11/06/2025

ARRÊT N° 25/245

N° RG 23/03526

N° Portalis DBVI-V-B7H-PX5K

SL – SC

Décision déférée du 15 Septembre 2023

jugement du TJ de TOULOUSE – 20/04721

S. GIGAULT

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 11/06/2025

à

M^e Jean-Paul COTTIN

M^e Vincent PARERA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AMOUROUX I, représenté par son syndic en exercice L’IMMOBILIERE DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

L’assemblée générale du 26 février 2015 de la copropriété résidence [Adresse 5] a donné mandat de syndic à la Société à responsabilité limitée (Sarl) Immobilier Saphir RCS 387 651 649. Le contrat de syndic a été conclu le même jour, pour une durée de 3 ans à compter du 26 février 2015.

L’assemblée générale du 21 novembre 2017 a donné mandat de syndic à la Sarl Martin Gestion, à compter du 26 février 2018, pour une durée de 3 ans, avec possibilité de le résilier annuellement en assemblée générale.

Reprochant divers manquements dans la gestion de l’immeuble à son ancien syndic, l’assemblée générale du 24 mai 2018, dans sa résolution n°22, a donné mandat à la Sarl Martin Gestion d’agir en justice à l’encontre de la Sarl Immobilier Saphir, sur les points suivants :

— remboursement des frais d’honoraires de syndic et de frais de convocation pour l’ensemble des assemblées générales tenues pour la fermeture des garages couverts,

— factures imputées à tort au syndicat des copropriétaires et/ou non conformes.

Par jugement du 6 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— déclaré recevable l’action de M. [V] [R] en annulation des délibérations n° 8 G et 8 O de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 18 avril 2017 ;

— prononcé l’annulation des délibérations n° 8 G et 8 O de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl Immobilier Saphir ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl Immobilier Saphir aux dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Noray-Espeig ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl Immobilier Saphir à payer à M. [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispensé M. [V] [R] de toute participation à la dépense commune de la copropriété au titre des frais de procédure de cette instance et des frais irrépétibles qui lui sont alloués et dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par acte du 17 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl Martin Gestion, a fait assigner la Sarl Immobilier Saphir devant le tribunal judiciaire de Toulouse, afin que cette dernière soit condamnée au paiement des coûts générés par la convocation inutile de 6 assemblées générales au titre des travaux de fermeture des garages couverts, des travaux d’antennes collectives, du coût du licenciement sans cause réelle et sérieuse de M. [A], du coût des condamnations prononcées par le tribunal le 6 décembre 2019 suite à l’annulation de la délibération de l’assemblée générale du 18 avril 2017, du coût des honoraires de défense dans la procédure d’annulation de la délibération et des frais facturés par le syndic pour le suivi de ce dossier.

Lors de l’assemblée générale du 9 février 2023, la société L’immobilière de [Localité 7] a été désignée comme syndic de copropriété, après une période d’administration judiciaire, faisant suite à une carence de syndic.

Par un jugement du 15 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Sarl 'Saphir Immobilier’ (sic) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], une indemnité de 3.258,58 euros au titre des coûts générés par la convocation des six assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017,

— condamné la Sarl 'Saphir Immobilier’ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], une indemnité de 19.399,69 euros au titre des travaux réalisés [sur les antennes] collectives de réception TV,

— condamné la Sarl 'Saphir Immobilier’ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], une indemnité de 2.500 euros, au titre des frais irrépétibles au paiement desquels le tribunal judiciaire de Toulouse l’a condamné dans son jugement du 6 décembre 2019, ainsi qu’une indemnité de 1.500 euros correspondant à ses propres frais de défense et aux honoraires de gestion de la Sarl Saphir Immobilier à l’occasion de ce litige,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], de sa demande indemnitaire de 13.000 euros, formulée au titre d’une perte de chance d’éviter le licenciement sans cause et réelle et sérieuse de M. [Z] [A],

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], de sa demande indemnitaire de 5.000 euros,

— débouté la Sarl 'Saphir Immobilier’ de sa demande indemnitaire de 5.000 euros formulée au titre d’une procédure abusive,

— condamné la Sarl 'Saphir Immobilier’ aux dépens,

— autorisé la Selarl Arcanthe, avocats, à recouvrer directement contre la Sarl 'Saphir Immobilier’ ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— condamné la Sarl 'Saphir Immobilier’ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que la société Immobilier Saphir avait commis une faute en s’abstenant de veiller à ce que les solutions proposées par la Sas A2P pour la fermeture des garages B, C, D, E et F respectent les impératifs réglementaires propres à un immeuble collectif, et s’il l’estimait nécessaire, de faire procéder à une étude technique auparavant, servant à la prise de décision, et que cette faute avait occasionné un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant en le coût de la convocation des 6 assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017.

S’agissant des travaux sur les antennes TV collectives réalisés entre février et avril 2017, il a considéré que le syndic ne démontrait pas le caractère urgent des travaux entrepris, et ne les avait pas fait ratifier par une assemblée générale, et qu’il avait donc commis une faute. Il a considéré que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires consistait en le paiement du coût des travaux non autorisés par l’assemblée générale et qui n’étaient pas nécessaires.

Il a considéré s’agissant de l’annulation par le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 6 décembre 2019 des délibérations n° 8 G et 8 O de l’assemblée générale du 18 avril 2017 à la demande de M. [R], copropriétaire, que le syndic avait commis une faute, en établissant une feuille de présence comportant le nom d'[F] [O], et en tenant compte des tantièmes correspondant aux droits attachés à son propre lot et au lot appartenant à la société Patrimoine Hlm Languedocienne qu’elle représentait, alors que Mme [F] [O] était décédée à la date de cette assemblée générale. Il a considéré que le président de séance n’avait pas à vérifier les pouvoirs des mandataires, et n’était donc pas tenu de remarquer que Mme [U] [H], qui avait signé la feuille de présence en face du nom de Mme [O], ne disposait d’aucun pouvoir pour représenter sa mère, pas plus qu’elle n’en avait pour représenter la société Patrimoine Hlm Languedocienne ; qu’en conséquence, le syndic devait supporter l’indemnité de 2.500 euros et les frais irrépétibles de 1.500 euros au paiement desquels le tribunal avait condamné le syndicat des copropriétaires, outre une indemnité de 1.500 euros correspondant aux propres frais de défense du syndicat des copropriétaires et aux honoraires de gestion de la Sarl Immobilier Saphir.

— :-:-:-

Par déclaration du 12 octobre 2023, la Sarl Immobilier Saphir a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné la Sarl Saphir Immobilier (alors que sa dénomination exacte est Sarl Immobilier Saphir) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une indemnité de 3.258,58 euros au titre des coûts générés par la convocation des 6 assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017,

— condamné la Sarl Saphir Immobilier (alors que sa dénomination exacte est Sarl Immobilier Saphir) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une indemnité de 19.399,69 euros au titre des travaux réalisés relatifs aux antennes collectives de réception TV,

— condamné la Sarl Saphir Immobilier (alors que sa dénomination exacte est Sarl Immobilier Saphir) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles au paiement desquels le tribunal judiciaire de Toulouse l’a condamnée dans son jugement du 6 décembre 2019 ainsi qu’à une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700du code de procédure civile,

— débouté la Sarl Saphir Immobilier (alors que sa dénomination exacte est Sarl Immobilier Saphir) de sa demande indemnitaire de 5.000 euros et l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Saphir Immobilier (alors que sa dénomination exacte est Sarl Immobilier Saphir) aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 décembre 2023, la Sarl Immobilier Saphir, appelante, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— infirmer le jugement rendu le 15 septembre 2022 en ce qu’il a :

* condamné la Sarl Immobilier Saphir à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3.258,58 euros 'au titre des coûts générés par la convocation des six assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017",

* condamné la Sarl Immobilier Saphir à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 19.399,69 euros 'au titre des travaux réalisés sur les antennes collectives de réception TV',

* condamné la Sarl Immobilier Saphir à payer au syndicat des copropriétaires :

' d’une part, une indemnité de 2.500 euros au titre 'des frais irrépétibles au paiement desquels le tribunal judiciaire de Toulouse l’a condamné dans son jugement du 6 décembre 2019",

' d’autre part, une indemnité de 1.500 euros correspondant ' à ses propres frais de défense et aux honoraires de gestion de la Sarl Saphir Immobilier à l’occasion de ce litige',

* débouté la Sarl Immobilier Saphir de sa demande indemnitaire de 5.000 euros,

* condamné la Sarl Immobilier Saphir au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros pour procédure abusive et vexatoire,

— le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la première instance et d’appel.

Elle conteste que sa responsabilité soit engagée.

S’agissant des travaux de fermeture des garages, elle fait valoir que sa responsabilité n’est pas engagée dans le fait que les assemblées générales de mars 2017 n’ont pas été suivies d’effet. Elle conteste avoir disposé avant ces assemblées générales du rapport Bureau Veritas de 2009. Elle estime qu’il n’est pas démontré que les devis de la société A2P étaient non conformes au rapport Bureau Veritas et à la réglementation applicable. Enfin, elle estime qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice, car il n’est pas établi quels travaux ont été effectivement réalisés et si les assemblées générales litigieuses ont été ajournées en raison d’une non conformité des devis à la réglementation.

S’agissant des travaux sur les antennes collectives de réception TV, elle fait valoir qu’elle a été saisie de nombreuses demandes de copropriétaires nécessitant une réaction rapide, que les travaux ont été acceptés par le conseil syndical, que le budget des charges de gestion courantes permettait d’engager ces travaux sans mettre en péril la trésorerie de la copropriété ; que les travaux ont donc été réalisés puis approuvés par l’assemblée générale annuelle. Elle ajoute qu’aucun préjudice n’est démontré, faute de démontrer que les travaux n’étaient pas opportuns ou étaient trop coûteux. Subsidiairement, elle estime que le préjudice ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance de contracter dans de meilleures conditions.

S’agissant du jugement du 6 décembre 2019, elle soutient qu’il ne peut lui être reproché d’avoir établi une feuille de présence comportant le nom de Mme [O], car son décès ne lui avait pas été notifié. Elle ajoute que la présidente de séance a vérifié la feuille de présence et l’a certifiée, et que c’est elle qui devait s’apercevoir que Mme [Y] [H] épouse [D] avait signé en face du nom de sa mère, et devait l’interroger pour savoir si elle détenait un pouvoir. Elle conteste le préjudice, au motif que vu l’assignation délivrée par M. [R], le syndic devait forcément en prendre connaissance et saisir un avocat pour représenter le syndicat des copropriétaires ; qu’aucune voie de recours n’a été entreprise, ce dont il faut déduire que le syndicat des copropriétaires a accepté le jugement sans réserve, ce qui enlève le lien de causalité entre les frais de justice mis à la charge du syndicat des copropriétaires et les fautes imputées au syndic.

Il estime que du fait qu’ont été formulés par le syndicat des copropriétaires des griefs qui ne figuraient pas dans le mandat donné au syndic Martin Gestion pour agir, ceci caractérise l’abus d’agir.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], intimé, demande à la cour de:

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 15 septembre 2023,

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner la Sarl Immobilier Saphir au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction faite au profit de la Selarl Arcanthe, avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il soutient s’agissant des travaux de fermeture des parkings, que les devis présentés pour approbation aux copropriétaires n’étaient pas conformes aux exigences techniques et réglementaires. Il fait valoir que le syndic était en possession du rapport du Bureau Veritas de 2009 lors de la convocation des assemblées générales, et qu’à tout le moins il a manqué à son devoir de conseil en ne proposant pas à l’assemblée générale de solliciter une étude préalable avant la réalisation des devis. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il existe des irrégularités commises par le syndic lors des votes relatifs aux travaux des garages A et D, pour lesquels les ratios n’ont pas été respectés. Il fait valoir que toutes les décisions prises par les assemblées générales ont dû être ajournées, ce qui a engendré des coûts supplémentaires.

S’agissant des travaux sur les antennes collectives de réception TV, il estime que le syndic a outrepassé son mandat en réalisant ces travaux en dehors de toute décision d’assemblée générale ; que le conseil syndical n’avait pas le pouvoir d’autoriser ces travaux ; que l’on n’est pas dans le cadre de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; que l’approbation des comptes ne peut valider implicitement les travaux ; que la somme figurant dans les comptes est supérieure au montant des factures. Il invoque un préjudice pour n’avoir pas été en mesure d’apprécier l’opportunité des travaux, ni pouvoir mettre en concurrence les entreprises. Il estime la dépense manifestement inutile.

S’agissant du jugement du 6 décembre 2019, il estime que le syndic a commis une faute en établissant une feuille de présence contenant le nom de Mme [O] et en tenant compte dans le calcul des tantièmes de ce qu’elle disposait d’un droit de vote, alors qu’elle était décédée ; que le président de séance n’était pour sa part pas tenu de remarquer que la fille de Mme [O] ne disposait d’aucun pouvoir pour représenter sa mère ni pour représenter la société Patrimoine Hlm Languedocienne, et qu’il n’avait pas connaissance du décès de Mme [O]. Il expose les frais auxquels il a dû faire face du fait de cette procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 25 mars 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour :

L’appel ne porte pas sur les chefs de jugement ayant :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], de sa demande indemnitaire de 13.000 euros, formulée au titre d’une perte de chance d’éviter le licenciement sans cause et réelle et sérieuse de M. [Z] [A],

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], de sa demande indemnitaire de 5.000 euros.

En l’absence d’appel incident, la cour n’est pas saisie de ces chefs de jugement.

Sur la responsabilité du syndic :

L’article 1992 du code civil dispose : 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.'

Ainsi, la responsabilité civile du syndic est susceptible d’être engagée envers le syndicat des copropriétaires s’il commet une faute dans l’exercice de ses fonctions, et si cette faute est génératrice d’un préjudice.

En l’espèce, il est reproché des fautes au syndic, qui auraient été commises entre janvier et avril 2017.

Selon l’article 18 de la loi 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er au 29 janvier 2017 :

'I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.'

La version en vigueur du 29 janvier 2017 au 25 novembre 2018 reprend ces mêmes dispositions.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 dispose : 'Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.'

Sur les coûts générés par la convocation des 6 assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017 :

Les 6 assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017 sont relatives notamment à des travaux de sécurisation des parkings A, B, C, D, E, F par la mise en place d’une porte automatique de garage pour chaque parking.

Le syndic a convoqué une assemblée générale par parking : A, B, C, D, E, F en vue de faire voter les travaux, sur le base de devis établis par la société A2P.

Il est reproché au syndic d’avoir convoqué les assemblées générales sans joindre à la convocation le rapport du Bureau Veritas du 27 novembre 2009 commandé par l’ancien syndic, la société ADL.

M. [L] [S], copropriétaire, membre du conseil syndical de 2000 à 2019, atteste le 20 octobre 2021 avoir eu connaissance du rapport du Bureau Veritas du 27 novembre 2009. Il dit que ce rapport était joint à la convocation de l’assemblée générale du 2 décembre 2009 concernant la fermeture des garages. Il dit que ce rapport était connu de Mme [X] du syndic Saphir et dit avoir eu de nombreuses discussions sur ce rapport en conseil syndical sous sa gouvernance et en sa présence ainsi que du président [J] [B].

Selon une attestation du 18 octobre 2021 de M. [P] [M], copropriétaire, membre du conseil syndical de 2012 à 2020, ce rapport était joint à la convocation de l’assemblée générale du 2 décembre 2009 concernant la fermeture des garages. Ce rapport était présent dans les archives de la copropriété. Il ajoute que par courrier du 29 avril 2017 M. [R] a adressé ce rapport au syndic Immobilier Saphir.

Effectivement, par courriel du 29 avril 2017, postérieurement aux assemblées générales relatives à la fermeture du parking, M. [V] [R], copropriétaire, indique au syndic : 'Je vous fais part d’un document rédigé le 27 novembre 2009 par le bureau de contrôle Veritas. Ce rapport traite de la fermeture des parkings et l’obligation d’incorporer dans la porte basculante, une porte s’ouvrant dans le sens de la sortie’ Il précise : 'Je viens de retrouver ce document en faisant du classement, vous devez avoir ce document dans les archives de la copropriété'

La liste des pièces remises par la société ADL Immobilier à la société Immobilier Saphir le 24 mars 2015 ne mentionne pas expressément le rapport Bureau Veritas du 27 novembre 2009.

Elle mentionne '1 conteneur : 1 carton AG du 2/12/2009".

Il ressort de ces éléments que même si le rapport Bureau Veritas du 27 novembre 2009 faisait partie des archives du syndicat des copropriétaires comme ayant été annexé à la convocation à l’assemblée générale du 2 décembre 2009, il n’est pas démontré que le syndic Immobilier Saphir avait effectivement connaissance de ce rapport lors de la convocation des 6 assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017. Certes, selon l’article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic détient les archives du syndicat, et délivre des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux. Cependant, il n’a pas pour obligation d’avoir une connaissance exhaustive effective de leur contenu. Or, il n’est pas démontré que le syndic avait pu en prendre effectivement connaissance, puisque M. [R] a pris la peine de lui transmettre le 29 avril 2017 en disant qu’il venait de le retrouver. L’attestation de M. [S] ne permet pas non plus d’établir que le syndic en avait connaissance avant le 29 avril 2017 et sa transmission par M. [R].

Il est également reproché au syndic d’avoir soumis aux copropriétaires des devis non conformes à la réglementation. Le syndicat des copropriétaires reproche au syndic de n’avoir pas prévu pour chaque parking un portillon piétons attenant à la porte basculante.

Les devis de la société A2P portent sur :

— garage A : installation d’une porte basculante et d’un portillon piétons à l’entrée du parking sous-sol (portillon attenant à la porte basculante) ;

— garage B : installation d’une porte basculante à l’entrée sous-sol ;

— garage C : installation d’un portail battant, 1 vantail à l’entrée sous-sol ;

— garage D :

* entrée : installation d’un portail basculant à l’entrée sous-sol ;

*sortie : installation d’une porte basculante à l’entrée sous-sol ;

* accès piéton : installation d’un portail manuel à l’entrée de l’accès piéton sous-sol ;

— garage E : installation d’une porte basculante à l’entrée sous-sol ;

— garage F : installation d’une porte basculante à l’entrée sous-sol.

Ce n’est que pour le parking A qu’est prévue l’installation d’un portillon piétons attenant à la porte basculante. Le syndic fait valoir que les autres parkings disposaient déjà d’une sortie piéton, notamment qu’il existait des accès piétons aux bâtiments depuis les parkings. S’agissant du garage D, les devis mentionnent qu’il existe un accès piéton au sous-sol.

Dès lors, il n’est donc pas démontré le non-respect de la réglementation par les devis, ni le manquement au devoir de conseil pour n’avoir pas préconisé la réalisation d’une étude, les membres du conseil syndical ayant eu connaissance du rapport Bureau Veritas de 2009.

Le syndicat des copropriétaires reproche par ailleurs au syndic de n’avoir pas respecté les règles de vote. Cependant, il n’établit pas que les procès-verbaux d’assemblée générale ont fait l’objet d’un recours de la part de copropriétaires.

En tout état de cause, le projet de fermeture des parkings A, B, C, E, et F remonte à 2009, ainsi qu’il ressort du rapport Bureau Veritas. On ne sait pas à ce jour quels travaux ont été entrepris en ce sens, ni pourquoi les délibérations des assemblées générales de mars 2017 n’auraient pas été mises en oeuvre.

La responsabilité du syndic quant au fait que les assemblées générales de mars 2017 relatives à la fermeture des parkings auraient été inopérantes n’est donc pas démontrée.

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Immobilier Saphir à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], une indemnité de 3.258,58 euros au titre des coûts générés par la convocation des six assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], sera débouté de sa demande au titre des coûts générés par la convocation des six assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017.

Sur les travaux réalisés relatifs aux antennes collectives de réception TV :

Le compte de gestion pour opérations courantes fait apparaître au titre des dépenses, exercice clos à approuver du 1er janvier au 31 décembre 2017, au titre des opérations exceptionnelles, des travaux urgents de pose d’antenne par la société Sodirepe pour plusieurs bâtiments, pour un montant total de 19.399,69 euros.

Ces travaux sont relatifs à la réception de la télévision. Selon un article de presse du 12 novembre 2016, plusieurs chaînes de la TNT ont changé de site de diffusion à [Localité 7]. Jusqu’alors diffusées depuis l’émetteur de Lafilaire, elles ont été transférées vers le site de diffusion de TowerCast, situé dans le sud de l’agglomération, sur la colline de Pech David. Cet article mentionne : 'Une adaptation de vos antennes de réception peut être nécessaire (antenne-râteau) précise TowerCast.' Le syndic produit des courriels des 20 novembre 2016 et 23 décembre 2016 d’occupants se plaignant de la réception via les antennes. En réponse, le syndic leur a indiqué avoir mandaté la société Sodirepe. Le compte-rendu du conseil syndical du 12 janvier 2017 mentionne : 'Le déplacement de l’antenne de [Localité 6] a engendré des problèmes de réception TV, réglés par le syndic.'

Ces travaux n’ont pas été autorisés au préalable par l’assemblée générale.

Ces travaux relatifs à la réception de la télévision ne peuvent pas être considérés comme nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. On n’est donc pas dans le cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Ils ont été pris en charge par le budget des charges courantes. Les charges courantes sont des dépenses régulières et indispensables à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Au titre des charges courantes, un montant de 10.000 euros était prévu en charges communes générales pour des travaux non locatifs, et 500 euros par bâtiment, soit la somme de 38.000 euros pour 76 bâtiments.

Il n’est pas contesté que les comptes de l’exercice 2017 ont été approuvés. La ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes. En revanche, il peut y avoir validation expresse par l’assemblée générale. Or, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice 2017, bien que la société Immobilier Saphir ait réclamé ce document, et qu’il apparaisse que les travaux aient été approuvés par le conseil syndical. Dès lors, il n’est pas démontré l’absence de décision expresse de l’assemblée générale pour ratifier ces travaux.

En tout état de cause, s’agissant du préjudice en lien de causalité, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux étaient inutiles, ni qu’il y a eu un surcoût.

La responsabilité du syndic Immobilier Saphir quant aux travaux de pose d’antenne n’est donc pas démontrée.

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Immobilier Saphir à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], une indemnité de 19.399,69 euros au titre des travaux réalisés sur les antennes collectives de réception TV.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7] sera débouté de sa demande au titre des travaux réalisés sur les antennes collectives de réception TV.

Sur les frais irrépétibles au paiement desquels le tribunal de grande instance de Toulouse a condamné le syndicat des copropriétaires dans son jugement du 6 décembre 2019 et à l’indemnité de 1.500 euros pour frais de défense

Suivant attestation notariée, Mme [F] [H] née [O] est décédée le 20 décembre 2016, laissant pour lui succéder ses trois filles, Mme [K] [H] épouse [E], Mme [U] [H] épouse [D] et Mme [W] [H] épouse [N].

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2017 indique que Mme [F] [H] née [O] était présente et disposait d’un droit de vote d’une part de 754 millièmes correspondant aux droits attachés à son lot propre et d’autre part de 21.000 millièmes afférents au lot de la société Patrimoine Hlm Languedocienne qu’elle représentait. L’ensemble de ces millièmes a été pris en considération pour déterminer le nombre de millièmes totalisés par les copropriétaires présents ou représentés dont ont dépendu les divers seuils de majorité exigés pour l’adoption des résolutions de l’assemblée générale.

Il n’est pas contesté que sur la feuille de présence est portée une signature en face du nom de Mme [O] née [H].

Le syndicat des copropriétaires a produit un pouvoir indiquant, après un nom raturé, que la société [Localité 7] métropole HAS donne mandat à Mme [H] [D] [Y] pour la représenter lors de l’assemblée générale du 18 avril 2017. Dans le jugement du 6 décembre 2019, le tribunal a estimé qu’il n’était pas démontré que ce pouvoir avait été donné par la société Patrimoine HLM Languedocienne, et qu’il ne saurait en aucun cas venir régulariser la mention de la présence et du vote de Mme [H] née [O], et qu’il ne pouvait pas non plus permettre d’opérer un transfert du vote pris en compte au nom de Mme [H] née [O] sur le nom de Mme [H] [D]. Le tribunal a annulé les deux délibérations contestées.

— Sur la convocation de l’assemblée générale et la préparation de la feuille de présence avant l’ouverture de la séance :

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable du 14 mars 2013 au 4 juillet 2020 dispose : 'Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.'

C’est à juste titre que Mme [H] née [O] a été convoquée par le syndic à l’assemblée générale du 18 avril 2017, et que la feuille de présence a été préparée par le syndic avec le nom de Mme [H] née [O], en l’absence de notification d’un transfert de propriété.

— Sur la certification de la feuille de présence :

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 1er octobre 2016 au 29 juin 2019 dispose :

'Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l’article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée.

La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.'

Selon l’article 15 de ce décret, le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

En l’espèce, le contrat de syndic prévoit que le syndic a pour mission : 'établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs'.

Mme [T] [G] a été élue présidente de séance. La société Immobilier Saphir a été élue secrétaire de séance.

Si la feuille de présence a été tenue par le syndic, il existait une exigence du contrôle de sa régularité se manifestant par la certification par le président de l’assemblée qu’elle est exacte. Le président de séance a le pouvoir d’apprécier la validité des mandats.

Il apparaît qu’en fait, sur la feuille de présence, c’est la fille de Mme [O], Mme [Y] [H] épouse [D], qui a signé, cette dernière s’étant présentée et ayant d’ailleurs remis un pouvoir lui bénéficiant émanant de 'la société [Localité 7] métropole HAS'. Or, Mme [O] a tout simplement été déclarée présente.

La présidente de séance a certifié exacte la feuille de présence mentionnant que Mme [O] était présente, alors que la fille de Mme [O] s’était présentée et avait remis un pouvoir qui montrait bien qu’elle n’était pas Mme [O].

Dès lors, la présidente de séance a manqué à son obligation de contrôler la régularité de la feuille de présence.

Il apparaît que tant le syndic dans la tenue de la feuille de présence que la présidente de séance en certifiant la feuille de présence ont chacun commis une faute. Ils sont responsables chacun pour moitié du préjudice.

Il est indifférent que le syndicat des copropriétaires n’ait pas interjeté appel du jugement du 6 décembre 2019, car le syndic ne démontre pas qu’un éventuel appel aurait eu des chances d’aboutir.

Le préjudice en lien de causalité avec la faute du syndic s’établit comme suit :

— Frais irrépétibles : 2.500 dont moitié incombant au syndic soit 1.250 euros.

— Frais de défense et honoraires :

Facture de la société Immobilier Saphir du 21 novembre 2017 : prestations dues pour la gestion de l’assignation de M. [R] : 200 euros TTC.

Facture de la Sarl Martin Gestion du 25 septembre 2018 au titre de la procédure devant le tribunal de grande instance de Toulouse :

* provision sur honoraires : 1.000 euros HT soit 1.200 euros TTC ;

* provision sur débours : 100 euros HT.

Total : 1.500 dont moitié incombant au syndic soit 750 euros TTC.

Infirmant le jugement dont appel, la société Immobilier Saphir sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de Toulouse, une indemnité de 1.250 euros, au titre des frais irrépétibles au paiement desquels le tribunal judiciaire de Toulouse l’a condamné dans son jugement du 6 décembre 2019, ainsi qu’une indemnité de 750 euros au titre de ses propres frais de défense et aux honoraires de gestion de la Sarl Saphir Immobilier à l’occasion de ce litige.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la Sarl Immobilier Saphir :

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Immobilier Saphir de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La société Immobilier Saphir, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel, avec application au profit de la Selarl Arcanthe, avocat qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 15 septembre 2023, sauf :

— en ce qu’il a débouté la société Immobilier Saphir de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— et sauf sur les dépens et les frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7], de sa demande au titre des coûts générés par la convocation des six assemblées générales des 27, 28 et 29 mars 2017 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de [Localité 7] de sa demande au titre des travaux réalisés sur les antennes collectives de réception TV ;

Condamne la société Immobilier Saphir à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sarl L’Immobilière de Toulouse, une indemnité de 1.250 euros, au titre des frais irrépétibles au paiement desquels le tribunal judiciaire de Toulouse l’a condamné dans son jugement du 6 décembre 2019, ainsi qu’une indemnité de 750 euros au titre de ses propres frais de défense et aux honoraires de gestion de la Sarl Saphir Immobilier à l’occasion de ce litige ;

Condamne la société Immobilier Saphir, partie perdante, aux dépens d’appel, avec application au profit de la Selarl Arcanthe, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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