CD/MDL

MINUTE N° 21/601

Copie exécutoire à :

—  M^e Loïc RENAUD

—  M^e Anne CROVISIER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 15 Novembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 20/01138 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HKCY

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 février 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS :

Monsieur A Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Loïc RENAUD, avocat au barreau de COLMAR

Madame D C Z épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Loïc RENAUD, avocat au barreau de COLMAR

INTIMEE :

S.A.R.L. MH IMMOBILIER CONSEIL Représentée par son représentant légal -

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne CROVISIER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 septembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Suivant acte sous seing privé du 19 août 2015, Monsieur A Z a confié à la Sarl Mh Immobilier un mandat de vente portant sur une maison sise à Pfastatt dont il est propriétaire indivis avec sa s’ur Madame C Z épouse X.

Le 16 septembre 2015, un compromis de vente a été signé avec la Sci Verseau au prix de 207000 ' sous condition suspensive que l’acquéreur obtienne, dans un délai de soixante jours expirant le 16 novembre 2015 un prêt de 192000 ' remboursable sur vingt ans au taux maximal de 2,03 %.

Le compromis initialement valable jusqu’au 15 mars 2016 a fait l’objet d’une prolongation jusqu’au 15 mai 2016.

La condition suspensive ne s’est pas réalisée et l’acte authentique n’a pas été régularisé.

La maison a finalement été vendue par une autre agence au prix de 205 000 '.

Le vendeur a demandé à l’agence immobilière une indemnité mais a essuyé un refus.

Selon acte du 29 octobre 2018, Monsieur Z a assigné la Sarl Mh Immobilier devant le tribunal judiciaire de Mulhouse pour la voir notamment condamner au paiement de la somme de 27500 ' au titre du préjudice subi correspondant à la perte de valeur du bien, la perte de jouissance et la perte de la clause pénale.

Madame C Z épouse X est intervenue volontairement à l’instance pour s’associer à la demande de son frère.

Par jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré l’action formée par Monsieur Z et l’intervention de Madame X recevables,

— rejeté la demande d’indemnisation,

— rejeté la demande de la Sarl Mh Immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi le tribunal a considéré que la Sarl Mh Immobilier avait bien commis une faute notamment en prolongeant de manière illégale le compromis, mais que Monsieur Z ne rapportait pas la preuve d’un préjudice en rapport avec cette faute.

Par déclaration en date du 13 mars 2020, Monsieur A Z et Madame C Z épouse X ont interjeté appel de ce jugement, leur appel portant sur le rejet de la demande d’indemnisation et le rejet de la demande fondée l’article 700 du code de procédure civile .

Suivant conclusions récapitulatives signifiées au greffe le 17 mai 2021 Monsieur A Z et Madame C Z épouse X, appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 3 février 2020,

— condamner la Sarl Mh Immobilier au paiement de la somme de 27500 ' au titre du préjudice subi par Monsieur Z ,

— condamner la Sarl Mh Immobilier au paiement de la somme de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la Sarl Mh Immobilier au paiement des dépens et des sommes retenues par l’huissier en application du tarif des huissiers.

A l’appui de leur appel, Monsieur Z et Madame C Z épouse X font valoir que :

— sur l’irrecevabilité, l’intervention de Madame X régularise la procédure (Cour d’appel de Colmar 1^re ch civ 25 novembre 2010)

— l’acte de vente fait par un indivisaire vaut pour la partie qui lui appartient

— selon un arrêt de la CA de Pau en date du 24 janvier 2014 l’indivisaire qui s’occupe de la gestion des biens indivis au su des autres et sans opposition de leur part est supposé avoir reçu mandat

— l’agence immobilière a commis un manquement à son devoir de conseil, de vérification et de renseignement en ne vérifiant pas la capacité de s’engager de Monsieur Z

— la Sarl Mh Immobilier a commis une faute en ne s’assurant pas de la signature de Madame X,

— par ailleurs la Sarl Mh Immobilier n’a pas été attentive à l’obtention du prêt par la Sci Verseau alors que l’agent immobilier doit vérifier la solvabilité de l’acquéreur ( Cass 1^re ch civ 10 février 1987 85-144356)

— la Sarl Mh Immobilier a fait prolonger le compromis plutôt qu’informer Monsieur Z de l’existence de la clause pénale contenue au compromis et a même rédigé une prolongation de compromis irrégulière au regard de l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924,

— le premier juge a bien constaté les fautes de la Sarl Mh Immobilier

— la jurisprudence est constante à considérer que l’agent immobilier est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec était imputable à ses fautes professionnelles (Cass 1^er civ 16 dec 1992 n°90-18151),

— pour vendre son bien, Monsieur Z a baissé son prix de 2000 ', la vente ne s’est réalisée qu’en septembre 2016, soit après plus d’un an sur le marché, le logement était inoccupé il y a donc une perte de jouissance de 4800 ',

— du fait des fautes commises par la Sarl Mh Immobilier Monsieur Z n’a pu prétendre au paiement de la clause pénale,

— sur le lien de causalité c’est le manque de diligence de l’agent immobilier qui a empêché le demandeur de vendre son bien au prix initial.

Suivant conclusions récapitulatives signifiées le 22 mars 2021 la Sarl Mh Immobilier conclut au débouté de l’appel.

Sur appel incident elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré l’action formée par Monsieur Z et l’intervention de Madame X recevables.

Elle demande que cette action et cette intervention soient déclarées irrecevables et que les appelants soient condamnés au paiement d’une indemnité de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Sur l’irrecevabilité la Sarl Mh Immobilier soutient à l’appui de son appel incident que:

— Monsieur Z a signé seul le mandat et le compromis et engagé seul l’action alors qu’il était en indivision avec sa s’ur alors que l’exercice d’une action en justice est en principe un acte d’administration supposant l’accord des indivisaires,

— Madame X n’a élevé aucune prétention propre de sorte que son intervention n’était qu’accessoire

— la seule action recevable aurait été une action de l’indivision.

Sur le fond la Sarl Mh Immobilier fait valoir que:

— elle avait sollicité dès le départ l’intervention de Madame X mais qu’en tout état de cause le mandat conclu entre un agent immobilier et un co-indivisaire produit ses effets ,

— qu’il appartenait à Monsieur Z de faire signer le mandat et le compromis à sa s’ur or celui-ci s’est contenté d’indiquer 'se porter fort pour sa s’ur',

— la faute procède de Monsieur Z, que la Sarl Mh Immobilier ne pouvait forcer à faire

intervenir sa s’ur,

— elle ne peut être tenue pour responsable du fait de la non obtention du prêt par la Sci Verseau,

— voyant que cette obtention tardait elle a proposé la prolongation du compromis ce à quoi Monsieur Z avait intérêt,

— on ne peut non plus lui reprocher de ne pas avoir donné d’information sur la clause pénale, qui n’était prévue qu’en cas de refus de signer l’acte authentique et alors que les deux parties avaient un notaire,

— le compromis étant devenu caduc à son terme rien n’empêchait Monsieur Z de tenter de faire jouer la clause pénale et obtenir indemnisation de son préjudice par la Sci Verseau pour ne pas avoir réitéré la vente par acte authentique, il n’y a donc pas de faute de la Sarl Mh Immobilier à ce sujet,

— sur le préjudice : le mandat confié à la société Crea Conseil était au même prix soit 220000 ', Monsieur Z ne justifie pas avoir dû céder le bien rapidement,

— le préjudice de jouissance n’est pas prouvé alors même que la maison était vétuste et inhabitable,

— que l’agent immobilier n’est pas débiteur de la clause pénale d’autant plus que la Sarl Mh Immobilier n’a commis aucun manquement,

— il n’existe aucun lien de causalité entre la faute imputée à la Sarl Mh Immobilier (la prolongation du compromis) et le préjudice (le fait que Monsieur Z n’ait pu vendre à la Sci Verseau)

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en première instance

Il convient de constater qu’aux termes du dispositif de leurs conclusions, aussi bien de première instance que d’appel, Monsieur Z et Madame Z épouse X demandent de ' condamner la Sarl Mh Immobilier au paiement de la somme de 27500 ' au titre du préjudice subi par Monsieur Z'.

En l’espèce, Monsieur Z peut se voir allouer des dommages-intérêts, soit au nom de l’indivision, soit en tant qu’indivisaire au titre de ses droits indivis.

En ce qui concerne l’exercice d’une action en dommages-intérêts au nom de l’indivision, en principe, un indivisaire ne peut pas exercer seul une action en justice, dès lors que cette dernière concerne la gestion du bien indivis.

Dans le présent cas, aux termes de son assignation devant le tribunal de grande instance, Monsieur Z qui n’évoquait pas la nature indivise du bien, demandait à se voir attribuer la somme principale de 27500 ' sur le fondement d’une faute contractuelle de la Sarl Mh Immobilier .

C’est donc bien au titre de la gestion du bien indivis que Monsieur Z engageait son action.

Il est constant qu’une action en justice visant à voir reconnaitre la faute contractuelle du mandataire immobilier ne rentre pas dans les mesures de conservation que l’indivisaire peut passer seul et prévues par l’article 815-2 du code civil mais caractérise une mesure d’administration que seul un indivisaire détenant au moins deux tiers des droits indivis peut passer seul conformément à l’article 815-3 du code civil.

Or Monsieur Z n’allègue ni ne prouve être détenteur de deux tiers des droits indivis .

Il est pourtant constant que Monsieur Z a engagé seul cette action devant le tribunal de grande instance.

Par application combinée des articles 815-3 du code civil et 122 du code de procédure civile il convient de constater l’irrecevabilité de la demande de Monsieur Z en tant qu’il agit au nom de l’indivision.

A supposer au contraire, que Monsieur Z agit pour la sauvegarde de ses intérêts d’indivisaire, la cour ne peut que constater qu’il demande pourtant au vu de son décompte:

— la totalité de la perte sur le prix de vente de l’immeuble soit 2000 '

-4800 ' au titre d’un préjudice de jouissance,

— la totalité de la clause pénale prévue au compromis de vente soit 20700 '.

Ainsi Monsieur Z , propriétaire indivis, demande pour son compte la totalité des préjudices prétendument subis par l’indivision alors que sa coindivisaire, pourtant partie à l’instance Madame C Z épouse X ne formule aucune demande.

En effet par conclusions communes avec celles de Monsieur Z en date du 20 juillet 2019 Madame C Z épouse X est intervenue à l’instance.

Cependant aux termes de ces des conclusions d’intervention il apparait que Madame C Z épouse X ne formule aucune demande.

Madame Z épouse X ne formule pas plus de demande en cause d’appel.

Il apparait donc que l’intervention de Madame Z épouse X est purement accessoire.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile

'L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'

Monsieur Z, en tant qu’indivisaire, n’a pas qualité pour solliciter la totalité des préjudices subis par l’indivision, et ce au delà de ses droits indivis , alors même que la coindivisaire ne sollicite pas d’être remplie de ses droits.

L’intervention purement accessoire de Madame Z épouse X ne saurait venir pallier l’irrecevabilité de la demande de Monsieur Z.

Cette demande est donc irrecevable faute de qualité pour agir.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action formée par Monsieur A Z et l’intervention volontaire de Madame C Z épouse X .

Sur le fond

L’action étant irrecevable il n’y a pas lieu à examiner le fond de l’affaire.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la Sarl Mh Immobilier en indemnisation de ses frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement,

Et statuant à nouveau,

DÉCLARE irrecevables l’action formée par Monsieur A Z et l’intervention volontaire de Madame C Z épouse X,

DIT n’y avoir lieu à statuer au fond,

CONDAMNE Monsieur A Z à payer à la Sarl Mh Immobilier la somme de 1000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur Z aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président de chambre