Cour d'appel de Nîmes, 2e chambre section c, 21 novembre 2024, n° 24/00901

CA Nîmes
Infirmation partielle 21 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas réglé de loyers et que la créance était due par les deux époux, occupant le bien et tenus solidairement à la dette.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit compenser le préjudice subi par le propriétaire et doit être calculée en fonction de la valeur locative.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. c, 21 nov. 2024, n° 24/00901
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	24/00901
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lisa MEFFRE
Cabinet(s) :	SELARL COPOIS
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIETE ANONYME D' HABITATIONS A LOYER MODERE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00901 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JD7D

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

16 janvier 2024 RG :23/00290

S.A. CDC HABITAT SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

[R]

Grosse délivrée

à Selarl MG

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON en date du 16 Janvier 2024, N°23/00290

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE Société inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 552046484 dont le siège social est situé [Adresse 2] à PARIS 13ème arrondissement (75013), agissant poursuites et diligences de son représentant légal [V] [G], domicilié en cette qualité audit siège social et venant aux droits de nouveau logis provençal selon fusion ou scission en date du 16.01..2019

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lisa MEFFRE de la SELARL MG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉS :

Mme [O] [R]

assignée à étude d’huissier le 23/5/2024

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

M. [K] [R]

assigné à étude d’huissier le 23/05/2024

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 21 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 août 2019, la SA CDC Habitat a donné à bail à Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 678,13 € charges comprises, contrat conclu pour une durée de 6 ans renouvelable par tacite reconduction.

En l’état de loyers impayés, la SA CDC Habitat a fait délivrer à Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R], le 18 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, la SA CDC Habitat a assigné Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, statuant en référé, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, voir prononcer la résiliation du bail et leur expulsion, outre leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon a :

— Déclaré recevable la demande de résiliation formée par la SA CDC HABITAT concernant le contrat de bail du 28 août 2019 consenti à Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] pour le local à usage d’habitation sis [Adresse 5] ;

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 20 juin 2023 ;

— Condamné solidairement Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 2.372,82€ (deux mille trois cent soixante-douze euros et quatre-vingt-deux centimes), à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 03 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 sur la somme de 757,12 € (sept cent cinquante-sept euros et douze centimes), et sur le surplus à compter du 03 octobre 2023 ;

— Condamné Monsieur [K] [R] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 2.714,62 € (deux mille sept cent quatorze euros et soixante-deux centimes), à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 18 décembre 2023, termes de juillet 2023 à décembre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2023 ;

— Autorisé l’expulsion de Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] et de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et dit qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 721,66 € (Sept cent vingt-et-un euros et soixante-six centimes) charges comprises, à compter du 19 décembre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

— Condamné Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 150 € (cent cinquante euros) au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité ;

— Condamné Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 avril 2023 pour un montant de 81,09€ (quatre-vingt-un euros et neuf centimes) ;

— Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

— Rejeté les demandes pour le surplus.

Par déclaration reçue le 8 mars 2024, la SA CDC Habitat a fait appel de l’ordonnance sur la condamnation de Monsieur [K] [R] seul au titre de l’arriéré pour les loyers de juillet à décembre 2023 et sur le montant de l’indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 juin 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA CDC Habitat demande à la cour de :

— REFORMER l’ordonnance en ce qu’elle a :

— Condamné seul Monsieur [K] [R] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 2.714,62 € , à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 18 décembre 2023, termes de juillet 2023 à décembre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2023 ;

— Condamné Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 721,66 € charges comprises, à compter du 19 décembre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

En conséquence, statuant de nouveau,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 2.714,62 €, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 18 décembre 2023, termes de juillet 2023 à décembre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2023.

— Condamner Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges que les époux auraient eu à acquitter en cas de poursuite du bail, à compter du 19 décembre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés.

— Confirmer l’ordonnance pour le surplus,

— Condamner Monsieur [K] [R] et Madame [O] [R] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La SA CDC Habitat déplore que Monsieur [K] [R] ait été condamné seul au paiement des loyers échus entre juillet et décembre 2023 et non son épouse, absente à l’audience. Elle considère que le juge ne pouvait considérer la créance actualisée à l’audience comme étant incontestable et refuser d’en prononcer la solidarité avec Madame [O] [D] épouse [R] et ce d’autant que le bail prévoit une clause de solidarité entre les co-titulaires du bail. Elle entend également voir modifier le montant de l’indemnité d’occupation, fixée de manière forfaitaire afin qu’elle soit déterminée en fonction du loyer révisé et augmenté des charges.

Les déclarations d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées à Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R], ces derniers n’ayant pas constitué avocat.

L’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La déclaration d’appel a été signifiée à étude le 23 mai 2024, les conclusions de la partie appelante signifiées à étude par acte de commissaire de justice le 14 juin 2024, indiquant aux parties intimées que faute pour elles de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle-ci, elles s’exposaient à ce qu’un arrêt soit rendu contre elles sur les seuls éléments fournis par leur adversaire.

Les parties intimées n’ont pas constitué avocat. Il sera donc statué par arrêt par défaut, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Au cas de défaut de comparution de l’intimé, la cour ne doit, par application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l’appelant que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et la partie appelante n’élève aucune discussion sur ce point.

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

1) Sur l’arriéré locatif

Selon les dispositions les articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

La SA CDC Habitat produit un décompte en date du 18 décembre 2023 à hauteur de 5.087,44 € à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyer et charges impayés dus par les époux [R].

Pour condamner Monsieur [K] [R] seul au paiement des arriérés au titre des mois de juillet à décembre 2023, le premier juge a considéré que son épouse, absente à l’audience, n’avait pas eu connaissance du montant actualisé de la dette qui lui était dès lors inopposable.

Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] ont été informés des demandes en appel présentées par la SA CDC Habitat, dont la demande de condamnation solidaire des époux à une provision au titre de l’arriéré de juillet à décembre 2023.

Il n’est pas sérieusement contestable que depuis septembre 2022, Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] n’ont réglé aucun loyer, les seuls versements au décompte étant les allocations logement versées par la caisse d’allocations familiales, la créance apparaissant incontestable tant dans son principe que dans son montant est due par les deux époux, occupant le bien et tenus solidairement à la dette.

L’absence de paiement n’étant pas contestée en appel, la SA CDC Habitat est en conséquence bien fondée à demander la condamnation solidaire de Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] à lui verser 2.714,62 €, à titre de provision à valoir au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au 18 décembre 2023, termes de juillet 2023 à décembre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2023.

La décision est infirmée de ce chef.

2) Sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le propriétaire dont le bien immobilier est occupé, sans droit ni titre par un tiers, est en droit d’obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité au titre de l’occupation du bien qui doit correspondre à la valeur locative et qui tend ainsi à réparer le préjudice subi par le propriétaire. Cette indemnité a une nature compensatoire et indemnitaire.

La SA CDC Habitat sollicite la réformation de l’ordonnance qui a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme forfaitaire mensuelle de 721,66 €, sollicitant son indexation sur le montant du loyer révisé et des charges qu’auraient eu à acquitter Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R], en cas de poursuite du bail.

Il n’est pas sérieusement contestable que l’indemnité d’occupation doit compenser l’intégralité du préjudice subi pour le propriétaire et doit s’apprécier au regard de la perte des revenus générés au titre du bail, une indexation annuelle en fonction de la variation à la hausse de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE étant prévue au contrat de bail.

Il y a lieu, dès lors, de faire droit à la demande de la SA CDC Habitat et de condamner Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] à payer à la SA CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, dont les conditions sont fixées à l’article 5 du contrat et augmenté des charges, à compter du 19 décembre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

3) Sur les autres demandes

Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] seront condamnés aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SA CDC Habitat la charge de ses frais irrépétibles en cause d’appel. Elle sera dès lors déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt par défaut rendu par mise à disposition au greffe, en référé et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 16 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon en ses dispositions, sauf s’agissant de la condamnation de Monsieur [K] [R] au titre de l’arriéré locatif pour les loyers dus de juillet à décembre 2023 et s’agissant de la fixation de l’indemnité d’occupation,

L’infirme de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement de Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] à payer à la SA CDC Habitat la somme de 2.714,62 €, à titre de provision à valoir au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au 18 décembre 2023, termes de juillet 2023 à décembre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2023,

Condamne Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] à payer à la SA CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, dont les conditions sont fixées à l’article 5 du contrat et augmenté des charges, à compter du 19 décembre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] aux dépens d’appel,

Déboute la SA CDC Habitat de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,