ARRÊT N°

N° RG 20/01281 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HWXM

CO

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, […]

17 mars 2020

RG:17/05271

A

C/

Y

X

Grosse délivrée le 09 février 2022 à :

- M^e CHABAUD

- M^e SEBELLINI

COUR D’APPEL DE NÎMES

4ème CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 FEVRIER 2022

APPELANT :

Monsieur C A

né le […] à MONTPELLIER

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jérôme BRENNER, substituant M^e Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur E Y

né le […] à […] […]

Représenté par M^e Marie-ange SEBELLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame F X épouse Y, commerçante, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nîmes sous le numéro 504 803 461, mariée sous le régime de la communauté légale le 21 avril 2007 à la mairie de LE GRAU DU ROI.

née le […] à NIMES

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-ange SEBELLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Claire OUGIER, Conseillère, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christine CODOL, Présidente,

Madame Claire OUGIER, Conseillère,

Madame Corinne STRUNK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Février 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Christine CODOL, Présidente, le 09 Février 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE

Vu l’appel interjeté le 28 mai 2020 par Monsieur C A à l’encontre du jugement prononcé le 17 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Nîmes sous le n°17/05271 ;

Vu les conclusions et le bordereau de communication de pièces transmis par la voie électronique le 4 août 2020 par l’appelant ;
Vu les conclusions et le bordereau de communication de pièces transmis par la voie électronique le 3 décembre 2020 par Madame F X épouse Y et Monsieur E Y, intimés ;

Vu l’intervention volontaire de la SCI Maxsea par conclusions transmises par la voie électronique le 31 décembre 2020 ;

Vu l’ordonnance rendue par la conseillère de la mise en état le 16 juin 2021 déclarant irrecevables les conclusions signifiées par les intimés le 3 décembre 2020 ainsi que l’intervention volontaire de la société MAXSEA ;

Vu l’arrêt rendu par la cour sur déféré le 13 octobre 2021, confirmant l’ordonnance du 16 juin 2021 et ordonnant la clôture de la procédure au 3 janvier 2022 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 30 décembre 2021 et à l’identique le 3 janvier 2022 par l’appelant et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

***

Par acte notarié du 16 mars 2001, Monsieur C A et Madame H I épouse A ont donné à bail commercial aux époux B un local dit « lot 1 » d’une superficie de 47,47 m² et les millièmes des parties communes y afférentes, en rez-de-chaussée de l’immeuble cadastré section […], sur la commune du Grau du Roi, pour « l’exploitation d’un commerce de dépôt de pain, viennoiserie, pâtisserie, et vente à emporter » à compter du 1er avril 2001 et moyennant un loyer annuel de 66.000 francs, payable par mois et d’avance.

Le fonds de commerce a été cédé par Monsieur B à Madame F X épouse Y et Monsieur E Y le […], avec un loyer de 1.121 euros mensuel, et un avenant au contrat de bail commercial conclu entre les bailleurs et les nouveaux locataires modifiait la destination des lieux désormais affectée à « l’exploitation d’un commerce de dépôt de pain, viennoiserie, pâtisserie, et vente à emporter et activités de saladerie et petite restauration à emporter ou à consommer sur place ».

Par courrier signifié le 8 décembre 2009, les époux Y ont sollicité des époux A le renouvellement du bail commercial venant à échéance le 31 mars 2010, lesquels l’ont accepté le 4 mars 2010.

Le 7 décembre 2011, les bailleurs autorisaient les époux Y à « percer le mur des parties communes (entre lot 1 et 2) », à charge de le refermer en cas de vente du fonds de commerce et tous travaux s’effectuant à leurs frais.

Le 13 octobre 2017, Monsieur C A faisait délivrer un commandement visant la clause résolutoire aux époux Y, exposant qu’il avait constaté que des transformations importantes avaient été effectuées dans son local, la cuisine y étant supprimée pour en faire une unique salle de restaurant, et ce sans autorisation et en violation des clauses contractuelles, et que l’activité de restauration classique désormais exploitée dans les lieux n’était pas conforme à la destination exclusive stipulée au bail. Les preneurs étaient enjoints de remettre le local dans son état initial et de cesser toute activité exclue de la destination contractuelle dans le mois, faute de quoi le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire du bail.

Par exploit du 2 novembre 2017, les époux Y délivraient assignation devant le tribunal de grande instance de Nîmes à Monsieur C A, en opposition et nullité du commandement visant la clause résolutoire.
Par jugement du 17 mars 2020 -dont appel, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

« déclaré l’action visant la clause résolutoire du bail commercial liant Monsieur C A d’une part à Madame F X épouse Y et Monsieur E Y formée par Monsieur C A selon commandement visant la clause résolutoire en date du 13 octobre 2017 irrecevable comme prescrite ;

Déclaré en conséquence sans effet le commandement visant la clause résolutoire en date du 13 octobre 2017 délivré par Monsieur C A ;

Rejeté la demande de Monsieur C A en résiliation du bail commercial ;

Rejeté les demandes de Monsieur C A visant à l’expulsion sans délai de Madame F X épouse Y et de Monsieur E Y ainsi que de tous occupants de leur chef si besoin du local commercial ;

Rejeté les demandes de Monsieur C A visant à la remise en état des lieux en leur état initial ;

Débouté Madame F X épouse Y et Monsieur E Y de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive ;

Condamné Monsieur C A à payer à Madame F X épouse Y et à Monsieur E Y la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande de Monsieur C A au titre des frais irrépétibles ;

Condamné Monsieur C A aux dépens dont distraction (') ;

Ordonné l’exécution provisoire ».

***

Monsieur C A a interjeté appel de ce jugement pour le voir infirmer en toutes ses dispositions.

En l’état de ses dernières écritures, il soutient que l’analyse des premiers juges qui ont retenu comme point de départ de la prescription l’autorisation donnée par le bailleur le 7 décembre 2011, et l’ont donc déclaré acquise lorsqu’a été délivré le commandement visant la clause résolutoire, est erronée.

Cette autorisation ne porte que sur le percement du mur entre le lot 1 et le lot 2, sans modification du bail.

Or, par le commandement délivré le 13 octobre 2017, le bailleur n’exige pas la reconstruction du mur mais exige que la cuisine qui se trouvait dans les locaux et dont il n’a nullement autorisé la destruction, soit reconstruite.

De même, la prescription du grief tiré du changement de destination des locaux ne court pas de cette attestation puisqu’il y est précisé qu’elle n’emporte pas modification du bail.

Or les époux Y ne rapportent pas la preuve de la date de la destruction de la cuisine ou du début d’activité de grande restauration, ni donc de la date ' nécessairement postérieure- à laquelle leur bailleur en aurait eu connaissance et faisant dès lors courir la prescription.
Bien plus, s’agissant d’infractions continues, elles ne peuvent être prescrites tant qu’elles perdurent.

Enfin, le bail stipulait expressément que toute modification devait résulter d’un acte écrit, de telle sorte que la passivité du bailleur n’est pas créatrice de droits.

Monsieur A fait valoir que selon la clause insérée au bail, et conformément aux exigences de l’article L145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Elle est en l’espèce acquise dès lors que, malgré l’exploit délivré le 13 octobre 2017, les preneurs ont persisté dans leurs violations des stipulations expresses du bail, seule une activité de grande restauration étant actuellement exercée dans le local alors qu’elle n’est pas autorisée et qu’aucune demande de despécialisation n’a été seulement formulée, et les lieux ayant été transformés à cet effet.

Dès lors, la résiliation du bail commercial doit être constatée à la date du 13 novembre 2017, et l’expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef ordonnée, si besoin est avec le concours de la force publique, avec condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à complète restitution des lieux.

Subsidiairement, Monsieur A conclut au prononcé de la résiliation aux torts exclusifs des preneurs « tenant les manquements graves dénoncés et prouvés », et ce d’autant plus qu’ils refusent de payer les charges locatives comprenant les charges de copropriété et le prorata de taxe foncière, depuis 2019.

L’appelant demande donc à la cour, au visa des articles L145-41 et suivants du code de commerce et de l’article 1184 ancien du code civil, de :

« Au principal,

Dire et juger l’appel recevable et bien fondé,

Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 17 mars 2020 en toutes ses dispositions,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Constater en conséquence la résiliation du bail commercial à effet du 13 novembre 2017,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur et Madame Y ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,

Condamner les mêmes, au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer dû augmenté des charges, jusqu’à complète restitution des lieux,

Subsidiairement,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 17 mars 2020 en toutes ses dispositions,

Vu les manquements imputables au preneur,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur et Madame Y, ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin avec le concours de la force publique,

Les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer dû, augmenté des charges jusqu’à complète restitution des lieux,

En tout état de cause,

Ordonner la remise en état initial des lieux loués c’est-à-dire :

- la remise en état de la cuisine,

- et, consécutivement à la résiliation du contrat de bail commercial, le rebouchage du mur séparatif et sa peinture,

le tout sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

Condamner Monsieur et Madame Y au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du constat dressé le 17 juillet 2017 ».

***

Les conclusions des intimés ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 juin 2021 confirmée par arrêt de la cour sur déféré du 13 octobre 2021.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur le fond :

sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Des éléments de fait rappelés au jugement déféré et non contestés, et des pièces produites aux débats, il est acquis que le contrat de bail commercial liant Monsieur C A aux époux Y est celui conclu initialement entre le bailleur et les consorts B, repris avec l’acquisition du fonds de commerce par les époux Y, modifié par l’avenant du […] et renouvelé dans les mêmes conditions à compter du 1er avril 2020.

Ce contrat de bail prévoyait initialement, quant à la destination des lieux, que « le bien loué devra servir pour l’exploitation d’un commerce de dépôt de pain, viennoiserie, pâtisserie et vente à emporter ». L’avenant conclu entre les époux Y et Monsieur A a élargi cette destination en y ajoutant les « activités de saladerie et petite restauration à emporter ou à consommer sur place ».

Le contrat de bail conclu le 16 mars 2001 et repris par les époux Y comprend également une clause relative à la despécialisation :

« Par application des dispositions de l’article 34 du décret susvisé du 30 septembre 1953, le LOCATAIRE aura la faculté d’adjoindre à l’activité prévue au présent bail, des activités connexes ou complémentaires ; pour ce faire, le LOCATAIRE devra faire connaître son intention au BAILLEUR par acte extrajudiciaire en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé, cette formalité valant mise en demeure au PROPRIETAIRE de faire connaître, dans un délai de deux mois à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

Et par application des dispositions de l’article 34-1 et des articles suivants du même décret, le LOCATAIRE aura la faculté de demander au BAILLEUR, par acte extrajudiciaire, à être autorisé à exercer dans les lieux loués, une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au présent bail, cette demande devant comporter, à peine de nullité, l’indication des activités dont l’exercice est envisagé et, en outre, devant être dénoncée par acte extrajudiciaire aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. »

Le même contrat prévoit, concernant le « changement de distribution », que le locataire « ne pourra faire dans les locaux loués, sans le consentement exprès et écrit du BAILLEUR, aucune démolition, aucun percement de murs de cloisons ou plancher, ni aucun changement de distribution ».

Il précise encore que « Toute modification des présentes ne pourra résulter que d’un document écrit et bilatéral. Une telle modification ne pourra en aucun cas être déduite, soit de tolérances, soit de la passivité du BAILLEUR, celui-ci restant libre d’exiger à tout moment et sans préavis le respect et la complète application de toutes les clauses et conditions du présent bail » (paragraphe 16° « Tolérances – modifications » en page 9).

Enfin, une clause résolutoire en page 10 du contrat de bail stipule que :

« A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou à défaut de paiement dans les délais impartis de rappels de loyers consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la toi ou les règlements.

Et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, contenant mention de la présente clause et faisant état de ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit.

L’expulsion du LOCATAIRE ou de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts, et du droit pour le BAILLEUR d’exercer toute action qu’il jugerait utile, sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué ».

Or, en l’espèce, il ressort du constat dressé le 18 juillet 2017 par l’huissier de justice commis par ordonnance de la présidente du tribunal de grande instance de Nîmes en date du 28 juin 2017 sur requête de Monsieur A, que :

une terrasse de restauration est installée avec 38 couverts sur le quai devant le Restaurant « Le petit Nice »,

divers objets commerciaux et publicitaires à ce nom sont présents et visibles de la voie publique, dont un bandeau publicitaire mentionnant « Le petit Nice Poisson Grill Salade Tapas du pêcheur aux consommateurs », un porte-menu sur pied comportant 5 menus et les plateaux de poissons proposés à la vente, et trois ardoises murales fixées sur la façade comportant la liste des fruits de mer, coquillages et poissons proposés à la vente sur place ou à emporter ainsi que les viandes et les salades.
Il est encore constaté par l’huissier que se trouvent à l’intérieur du local, six tables pour un total de 22 couverts, et que le « local du requérant (est) aménagé en une salle de restaurant avec un coin de stockage et de préparation de plateaux de fruits de mer côté sud-ouest, un WC angle nord-ouest et une banque bar au fond et une ouverture (angle nord-est) et donnant accès à la cuisine située dans un autre local à l’arrière ». Ainsi, l’huissier de justice relève que « le local du requérant est aménagé en salle de restaurant » et « ne constate pas la présence de cuisine dans le local du requérant, (mais) la présence d’une ouverture dans le local du requérant sur le mur Nord (angle nord-est) donnant accès à une cuisine située dans un local à l’arrière ».

Selon mention dans ce même procès verbal du 18 juillet 2017, Monsieur E Y déclare spontanément à l’huissier de justice que « ici, chez Monsieur A, je fais tout ce que j’ai dit là, et les viandes grillées, tout ce qui touche à la plancha, et qui était fait ici avant quand on avait la cuisine ici, je le fais à côté chez moi. Ici, il y avait avant une gazinière, un évier, une hotte comme chez vous et chez moi avec une évacuation qui partait dans la rue ».

Ainsi, ces constatations quant au nombre de couverts proposés dans le local de Monsieur A, quant aux installations publicitaires relatives à l’activité qui est exploitée dans ce local, annexé physiquement aux locaux voisins dont on comprend qu’ils appartiendraient et/ou seraient loués par les époux Y, et quant aux plats qui y sont proposés et servis (dont « filet de Saint-Pierre coulis de piquillos », « lasagne aux tentacules de calamars » ou encore, « gardiane de toro », « magret de canard entier »), démontrent suffisamment que l’activité exploitée dans le local commercial de Monsieur A ne consiste plus en un « commerce de dépôt de pain, viennoiserie, pâtisserie et vente à emporter », et pas davantage en « activités de saladerie et petite restauration à emporter ou à consommer sur place », mais correspond à de la restauration traditionnelle, activité bien différente tant par nature que par le temps d’occupation des lieux, la fréquentation, le bruit et l’odeur, notamment, qu’elle implique.

Il résulte également des mêmes constatations que la partie cuisine qui existait dans le local commercial loué par Monsieur A a disparu, le tout étant réaménagé en salle de restaurant, sans gazinière ni évier.

Or, il n’est justifié d’aucun accord écrit du bailleur en ce sens, ni pour l’exploitation d’une autre activité que celles précisément convenues, ni pour la démolition de la cuisine et le changement de distribution du local, et pas davantage d’une quelconque démarche des preneurs aux fins de solliciter

-comme prévu au bail et permis par les dispositions du code de commerce- la despécialisation du fonds.

La seule autorisation produite aux débats est en date du 7 décembre 2011 et porte sur le fait de « percer le mur des parties communes (entre lot 1 et 2) » mais précise que les travaux « n’entraineront pas de modification des clauses du bail ».

Si l’autorisation est délivrée en décembre 2011, aucun élément ne permet de dater avec précision la réalisation effective des travaux, et spécifiquement, la démolition de la cuisine et le changement de distribution du local loué par Monsieur A aux époux Y.

En tout état de cause, quand bien même il serait retenu à l’instar des premiers juges que «l’activité et la configuration des lieux n’ont pas été modifiés depuis l’année 2011», c’est à tort qu’il a pu en être déduit que l’action du bailleur en résolution du bail pour violations des dispositions contractuelles était prescrite.

En effet, il n’a jamais été contesté que l’activité de restauration traditionnelle avec la nouvelle disposition des lieux s’est poursuivie telle que constatée au procès verbal du 18 juillet 2017, de telle sorte que l’infraction à la destination spécifiquement convenue dans le contrat de bail a continué et qu’il n’est pas démontré qu’elle ait à ce jour encore seulement cessé.
Or la prescription ne peut commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur. Elle ne peut donc être acquise pour n’avoir pas seulement débuté. Civ 3è 1er février 2018 n°16-18.724

C’est encore à tort que les premiers juges ont déduit de l’autorisation délivrée le 7 décembre 2011 et de l’inaction des bailleurs leur accord tacite à ce changement de destination.

En effet, la simple connaissance d’une situation irrégulière ne peut conférer un droit, en l’absence de tout acte positif non ambigu valant autorisation.

Ainsi, le seul fait que le bailleur ait été informé de l’activité de restauration de fait exploitée dans son local, comme le soutenaient les preneurs, et comme il peut effectivement être déduit de la qualification de « restaurant » du commerce portée dans l’attestation du 7 décembre 2011 et du courrier émanant du bailleur produit par celui-ci en pièce 7, n’emporte pas renonciation aux clauses du bail -le contraire étant d’ailleurs expressément précisé sur l’attestation, ni accord pour une quelconque modification de ces clauses alors même qu’il était précisé dans le bail qu’une telle modification ne pouvait résulter que d’un « document écrit et bilatéral » mais ne pouvait « en aucun cas être déduite, soit de tolérances, soit de la passivité du BAILLEUR », et pas davantage acceptation expresse de cette autre activité -le bailleur exprimant sa réserve à cet égard dans le courrier du 16 décembre 2016 (pièce 7).

Force est donc de constater qu’en poursuivant une activité de restauration traditionnelle dans les locaux loués par Monsieur A, sans l’accord exprès et écrit de celui-ci et sans accomplir la démarche contractuellement prévue pour l’obtention d’une despécialisation, les époux Y ont violé la disposition du bail relative à la destination des lieux.

De la même façon, le seul écoulement du temps ne constitue pas, par lui-même, un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire insérée au bail. Civ 3è 7 décembre 2004 n°03-14.605

C’est en conséquence à bon droit que le bailleur a pu adresser aux époux Y, le 13 octobre 2017, conformément aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce et à la clause contenue dans le bail et expressément visée, un commandement visant la clause résolutoire.

C’est vainement qu’il était excipé, devant les premiers juges par les époux Y, de la mauvaise foi du bailleur dans l’exercice de cette clause résolutoire, alors même que l’intervention de l’huissier de justice à sa requête sur les lieux le 18 juillet 2017, comme son courrier du 16 décembre 2016, étaient particulièrement clairs et loyaux quant à ses intentions de se prévaloir des dispositions du bail en ce sens, et qu’il n’est démontré de sa part aucune manifestation d’un quelconque accord aux changements de destination et de disposition du local commercial.

C’est encore à bon droit que ce commandement délivré le 13 octobre 2017 a pu ordonner aux époux Y de « remettre dans son état initial le local qui a été transformé sans autorisation du bailleur » dès lors que cette formule visait nécessairement sans aucune ambiguïté la seule modification réalisée sans autorisation, à savoir l’enlèvement de la cuisine, ce qui y était d’ailleurs précisément explicité. Il peut encore être observé à cet égard que les diligences de l’huissier mandaté sur les lieux le 18 juillet 2017 avaient pour objet non seulement de déterminer l’activité exploitée dans le local commercial mais encore de constater la disposition de ce local et précisément l’enlèvement des éléments de cuisine, et que ces diligences ont été accomplies en présence des preneurs.

Il n’existait dès lors dans le commandement, aucune imprécision de nature à créer dans l’esprit du preneur une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d’y satisfaire dans le délai prescrit. Civ 3è 30 mars 2017 n°16-11.970
La clause résolutoire prenant effet un mois après sa délivrance, c’est au 13 novembre 2017 que doit être constatée la résiliation du bail commercial.

sur les effets de cette résiliation :

Les époux Y étant occupants sans droit ni titre du local commercial appartenant à Monsieur A depuis le 13 novembre 2017, il doit être fait droit à la demande d’expulsion telle que formulée, ainsi qu’à celle tenant à la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer augmenté des charges, et à la condamnation à paiement des époux Y de cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète restitution des lieux.

C’est encore à juste titre que le bailleur demande la remise en état des lieux quant à la cuisine dont la démolition n’a pas été autorisée, sans qu’il apparaisse toutefois nécessaire en l’état d’assortir d’une astreinte cette obligation.

En revanche, concernant le mur séparatif percé conformément à l’autorisation délivrée le 7 décembre 2011, il était alors seulement convenu, sous la signature conjointe des deux parties, que les preneurs s’engageaient « à refermer le mur en cas de vente du fonds de commerce et souhait du nouvel acquéreur ».

A l’inverse le contrat de bail stipule que «sauf convention contraire, le BAILLEUR ne pourra exiger en fin de bail la remise du bien loué dans son état primitif aux frais du LOCATAIRE, en ce qui concerne les travaux qu’il aura expressément autorisés ».

La seule convention contraire conclue se limitant à l’hypothèse de la vente du fonds de commerce, Monsieur A ne peut exiger en fin de bail par acquisition de la clause résolutoire, la remise en en état aux frais des époux Y, du mur percé avec son autorisation, et la demande qu’il formule en ce sens ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de l’instance :

Les époux Y, qui succombent, devront supporter les dépens de la première instance et de l’instance d’appel, et payer à Monsieur A une somme équitablement arbitrée à 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le coût des constats d’huissier produits par les parties à l’appui de leurs prétentions ne fait pas partie de la liste limitative des frais composant les dépens telle que fixée par l’article 695 du code de procédure civile, et relève donc de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile telle que fixée ci-dessus.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail conclu entre Monsieur C A et Madame H I épouse A d’une part, et Madame F X épouse Y et Monsieur E Y d’autre part, relativement au local commercial dit « lot 1 » d’une superficie de 47,47 m² et les millièmes des parties communes y afférentes, en rez-de-chaussée de l’immeuble cadastré section […], sur la commune du Grau du Roi, par acquisition de la clause résolutoire, à la date du 13 novembre 2017 ;
Ordonne l’expulsion immédiate de Madame F X épouse Y et Monsieur E Y, et de tous occupants de leur chef, de ce local, si besoin avec le concours de la force publique ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation dûe depuis la résiliation du bail le 13 novembre 2017, au montant du loyer augmenté des charges, et condamne Madame F X épouse Y et Monsieur E Y à payer cette indemnité jusqu’à complète restitution des lieux ;

Ordonne la remise en état d’origine de la cuisine du local commercial ;

Dit que Madame F X épouse Y et Monsieur E Y supporteront les dépens de première instance et d’appel et payeront à Monsieur C A une somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, 1. J K L M