant une partie seulement de l’immeuble constituant une cour couverte, exposée plein Est, au rez-de-chaussée, servant notamment d’entrée d’accès à un immeuble, située au milieu du village et entourée d’autres immeubles élevés sur plusieurs niveaux.

En l’espèce, la SCI LVCP Investissements n’établit pas l’ampleur de la perte d’ensoleillement alléguée et ne démontre pas que cette dernière excèderait les inconvénients normaux de voisinage.

En conséquence, faute pour l’appelante d’établir la réalité de l’anormalité du trouble de voisinage qu’elle invoque, le jugement déféré doit être confirmé de ce chef en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI LVCP Investissements .

S’agissant de la cheminée, il résulte des investigations de l’expert que celle-ci n’est pas conforme aux règlementations applicables.

Les intimés, les consorts X-Y, indiquent qu’ils ont changé le système de chauffage, optant pour une climatisation réversible, et condamné le conduit d’évacuation. Ils affirment que la simple présence de la cheminée, en tant qu’ouvrage désactivé, ne constitue pas un trouble de voisinage.

L’appelante, la SCI LVCP Investissements, soutient que, même si des travaux ont été réalisés, la cheminée, implantée à très faible distance de sa terrasse non couverte, lui cause un préjudice, dans la mesure où elle existe toujours et qu’elle est susceptible d’être de nouveau utilisée.

En produisant au débat deux factures, l’une de la SARL Dubois Dal Cerro du 3 juillet 2017 mentionnant la fourniture et la pose d’une climatisation réversible, l’autre de l’entreprise Bâtiment Cheron Christophe du 11 septembre 2017 faisant état de la dépose de poêle à bois avec condamnation du conduit, démolition de la haute sur une hauteur de 4ML et de la dépose de l’isolant coupe feux, les consorts X-Y rapportent la preuve que le conduit de la cheminée a été supprimé, et que donc la souche de celle-ci n’est plus en service même si elle demeure.

En conséquence, aucun trouble ne peut résulter de cette cheminée, le préjudice invoqué par l’appelante pour l’avenir n’étant qu’hypothétique.

La simple présence de la cheminée dont la souche n’est plus en service ne peut constituer un trouble anormal de voisinage et le jugement sera confirmé également sur ce point.

Sur les demandes accéssoires,

Les condamnations prononcées en première instance aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, et au titre des frais irrépétibles seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LVCP Investissements, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à M. X et M^me Y leurs frais irrépétibles d’appel. Il leur sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI LVCP Investissements à payer à M. Z X et M^me B Y la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne la SCI LVCP Investissements aux dépens d’appel.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Delcourt, greffière.

La greffière, La présidente, 1. F G H I

[…]